04年1-4月重庆市地产市场综合性统计分析-----给点意见

CL

[Post=0][/Post]04年1-4月重庆市地产市场综合性统计分析
一、        房地产市场供求情况：
1、房地产市场投资：
重庆是西部唯一的直辖市，也是我国西南地区最大的工业城市。2003年，重庆房地产市场商品房销售面积居全国40个重点城市第3位。2004年将完成房地产开发投资380亿元，实现房地产增加值90亿元。同时新开工商品房面积1500万平方米，其中住宅1000万平方米；竣工商品房面积1500万平方米，其中住宅1000万平方米，城镇人均住房建筑面积将达到21平方米。而从1999年，完成房地产投资总额112.5亿元，竣工商品房屋面积619.56万平方米，其中住宅竣工438.56万平方米，到2003年底，全市共完成房地产投资总额达到327.89亿元，竣工商品房面积1676.97万平方米，其中住宅竣工1231.75平方米。相比之下不难看出重庆市房地产市场正呈现快速增长的发展态势！
据统计，一季度共有264家房地产企业在重庆的项目计划总投资将达到一亿元以上。而今年1-3月份全市累计完成房地产开发投资63.29亿元，同比增长45.0%，高于全社会固定资产投资增幅6.8个百分点，其中主城区完成房地产开发投资占78.6%，住宅建设投资34.02亿元，同比增长46%，其中主城区占77.5%，住宅建设投资占房地产开发投资总量的53.67%，其所占比重与去年同期基本持平，全市空置房有近 470万平方米，其中，空置一年以上的住宅面积 110．85万平方米，同比增长 14．8％。
2、土地市场供求
目前重庆市加大推进土地招标拍卖和挂牌出让工作的力度，全市经营性用地在出让前一律先行公示，出让方式一律采用招标、拍卖和挂牌三种形式。今年这些举措将进一步的深化，并且土地收购、整治、储备机制也将加快运行。其具体表现在大幅减少“生地”的出让，而“熟地”出让则将大幅增加，加速推进土地供应的市场化。
据本人统计；至4月21日止，重庆市共成交土地56宗，面积为4714.85亩，成交额约31683.3万元。其中，以住宅和商住用地为主。住宅共成交15宗，面积约1961.9亩，占总成交总面积的41.6%。成交额约89114.24万，占成交总额的28.3%。商住用地成交34宗，总面积约1903.67亩，占总面积的40.3%。成交额约168900万，占总成交额的53%。其余的商业、科研及综合用地共成交7宗，面积约849.2亩，成交额约56542.96万。而2003年第四季度，重庆市则成交了2878.39亩，成交额约181564.6万.
04年1-4月        幅数        平均容积率        面积（亩）        均价（万/亩）        成交额（万）
总计        56        ≤3.36        4714.85        66.71        314683.3
住宅用地        15        ≤2.45        1961.9        45.42        89114.24
商住用地        34        ≤3.16        1903.67        88.72        168900
商业、科研、综合        7        ≤4.48        849.2        66.58        56542.96

04年1-4成交土地分布范围比较广，主要有渝北区成交1284.54亩、巴南区成交116.23亩、北部新区成交451.58亩、茶园新区成交216.55亩大渡新区成交47.72亩及高新区成交345.6亩等。
但成交土地以渝北区、南岸区、江北区较多
渝北区共成交土地6宗，面积约1284.54亩，占总面积的22%，成交金额66371.9万。其中商住5宗，面积614.04亩，成交额达41714.9万。平均容积率约2.44，每亩均价为67.9万，比03年第四季度提高51.68%。
   南岸区是这些区域当中成交土地幅数最多的一个。 该区在04年的前4个月里共成交了13宗土地，但因其成交土地多为小面积的住宅用地，所以成交面积仅为1032.7亩，次于渝北区。其中居住用地4宗，共约784.17亩，成交额约36305.36万元。商住用地7宗，面积约199.63亩，成交额约40740万。旅游用地为2宗，面积约49.18亩，成交额约2908万.
江北区此次共成交9宗、面积约930.858亩，成交额约72070.5万。其中商住用地4宗，面积约25.78亩，成交额1854.5万。住宅用地2宗，面积约869.02亩，成交额约45930万。
地区        幅数（宗）        面积（亩）        成交额（万）
南岸区        13        1032.7        79953.69
渝北区        6        1284.54        66371.9
江北区        9        930.858        72070.5

3、市场成交现况；
03年9月份，全市商品房平均销售价格为1482元/平方米，同比下降0.5%，是去年以来的最低价格。其中，商品住宅平均销售价格为1196元/平方米，同比增长5.5%；办公楼和商业营业用房的平均销售价格分别为2833元/平方米和3361元/平方米，分别较前年同期下降11.7%和12.0%。而今年5月20日结束的重庆市春季房交会，房屋成交均价为3100元／平方米，比去年春交会上涨了642元。 其中，商品住房成交均价为2540元/平方米，比去年春交会上涨近400元。登记成交房屋11880件，成交面积118.98万平方米，成交金额36.9亿元。 郊区别墅价格更令人吃惊，龙湖·蓝湖郡５１００元／平方米，和记黄埔开发的比华利豪园售价高达６０００元／平方米，中安·翡翠湖一套１３００平方米的别墅售价达３０００万元，创造了西部城市楼盘的奇迹。另据重庆市统计局的统计数据显示：今年１～４月份，重庆竣工房屋面积２３４．５４万平方米，商品房屋销售面积２５３．３８万平方米，销售面积大于竣工面积；同时在预售房屋中，住宅占了９１．９％。这个数字虽远低于国际公认的３５％的警界线，但由于房价的不断上涨还是引起了社会的担忧和议论。　　
　　
二、        市场主要特点：
居民消费能力的不断提高。随着重庆经济的发展，2003年11月，城市居民人均可支配收入达7401.05元，同比增长11.6%。住房消费对象已经绝大部分是个人消费（2003年，个人购买住房已达到98.6%）。目前重庆城镇化水平只有36.3%，低于全国平均水平。按照政府规划将在2005年提高到41%，每年约70万农民转为城市人口，其中20万进入主城区。
三、        未来投资浅析：
（1）、优惠政策为投资导航护航
　　２０２０年建成长江上游经济中心，是重庆未来２０年发展的战略目标。为了实现这一目标，重庆市委、市政府已立足于市情，作出了加快实施城镇化战略的决定。即按照构建大都市连绵带的思路，确立了把重庆建设成为“一个中心、多组团、城镇群集合的现代化大都市”的城市发展定位。根据其发展要求，在今后的１０年，重庆将完成１．５万亿的投资总量，其中房地产投资在５０００亿元左右。目前，重庆市土地储备中心已经储备了６万亩土地，主要集中在主城环线内部二三百平方公里以内，同时这里也将是城市开发建设的重点地块　。　
　　（2）、市场需求潜力：
一是按照人均住房使用面积３０平方米的基本消费标准，全市现有１１００万城市人口人均增加１３平方米，就是近１．５亿平方米的住房需求；
二是加快城镇化将产生巨大需求。重庆正处在加速城镇化的过程中，目前城镇化率是３６．４％，到２０２０年将提高到７０％，也就是说至少有１３００多万农村人口将转化为城镇人口，这又会新增３亿多平方米的住房需求；
三是旧城改造将产生巨大需求。今后１０年，重庆旧城改造将拆迁２０００多万平方米，涉及３０万户居民拆迁，其中２／３的家庭即２０万户左右会购置新房，按每户１２０平方米计算，会有３６００万平方米的新增住房需求。
根据上述需求初步测算，未来２０年，重庆至少需要再建５亿平方米左右的新房，年均新增２５００万平方米，投资潜力十分巨大。况且从房价上看，２００１年重庆商品房平均价格为１４４３元／平方米，要远低于沿海发达城市，甚至比西部许多大城市价格都低，再加上市政府计划在2005前完成主城区260万危旧房的改造任务，加上主城区退二进三，一批工业企业、污染性企业向城市边缘迁移，旧城改造的力度加大，渝中半岛化龙桥片区的拆迁改造建设的也将于2004年启动，预计2004年拆迁规模将在300万平方米左右。伴随着人民收入不断提高，旧城改造力度加大。将为房产开发和房地产交易带来现实的发展机遇住宅产业有很大的升值潜力。
　　

oxl2046

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博

大家谈谈对这篇DD的看法

wyisme

写的一般,我也去过那里,有机会侃侃,QQ号码:87020827

CL

看来在行的人,不多啊?