发点东西和大家分享[原创]

梦飞扬

2004，对于房地产业来说，可谓多事之秋！

急剧变化的楼市有些让人看不懂，在这种背景之下购房人群需求悄然发生变化。

03年5月购房者“感觉有点贵仍会购买”的房价均值为60.9万，03年10月上升为64.0万（仅上升3.1万），但是到了04年5月这一指标上升为73.4万；再来看房屋单价预算的变化，03年5月杭州整体市场购房者“感觉有点贵仍会购买”的房屋单价均值为5000元，03年10月上升为5554元（仅上升554元），但是到了04年5月这一指标上升为6602元，短短的半年时间里竟然上涨了1048元！而购房者的收入没有显著变化，他们调整了购房预算，对价格接受能力是否提高了呢？深入研究发现：03年5月购房人群对单价的极限妥协系数为0.54，03年10月下降到0.40，到了04年5月单价极限妥协系数仅为0.34，这说明购房者尽管调整了自己的购房预算，但是他们对单价已经异常敏感，他们对房价的接受能力已经非常脆弱。

再来看一组数字的变化，杭州整体市场在03年5月有9.8%的人为了投资收益而购房，到了今天只有6.3%出于该目的而购房；在03年6月房交会中有17.9%的外地购房客，04年5月外地购房客比例下降为12.2%；03年5月一次性付清房款的比例为30.5%，一年后的今天比例仅为13.4%。
…………

03年5月，杭州购房者整体面积需求平均值为117.1平方米，03年10月的面积需求均值为108.3平方米，到了04年5月面积需求均值仅为104.8平方米，短短的一年间，住房面积需求均值减少了12.3平方米。购房者赚钱的速度远没有房价上涨速度来得快，面对上涨的房价，他们不得不在住房面积上调整自己的购房计划。
03年10月最相信房交会与售楼部的人群比例分别为22.2%、13.3%，但是到了04年5月最相信这两个渠道的比例分别下降到20.2%和7.5%；相反03年10月最相信亲友介绍的比例仅为10.6%，04年5月则达到了14.2%。这种微妙的变化反映了购房者面对一路上涨的房价开始清醒与理性。
…………

[此贴子已经被作者于2004-6-4 18:29:12编辑过]

梦飞扬

为了能够形象描绘杭城购房者特征，我们引入心理投射技术与态度测量的方法，通过对购房人群对待储蓄、社交、投资、时尚、家庭、工作、赚钱、休闲、消费理念、对未来的预期等态度的差异分析，将购房人群分成传统型、小资型、类精英型、奋争型4种群体。

    小资型购房者：占总体的25.1％，这部分人群比较崇尚时尚和新潮的东西，热衷冒险，虽然现在的收入不是非常高，但是他们对自己的未来有着良好的预期，但不太注重储蓄；这类购房者年龄结构偏轻，30岁以下为主，学历层次高，且未婚者占多数；主要来自民营企业，以房地产业、广告业、通信行业等新兴行业的从业人员最多。他们对生活的品质要求较高，购房时比较注重自然景观因素，对两室两厅、三室两厅的需求较多。

    奋争型购房者：占总体的32.5％，这部分人群非常喜欢冒险和挑战性的工作，社交非常活跃，生活也比较有规律，热衷于工作与赚钱。这一类的购房者年龄结构也比较轻，以25－35岁为主流，大约六成已婚，主要来自国企和三资企业，其中来自医疗制药和商业贸易行业的人又占多数，这群人虽然收入水平不是很高，但他们是城市里拼搏奋发的一群人，有很多是“杭州新移民”，努力拓展自己的工作和社交非常渴望获得成功。

    传统型购房者：占总体的18.5％，这部分人群不喜爱冒险和挑战，不热衷新潮和前卫的东西，在日常生活中，非常注重储蓄。这群人在年龄结构上偏大，50岁以上的占到约40％，且44％的人有16岁以上儿女，他们的文化程度比较低，主要来自国企和党政机关，在购房意图上以二次置业和为子女购房居多，收入不高，但是由于其储蓄的习惯，这部分人有一定的积蓄，首付款额度较高。

    类精英购房者：占总体的23.9％，类精英购房者是一群在生活形态上没有特别显著特征的人，已婚人群较多，处事圆滑，在社交活动中游刃有余，对于前卫、新潮的东西和储蓄等都不是很热衷，对于生活采取的是一种比较折中的态度，但从背景资料可以看出他们有着较强的购买能力，这群人年龄以25－34为主，文化层次也比较高，收入也相对比较高，主要来自商业贸易行业，以国企和三资企业人士为主。

kaven123

顶

算了吧

卖的报告里的吧？！
看过了，报告还不错，价格死贵

xjyin

楼主在飞扬广告做过?

冬眠的骆驼

杭州有百分之二十五的家庭懂时尚？？？？

南方侠客

孟总用的是因子分析和聚类分析吧！其实很多策划公司做分析时，光做频率分析，
数据没得到充分挖掘和应用，很可惜。猛总就是把数据通过SPSS分析加以应用。

南方侠客

但是这些数据在杭州这种市场，对定位起到的作用非常有限。

土人

两个问题：一是采样数据有问题，不能真实反应市场。
               二是这些调查结果对项目定位作用不大，可以说有一点偏题。
不过也不是一无是处，方法运用上不算外行，对付新入行或不够专业的开发商还是可以的。
不知道这是不是核心内容，若是，希望以后还是谦虚点好

wangxiaoji

以下是引用算了吧在2004-6-6 21:49:55的发言：
卖的报告里的吧？！
看过了，报告还不错，价格死贵

同意
也买了一份，见到了飞扬妹妹，典型北方美女，脾气大了点，不肯打折：）

wangxiaoji

飞扬妹妹
别生气，我还是你们老孟学姐呢，老孟商学院90的吧？
你们怎么这么多MM，转了一圈，没几个GG，老孟读书时可不这样
不过管理的还不错，没人说话

土人

就这都能 不打折还死贵，多少钱一份啊？有点疑问，谁在买呢？如果买的人不叫亏，我都不知道是不是该替华坤高兴了！

timwang

梦飞扬，你们的报告多少米、多大量，是电子文档还是纸质印刷品？

蛋炒饭

先支持一下,好说话

[此贴子已经被作者于2004-6-10 11:35:12编辑过]

蛋炒饭

楼主公司今天的商报都发了两个版面,很细的
楼主小气的,只发了一点,不想给我们看?
好东西多发点给同行看啊,发在报纸上大多老百姓看有用吗?

蛋炒饭

以下是引用南方侠客在2004-6-7 11:59:52的发言：
孟总用的是因子分析和聚类分析吧！其实很多策划公司做分析时，光做频率分析，
数据没得到充分挖掘和应用，很可惜。猛总就是把数据通过SPSS分析加以应用。

听起来好专业，看来还是要多学习啊
不过挺有用啊
中原、华坤、戴行、搜房的报告我们都买过，侧重面不一样，都有不同的用处啊

算了吧

以下是引用蛋炒饭在2004-6-10 11:34:49的发言：
楼主公司今天的商报都发了两个版面,很细的
楼主小气的,只发了一点,不想给我们看?
好东西多发点给同行看啊,发在报纸上大多老百姓看有用吗?

我看不是小气吧
梦飞扬的东西不错的
好心免费给反受攻击，谁还乐意给
没看到timwang呼唤“策划大师”的精神么
人心不古
想来想去，市调公司专业了对“策划大师”不都挺好？
梦飞扬在网上也稚嫩了点，宣传公司手法欠高明，过了点，这是大师们所不能容忍的
现在想给人家要东西，人家不理了
哈哈
真得响应timwang的精神了

梦飞扬

以下是引用wangxiaoji在2004-6-7 19:49:53的发言：
[quote]以下是引用算了吧在2004-6-6 21:49:55的发言：
卖的报告里的吧？！
  看过了，报告还不错，价格死贵

同意
也买了一份，见到了飞扬妹妹，典型北方美女，脾气大了点，不肯打折：）
[/quote]

没有吧，不是给你打了９折
美女谈不上，霉女吧：）
老板的学姐我更要学习了，有空多来坐坐吧

[此贴子已经被作者于2004-6-10 17:14:07编辑过]

梦飞扬

以下是引用算了吧在2004-6-6 21:49:55的发言：
卖的报告里的吧？！
看过了，报告还不错，价格死贵

准确的说，是卖的报告后面附送的，还送０４年９月份的消费需求动态跟踪报告。
不好意思下次也给你打折

[此贴子已经被作者于2004-6-10 17:12:44编辑过]

梦飞扬

以下是引用算了吧在2004-6-10 15:31:21的发言：
[quote]以下是引用蛋炒饭在2004-6-10 11:34:49的发言：
  楼主公司今天的商报都发了两个版面,很细的
  楼主小气的,只发了一点,不想给我们看?
  好东西多发点给同行看啊,发在报纸上大多老百姓看有用吗?
  

我看不是小气吧
梦飞扬的东西不错的
好心免费给反受攻击，谁还乐意给
没看到timwang呼唤“策划大师”的精神么
人心不古
想来想去，市调公司专业了对“策划大师”不都挺好？
梦飞扬在网上也稚嫩了点，宣传公司手法欠高明，过了点，这是大师们所不能容忍的
现在想给人家要东西，人家不理了
哈哈
真得响应timwang的精神了
[/quote]

呵呵