停电事件的本质和解决方法

一壶

这个事件的本质是天寓业主利益一贯受到侵害的集中爆发。如果不彻底解决，将来还会有类似矛盾。

根本解决办法，建立正常的业主议事制度，让全体业主参与管理工作。防止某些人为了开发商、物业公司和个人的私利，继续侵害业主利益。

一壶

解决天寓问题的根本是建立代表天寓业主利益的业主组织。

业主大会才是小区的权力机构，业委会只是执行机构。

由于全体会议召开成本太高。业主权力经常会被架空，一些小区的业委会成员被收买，而出卖业主利益。

为此，建议按照建设部有关文件，按照楼道，成立业主代表大会。文件点击：http://zzhzbbs.zjol.com.cn/thread-3170837-1-1.html

法规明确规定，小区可以实行业主代表大会制度。
建设部《业主大会规程》：
第二十七条　物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

一壶

关于物业费的问题，首先是物业没有履行物管合同，对业主造成损失，并不是业主不交物管费，业主应该追溯物业管理责任，赔偿业主损失。

物业费的矛盾，是开始和开发商利益巨大矛盾的延续。这才是物业问题的本质。

解决问题，必须认识清楚，我们可以不追究过去，但是一定要认识清楚，并且，绝不允许受利益控制的人，在参与到业主组织工作中来。如果有人要参加业主组织工作，一定要表明他的利益立场，和开发商、物业等有没有利益关系。

否则，如果新的业委会还是被利益控制，天寓还会出现第二次电梯事件。

babble

壶师说的对，请教下一步的行动策略。

xitek

呵呵，说什么某些人这么神秘干嘛呀！就是那个给人开车的“名车业委会委员”吧？勾结张姓业主，服装店入股，饭店入股，商铺房租象征性的交点。开发商那里拿好处，物业那里免费用，超市那里出主意收红包。早早的把买房的钱都弄回来了。所以才变本加厉不怕天寓贬值。

白佳人

一壶 好象蛮有见解的，站出来为大家办事吧

一壶

我给大家几个具体建议：
一、开会就问业委会要钥匙，去业委会办公室开，不要到外边，会要开很多次，要降低成本；
二、要落实楼道代表，可以分工，具体分到每个楼道，工作量小。便于沟通。楼道也了解这些代表的品性。并且随时可以撤换。
第三、要学习相关文件，先了解法规、政策。
文件点击：http://zzhzbbs.zjol.com.cn/thread-3170837-1-1.html

期望天寓好家园

大家都去查下自己家的能耗费吧，我查了，还有余额！
汗啊。。。。。。。。
能耗费还有余额，怎么就欠电力局了？
如果大家都还有余额的话，那么。。。。

白佳人

支持一壶的建议

王者

支持一壶.

snxo2000

壶师想不到也在这个天寓，不过，我估计天寓的情况，无解。

snxo2000

造成目前这种情况的小区，绝不是天寓一家，杭州有很多这样的小区，有些暴发过了，暂时和稀泥混过去了，有些只是还没有暴发出来。分析原因有以下几点。
一、        恶性通胀。在恶性通胀情况下，很多没有技术，没有实力的企业利润会越来越薄，直到亏损，然后破产倒闭。小的物业公司，就是这些小企业，不可能其它行业的企业倒了，小物业公司能置身整个市场之外的。
二、        政府不作为。现在只会收税，不干事情。物业费原则上应该是物业税，西方发达国家是强制交税的，不是你业主找个什么理由可以不交的。物业税收上来，是为整个小区环境服务的，所以这个税由国家收取，或者是交到小区的业主管理委员会。在西方发达国家，不交这个税，可以直接拍卖房产交税。物业公司签了合同，就得按合同服务，达不到合同约定的服务质量，你也是拿不到服务费的，一切纠纷也可以通过法院来解决。可现在中国的税实在是太多了，再加个物业税，老百姓都没办法活了，所以一切只能走一步看一步，拖一天是一天了。
三、        第三条，就是小区的业主的素质了。虽然以上两条为原罪，但也不是所有小区物业服务都做不好。现在出问题，都是老小区，或者是物业费价格低或收取率不高的小区。小区内的业主素质不一，收入偏低，意见不统一。你叫一些人交费，他是不肯的，提意见头头是道。你要选业委会成员，换物业公司，他是不参与的，你要提高物业费，他是不赞成的。马儿不吃草，马儿会干活吗，这是不可能的。那些业主素质高的小区，意见统一，物业费价格高，而且绝大多数业主都交，物业公司肯定有钱赚，老板肯定是听话，愿意好好服务，不好好服务，立刻投票换一家物业公司。
以上是主要原因，在目前情况下，天寓无解。

snxo2000

造成目前这种情况的小区，绝不是天寓一家，杭州有很多这样的小区，有些暴发过了，暂时和稀泥混过去了，有些只是还没有暴发出来。分析原因有以下几点。
一、        恶性通胀。在恶性通胀情况下，很多没有技术，没有实力的企业利润会越来越薄，直到亏损，然后破产倒闭。小的物业公司，就是这些小企业，不可能其它行业的企业倒了，小物业公司能置身整个市场之外的。
二、        政府不作为。现在只会收税，不干事情。物业费原则上应该是物业税，西方发达国家是强制交税的，不是你业主找个什么理由可以不交的。物业税收上来，是为整个小区环境服务的，所以这个税由国家收取，或者是交到小区的业主管理委员会。在西方发达国家，不交这个税，可以直接拍卖房产交税。物业公司签了合同，就得按合同服务，达不到合同约定的服务质量，你也是拿不到服务费的，一切纠纷也可以通过法院来解决。可现在中国的税实在是太多了，再加个物业税，老百姓都没办法活了，所以一切只能走一步看一步，拖一天是一天了。
三、        第三条，就是小区的业主的素质了。虽然以上两条为原罪，但也不是所有小区物业服务都做不好。现在出问题，都是老小区，或者是物业费价格低或收取率不高的小区。小区内的业主素质不一，收入偏低，意见不统一。你叫一些人交费，他是不肯的，提意见头头是道。你要选业委会成员，换物业公司，他是不参与的，你要提高物业费，他是不赞成的。马儿不吃草，马儿会干活吗，这是不可能的。那些业主素质高的小区，意见统一，物业费价格高，而且绝大多数业主都交，物业公司肯定有钱赚，老板肯定是听话，愿意好好服务，不好好服务，立刻投票换一家物业公司。
以上是主要原因，在目前情况下，天寓无解。

snxo2000

西方国家的物业税不是我国的物业费，它是一个地方税种，涵盖的范围很广，西方国家的社区物业税当然是社区拥有房产的居民必须强制交的，英美应该是1%，部分地区更高，它的支出则是社区各种服务，如社区小学（公立免费）、治安（地方警察工资福利等）、卫生（社区医院）、清洁（打扫）、市政支出（污水处理）、社区建设等等，
_______________________________________________________________________________
既然包括了治安，卫生、清洁，社区建设，那就是物业税里面，也包含了一部分物业费的内容，虽然西方的物业税和中国的物业费，不能完全完全等同，但肯定有一部分是相同的。
通胀对以后物业公司的影响应该是很大的。合一和业委会新签的合同，把清洗玻璃幕墙去掉了，说明业委会也知道物价上涨，人员工资上涨后，如果物业费不变，物业公司很难再有钱清洗玻璃幕墙，而业主却死抓住这一点不放，明显就是不考虑通胀的影响，当然有部分业主只是找个理由不交费。
至于好的物业公司，根本就不会进场的，因为1元多的物业费不提高，好的物业公司进来也提高不了服务，服务是靠钱来支撑的。保安保洁的积极性，要靠工资来维持的。

悲情天寓

回复 snxo2000 的帖子

      您讲的非常客观！
     小区就1.08元的收费，不到20万平米的面积，整个小区就200多万的物业费收入，并且在保证全部收交的情况下好像也就不到250万。天寓还号称开发式小区，4个口子，成本更高，需要几十个保安，20个左右的保洁，几个管理人员，平均一个人的人力成本可能会在3000左右吧，加上电梯保养费，物业公司的税收可能在总收入6%左右，可能还有其他七七八八的经营费用，帮物业公司算算，如果收缴率一低，好像也没什么钱赚。有懂行的就在网上帮物业公司算算清楚一点的账吧！可以更客观的来分析小区物业的现状，以及新的物业进来该怎么样办！
       现在这个物业公司基本是垮了，如果有新的物业公司进驻，还是像现在的低物业费，低收缴率，天寓估计还是一样会陷入恶性循环！

期望天寓好家园

悲情天寓？物业有多少人在领薪，各是什么职业，帮忙问一下，公布出来说说。
还几十个保安，当我们数学没毕业啊？4个出口，满打满算，2个人一个出口，3班倒，也就24个人。谁见过门卫两个保安啊？基本都是一个吧？三班倒我不确定，反正我进进出出看见都是几个熟面孔。
20个左右的保洁？昏厥，是不是问下天寓的大妈大伯们，咱们楼道多少时间打扫一次啊？还是说咱们小区太“大”了，打扫周期比较长？
七七八八的费用倒总是有的，问题是七七八八的收入是不是也说一下？
另外天寓按网上的信息是24万平方建筑面积，按1.08元每月每平方的物业费算，年物业费总额应该是311.04万元整。（按20万平方算是259.2万元）
物业上岗人员就算你20个保安，20个保洁，10个管理人员，人均月薪3000元，年工资180万元整。（在岗50人我绝对保留意见）
数据大约就是如此，据说，据都市快报说咱1400多户居然有1000多户没有交物业费，上交400/1400也即是上缴率28.57%，那么
按24万平方算是只收了88.87万元，按20万平方算只收了74.06万元，哇~~~~物业你吃了老鼻子亏了。
汗啊。。。。。。。我词穷了，脑崩溃！还是洗洗睡吧。

一壶

snxo2000 发表于 2011-3-28 10:30
造成目前这种情况的小区，绝不是天寓一家，杭州有很多这样的小区，有些暴发过了，暂时和稀泥混过去了，有些 ...

造成目前这种情况的小区，绝不是天寓一家，杭州有很多这样的小区，有些暴发过了，暂时和稀泥混过去了，有些只是还没有暴发出来。分析原因有以下几点。 一、        恶性通胀。在恶性通胀情况下，很多没有技术，没有实力的企业利润会越来越薄，直到亏损，然后破产倒闭。小的物业公司，就是这些小企业，不可能其它行业的企业倒了，小物业公司能置身整个市场之外的。 二、        政府不作为。现在只会收税，不干事情。物业费原则上应该是物业税，西方发达国家是强制交税的，不是你业主找个什么理由可以不交的。物业税收上来，是为整个小区环境服务的，所以这个税由国家收取，或者是交到小区的业主管理委员会。在西方发达国家，不交这个税，可以直接拍卖房产交税。物业公司签了合同，就得按合同服务，达不到合同约定的服务质量，你也是拿不到服务费的，一切纠纷也可以通过法院来解决。可现在中国的税实在是太多了，再加个物业税，老百姓都没办法活了，所以一切只能走一步看一步，拖一天是一天了。 三、        第三条，就是小区的业主的素质了。虽然以上两条为原罪，但也不是所有小区物业服务都做不好。现在出问题，都是老小区，或者是物业费价格低或收取率不高的小区。小区内的业主素质不一，收入偏低，意见不统一。你叫一些人交费，他是不肯的，提意见头头是道。你要选业委会成员，换物业公司，他是不参与的，你要提高物业费，他是不赞成的。马儿不吃草，马儿会干活吗，这是不可能的。那些业主素质高的小区，意见统一，物业费价格高，而且绝大多数业主都交，物业公司肯定有钱赚，老板肯定是听话，愿意好好服务，不好好服务，立刻投票换一家物业公司。 以上是主要原因，在目前情况下，天寓无解。

一壶

引用了这些发言，立场很明确，到底是站在业主立场还是物业立场。

既然如此，当初物业还需要和业委会配合，明明业主要定三年的，业委会某些人一定要定三年。

期望天寓好家园

哦，也。顶一壶。
现在开始，坚持每天把论坛刷一遍。