业主自选物业后不仅不用交物业费还有收益

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    最近，西城区朗琴园小区因向全体业主发放公共收益再次成为社会关注的焦点。3年前，该小区就因采用信托契约管理物业而被喻为国内第一个吃螃蟹的物业。

　　从业主不满停车费涨价堵门维权，到领回自己的公共收益，一个起步于重重矛盾的小区究竟如何走向自治？物业、业委会和业主之间，又经历着怎样的联手和博弈？朗琴园的自治之路又将带给其他社区怎样的镜鉴？本报记者对此进行了调查。

　　业主领现金收益红包

　　4月28日下午4点，西城区朗琴园物业办公室，家住12号楼的饶女士在同意领取名册上签字，拿到了写有自己名字和房号的红包。红包内装着自家2008年的公共收益242.14元(按家中面积151平方米算出)，“住了6年了，以前都是交钱，领钱还是第一次。”饶女士高兴地说。

　　据了解，该小区2415户业主于2002年开始分批入住。2007年11月20日，小区业委会罢免前期物业，嘉浩物业进驻小区并依据信托契约制度开始服务。今年3月份，嘉浩向全体业主公示公共收益分配建议方案，称3年来小区公共收益已累积568.74万元。2008年，共收取广告费、公共场地使用费等75.49万元，扣除17.26万元的经营成本后尚余58.23万元。根据小区物业管理信托契约，在保证小区正常运营流动资金的前提下，物业采取隔年返还的方式向业主发放2008年的公共收益。

　　截至当日下午5点，3天时间已有700多户业主从物业领取了公共收益。“会接着发，6月份前全部发完。”该小区嘉浩物业经理邢俊霞称，“看到业主领钱高兴，自己也很激动。”

　　多次冲突逼出业委会

　　和不少小区一样，最初的朗琴园小区也面临着开发商单方面提高停车费的麻烦。“地上车位从每月150元提到每小时2元，地下车位也涨了，并且要一交两年。”“开发商、物业在小区里想怎么样就怎么样。”“推了业主代表，但多次谈判都破裂了。”业主们纷纷反映，单个业主根本没渠道也没资格和开发商及物业谈判。

　　谈不拢，业主们决定联合行动维权。2006年3月9日，数百名业主开车堵住小区大门，引发政府部门介入干预调查才散。这就是该小区历史中的“堵门”事件。

　　此后的“打井”事件又一次将业主和开发商、物业之间的矛盾推向白热化。“他们在院内及附近私自挖了18口深井，为新建商务楼供水，有6口井距楼房不足20米，大家担心楼体塌陷。”后来成立的小区业委会相关负责人栾继敏称。据了解，现场业主自发聚集并阻止工人施工引发冲突，更有业主掉进井沟。

　　“这些事件促进了业主维权意识的觉醒，也让大家看到只有成立业主大会，选举出业委会，我们才有力量和开发商、物业抗衡。”栾继敏称。

　　2007年4月，朗琴园小区成立了首届业主委员会。2007年11月4日，业委会召开维权大会，罢免现行物业，重新选聘新物业，推出物业管理信托契约，并由此走上了起诉开发商封井、拆除违建小黄楼、抵制地库被拍卖等一系列诉讼维权之路。

　　律师说法

　　朗琴园模式促各方参与管理

　　北京仁和律师事务所律师孟宪生称，朗琴园小区的物业管理模式，是在现有法律框架下设计的一次尝试，其运行初步显示了信托关系在财产管理上的优越性。

　　朗琴园物业管理信托模式设计之初，是希望通过信托制度，建立一个业主个体、业主团体、业主组织、物业服务企业共同参与的制度平台，通过这个平台，设立多个系统启动按钮，致使小区物业管理系统不至于因为某个冲突出现影响到小区的运作，也就是只要一个按钮启动，就能保证物业管理系统基本运作；如果各部分能够协调运转，可使小区物业管理更富有效率。

　　专家解读

　　信托契约制在多个社区推广

　　社区专家、朗琴园业委会顾问、物业管理信托契约设计人舒可心称，目前，该信托契约管理模式已在北京市多家小区推广，且依据各小区情况有17次重写。

　　舒可心介绍，目前在我国主要有两种物业管理模式，即酬金制和包干制。两个制度中，单个业主无权和物业公司对抗，就像蚂蚁吃大象，而信托赋予单个业主的建议、监督、知情权，其本质正是对酬金制的回归。

　　信托契约制约束物业

　　为加强小区物业管理，维护业主共有利益，依据《信托法》和新颁布的《物权法》，2007年10月，小区业主大会表决通过了《朗琴园小区物业管理权信托契约》，并以此启动了选聘新管家活动。“矛盾积累太深太久了，一听要换物业，几乎是一呼百应。”业主陈先生称。

　　依据信托契约，委托人为小区业主大会，受托人为物业公司，受益人为全体业主，受益人有权接受受托人提供的服务，分配信托利益，享有对受托人管理、服务的建议权、监督权和表决权。信托契约在物业费的筹集与支付、服务酬金的支取、公共收益分配及会计和审计等方面，也都作了详细的规划和确定。

　　信托契约规定物业费收支单独设立账目，独立核算，须每月向业委会及业主公示上月财务报告。该契约的核心，是将建议权、知情权和监督权还给了每一位业主。

　　2007年11月，北京嘉浩物业公司从10余家竞聘物业中胜出，取得对小区的服务权，嘉浩也由此被称为“第一个敢吃螃蟹的物业”。契约规定，嘉浩只能按财务预算支取花费，并按照物业费支出的6%领取酬金，“按支出领取报酬是防止管家抠门，只收钱不花钱。”嘉浩物业经理邢俊霞解释说。

　　“任何一位业主，都可以查账，”业主潘阿姨称，她和小区几位懂财务和审计的邻居自发组成了财务监督小组，每月审查物业收支，“一直执行得不错”。

　　物业业委会对抗发展

　　朗琴园业委会并没有因为嘉浩物业是自己招聘来的就放松要求，“冲突、指责这都是常有的事儿。”栾继敏称。此次公共收益的发放更是将物业与业委会之间的博弈推向了顶点。

　　“不满意，”面对业主高高兴兴领取红包的场面，4月28日下午，该小区业委会一相关负责人仍明确表达对物业的不满。据了解，业委会认为物业公司应在对2008年的公共收益58万余元进行审计以及业主大会表决后，才能向全体业主发放，“物业私自发放，这明显没有按程序走。”

　　对此，嘉浩物业回应称“问心无愧”。“发钱的建议方案公告后，业主们对何时发钱非常关心，有业主在论坛发帖问，也时常有到办公室来问情况的。从3月15日我们就向业委会提请召开业主大会，但业委会一直称数额仍在审计中，但实际上从去年5月份就开始审计了。向业主返还公共收益是一件好事，我想业主签名领取就相当于共同决定。”嘉浩物业经理邢俊霞称。

　　对于业委会质疑的公共收益数额问题，邢俊霞表示明细收支均可查账，“看大家领钱时的开心劲，我想这一步走对了。”

　　几乎同时，物业也面临着业委会关于房屋租赁协议的“弹劾”。前不久，物业将小区4号楼地下一层30平米租给中国移动北京分公司，签订30年合同20万元租金。不少业主喊“租亏了”。业委会指责物业公司私自出租公共财产，物业公司却认为在帮业主经营，租金一年一交，都记录在收支明细中。“业委会的指责令我们很委屈。”邢俊霞称。

　　另外，嘉浩物业自入住小区后，也曾和业委会、业主等就停车、安全、环境等方面不断地沟通。诸如此类的博弈几乎就是业委会与物业之间的常态。在不断的调和下，小区物业费收缴率从开始的30%逐渐提高到了90%。“住着很舒服，园子里风景很好，很安全。”业主陈阿姨称。

　　朗琴园大事记

　　◎2006年3月9日开发商单方提高停车费价格，业主开车堵门。

　　◎2007年4月小区成立业主大会，选出业委会。

　　◎2007年7月开发商在小区内及周围打井18口，业主担心深井会致房子倒塌奔走维权。此后，小区开始长达两年的诉讼。小区深井最后被封。

　　◎2007年10月16日小区物业管理信托契约出台并开始运行。

　　◎2007年11月20日业主罢免前期物业，新物业入驻小区并依据信托契约制度开始服务。

　　◎2009年7月小区起诉市规划委，要求拆除小区东南角违建小黄楼。2010年8月，小黄楼拆除。

　　◎2009年9月小区地库面临被拍卖，业主代表奔赴广东提出执行异议。

　　◎2011年4月26日地库最终被卖掉。

　　◎2009年7月全面清查小区技术图纸档案。

　　◎2010年初小区所有共有产权房屋清查完毕，共清查出开发商无档案房屋11套，欠缴物业费17万元。

　　◎2011年4月26日物业开始向业主发放公共收益。

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