[案情]
2003年5月，王平向市房产有限公司购买房屋一套，双方在合同中约定：“不得擅自封闭阳台(除北阳台)”；同年11月25日，王平在领取所购房屋钥匙的同时与物业公司分别签订了《幸福花园物业管理公约》、《补充协议》、《住宅装饰装修管理协议》等相关协议。其中，《补充协议》第六条约定：“……本小区统一不得封闭阳台、改变立面……”。王平入住后，发现其房屋顶层挑檐过窄，雨天经常积水，同时，由于房屋紧邻珠宝路，噪声大、灰尘多，遂对其房屋北侧2楼、3楼的阳台和顶层平台进行了封闭，并在房屋南侧3楼和顶楼阳台上加装了平推开合式的玻璃窗。现物业公司起诉，要求王平将南侧阳台恢复原状、确认《补充协议》中不得封闭阳台的约定合法有效。另查明，幸福花园业主委员会至今尚未正式成立。
[审判] 法院受理了市物业管理有限责任公司与王平物业管理纠纷一案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。因双方各执己见，致使调解未成，最后作出判决：一、市物业公司与王平签订的《补充协议》第六条中不得封闭阳台的内容无效；二、驳回市物业公司要求王平将幸福花园房屋南侧阳台恢复原状的诉讼请求。 [评析] 本案争议焦点：一、《补充协议》中“不得封闭阳台”的条款是否有效？二、王平封闭阳台的行为是否正当？
王平对争议的阳台享有专有所有权，其封闭阳台是行使专有所有权的具体体现。王平因居住安全、防尘、防噪音之需封闭阳台，采用之方法已顾及小区环境的整体美观，且未损害其他建筑物区分所有人的合法权益，故其行为不构成对专有所有权的不当行使，应予准许。物业公司与王平签订的《补充协议》中禁止封闭阳台的条款属格式条款，排除了王平作为阳台专有所有人的主要权利，因而该条款无效。物业公司诉请确认该条款有效，并请求判令王平将封闭的南侧阳台恢复原状，不予支持。具体理由分述如下：
一、王平对阳台享有专有所有权。
建筑物区分所有权是一种复合性权利，主要包括专有部分的所有权、共有部分的共有权和基于建筑物共同事务而产生的成员权。所谓专有部分一般认为是构造上能够明确区分，具有排他性且可以独立使用的作为区分所有权标的的建筑物部分。本案中，王平通过订立商品房买卖合同、支付房款对价和办理产权登记等依法取得房屋建筑物区分所有权。案涉阳台虽交付时未经封闭，但作为附属于房屋主体的特定部分，其以上下楼板和金属护栏等固定物与建筑物其他部分相隔离，外部范围一目了然，而且该阳台与房屋主体紧密相连，亦不存在建筑物中的共有部分，专属于业主王平个人独立使用。因此，案涉阳台在构造和使用上均具有独立性，应确定为房屋的专有部分，业主王平依法享有专有所有权。除法律另有限制外，区分所有权人对其专有部分可以自由使用、收益、处分，故王平封闭阳台当为行使其专有所有权的行为。
二、《补充协议》禁止封闭阳台的条款为格式条款。
《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。因此，格式条款具有预先拟定、重复使用、单方提出、未经磋商等重要特征。本案物业公司作为前期物业管理者，通过其单方提供的、为重复使用而预先拟定的《补充协议》，提出“不得封闭阳台”的条款，该条款内容未与王平等业主协商，亦非遵从业主大会的决定或业主委员会的授权，完全符合上述特征，属于格式条款。
三、《补充协议》禁止封闭阳台的格式条款排除了王平的主要权利，应属无效。
物业公司关于封闭阳台并非王平的主要权利的上诉理由，不能成立。首先，权利在性质和数量上有主次之分。从权利性质上分析，封闭阳台本属业主行使专有所有权权能范围内的行为，而专有所有权作为一种完全的物权，具有直接支配性、排他性等本质属性，显然属于业主的主要权利。虽然从数量上分析，对阳台的支配、使用权利只是业主享有的整个房屋专有所有权的一小部分，但对权利主次的划分显然不能以孤立、简单的数量关系为标准。众所周知，物权具有“一物一权”的特征，阳台作为房屋主体不可分割的部分不成立单独的物权，而且对于业主购房的合同目的而言，阳台具有房屋其他部分不可替代的功能，属于不可分割的组成部分，业主即便只是失去这一数量上的小部分权利，也往往意味着合同目的无法实现或使合同目的的实现受到重大影响。其次，权利在位阶和等次上有高低之分。格式条款排除对方主要权利最直接的后果是导致合同权利义务严重失衡。本案当事人之间是物业管理法律关系，双方应依此确定平等的权利义务，而物业公司却依位阶较低的物业管理权以未经协商的格式条款排除了业主位阶更高的专有所有权，导致双方权利义务的失衡。因而，两权比较之下，业主的权利亦是一种主要权利。此外，物业公司称，业主在阳台使用上要求其具有“安全、防尘、防噪音”的功能是对阳台权利内容的增加，因而不属于业主的主要权利，这是不能成立的。且不说那些交付时业已封闭的阳台即具有上述之功能，业主王平依专有所有权对阳台加以合理使用，属于权利处置的方式问题，并非权利内容的增加。综上，根据《合同法》第四十条的规定，《补充协议》禁止封闭阳台的格式条款未遵循公平原则确定双方的权利义务，排除了对方的主要权利，应属无效。
四、王平封闭阳台符合行使专有所有权的正当性要求。
王平作为案涉房屋及阳台的专有所有权人，有权对阳台进行合法的支配、使用，但应受有必要的限制。如果王平突破限度不当行使专有所有权，则物业公司作为小区前期物业管理者有权直接或请求有权部门加以干涉，但本案中并不存在上述情形。
首先，王平封闭阳台的行为不违反法律法规的禁止性规定。目前我国法律、行政法规对业主能否自行封闭阳台以及如何封闭尚无明确规定，更未加以禁止。其次，王平封闭阳台的目的、方式和结果正当。就目的而言，王平出于保障居住安全和提高生活质量的考虑对阳台以本案之方式予以封闭，未改变阳台服务于居住的根本用途；就方式而言，王平采用无色、无边框玻璃以平推开合式的方式加装于阳台上，有别于传统的封闭方式，其在考虑自身居住利益的同时，已顾及物业外观的美观；就结果而言，王平封闭阳台没有对房屋安全结构予以改变、破坏，不构成不当损毁，亦不影响相邻住户居住安全和便利，因而不影响建筑物正常使用。物业公司认为阳台应在不封闭状态下使用的理由不能成立。我国对封闭阳台与不封闭阳台如何计算面积有明确规定，说明阳台从设计到使用是允许封闭的。第三，王平封闭阳台的行为未损害其他建筑物区分所有人的合法利益和社会公共利益。从市整体而言，大多居民小区在交付时阳台即已封闭，即使交付时未封闭，大多业主往往也会选择自行封闭，这符合我市居民的居住习惯，亦和我国当前整体社会、自然环境以及社会观念密切相关，因此，封闭阳台是否损害建筑物区分所有人整体利益的判断应符合我国的基本国情。而且，幸福花园不存在处于风景名胜区等的特殊情形，没有来自社会公共利益的特殊限制。第四，王平封闭阳台的行为尚无来自业主大会整体意志的限制。根据小区业主自治原则，业主大会可以对阳台能否自行封闭及如何封闭等涉及小区管理的事项以民主方式议定，由业主委员会委托物业公司执行，该决议对全体业主具有合约的效力。而本案幸福花园业主并未就此召开业主大会作出决议，业主委员会亦未正式成立。综上，物业公司关于封闭阳台不属于业主正当行使专有所有权的理由不能成立，应不予采纳。
五、关于本案最终的裁量。
对于本案阳台能否封闭及如何封闭问题，理想的方式是通过协商，由物业公司从符合多数业主意愿的原则出发与业主协商阳台能否封闭、如何封闭，以达到业主权利与小区整体利益的和谐共进。但由于物业公司与包括王平在内的业主不能就此达成一致，因而，法院只能就本案个案依法作出裁量，以平衡双方当事人、小区和社会等各方利益。王平封闭阳台的行为不构成专有所有权的不当行使，法律应当保护这一合法、正当的利益。建筑物和小区的外部美观、整体风貌的保护虽无法律明文规定，但亦属法理和通常意义上的正当利益，理所当然也应得到维护。而本案王平对阳台加以封闭，不可避免地改变了房屋部分立面外观，对建筑和小区的整体和谐造成一定影响，但如物业公司在没有合法依据情况下因此限制王平封闭阳台，又会侵犯王平的正当权利，两者存在一定的利益冲突。利益衡量之下，业主基于专有所有权而享有的居住利益比建筑物和小区整体美观这样的表层利益等次更高，也更为重大，应得到优先保护。
综上，王平封闭阳台系其合法权利的正当行使，物业公司并无合法依据予以干涉。
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发表于 2007-4-17 13:05
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