不再“楼高房大” 滨江区变脸进入小户型时代

千山暮雪

<table cellspacing="0" cellpadding="0" width="100%" border="0" style="BORDER-BOTTOM: #666666 1px solid;"><tbody><tr><td align="center"><h3><b><span style="FONT-WEIGHT: bold; FONT-SIZE: 22px; LINE-HEIGHT: 35px; FONT-FAMILY: 宋体;">不再“楼高房大” 滨江区变脸进入小户型时代<br/></span></b><b><font color="#666666" size="2"></font></b></h3></td></tr><tr><td align="center" width="100%"><br/></td></tr></tbody></table><br/><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><p>　　对于一直想要在滨江买房、但嫌总价偏高的许多年轻人来说，滨江正在悄悄发生的一个变化，是很让人欣喜的。</p><p>　　这个变化，就是小户型公寓的大规模上市。</p><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><p>　　盛元慧谷、逸天广场、星光大道、贺田尚城等一些楼盘，今年都将推出小户型公寓，这样既缓解了滨江原有的商品房结构性矛盾，也给打算在滨江购房的人提供了更多的选择机会。</p><p>　　记者在采访过程中了解到，在新的政策和市场环境下，滨江小户型在户型设计、售后服务等各方面都有“变脸”，这也让它们增加了在市场竞争中的砝码。</p><p>　<strong>　小户型公寓大量面市</strong></p><p>　　位于钱江一桥和四桥之间的一线江景楼盘盛元慧谷，去年两度开盘、两度热销。4月底盛元慧谷将推出最后的1号楼精装修尚品公寓。跟去年热卖的房源不同的是，这幢楼是户型面积48-115平方米的中小户型，主力结构为两房两厅和三房两厅。</p><p>　　钱江一桥边上两个许久没有新推房源的楼盘逸天广场和贺田尚城，也即将有新的动作。逸天广场的319套小户型房源，有一个很好听的名字叫逸品阁。这批房源预计5月中下旬开盘，其最大的特点，是可以为业主提供商务服务，让业主真正享受到舒适生活。而贺田尚城从下月起开始推出最后6幢现房，其中有100多套90平方米左右的中小户型，另外还有一批40-60平方米的精装修小户型住宅。</p><p>　　除此之外，滨江大型公建配套项目星光大道CD区，有700多套精装修小户型公馆，其中C区的300多套小户型预计今年9月份上市，主力面积为50多平方米。据了解，开发商准备做16套样板房，预计会在7月份开放。</p><p>　　如果说这些规划比较早的楼盘里，小户型公寓还只是一个配角，那么从去年开始滨江新拿的地块，或者拿地比较早，但还没拿到预售证的楼盘，因为受到“90/70”新政的影响，小户型公寓毫无疑问将成为主角。比如彩虹城边上的水晶国际公寓，计划今年年底之前动工，有50%以上的小户型公寓；欣盛房产联合瑞立公司等拿的滨江56号地块，也将有相当部分的小户型公寓设计。</p><p>　　<strong>填补滨江楼市空白</strong></p><p>　　小户型公寓的大量上市，无疑给滨江楼市吹来了一股清新之风。</p><p>　　作为杭州楼市的房源供应大户和成交大户，滨江并不缺旺销楼盘。在杭州透明售房网上，几乎每一天的成交行情中，滨江区域都能排在前列，盛元慧谷、南岸晶都、观邸国际寓所、瑞立中央花城、倾城之恋、风雅钱塘等滨江楼盘，也是频频露脸。就去年来说，杭州透明售房网的年度套数成交前10强榜单中，滨江就占了一半。</p><p>　　但这不代表滨江楼市没有任何问题。有业内人士认为，滨江建筑现代大气，但是在建筑形态和户型设计上，越来越趋于同质化。对此，他用“楼高、房大”来形容，特别是户型面积普遍偏大，大多集中在150平方米以上。尽管随着宏观调控的逐渐深入，滨江开发商或多或少都作了调整，户型很多调整到了140平方米以下，销售形势转好，但90平方米以下房源稀缺，依旧是不争的事实。</p><p>　　而即将上市的这批小户型房源，在一定程度上填补了滨江楼市的空白，缓解了结构性供应矛盾。</p><p>　　这个空白不仅仅体现在面积上，更多地体现在小户型的地位、开发商建造小户型的用心程度上。从目前来说，滨江主要是两类小户型，一种是大户型中辟出的一些“边角料”，大多存在采光透风问题；另一种是建造在商业用地上的精装修小户型公寓，这种公寓大多以投资为主，购买之后由酒店经营，获取一定的投资回报，居住性较差。</p><p>　　而即将面世的这批小户型，却有很大的突破，比如逸品阁有良好的酒店式服务，真正能提供舒适生活；比如盛元慧谷的尚品公寓，是真正建造在住宅用地上的小户型公寓，享有70年使用权和大户型住宅的一切配套，却又自成一体，有自己独特的客户群。</p><p>　　客户对滨江小户型的追捧是很明显的。位于长河镇的华业南岸晶都，去年年底之前突然发力，并因此一举进入去年透明售房网成交10强榜中，也是因为其当时推出的一批小户型公寓，因相对较低的总价和区域的稀缺性而备受市场热捧。据开发商华业房产策划部经理高小萍介绍，这批小户型目前已经只剩下30套。</p><p>　　<strong>同质化现象有望缓解</strong></p><p>　　小户型公寓上市，短时间内能够缓解滨江楼市存在已久的结构性矛盾，但是大量即将推出的小户型公寓，加上还在审批规划的一些小户型项目，滨江小户型产品的市场竞争将会加剧。许多人担心，以后的住宅会不会千篇一律，毫无个性可言？而许多小户型公寓的目标客户，基本上定位为滨江高新区的白领或者外企员工，那么是不是真的会有那么多的白领，来这里买房呢？</p><p>　　对于众多想在中小户型公寓开发中抢得先机的开发商来说，如何做出自己的特色，而不是像之前的大户型公寓一样，陷入同质化竞争的尴尬境地，还是很大的一个课题。</p><p>　　浙江华联杭州湾创业有限公司招商部经理尹杰告诉记者，滨江小户型从目前来看还是各有特色的，比如星光大道小户型公寓的优势在于，它是滨江区域商业中心星光大道的一部分，有整个大的商业作为配套，集合了餐饮、娱乐、超市、专卖店等各种商业配套，生活会非常便利。除此之外，项目会为小户型公馆单独配置一个会所，满足业主健身、娱乐等生活需求。另外，因为两幢酒店式公寓分别位于星光大道中心广场的两侧，经常会举办一些时尚活动，住在公寓里就可以感受到时尚气氛。</p><p>　　他明确表示，这个项目的目标客户群，除了一部分高级白领、外企员工之外，还有相当一部分是投资者，因为“处于区域商业中心，出租会比较容易，升值潜力还是非常巨大的”。</p><p>　　而华荣房产营销策划部总监张俊，也曾在接受记者采访时表示，滨江产品同质化严重，这种情况有可能发生改变。滨江从去年开始出让了不少腹地的地块，容积率相对较低，又受到新政影响，小户型会比较多。比如华荣集团拿到的一块长河的土地，可能会做一些小户型的情景式花园洋房，带露台、层层退台，让住户能充分享受到阳光和大自然。另外，他们公司也可能会做一些诸如万科“蚂蚁工房”那样的产品，或者为滨江高新区的一些精英人士，特意建造一些提供五星级酒店服务的公寓，产品会做得更加纯粹一些。</p><p>　　<strong>面积小不等于品质低</strong></p><p>　　相对于滨江动辄150平方米的户型设计来说，90平方米特别是四五十平方米的小户型，无疑显得有些局促，也似乎跟舒适搭不上边。那么，小户型是不是只能做过渡用房？或者只能永远游离在真正的舒适生活之外？</p><p>　　对此，盛元房产总经理简光伟认为，小面积不应是少配置的借口，低总价更不能等于低品质。某种程度上来说，中小套型住宅设计更具有创新性、挑战性。</p><p>　　据介绍，盛元慧谷的精品公寓定位为注重品质、追求时尚的白领人士，因此户型设计时，在考虑居住功能的基础上，设计师更注重空间的可变性和情趣感。比如，大面积的观景阳台，将室外的景观最大可能地延伸到室内，使建筑与自然形成良好的对话。这种既不属于室内，又不属于室外的“灰空间”使建筑形态更富变化，带来迥异的生活情趣。又如，设计师大量运用了低窗台、落地景窗的设计，并对开窗的角度和朝向结合社区景观、江景做适度调整，营造独特的视角。盛元慧谷的户型，大部分都设计了大面积的南向阳台，解决了晒衣晾被的日常生活之需。除了能够享受到跟大户型公寓一样的配套和小区环境，精品公寓还采用了进口日立高速电梯，载重量1000千克，速度为2.5米/秒；装修配饰采用科宝博洛尼、TOTO、西门子、三星液晶显示对讲等一线品牌产品。</p><p>　　一位业内人士告诉记者，滨江小户型公寓还需要在营造楼盘生活方式上下功夫。滨江目前还缺少一个真正为小户型的客户量身定做的楼盘。具体来说，就是房子造好了，但是缺少灵魂。“客户为什么要买你这个房子？除了总价低之外，其实看中的还是一种生活方式。”他说。</p>