一批商住楼近日面市 购买无产权楼盘要三思

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<p></p><p><br/>　　3月中旬，位于杭州申花路板块的紫金门·创意产业港开盘。这个项目除了建有超市和酒店外，还有48套公寓和30多间商铺。不过，业主没有独立产权，只有50年租赁权。让人意外的是，这个建在教育综合用地上、没有独立产权证的楼盘，开盘以来销售情况很好。购房人郭小姐，对这个楼盘就很有兴趣，但是因为产权问题，她正在犹豫不决中。</p><p>　　无产权楼盘：低价的诱惑</p><p>　　近一年来，没有独立产权证的楼盘在杭州渐渐多了起来，尤其是城西一带。随着浙大紫金港校区启动，附近出现了不少建在商业用地、教育综合用地及农村集体用地上的商住楼。</p><p>　　相对于周边有产权楼盘的价格，它们相对便宜，如紫金门售价为每平方米5500元左右，斯坦福平方起价为每平方米5250元。而和紫金门仅五六百米之隔的商品房西城年华目前售价8500元/平方米左右，哪怕是远在三墩北的亲亲家园目前的售价也要7000元/平方米。</p><p>　　这样的价格无疑很具吸引力。想购买紫金门创意产业园的郭小姐说，它5米多高的商铺单价只有1.5万元左右，比周边楼盘低很多，当然很心动。</p><p>　　据悉，这批无独立产权的房子几乎都只有不能分割的大产权，因此对购房者来说，买房子只是买到几十年的使用权，签订的协议也只是租赁协议，即“以租代售”。</p><p>　　无产权楼盘引发的纠纷已不少</p><p>　　事实上，无产权楼盘“以租代售”所引发的房产纠纷并不少见。从最早的双牛大厦，到去年的西溪锋尚，纠纷的源头都是产权问题。据悉，通过开发商拿大产权证去银行做抵押，购买这类房子的业主可以办理按揭；但是接下来签订的合同不是商品房买卖合同，而是物业长期租赁合同；开发商往往会在这当口向购房者表示，小产权证(即房产证)办不出来只是暂时的，一两年内肯定可以办妥；而等到房子交付使用了一段时间，小产权证往往还是镜花水月。花了数十万元的购房者变成了租房客，最后自然演变成纠纷。</p><p>　　即使在常租的过程中，也存在风险。由于这些公建项目的土地使用年限普遍是50年，而根据国家相关法律规定，租赁合同期限不得超过20年。虽然业内人士表示，满20年后，续签20年，期满后再续10年，这是业内的惯例，一直以来是这么操作的。但是，毕竟中间存在收益和法律风险，如果碰上城市规划变动比如要强制征地，“租客”的权益恐怕很难得到保障。</p><p>　　“万一开发商在几年后就倒闭或者被并购了，甚至房子还没造好就出事了，我们购房者找谁去兑现承诺？口头承诺跟书面承诺在法律效果上有天差之别。”购房者方先生很不看好这类房产。</p><p>　　对此，紫金门项目销售代理方浙江豪世沃德实业有限公司副总裁伊君解释，相关风险在购房者购房时会提醒，不过，这个项目更倾向于那些在这一带做生意及学习的人群，以自住为主。如果业主期间要转让房子，“有两种方式，一种是开发商在5年后补交土地出让金，则可以把大产权证分割出来，业主们可以拿到分产权证，这样就可以正常交易；如果分产权证未办出，业主可以到项目备案登记机构更改租赁者的姓名，相当于转手。”伊君强调，为了避免风险，达到保障购房者的权利，所有购房者的资料都会在法定机构做备案。</p><p>　　六大法律风险要注意</p><p>　　郭小姐告诉记者，在看楼时，销售人员告诉她，等到开发商把土地差价补缴了，这个楼盘会在五年以后给每个业主办出产权三证的。对此，浙江易盟律师事物所律师吴旭华指出，对这样的房子，哪怕开发商承诺补清土地款，但如果出现以下几种情况下，购房者也可能办不出产权证。</p><p>　　(一)由于用地手续方面原因所导致。如开发建设单位未依法申请办理用地手续，土地来源不清，存在权属争议，甚至非法用地等情况均不能登记发证。</p><p>　　(二)由于规划建设方面的问题所导致。如开发建设单位未依法申请办理规划许可等手续，建造违法建设、擅自改变规划用途、擅自改变内部结构，超面积建设。</p><p>　　(三)由于税费方面的问题所导致。开发建设单位经营不善，倒闭、破产或其他原因，故意拖欠或无能力缴交土地使用权出让金、土地增值税、交易税费等不能登记发证。</p><p>　　(四)由于企业转制方面的问题所导致。企业改制，关停并转、撤销兼并手续不齐、企业性质不清、资料不全、不符合改制规定的不能登记发证。</p><p>　　(五)由于权属纠纷方面的问题所导致。开发建设单位与业主、被拆迁户的合同约定不清晰、不规范，出现权属争议或产生民事纠纷未做出处理结果的不能登记发证。</p><p>　　(六)门牌地址管理不规范、不清晰，也在一定程度上影响了房地产的登记发证。</p><p>　　其中，第一种情况中，近来在杭州很多郊县曾兴盛一时的“农庄”、“农家别墅”堪称代表。这些建在农村自留地上的项目，事实上被政府部门所明令禁止，属于非法项目。“这种情况很多都是暗中进行，执法部门也很难禁止。虽然价格比较便宜，但是购房者要注意到，买这种房子，如果遇到政策性或突发性事件，是得不到政府和法律保护的。”富阳市一位副市长在接受记者采访时表示。</p><p>　　而第二种和第三种情况产生的房产纠纷，目前在杭州楼市也比较普遍。如滨江某交付使用楼盘，在业主入住大半年后仍未办出产权证。据记者了解，主要是该楼盘由于在建造过程中对原先的规划作了较大更改，未能通过相关部门的验收，因此业主至今仍然领不出产权证。</p><p>　　一位业内人士表示，业主碰到这种情况，应该更加注意维权，因为现在很多楼盘都是以项目公司的名义开发的，一旦该项目公司注销，购房者将处于极其被动的局面。</p>