《2004深圳地产蓝皮书（半年卷）》

一声长叹

《2004深圳地产蓝皮书　》全集
来源：深圳商报        发布时间：2004-7-1
洞察与期待

——《2004深圳地产蓝皮书（半年卷）》跋

乱花渐欲迷人眼。

半年来，深圳地产在浴与火之中，在一种变动与起伏之中向前延展。CEPA正式实施、城市化进程加快、地铁以前所未有的加速度向深处掘进、关内关外地产一体化、宏观调控等，使得深圳地产变得扑朔迷离。房价在涨与跌中切换，开发商在冷与热中感知，消费者在得失间考量。一个新的地产时代正在形成，它不断激发起我们描述地产的激情。今天，《2004深圳地产蓝皮书》摆在了人们的面前，正是这种激情的体现。

一声长叹

也许这种描述还有许多不足，但这种努力与尝试是值得的。可以相信，在未来的日子里，地产蓝皮书以及她的一些提法将构成我们地产传播中一个最关键的词汇，并影响人们的叙事方式、叙事风格。

（一）

这是一次集体研究的结晶。研究者有的是政府权威机构的研究人员、有的来自民间。尽管社会职务不同，但都扮演着同一个角色———深圳地产的观察者、思想者。大家共同的理想，可以简单地描述为：在一个新的变动时代，改变地产传播的形式，对形成健康的地产传播舆论环境、地产伦理地产文化有所助益。

在他们的笔下，你会看到，深圳地产上半年发生的一切，深圳地产的房价走向如何，地产产品有哪些创新，未来深圳地产可能发生的哪些新情况，地产市场上的热点问题有哪些，等等，在目前的房地产市场，权威的声音对消费者来说是弥足珍贵的。

在他们的笔下，你会看到，不同板块的特色。这是消费者置业的情报站，热点的片区以及片区特色都会展现在消费者眼前。不同的消费者都有会找到自己理想的家园。

限于时间与版面，我们只能对主流的东西进行梳理与整合。相信她能为开发商创造价值，为置业者创造价值，为业界创造价值。

（二）

蓝皮书，不仅是一本地产专集，重要的是，她是理性地产倡导者，是地产传播的宣言书。在我们看来，理性的实质就是消费者的利益。没有消费者的利益，就没有开发商的利益；没有消费者的利益，就没有传播者的利益，说到底，没有消费者的利益，就没有深圳地产的利益。正因为如此，我们对地产传播做了改革。蓝皮书在她推广词中就一句：拒绝浮躁，拒绝矫情，为深圳地产拨乱反正，正本清源。深圳地产有多重面孔，需要“一个市场，多种声音”，蓝皮书，要建立的就是一种宽容舆论环境，帮助人们分析、认识这个市场，进而建立新的传播秩序。力争做消费者的“朋友”，做理性市场的建设者。

（三）

当我们盘点上半年深圳地产市场时，我们发现地产有许多可圈可点的地方，但也有一些让人不愿意面对，但又必需面对的东西。我们的心情很复杂。比如，深圳地产中缺乏自己的理论话语。还可以看到，地产消费还是物质性东西，思想消费还比较艰难。等等。

特别要提的是，我们认为，深圳地产改革的方向正在发生变化，由形式创新正在向内涵创新转变。引进新技术、新材料、新的工艺，让居住增加科技含量，将成为一种新的趋势。王石在最近一次论坛上说，现在我们的企业比较尴尬，我们有营销的创新优势，但没有技术优势，很容易初淘汰。也许王石对“技术优势”有自己独特的理解，但有一点可以肯定，这种技术优势应成为当前乃至今后地产发展的重要“支点”。王石的洞察力是深邃的，可以说在关键时刻不仅给深圳地产发展注入一副清醒剂，也给地产传播指出了新的方向。我们将在今后的传播中，力所能及地不断推动地产的发展，也希望地产界的同仁，一起努力。是为跋。


作者:深圳商报记者孙正东　

一声长叹

福田区热点片区部分待售及在售楼盘一览


香蜜湖－农科


－竹子林片区


金地香蜜山 小高层、高层住宅，位于福田香蜜湖莲花西路，开发商是深圳市国际网球俱乐部有限公司，投资商为金地集团股份有限公司，占地面积 ７８６７９．１２平方米，建筑面积２０１２７０平方米，容积率２．１５，楼层状况：以１８层一梯三户板式单位为主，辅以部分２４－３３层高层单位。


金众香诗美林新 高层、小高层住宅，位于福田深南大道北侧园博园旁，开发商为深圳市金众房地产有限公司，占地面积３１２８８平方米，建筑面积１０００００平方米，楼层状况：１０栋１８－３３层。


深南国际商务大厦新 高层写字楼，位于福田深南大道旁、深南市场对面，开发商为深圳富春东方（集团）有限公司，占地面积４８４０平方米，建筑面积４６８７３．９０平方米，容积率９．６８，楼层状况１栋２８层。


香域中央（景煜花园）


多层、小高层、高层住宅，位于福田香蜜湖农园路。开发商深圳联泰房地产有限公司，占地面积６６９０４．９０平方米，建筑面积１３８５５０平方米，容积率 ２．０７。


盛景国际花园新 小高层、高层住宅，位于福田竹林四路与紫竹六道交汇处，开发商为深圳市越众（集团）股份有限公司，占地面积２１１４５．２０平方米，建筑面积７５４１３．１２平方米，容积率４．２５。


东方银座地 高层海景国际商务公馆，位于福田深南大道旁，开发商为深圳市广森投资发展有限公司，占地面积６９４９．５０平方米，建筑面积４４２９８．５０平方米，容积率５，楼层状况：２１层。


熙园 别墅、Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ、多层及小高层住宅、花园洋房，位于福田香蜜湖路与莲花西路交汇处，开发商为深圳市鸿荣源实业有限公司，占地面积１２７９６２．６０平方米，建筑面积１５４０３５．１２平方米。


中心区


长城盛世家园二期


高层住宅，位于彩田路与莲花路交汇处，开发商为深圳市长城?地产?集团股份有限公司，占地面积２４３４４．１０平方米，建筑面积２６５３６２平方米，容积率８．４４，共９栋３４层。


安联大厦地 高层写字楼，位于中心区，西临金田路口和市民广场，东临鹏程五路，开发商为深圳市安联投资有限公司，占地面积 ５９１７．３０平方米，建筑面积９３７３０平方米，楼层状况：３５层。


航天大厦 写字楼，位于福田深南大道与新洲路交汇处，开发商为深圳市航天大厦投资发展有限公司，占地面积５５６５．５０平方米，建筑面积５４５５２平方米，容积率７．９０，楼层状况：１栋２５层。


南方国际广场 高层商住楼，位于福田滨河大道与益田路交汇处，开发商为深圳南方电力建设有限公司，占地面积１５３６７平方米，建筑面积１５５１２４平方米。


国际商务大厦地 高层商住楼，位于金田路与福华路交汇处，开发商为深圳北方中成实业有限公司，占地面积７３６８．１０平方米，建筑面积１３２４０６．７０平方米，容积率１３．９７。


国际交易广场地 高层商住楼，位于深南大道与金田路交汇处，开发商为大中华国际实业（深圳）有限公司，占地面积３３９６０．３０平方米，建筑面积３０１０６４平方米，楼层状况：１栋４３层、２栋３０层。


国际商会中心地 高层写字楼，位于益田路与福华三路交汇，开发商为深圳市荣超房地产开发有限公司，占地面积８１９２平方米，建筑面积１３３５９５平方米，容积率１６．３５。


卓越大厦地 高层写字楼，位于福田福田中心区民田路，开发商为深圳市永润科技实业有限公司，占地面积３７４２．４０平方米，建筑面积５６１６２．４０平方米，容积率１２．９０，楼层状况：１栋２２层。


车公庙－新洲片区


本元大厦地 高层写字楼，位于福田车公庙，深南大道旁，开发商为深圳市锦龙德投资发展有限公司，占地面积３３０８．３０平方米，建筑面积３２４００平方米，容积率８．６０，楼层状况：１栋２７层。


绿景新美域新 高层住宅，位于福强路与新洲三街交汇处，开发商为深圳市绿景房地产开发有限公司。


新洲阳光雅居新 高层商住楼，位于福田新洲三街与八街交汇处，开发商为深圳市广业成投资发展有限公司，占地面积５９３２平方米，建筑面积４７５６０平方米。


花好园新 高层住宅，位于福田滨河大道与泰然九路交汇处，开发商为深圳市花样年投资发展有限公司，建筑面积８９６００平方米。


福岸新洲民生大厦新 高层住宅，位于滨河大道与新洲路交汇处，开发商为深圳世纪汇鑫集团、深圳广银海房地产开发公司，建筑面积３６１１０平方米，楼层状况：２５层。


金谷１号 多层写字楼，位于福田滨河路与泰然九路交汇处，开发商为深圳泰然实业有限公司，占地面积１２１７４．９０平方米，建筑面积６５０００平方米，容积率５．３４。


碧海红树园二期 高层住宅，位于福田滨河大道与福荣路交汇处，开发商为深圳泰然实业有限公司，占地面积３８２００平方米，建筑面积２０５０００平方米，容积率５．３７，楼层状况：４栋３３层。

一声长叹

罗湖区热点片区部分待售及在售楼盘一览


布心－太白片区


百仕达花园四期东郡


小高层、高层住宅，位于罗湖东晓路以东，东乐路以西，太宁路东段以北，太安路以南，开发商为深圳市百仕达实业股份有限公司。


碧岭华庭二期新 高层住宅，位于太白路，开发商为深圳市祥云实业有限公司，占地面积９７９８．９０平方米，建筑面积６６４９４平方米，容积率６．７９，楼层状况：２栋３４层。


旭飞华达园二期新 高层住宅，位于布心路南、翠竹路东，开发商为深圳市光彩红房地产开发有限公司，占地面积３３７０．８０平方米，建筑面积２９６８０．９４平方米，容积率 ８．８１。


蓝堡公寓（金迪名苑）


小高层住宅，位于罗湖东昌路，开发商为深圳市春泓房地产有限公司，占地面积４３２１．４２平方米，建筑面积１８０００平方米，容积率４．１７，楼层状况：１栋１７层。


理想新城 多层、小高层住宅，位于罗湖布心金稻田路，开发商为广东省红岭集团有限公司，占地面积６０２９９．１０平方米，建筑面积１５０７５０平方米，容积率２．５０，楼层状况：１４栋。


东门－国贸片区


天俊大厦新 高层住宅，位于东门南，开发商为深圳天俊实业股份有限公司，占地面积２５１４．８０平方米，建筑面积１３１７７．２３平方米，楼层状况：１栋高层。


东门国际广场新 高层商住楼，位于罗湖深南东路与东门中路交汇处，开发商为深圳大东门（国际）投资有限公司，占地面积７９８５平方米，建筑面积１５３４９４平方米，容积率１３．８０，楼层状况：３幢３１－３６层。


东门１６８ 高层商住楼，位于罗湖中兴路与乐园路交汇处，开发商为深圳市邦安实业有限公司，占地面积７３００平方米，建筑面积５６０００平方米，容积率７．６７，楼层状况：１栋２４层、１栋２９层。


虹楼 高层酒店式公寓，位于罗湖东门北路１０号开发商为深圳市富信康实业有限公司，占地面积１７５２．３０平方米。


阳光新干线家园 高层住宅，位于罗湖东门南路南侧，开发商为深圳市百安隆房地产开发有限公司，占地面积１００００平方米，建筑面积８００００平方米，容积率７，楼层状况：３栋３３层高层。


东门天下 高层住宅，位于东门中路，开发商为鹏运广场物业发展（深圳）有限公司，占地面积１０７１８平方米，建筑面积１１４６０２．０２平方米。


新银座华庭地 高层商住楼，位于罗湖人民南东与春风路南交汇处，开发商为联马实业（深圳）有限公司 ，占地面积７８０５．５０平方米，建筑面积９５３９２平方米，容积率１０．５０，楼层状况：３栋３１层。


缤纷时代家园地 高层住宅，位于东门中路，开发商为深圳市金海港投资发展有限公司，占地面积７８１２．７０平方米，建筑面积５５５８９．７８平方米，容积率７．５０，楼层状况：３２、３３层。


鸿业苑名豪居地 高层住宅，位于罗湖东门北路与爱国路交汇处，开发商为深圳市鸿基（ＨＯＮＧＫＡＩ）房地产有限公司，占地面积１４７４８．９０平方米，建筑面积１２０１９４平方米，容积率７．８０，楼层状况：４栋３０－３２层。

一声长叹

南山区热点片区部分待售及在售楼盘一览


蛇口片区


南海玫瑰花园二期


小高层住宅，位于蛇口海上世界、西部通道西侧，开发商为华业发展（深圳）有限公司，占地面积47000平方米，建筑面积140330平方米，容积率2.18,楼层状况：4栋cityhouse，11栋18层小高层。


米兰寓所


小高层住宅，位于蛇口招商东路与花果路交汇处，开发商为深圳市蛇口湾厦实业股份有限公司，占地面积4087.90平方米，建筑面积21000平方米，容积率4.24,楼层状况：1栋18层。


海湾广场新高层商住楼，位于蛇口海昌街，开发商为万菱实业（深圳）有限公司，占地面积9978.80平方米。


半山兰溪谷


小高层住宅，位于南山蛇口沿山路以西，开发商为深圳招商房地产有限公司，占地面积57244.02平方米，建筑面积120000平方米，楼层状况：14栋17至18层小高层、3栋Townhouse。


花园城三期


小高层住宅，位于蛇口工业八路与公园路交汇处，开发商为深圳招商房地产有限公司，占地面积15729平方米，建筑面积39323.50平方米，容积率2.50,楼层状况：2栋18层、3栋9－11层。


雍景轩


小高层住宅，位于蛇口工业七路，开发商为深圳市蛇口湾厦实业股份有限公司，建筑面积23429平方米，楼层状况：2栋21层。


豪方悠然居


高层住宅，位于蛇口工业大道，开发商为深圳新豪方房地产有限公司，占地面积8000平方米，建筑面积52295平方米，容积率5.59,楼层状况：4栋25层。

华侨城片区


世纪村日月府地 高层住宅，位于南山深南大道与沙河东路交汇处，开发商为沙河实业股份有限公司，占地面积３０５４５平方米，建筑面积１０８０００平方米，容积率３．３０。


假日广场新 地 高层综合类项目，位于南山华侨城欢乐谷西侧潮洲街西，开发商为深圳市瑞沃益田房地产开发有限公司。


波托菲诺三期新 高层住宅，位于华侨城欢乐谷北，临侨香路、北环路，开发商为深圳华侨城房地产有限公司。


中信红树湾新 地 高层住宅，位于沙河东路与白石路交汇处，开发商为深圳中信红树湾房地产有限公司，占地面积１６３０００平方米，建筑面积６５００００平方米，容积率３．１８。


红树西岸新 地 小高层、高层住宅，位于滨海大道以北、沙河东路以东、深圳湾一路西，白石路南，开发商为深圳市百仕达实业股份有限公司，占地面积７５１０１．８０平方米，建筑面积２５５３００平方米，容积率３．８０。


瑞河耶纳新 多层、小高层住宅，位于南山白石洲路、白石三道、深圳湾三路、深圳湾四路之间，开发商为深圳市东部工程有限公司，占地面积７８７６７．２０平方米，建筑面积１１１４００．９０平方米，容积率１．４１。


国际市长交流中心地 高层酒店式商务公寓，位于深南大道南侧、未来时代西侧，开发商为深圳市金晖房地产开发有限公司，占地面积５２８８．３３平方米，建筑面积４１７８０平方米，楼层状况：２５层。


高新片区


熙湾新 小高层住宅，位于高新南１１路与高新南环路交汇处，开发商为深圳市澳宏投资有限公司、深圳市深咨投资发展有限公司，占地面积９５５３平方米，建筑面积３４０００平方米，容积率２．８３，楼层状况：２栋１３－１６层。


海怡东方花园地 小高层住宅，位于高新技术园南区，滨海大道旁，科技大道东，开发商为深圳市鸿瑞通房地产开发有限公司，占地面积２９９８６．９０平方米，建筑面积８００００平方米，容积率２．７０。


阳光带海滨城二期地 高层住宅，位于滨海大道以北，沙河西路西侧，开发商为深圳招商房地产有限公司，占地面积４２６０６．２０平方米，建筑面积１２５０００平方米，容积率３．１３，楼层状况：１４栋２２－３０层。


中信海阔天空地 高层住宅，位于科苑大道西侧、学府路南侧，开发商为中信深圳集团房地产开发有限公司，占地面积１８９５６．４０平方米，建筑面积９７０１２．３３平方米，容积率５．１２，楼层状况：７栋２３－３２层。

一声长叹

宝安区热点片区部分待售及在售楼盘一览


龙华片区


中航香水郡 多层、小高层住宅，位于新区大道与石龙路交汇处，邻近宝安梅林关口，开发商为深圳市中航阳光地产发展有限公司，占地面积 ３６３９０．７０平方米，建筑面积７９６７５．１４平方米，容积率２，楼层状况：６层多层和１１层小高层。


潜龙鑫茂花园新 多层、小高层商住楼，位于龙华民治大道旁，邻近民丰路，开发商为深圳市潜龙实业有限公司，占地面积５７０００平方米，建筑面积 １９６０００平方米，容积率２．８０，花园分Ａ、Ｂ、Ｃ三个区。


日出印象新 多层、小高层住宅，位于龙华镇人民南路与布龙路交汇处，开发商为深圳市华来利实业有限公司，占地面积 ７４００３平方米，建筑面积９６１３０平方米，楼层状况：２１栋６层，９栋１１层。


世纪春城二期地 多层、小高层住宅，位于宝安龙华镇民治大道西面，民福路旁，梅龙公路以东，开发商为深圳恒安房地产开发有限公司，占地面积４５２２７．２１平方米，建筑面积８１４５６．５４平方米，容积率１．５２，楼层状况：６－１１层。


新阳丽舍 小高层住宅，位于宝安龙华东环二路与工业东路交汇处，开发商为深圳市宝安龙华经济发展有限公司，占地面积７７４３平方米，建筑面积１４７１２平方米，容积率２，楼层状况：７层带电梯。


宝龙山庄 多层别墅，位于宝安龙华镇大浪南路与华达路交汇处，多路公交路线经过，开发商为深圳市晟堡达实业有限公司，占地面积４５０００平方米，建筑面积２６９１７．２０平方米，容积率０．６０，楼层状况：Ａ、Ｂ型双屋别墅和Ｃ、Ｄ、Ｅ独立式别墅两大类型。


锦绣江南二期地 多层、小高层住宅，位于龙华人民南路与布龙公路交界处，开发商为深圳市鹏宝东物业发展有限公司，占地面积４８８１２平方米，建筑面积８９２９０平方米，楼层状况：９栋多层、４栋１７－１８层。


宝安中心区


风尚时代新 多层住宅，位于宝安建安路与前进路之间３４－２区，开发商为通泰地产经纪评估有限公司，占地面积５８９９平方米，建筑面积２２４５１平方米，容积率３．８０，楼层状况：４栋多层单体建筑。


宝豪华庭新 高层住宅，位于宝安２４区宝民路与裕安路交汇处，开发商为深圳市宝豪投资发展有限公司，建筑面积２８０６０平方米，容积率３１３０，楼层状况：２４层。


广信花园新 小高层商住楼，位于宝安新安街道裕安中路，开发商为深圳市宝安广信房地产开发公司，占地面积１０２６２．２０平方米，建筑面积２６７８１．８０平方米，容积率２．６１。


天悦龙庭新 高层住宅，位于宝安中心区，西临体育馆，开发商为深圳市龙光房地产有限公司，占地面积５１８２５．６０平方米，建筑面积１７１０００平方米，容积率３．３０，楼层状况：９栋２８层高层。


鸿景园 小高层、高层住宅，位于宝安３４区宝民路旁，开发商为深圳市鸿荣源实业有限公司，占地面积５００００平方米，建筑面积２２００００平方米，容积率３．２０。


深业新岸线地 多层、小高层、高层住宅，位于宝安宝安中心区，东邻宝安区体育中心和行政中心，南临珠江口的前海湾，西靠西乡河，开发商为深业集团（深圳）有限公司，占地面积１８３８００平方米，建筑面积５５００００平方米，容积率２．９９。


新锦安雅园三期地 小高层、高层住宅，位于宝安３８区翻身路，开发商为新锦安实业发展（深圳）有限公司，占地面积２６７２６．８０平方米，建筑面积１１６１００平方米，容积率４，楼层状况：６栋１８层、４栋３０－３２层。


金成时代家园 小高层、高层商住楼，位于宝安体育中心罗田路旁，紧靠宝安新体育馆（已建成），开发商为深圳市金成房地产开发有限公司，占地面积４００００平方米，建筑面积１２００００平方米，容积率４，楼层状况：３栋小高层、高层。


香缤广场 高层商住楼，位于宝安宝安８区建安一路 开发商为深圳市惠明盛房地产投资开发有限公司，占地面积１５３１３平方米，建筑面积１７００００平方米。


海云轩 小高层住宅，位于宝安宝安４４区宝安大道?临新中心区? ，开发商为深圳市钰霖实业有限公司，占地面积９２２２．８０平方米，建筑面积３６７８６．９９平方米，容积率３．５１，楼层状况：５栋１８层。


西乡片区


桃源居锦绣清华园五区新 小高层住宅，位于西乡镇广深公路东侧，开发商为深圳航空城（东部）实业有限公司，占地面积１４２２７．３０平方米，建筑面积２２６３９平方米，容积率１．５９，楼层状况：２栋。


御龙居二期 高层住宅，位于宝安西乡大道以北，企龙路以东，开发商为和记黄埔地产（深圳）有限公司，占地面积２８８７６．９０平方米，建筑面积６３７４１．４５平方米，容积率２．２１。


碧海名园 多层、小高层住宅，位于西乡镇５７－１区、西乡大道与铁仔路交汇处，开发商为深圳恒安房地产开发有限公司，占地面积２８４８６．２０平方米，建筑面积９９６３４．５４平方米，容积率２．５２ ，楼层状况：１５栋６层、１２栋１１层、１栋１６层。

一声长叹

龙岗区热点片区部分待售及在售楼盘一览


布吉（坂田）片区


中海日辉台新 多层住宅，位于布吉镇坂田，开发商为中海地产（深圳）有限公司，占地面积５００００平方米，建筑面积８００００平方米，容积率１．６０。


万科华宇项目新 多层商住楼，位于布吉镇坂田深平快速公路旁，开发商为深圳市万科房地产有限公司，占地面积１１１９５８平方米，建筑面积１４２３０５．２２平方米，容积率１．２７。


万科亲地栖居新 多层Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ，位于龙岗布吉镇坂雪岗工业区，梅观高速与机荷高速交汇处，西起坂雪岗大道，北临稼先路东段，南接发扬路，开发商为深圳市万科房地产有限公司，占地面积３９７８８３．５０平方米，建筑面积４３７６７０平方米，容积率１．１０。


青青家园新 多层住宅，位于布吉镇华龙路大靓村翠枫豪园对面，开发商为深圳市申汇基房地产开发有限公司，占地面积８００００平方米，建筑面积２０００００平方米，容积率２．５０。


佳兆业可园一期新 小高层、高层住宅，位于龙岗布吉镇木棉湾，开发商为佳兆业地产（深圳）有限公司，占地面积３０６１０平方米，建筑面积６１２２０平方米，容积率２。


峰之畔 小高层住宅，位于布吉沃尔玛旁边，开发商为深圳市龙岗国能企业有限公司，占地面积２０３９１．１０平方米，建筑面积５４２０５．２５平方米，容积率２．３０，楼层状况：１栋９层、１栋１８层、１０栋１１层小高层。


金洲嘉丽园二期新 多层住宅，位于龙岗坂田北路与华台路交汇处，开发商为深圳市金洲房地产开发有限公司，占地面积２９４４３．７０平方米，建筑面积４７１１０平方米，容积率１．６０。


布吉中心花园新 高商住楼层，位于龙岗布吉镇政府东北侧，开发商为深圳市雍盛建筑有限公司，占地面积１５７３３平方米，建筑面积１８９００平方米，容积率６．１２，楼层状况：６栋２９层。


横岗片区


中海怡美山庄 多层、小高层商住楼，位于龙岗横岗镇康乐路，开发商为中海地产（深圳）有限公司，占地面积２２００００平方米，建筑面积２８６０００平方米，容积率１．３０。振业横岗项目新 别墅，位于横岗镇西端，毗邻布吉，深惠公路北侧，龙岗第二通道以南，开发商为深圳市振业?集团?股份有限公司，占地面积４１００００平方米，建筑面积５４００００平方米，容积率１．３２。




——————————————————
盐田区热点片区部分待售及在售楼盘一览


梅沙片区


万科东海岸二期新 小高层住宅、Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ，位于盐田大梅沙，盐坝高速公路西北侧，开发商为深圳市万科房地产有限公司，占地面积８００００平方米，建筑面积６４０００平方米，容积率０．８０，楼层状况：１１栋９－１５层小高层和Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ。


心海伽蓝 小高层住宅、独立别墅、连排别墅，位于盐田内环路，开发商为深圳市心海投资发展有限公司，占地面积１９６０２．３０平方米，建筑面积５３９４４．２８平方米，容积率１．９８，楼层状况：４栋２－１５层。


倚天阁 多层公寓，位于盐田大梅沙月光路，开发商为深圳市平叶投资发展有限公司，占地面积７８０２．１０平方米，建筑面积１１７１７．９５平方米，容积率１．３５，楼层状况：５栋５层。


沙头角片区


金港盛世华庭新 高层住宅，位于盐田东海道与盐田路交汇处，开发商为深圳市富基投资发展公司，占地面积１９６５５．９０平方米，建筑面积９５６９４．２０平方米，容积率４，楼层状况：６栋２６－３２层。


云深处 独立别墅、花园洋房、Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ，位于盐田梧桐山畔，开发商为深圳市维拉顿房地产开发有限公司，占地面积９４４３８平方米，建筑面积３４７００平方米，容积率０．３７，楼层状况：独立别墅５５户，花园洋房６栋５８户，Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ３栋１８户。


倚山花园二期 小高层住宅，位于盐田沙头角梧桐路１９６８号，投资商为新世界中国地产有限公司，占地面积２６８４１平方米，建筑面积４３２５４平方米，容积率１．６５。




2004深圳地产荣誉榜　


　　2004年07月01日　11:24　　深圳商报　


◆深圳市万科房地产有限公司


万科·东海岸：２００４深圳地产最具影响力海岸名盘


◆深圳市中海地产股份有限公司


中海怡美山庄：２００４深圳地产关外热销名盘


◆金地集团


金地·香蜜山：２００４深圳地产最佳健康环保社区


◆深圳招商房地产有限公司


２００４深圳地产最具影响力品牌


◆华润（深圳）有限公司


华润中心·万象城：２００４深圳地产最具影响力商业物业


◆深圳市卓越置业集团有限公司


蔚蓝海岸：２００４深圳地产最具影响力品牌名盘


◆深圳市长城地产（集团）股份有限公司


长城盛世２号：２００４深圳地产最适宜白领居住的名盘


◆深圳市长城地产（集团）股份有限公司


海印长城：２００４深圳地产最具投资价值滨海名盘


◆光彩建设集团股份有限公司


光彩新世纪家园：２００４深圳地产市场热销新盘


◆深圳华侨城房地产有限公司


波托菲诺：２００４深圳地产最具影响力著名品牌楼盘


◆深圳市振业（集团）股份有限公司


振业·翠海花园·望郡：２００４深圳地产最佳金领生活 名盘


◆深圳市振业（集团）股份有限公司


振业·星海名城三期·沁园：２００４深圳地产最具影响 力品牌楼盘


◆深圳市锦龙德投资发展有限公司


本元大厦：２００４深圳地产最具投资价值写字楼


◆深圳市鸿荣源房地产开发有限公司


鸿景园：２００４深圳地产宝安最具影响力品牌楼盘


◆深圳市沙河实业股份有限公司


世纪村·日月府：２００４深圳地产红树湾最具投资价值名盘


◆深圳市新世界集团有限公司


２００４深圳地产最具实力品牌


◆嘉宝田房地产（深圳）有限公司


嘉宝田花园：２００４深圳地产著名地标生态社区


◆深圳市鸿基房地产有限公司


鸿业苑·名豪居：２００４深圳地产罗湖最具影响力 地标名盘


◆深圳市东部开发（集团）有限公司


瑞河耶纳：２００４深圳地产健康环保社区

一声长叹

半城山水 一生闲情　


跃式200:大度空间

一直以来，人们习惯于构建香蜜湖作为豪宅总部的整体形象，香蜜湖板块由此奠定了它在深圳豪宅市场中的“江湖”地位———香蜜湖在深圳城市空间中无可取代和复制。而振业·望郡正是在豪宅林立香蜜湖版图上，割据了自己的势力范围，以香蜜湖豪宅新势力，接管2004年香蜜湖版图。

振业·望郡，最令香蜜湖惊心动魄是它独有的200平方米跃式大户，以独特而全新的视野和审美情趣，打量着香蜜湖，为事业有成、淡定天下的“望族”群体构筑了“一跃而就”的奔腾空间，人们称之为“香蜜湖跃式200”。

香蜜湖跃式200

绝版空间

人们在选择家的居所的时候，往往更注重复合价值。景观是价值、建筑是价值、空间更是价值———毕竟与人们生活息息相关的是日常空间。

香蜜湖住宅产品因普遍“豪质化”而出现了“豪宅审美疲劳”，除了香蜜湖独有的景观优势，它们之间的差异性却不太明显。人们在寻找与众不同的产品，幸好有振业·望郡，香蜜湖豪宅新势力，有200平方米跃式大户型。它在深圳是稀缺的，在香蜜湖更是珍稀产品。

香蜜湖跃式200

大尺空间

振业·望郡200平方米跃式空间的出现，使整个香蜜湖变得异常开阔，以一种绝无仅有的大尺空间度量着香蜜湖无限风光。

这里的台阶，使家里的层次显得错落有致，它出现了明显的分层。

这里的客厅，以7.8米宽、近60平方米的宏大叙事，任你随心所欲地设计，可以待客会友，更可以开聚会PARTY。

这里的阳台，11.18平方米的超大观景空间，或午后休闲、下棋品茗，或极目远眺，纵览半城山水。

这里的过道，近3米宽的连接生活尺度，袖手而行，俨然闲庭信步。

这里的主卧，40平方米的侯门气象，一望而知。家庭生活因此变得更加丰富生动，充满活力。

这里的书房，俨然成了香蜜湖绝无仅有的知识博物馆。

这里的客卧，足以让每一个人享受到大尺空间带来的震撼。

这里的厨房，足以折射出望族群落红红火火的生活尺度。

这里的洗手间，更见万千气象。

这里的每一寸空间，都传承着“高而不傲，豪而不奢”的血统，表达着“大度空间”所带来超平面居住体验。

香蜜湖跃式200

奔腾空间

香蜜湖跃式200,它让家庭动静分区更明显，空间更私密；香蜜湖跃式200,它让整个家庭生活充满格局之美，气象奔腾。

因为建筑同样充满情感，只有从人对空间的真实感受出发，才真正符合“以人为本”的设计理念。因为200平方米，因为家有五房，家庭成员每个人都有自己的自由空间。孩子有琴房，太太有健身房，父母有养生房，自己也有书房。有了更宽舒的环境，有了更人性化的和谐，生活也会显得更加美满。

在香蜜湖拥有这样的生活，并不是遥不可及。望郡“四房的价格享受五房空间”的物有所值让人心动。同样的总价，在望郡可以多拥有数十平方米的豪阔空间，多拥有3个台阶。其超高性价比，内在丰盈更胜外在锋芒。望郡，让合理的空间化将人们内心世界的经验感受演绎得更加精彩。

无限风光一“跃”而就

在望郡，豪景、豪情、豪气、豪阔和谐地融为一体。生活在望郡，自然美景与人生风光交相辉映。家，不仅包容天地风光，更是守望幸福的城池。

望郡200平方米的珍品大跃式，作为香蜜湖独有的五房阳光大跃式户型，堪称香蜜湖大户生活谢幕之作，跃动着无限风光。

城市风光，装在望郡

在城市，总有那么一种区位，她是城市精神与文化的象征。天生丽质的香蜜湖，成了无数人理想的完美栖居地。

在振业·望郡，总有那么多风景让人留恋，因为能守望香蜜湖的人是幸运的，更是幸福的。因为身处香蜜湖中央，因为身在高处，望郡对香蜜湖独有景观资源的拥有几近奢侈。收揽半城山水精华，享受半生有情人生，成为了无数人的梦寐以求。

20万平方米的香蜜湖碧波、80万平方米的香蜜湖都市绿色生态区、43万平方米绿色植物园、136万平方米高尔夫球场、60万平方米农科中心绿色观光区，与安托山、塘朗山郊野公园形成“城市中心绿肺”。山景、海景、湖景、林景、城市风景、天伦乐景、邻里场景……这一切，在别的角度里也许只能窥其局部，在振业·望郡却能一览无余。

人生风光，一跃而就

200平方米的珍品大跃式是望郡在香蜜湖豪宅同质化下脱颖而出的差异化结果。

大尺度户内空间，展现了望郡的阔绰生活。这种大，不仅大得赏心悦目，而且大得合理，兼顾了功能性的生活需求。在200平方米的空间内，可以自由组合、随心所欲，彰显个性与格调。望郡开阔的视野、绝对的高度、超大的户型，这些与选择望郡的业主的事业有成、淡定从容是相得益彰的。给孩子一个琴房，给太太一个健身房，给父母一个养生房，再给自己一个书房，立刻兑现对家人一生幸福的承诺。毕竟事业的成就是对自己的肯定，对家人的回报，更是为了更好地享受生活。

家是可以放心的地方，家也是与人们的港湾。200平方米的大跃式空间，似乎很奢侈，然而奢侈的绝不是价格，而是物有所值。

格局风光，图腾跃动

世界本来就不缺少美，只是缺少发现美的眼睛。香蜜湖本身也不缺少豪宅，但是有个性的豪宅似乎还少了点。而振业·望郡的出现，以另类的豪宅演绎了新的豪宅生活范本。这种生活的实质就是“高而不傲，豪而不奢”的大宅生活。其多元化打造豪宅的方式，兼收并蓄，更得人心。

望郡以200平方米跃式大户格局之美，彰显了望族群落奔腾向上的事业指向。

就在前几天，记者参加了望郡“又见端午”嘉年华活动。数百名业主欢聚一堂，欢笑洋溢在每一个人脸上。不论是欢歌热舞、精彩的魔术表演、还是一袋袋充满温情的粽子，给业主的是一片温馨祥和的心意。孩子纯真的欢笑、老人会意的微笑，邻里真情，让人动容。挺拔于香蜜湖天地间的望郡，带给人们的是平凡中的感动，营造的是欢声笑语、其乐融融的香蜜湖豪宅新势力生活。

在望郡，风气、地气、人气、财气、生活气汇聚一起，生生不息……


作者:深圳商报记者刘付志明刘丹

一声长叹

深圳房地产的“人口红利”位居全国之首

深圳的移民数量也是全国前列，移民的增加同样是深圳房地产持续走强的主要原因之一。这是深圳与美国沿海城市的共同点。我们可以从深圳人口的增长模式来看看深圳房地产的“人口红利”状况。

以2002年为例，年末常住人口504.25万人，比上年末增加35.49万人，增长7.6％，而当年深圳市人口自然增长率为9.10‰。

新增人口以暂住人口为住，增幅高于户籍人口。在年末常住人口中，暂住人口364.80万人，比上年增加28.08万人，增长8.3％；户籍人口139.45万人，比上年增加7.41万人，增长5.6％。在年末新增常住人口中，暂住人口占79.1％，而户籍人口仅占20.9％，新增暂住人口是新增户籍人口的3.8倍，暂住人口的增长的速度比户籍人口高2.7个百分点。

从以上数据可以看出，由于深圳保持了社会经济的持续繁华和稳定，创造了较多的就来机会，良好的投资与生活环境吸引了大量的外来投资者和劳动力，导致深圳新增移民增加，而房产属于硬需求，来一个人则增加了一个购房或租房者。

随着他们居住的稳定性增加；同时近两年全国先后公布了鼓励人口迁移流动的户籍管理制度，有利于新移民在深居住生活。加之公安等有关部门对新移民的暂住证的办证率，有利于将新移民的潜在购房需求转化为现实购买力。

其实，现在深圳的买房人主要是三种：一是20世纪80年代深圳最早开放的时候到深圳的“老深圳”；二是随着深圳的建设发展，陆续到深圳打工的“新移民”；三是香港人。其中新移民已经成为近年来深圳房地产市场的主要购买力。

与前几年相比，过去以租为主的外地人逐渐成为深圳的购房主力军。深圳这两年商品住宅销售面积突破800万平方米，与外地人大量购买中低档楼盘分不开。由于移民在深圳没有亲戚少有朋友，要解决住房问题，市场几乎是唯一的选择，经过几年的积蓄，他们解决住房问题的迫切性就开始显现，在南山，外来移民数量集中，IT企业每年都招收大量的毕业生，这些都是深圳购房的新生力量，承接了深圳房地产的火热走势。而南山又是受益移民最大的行政区。

我们还可以做一个简单推算，比如每年新增的28.08万人的新移民中，有50％将实现在深购房或租房，按照深圳人均23平米的住房面积，那么他们将带来28.08?10000?23?50％＝323万平米的住宅消费，这相当于深圳每年住房销售的近50％。而按平均套型面积100平来计算，就将需要33000套房子才能够满足新移民的需求，相当于深圳每年销售房产套数的44％。

可见深圳房地产市场所获取的“人口红利”是如何巨大，面对这个认识空白，加强研究是完全必要的。特别是在深圳的人口增长模式开始发生变化的情况尤其难能可贵。

■深圳房地产“人口红利”面临新变化

一、“人口红利”有所弱化

还是以2002年为例。当年户籍人口出生率为16.60‰，比上年增加2.45个千分点，处于较高水平，分别比全国和全省的出生率高3.74和3.31个千分点。人口自然增长率为15.14％。比上年增加2.81个千分点，分别比全国和全省的人口自然增长率高8.69和6.93个千分点。出生率与自然增长率较高的主要原因一是由于深圳市人口死亡率明显较低。2002年全市户籍人口死亡率只有1.46％。，比上年下降0.27个千分点，死亡率比全国和全省的死亡率分别降低4.95和3.62个千分点。二是深圳市户籍人口入户政策的调整。家庭孩子户籍由过去的只能随母入户政策改为现在的随父、随母入户均可的政策，相当数量的符合条件的孩子随之办理了入户手续。

这充分说明了深圳的前期移民，如今的深圳常驻市民已经开始安居乐业，并进入生儿育女的高峰期。以前，深圳的前期移民都是在内地已经有工作经历，有一些积蓄的群体。但现在深圳新增移民中，那些中青年比例已经明显下降，因为移民而流入深圳房地产的消费资金已经严重下降。目前的新移民趋于25岁以下的年轻人为主，这些人没有在内地工作的经历和积蓄，他们只有在深圳赚钱深圳购房，也就是说，花的是深圳的钱而非内地的钱，当然我们也不排除他们当中有部分依然能够获取父辈在资金上的支援，从而维持深圳房地产依然能够获得可观的“人口红利”，但无用置疑已经今不如昔了。

二、“人口红利”关外压关内

深圳人口增长速度呈“外高内平”的显著特征。2002年特区外年末常住人口272.04万人，比上年增长10.1％，而特区内年末常住人口为232.21万人，比上年增长4.8％。可见特区外年末常住人口增长速度比特区内高5.3个百分点。在特区外，宝安区年末常住人口达160.62万人，比上年增长11％，增长速度比龙岗区高3.3个百分点，且占特区外常住人口的比重达59.0％，比去年的58.3％增加0.7个百分点。而特区内各区人口增长速度差别不大。

这表明深圳人口区域性增长特征明显。随着特区内土地资源使用的日趋饱和，加之受“二线关”政策调整因素的影响，特区外和东部地区的经济崛起将成为必然，深圳市人口增长的区域性转移的特征将日趋明显。尤其是大量的生产型企业开始外迁到关外，深圳人口向关外集中，随之而来的是房地产发展中心也向关外聚集，整个特区内已经没有出让。三、男女比例表现各异

深圳人口性别比逐年提高，但不同户籍性质人口性别比差异交大。

全市户籍人口是男多女少，性别比为111.75：100。而新移民则是男少女多，性别比为93.06：100,不同户籍性质人口间的性别比相差l8.69个百分点。而户籍人口的购买力一般比新移民要强一些。因此不同的房地产品种，必须考虑到目标客户的不同，主要面对常驻人口的中大户型，与更多面对新移民的小户型，由于目标客户生长环境、沟通习惯的不同，可能要采取不同的推广手法。

四、“80年代现象”开始在房地产暂露头角

我国1978年开始在城镇全面推行独生子女制度，此前的计划生育政策是两胎相隔四年。因此，1978年后出生的人绝大多数要么是比哥哥姐姐小四五岁的“老小”，要么是独生子女。

按照我国“6＋12＋4”的成长历程———6岁入学，12年基础教育，4年大学，从2000年起，独生子女全面进入就业阶段。就业三至五年后，他们的工作和收入趋于稳定，未来收入预期明朗化，于是开始进入人生消费浪潮的“第一波”。

按照传统观念，买房不但是生存需要，更有投资保值意义，而买车纯粹是奢侈消费。一般中国人的家庭理财策略是先买房后买车，甚至是买房不买车。有人还自住一套房屋的基础上再投资出租一套，这样一套住房至少需要二三十万元，挤占了汽车消费资金。

该干什么，该享受什么，个人经济生活应该是个什么顺序，这是个大问题。过去中国人更多的是为父母、为子女活着，现在年轻人更愿意为自己活着。独生子女不求居住形式上的独立，而更多地倾向与先买车后买房，如果形而上学，我们不妨把这种与前辈完全不同的消费观念称之为“80年代现象”。

因此，发展商应该改变一味做大、做豪的习惯依赖，在80年代出生的一代越来越多地步入楼市的时候，你是否应该更多地考虑用他们的语境说话？而针对小夫妻的鸳鸯楼、小一房、小两房等，可能更应该引起发展商的重视。


作者:本报特约撰稿人：半求

一声长叹

中段价格最易接受　


购置价格在4000~6000元／平方米及6000~8000元／平方米的物业的业主是深圳的主流购房阶层

中段价格最易接受

深圳的消费结构与其他地方差不多，但与众不同的是，深圳处于中段价格的房子卖得好，中间阶层购买力惊人，总量远远大过顶端和底端。

根据已有的统计数据测算，目前深圳的住宅均价在6500元／平方米左右。同时从销售价格上看，均价在4000~6000元／平方米以及6000~8000元／平方米这两个区间的物业最受欢迎，两者合计占总销售面积的比例超过50％。宝安的住宅均价目前在4000元／平方米出头，龙岗稍低；南山及盐田的均价在6000元／平方米往上，同整个深圳的均价相当；福田与罗湖的均价超过8000元／平方米。在供应面积上，南山、福田和宝安占了整个深圳市场的大头。基于以上数据，我们将购置价格在4000~6000元／平方米及6000~8000元／平方米的物业的业主归为深圳的主流购房阶层。

消费者的消费心理千差万别，它同消费者自身的收入水平、生活经历、价值取向等有密切关系。主流消费阶层的置业次数及婚姻状态等同消费心理呈现明显的相关性。首次置业者往往是单身或者新婚，对价格比较敏感，购置的物业的面积稍小，总价较低，户型以两房和一房最受欢迎。他们的目的很明确：将其作为过渡物业，待收入再有提高时购买综合素质更好的物业居住，将空下的房屋出租，获取长期租金收益。也就是说，他们的目的是“自用＋投资”。二次置业或多次置业者的消费一般已结婚多年，家中已有小孩，不少还把父母接来同住。他们偏重的是楼盘的综合素质，对价格也不如前者敏感。他们往往打算长期使用甚至终身居住。虽然首次置业和多次置业者的置业取向不尽相同，但根据调查数据，它们都一致表示，未来购置的房屋要比现在的居住房屋要大。从付款方式来看，首次置业和多次置业者都偏向贷款置业。首次置业者贷款买房，几乎全部是因为受制于现在的收入水平，并且贷款年限都较长，一般为20~30年；据了解，二次或多次置业者贷款买房动机较为复杂。一部分人表示，虽然有能力一次付清房款，但是为了防止突然出现需要大笔开支的事件发生，选择了按揭购房；另一部分人则更有理财经验，将购房首付和月供后剩余的钱用于其他投资；还有一部分人表示，现在购房有更大的升值空间，所以愿意现在贷款购房，已在未来获得更大收益。

由此看来，二次或多次置业者贷款购房多是为了防范风险，降低机会成本，并获得更大的升值空间，且在此基础上寻找与付给银行的利息之间的平衡点，一般首付成数高，贷款年限一般为10~20年。


作者:深圳房地产研究中心　

一声长叹

主流消费特征　


深圳中高收入阶层是以一个白领文化为核心的阶层，追求卓越、成功、积极工作、享受生活是这一群体价值观的真实写照，在人生追求目标上，他们重知识与能力，轻权力和名望；在生活价值观上，他们认为重要的是要活得舒适潇洒、有品味有质量；在对事业的态度上，他们认为工作的最佳报酬就是成就感。关注自我感受与自我实现的价值取向积极影响着这一群体的消费行为。

“时尚、高档、务实、理性”是深圳中高收入阶层消费行为的主要特点，“追求时尚而不炫耀，追求品味而不奢侈，追求高档而不豪华”则是对这一群体消费行为的形象概括。他们的消费思想开放，在常规的消费无法充分表现他们的志愿时，也会追求超前消费；他们从大众消费转变为求新、求特、求异的消费，个性化明显；他们注重消费层次和质量，讲究消费环境。然而，他们并不炫耀，不追求奢侈，不推崇豪华。

消费结构转变为梯形

经历了早年的建设阶段并迅速成长起来的一批积累一定财富的深圳人，被称为“中产阶级”。经济结构的转型引导消费结构的转型，消费结构从金字塔结构逐步转变为低、中、高端齐头并进，并成有序排列的梯形结构。早年来深圳创业或建设的人现在已经成为整个城市的中坚力量，并且已经在深圳赚其他人的钱了，这些人是城市中高端消费主力；而作为中国最开放和包容的城市，深圳每年依然要接受大量来自各地的人来深圳创业，这部分人成为中低端商品房消费的主流群体。因此，深圳购房主流阶层是一个“二元结构”：一方面是以早年来深圳创业并取得一定成功的二次置业者，这部分人家庭年收入在15万元以上，购买力较为充足。他们对于居住环境比较看重、价格敏感程度较小，舒适度是重要的考量因素；另外一方面则是以初来深圳为代表的首次置业群体，家庭年收入不高（6－8万元），他们的购房消费表象为购买户型较小，消费住房价格偏低，对单价多为敏感。

置业需求呈多元化

二次置业群体消费的商品房价格区间主要分布在6000－8000元／平方米，购房的单位面积也比较大，在100~120平方米之间，大三房、四房为主要选择户型；购买的商品房总价同样比较高，以60－100万为主。在付款方式上，选择按揭付款的人依然是大多数，这部分人虽然具有一次性付款能力，基于为了防止突然出现需要大笔开支的事件发生或者将购房首付和月供后剩余的钱用于其他投资的考虑，选择了按揭贷款。不过二次或多次置业者贷款购房多是为了防范风险，降低机会成本，并获得更大的升值空间，且在此基础上寻找与付给银行的利息之间的平衡点，一般首付成数高，贷款年限一般为10~20年。他们对于房地产的投资兴趣比较高，60％的人表示有合适的置业投资机会将会投资住房。

首次置业群体家庭年收入在6－8万元之间，购房单价比较集中，分布在4000－6000元／平方米区间内。购房的面积控制在70－99平方米之间，以两房为主，一房和小三房为辅，总价在30－50万之间。首次置业者贷款买房，几乎全部是因为受制于现在的收入水平，并且贷款年限都较长，一般为20~30年，他们目前主要是解决住的问题，购买小户型用来“过渡”并在过渡期满之后用于出租收益。


作者:深圳房地产研究中心

一声长叹

区域房价向何处突围？　



区域房价涨声不断

2004年上半年，区域房价一直是个热点。我们可以看到某区域（片区）的价格不断地在上涨，如香蜜湖、坂雪岗、南硅谷等。显而易见，这是开发企业们努力使自己的项目成为区域价格标杆的结果。深圳住宅价格在持续上涨，区域价格不断地被突破，置业者感慨收入的增长幅度赶不上房价的上涨，人们在迷惑，这样的市场有效吗？

市场结构决定区域房价

从产业组织理论分新，笔者认为，深圳住宅市场结构介于寡头垄断和垄断竞争之中。从整体上看，是垄断竞争，从区域局部上看，是寡头垄断。当然，具有的垄断程度则需要进一步的量化指标来分析，如勒纳指数。

正是这种特征造成了区域房价的攀升。

深圳住宅整体市场垄断竞争的特征：1、开发企业数量众多（2002年统计数据为418家），存在着激烈的竞争，而且没有一家企业占据整个市场的主要份额。2、产品之间存在差别。这个差别，不仅是指产品本身，如户型面积、设计风格，还包括形象包装、品牌服务等差别。产品差别越大，其垄断的程度就越高，但这种垄断都要或多或少受到不完全替代品的竞争。所以，我们可以看到在深圳市场上，产品创新是一直被重视和强调的。3、非价格竞争。各开发企业不是价格竞争，打价格战，而是通过对产品质量、营销、广告、服务、品牌等展开竞争，使自己与众不同，从而获得竞争优势。这样的结果便导致了区域价格的突破。深圳住宅区域市场寡头垄断的特征：1、企业数目极少。在某一区域市场内，只有少数几家企业，所占市场份额很大，且每家企业在区域市场中基本占有重要地位。如果其中一家企业的产品和价格发生变化，就会影响其它几家企业的策略。如红树湾。2、相互依赖。由于区域市场只有少数几家企业，当其中一家企业改变策略，其它企业就有反应。因此，哪家企业进行决策，都必须将其它企业的反应考虑在内，每个企业都要根据其它企业的决策行为制定自己的决策，所以，每家企业既不是价格的制定者，也不是价格的接受者，而是价格的寻求者，在相互博弈之后，寻求价格合谋。这一点可以在宝安中心区找到例证。此外，产品也存在差别，同样进行非价格竞争。由此可看出区域市场中，开发企业只是与邻近的开发企业展开竞争，而不是与深圳整体市场中其它的所有开发企业展开竞争。这是由住宅的区位特征决定的，住宅是不能移动的产品（不动产）。而对其它产业而言，产品是可以移动的，因而可以在更大的范围内展开竞争。例如汽车，可以在全国内流通，甚至在世界各地。那么，某区域内，在只与相邻开发企业进行竞争的情况下，住宅的市场结构就是寡头垄断。在表面看来，深圳住宅市场有为数众多的开发企业（项目），整体而言，是垄断竞争市场。但从实践层面上看，实际上每一项目只与区域内相邻项目进行竞争。其实，这就是区位竞争。从这个角度来分析，或许更具有现实意义，把握了住宅的区位特征。

价格是这样涨起来的

区位是形成住宅产品差异的重要因素。于是，在竞争区域内，少数寡头努力扩大住宅产品差异，弱化竞争，达到增强垄断力量、获取垄断高价的目的。以下，我们来看看价格是如何突破的。寡头垄断的竞争，为寻求垄断高价，进行的是非价格竞争，也即产品差异化：进行产品创新，提高产品质量，塑造品牌形象，通过营销体现产品差异，提升产品价值（如现场包装，广告推广），在定位和″概念″上制造差别等等。针对深圳典型豪宅项目的研究，发现了价格实现突破的产品差异因素。譬如别墅等高端产品对价格实现影响最大的因素是其附送面积，而当产品具有稀缺性、唯一性时，也即垄断的极端形式，可实现区域价格突破，形成标杆。价格提升点举例产品差异为开发企业增加垄断力量、提高价格创造了条件。虽然深圳住宅市场需求强大或供给不足可以使价格上涨，但这只是区域价格突破的必要条件，而非充分条件。区域价格突破的充分条件是开发企业的垄断。首先，土地出让制度形成市场进入壁垒，某一区域内的开发企业数量有限，其次，开发企业开发项目的区位性使其拥有先天的垄断力量谋求高价，最后，产品的差异化使开发企业可以拥有突破区域价格的市场势力。

区域的例证

深圳住宅整体市场按楼盘分布细分了许多区域，这里以香蜜湖为例论证区域价格的突破。

香蜜湖作为一个区域市场，显然具备寡头垄断的市场条件，同一时期内竞争的开发企业不多，主导产品为小高层、高层、TOWNHOUSE、别墅，从产品差异看，体现了优秀的品质，在园林设计、建筑风格、户型布局等方面都新颖独特，建筑细部考究，注重门、窗等功能性构件的处理。1999年－2003年，户型从以中小户型为主到以中大户型为主的变化趋势明显。尤其2002年，水榭花都等大盘首先在区域内推出了Townhouse、别墅的建筑形式。紧接着2003年，中旅·国际公馆、熙园也先继推出Townhouse、别墅等建筑形式（大户型；240平方米以上，复式、Townhouse、别墅）。上图描绘的是区域均价的变动，显示出近3年价格持续上升。但这只说明平均水平，研究区域价格的突破，必须分析个案。我们知道，区域价格的突破始于东海花园，一跃而起成为区域价格标杆，达到约11000元／m2的均价，随后，便是水榭花都的挑战，实现约12000元／m2的均价。接着，下一个挑战者将会是谁呢？毫无疑问备受瞩目的就是“9万3”，仅楼面地价就高达7252元／m2的“9万3”，售价无疑再次会实现区域价格的突破。当然，产品的差异（创新）至关重要，除了稀缺的湖景，其低密度住宅的规划设计前景更给人以想象的空间。显而易见，在“9万3”推出之际，区域更具有寡头垄断的市场特征。“9万3”的区位性使其拥有先天的优势谋求高价，产品的差异化使其拥有突破区域价格的垄断力量———舍我其谁？这便验证了前文的理论构建，权当假说，为价格问题的探讨提供另一角度的参考。

深圳住宅价格是如何涨起来的？

住宅价格问题是一个复杂的社会经济问题，是政府、开发企业、银行、居民和社会舆论关注的一个焦点。但遗憾的是，目前国内住宅市场和住宅价格的研究还只是停留在宽泛性的定性分析上，缺乏定量分析与实证研究，也缺乏可靠的分析工具和模型模拟，因而也无法知道城市住宅价格对哪些因素是敏感的，这些因素的影响力是多少。在此背景下，以城市住宅价格为研究对象，探讨哪些主要动力因素对住宅价格产生影响，并通过实证的方法进一步研究其内在运行机制，无疑具有重大现实意义。相关研究从需求、供给及其他社会经济因素等方面对城市住宅价格的主要动力因素进行了实证研究，主要结论包括以下5个方面，由于文字篇幅的限制，这里仅仅列举出要点以供参考，不具体展开分析：

（1）城市住宅价格水平的动力因素分析。

（2）引入住宅抵押贷款因素后的融资效应对家庭住宅需求价格的影响。

（3）住宅建安综合费用对住宅价格的影响。

（4）土地成本与住宅价格的关系。

（5）住宅租金与住宅价格的关系。


作者:本报特约撰稿人：蓝海

一声长叹

大事记·趋势　



◆南山商铺惊现天价

5月16日，南山“现代城1街区”黄金街铺拍卖创下商铺“天价”，每平方米单价高达7.9万元。

◆华润打造地铁ShoppingMall

华润集团在政府的支持下，斥巨资打造地铁shoppingmall万象城。目前，国内外知名品牌陆续进驻。

◆CEPA商场落户华强北

选址于华强北的“CEPA港澳购物城”是深圳市首家由港人经营、港人管理，销售“清一色”香港CEPA免税产品的CEPA主题商场，这也是CEPA正式实施后，港人港资来深开办的第一个大型现代服务业项目。

◆香蜜湖“9万3”拍卖

4月16日，香蜜湖93544平方米地块拍卖成功，由信和置业、中海地产联手以9.5亿元竞得。

◆地铁物业显示魅力

今年底，深圳将开通地铁，地铁沿线物业真正地从炒作进入投资操作的实质阶段。投资型物业主要有大型综合商业、地铁上盖中型商场等。

◆豪宅和小户型争奇斗妍

上半年上市的豪宅项目香蜜山、半山兰溪谷等销售火爆，售价也创片区新高；而东方都会、阳光城市、东方时代等小户型项目也当仁不让，吸引大量投资者入市。

◆街区商铺成为新宠

上半年，街区商铺成为商铺投资的新热点，推出市场的街区商业项目有南山区的现代城1街区和龙岗区的碧湖皇冠假日街区。

一声长叹

营销创新七大亮点　


进入2004年，深圳房地产在营销观念的升级的问题上又领先于全国同行，具体表现在七个方面。

从满足简单“需求”到实现“需求愿景”

当人们购房置业的时候，在这一行为发生的前期，心里就有了种种憧憬。针对消费者普遍存在的这种需求心理，深圳的房地产开发商和服务商致力于“人文营销”，不仅是简单的从产品质量、功能、产品包装、产品组合以及服务策略上，充分满足客户的各种不同需求，而且在新产品开发之初，即就环境、外观、户型、配套设施等问题上，广泛征求准业主的意见和建议，有的甚至为业主量身定做。在广告诉求上更是引导一种消费方式和推崇一种生活形态，而不再仅仅是停留在推销一种产品的低级层面上了。

从被动的口碑效应到积极的品牌推广

品牌策略依然属于产品策略的范畴。一直以来深圳的地产企业（包括地产服务企业），尤其是一些老牌企业，因为在行业浸润多年，业绩颇丰，由此在深圳乃至在珠三角地区形成了良好的口碑和影响力。但是，安稳的现状被无情的市场打破，深圳房地企业面对的将是全国化的市场。单纯依靠口碑积累来完成企业品牌的建立、推广和提升，已经远远不能适应市场的需要。因此，深圳大多数地产企业特别是地产销售代理企业，如至祥、德思勤、星彦等公司，纷纷加大了品牌推广的力度，并不约而同地将2004年定为企业的品牌年。

从“价格”到“成本”

从顾客的观点来看，“购房者实际支付的成本”比“价格”更为“坚硬”。住宅的成本颇为复杂，首先，住宅正常的使用期限是50年，这50年中的每一天都会产生费用，比如物业管理费，再比如出行的交通费用和时间成本等等。针对这些特点，深圳房地产企业在产品价格定位上更多地是从“购房者实际支付的成本”的角度来进行换位思考，更多的顾及到消费者的心理感受而不是简单的降价让利，使产品价格策略更加合理。

从“消费者”到“顾客”

对于像住宅这样高风险的大宗产品来说，没有“消费者”，只有“顾客”。“顾客”代表的是个别的人、个别的“需求愿景”。简言之，“顾客”要求得到比“消费者”更多的尊重，更个性化的服务。可以预计的是，新世纪房地产的市场化程度会越来越高，个人购房的比例也会上升到极限，把购房者确定为“顾客”，而不是“消费者”，可能只是房地产大战的一个序幕。只有在顾客观念确立的前提下，一对一营销也才成其为可能。其实，这种观点在较早以前就有人提出来了，但真正付诸于实践，应该还是今年的事。

改“传播”为“沟通”

“传播”一词，有一种自说自话的本质，有一种一相情愿的、强制性的意味。而当这种本质需要以大量的广告投入作为支撑的时候，“传播”在商业上就变成了一种不道德的东西。而“沟通”则首先给人一种“平等”的感觉，消费者除了手持货币选票的权力以外还有了“话语权力”；其次，它要求“反馈”，它不是自言自语，而是“对话”。对于房地产行业来说，沟通意味着空中媒体广告的削弱，DM广告、售楼中心接洽、展览展示、以及会所功能的加强。近来，而且深圳地产人更加热衷于面对面的活动营销以及极具人文情怀的温情沟通。

从“物业管理”到“物业服务”

“物业管理”总给人一种被“约束”而不是被“服务”的感觉。和物业管理同等意义的词眼，在其他行业一律称之为“售后服务”，随着产品的同质化现象的日趋严重，产品的高端化的加强，二次和多次置业的行为在二级市场所占比例越来越大，消费者的消费行为也将越来越理性化。在这样严酷竞争的市场环境下，企业要获取最大化的市场份额，除了硬件设施的不断完善和加强，服务软件将是市场拼杀的重要武器。物业服务概念因而从形式走向实质。

从“吆喝”到“拍卖”

从市场营销的第四要素“促销策略”来看，地产销售代理企业以往沿用一成不变的“人员推销”“营业推广”、“公共关系”、等常用手法，很难有新的东西来激活市场，甚至根本忽略了“促销组合”的运用。2004年5月深圳至祥置业有限公司在现代城的商铺楼盘的营销推广中，独辟溪径，大胆采用了“黄金铺王”拍卖这一营销形式，就是一个典型的成功案例。（特约撰稿深圳至祥置业有限公司战略发展中心）

一声长叹

置业者精挑细拣理财楼市

企业投资者主要是房地产中介机构和其它房地产关联企业

经过一段时期的发展，深圳居民个人房地产投资形成了一定规模和格局，但由于投入成本高、市场风险和操作难度较大，能否在个人投资领域占据主流地位尚难预料。

投资主体以个人为主

在深圳房地产投资市场中，投资主体以个人为主，企业为辅。个人投资者以本地居民为主，另外还有来自香港和内地的投资客。企业投资者主要是房地产中介机构和其它房地产关联企业。

商铺和小户型是主要选择

商铺和小户型住宅是目前重要的房地产投资品种，豪宅、小面积写字楼和产权式酒店属于新兴房地产投资品种。此外，投资物业还有一手楼和二手楼之分。

投资性物业品种特点各不相同。小面积（户型）的住宅、商铺、写字楼和产权式酒店前期投入较小，收益较为稳定；豪宅、街铺前期投入大，风险大，但收益高，可能产生暴利。

投资品种区域关联性强

区域对于投资收益有着至关重要的影响，不同的投资品种对区域要求有所侧重。小户型住宅投资一般要求在成熟的区域，目前主要集中在罗湖、福田两区，具体区域有罗湖－文锦渡－皇岗口岸、东门、华强北、景田、石厦等，南山区也有部分小户型可供投资。深圳的豪宅区域不少，但有投资价值的不多，主要分布在中心区、香蜜湖、华侨城、蛇口等。关外龙华－坂田、宝城、布吉、横岗的精品住宅有较高的投资价值。商铺投资方面，中心商业区东门、华强北优质地段商铺回报丰厚，彩田路、梅林、后海等街区商铺升值较多，四季花城、阳光棕榈园等大型住区商铺因售价较低，有较大投资空间。写字楼投资主要在中心区和中心西区。产权式酒店（公寓）主要集中景观优越区域和市区成熟地段，如大梅沙、深南路两侧。

商铺投资收益最高

深圳房地产投资的收益主要由租金收益和增值收益两部分组成。整体而言，租金收益较为稳定，是目前投资者收益的重要来源；增值收益因近年来房价整体涨幅不大并且不可控因素较多，尚处在不确定状态。

从租赁收益看，住宅、产权式酒店（公寓）风险较低，收益比较稳定，一些豪宅项目收益较高；商铺和写字楼风险性较大，租金受区域地位、商圈规模、产业发展的影响较大，租金起伏较大。据估计，目前全市房屋租赁面积占全市房屋总面积比例接近40％，高租赁率表明深圳房屋租赁市场需求巨大。

从增值收益看，住宅近五年来价格年均上涨在5％以下，。商铺由它所处的商圈发展决定，升值空间相对大于住宅，而写字楼增值由于近年供应持续放大，趋于理性范围，一些近两年开发的售价不高的项目会有较大的增值空间。

投资商铺意向最强烈

在意向购房客户方面，星彦地产多次大型客户调查显示，客户有意向购房作为投资的房地产品种中，住宅投资比例在4－10％，商铺在20－50％，办公楼在10－15％。上半年春交会置业者调查显示，有8％有意购房作为投资。从总体看，在具体投资购房品种中，商铺比例最高，其次是办公楼，再次是住宅。

（特约撰稿深圳市星彦地产顾问有限公司市场研究中心）

一声长叹

深圳房地产产品创新报告　



我们创新并呈现给公众，为的是弘扬我们深圳地产界恒久的创新勇气，用以滋润整个业界，使之在不断变化、发展的市场中永葆创新的冲动。

总结2004年上半年市场产品的特点，发展商无一例外地都在细节上下了很大的功夫，非常人性化。这些市场产品的创新分为室内创新和室外创新以及形式两种。

室内创新篇

空间变换，凸现个性

（一）使用空间增大典型代表：大露台、落地凸窗、夹层大露台———添加生活情趣

大露台毫无疑问是今年深圳最出风头的户型创新之一。其实露台就是阳台的升级版本，只不过在功能上来讲现在的阳台一般指生活阳台，露台则是承担景观、娱乐功能。普通的生活阳台或者景观阳台的层高在2.8米以上，5.8米以下，而露台的层高则在5.8米以上。而大露台与小阳台的区别就在于大露台的面积可以不用计入销售面积。也就是说当这种露台的面积越大，消费者获得的实惠就越多。

落地凸窗——增加室内可使用面积

凸窗是目前深圳楼盘比较常用的一种传统窗台结构，具体定义可以说是在建筑原有框架结构中窗台板向外悬挑获得的空间。凸窗的发展也从侧面反映了住宅项目在空间方面不断进行创新。窗框就是凸窗的前身，就是一堵墙上预留窗洞安装玻璃窗，起到通风采光的作用。随后人们发现在窗洞的上下端各加一块板，那块伸出去的板就是凸窗，可以将室内的空间延伸，凸窗可以作为一个植物摆放的平台，也可以成为一张书桌，用处良多，更重要的是通过窗洞挑出去的窗台面积只要不超过国家规定的2.2平米，都是不用算入销售面积的，因此凸窗可以说是现在楼盘开发必备。

落地凸窗是在普通凸窗基础上更生活化的创新。落地凸窗其实就是将原有的凸窗高度降低到于室内地面高度相同的一种凸窗形式，在建筑构造方面也是一种悬挑构件。从直观上看落地凸窗就是增加了房间的可使用面积。通常凸窗只能作为固定的景观坐椅或者摆放一些小饰物的架子，不能移动。当变成落地的之后，功能就有了很大的增加。在卧室的可以形成超大落地玻璃窗，将室外景观自然引入室内，景观开阔，通风采光功能更强；同时因为垂直高度降到与卧室地面齐平，因此有效扩大室内实际使用面积，而这些面积并不计入销售建筑面积，使客户得到最实在的优惠。

当然，因为这种结构面积是不计入销售面积，对于讲求实惠的客户来讲，面积越大，得到实惠越大。

夹层———为客户提供免费生活空间

同样受欢迎的生活创新产品还有中海怡美山庄的夹层。夹层不是中海首创，但在多层中应用也还是算是第一个。3.9米的高客厅与2.8米的卧室、2.19米的夹层餐厅形成三个建筑平面，由于2.19米的夹层低于2.2米计算建筑面积的标准，不计入建筑面积。这个夹层面积在10多平米到20多平米之间，为生活带了更多乐趣，而怡美销售的火爆也确实印证了这些创新的作用。

层高变化，添加灵动空间

层高对于居住的影响是不言而喻的。一般来讲，层高如果低于2.8米，那么在这个环境下生活就会感到比较压抑。而当层高在3米以上，那么居住就感觉比较舒服。城市3米6公寓就创新地采用了3.6米的层高建设。这种利用空间来发挥想象的创新实在是让人眼前一亮，尤其收到年轻人的喜欢。

层高对于城市新贵而言就是一种身份的象征。豪宅的具体定义，在业界一直有争论，多数是关于面积以及成交方面，对于层高倒是讨论不多。因为豪宅需求的景观和空间居住的舒适性是毋庸置疑的，层高的高度也就越高越好。试想，客厅的水晶灯越多层，越是衬出客厅的高度，也才显示出豪宅的贵气，这就是俗称″有天有地″的独立别墅总让人感觉高档的一个原因之一。

今年出现的香榭里Skyhouse也是在户型的空间方面创新的一个闪光点。它是位于建筑的上层，享有360度视线无遮拦的景观颠峰，这一点没有太多创新元素；但其最有新意的就是层高12米的空间内零阻隔，可将其设计为两层、甚至是三层的空中别墅。这种个性化的空间设计与传统的豪宅甚至空中别墅都是有很大区别的。光是这个层高就已经显示出主人尊贵的地位，同时也表达出他们极富个人生活主张的生活方式。

（二）景观无限延伸跃式入户花园——移步换景

传统的入户花园在2002年就已经出现，是大门与客厅的过渡连接，就是将室外环境与室内环境有效结合的方法，同时利用这些面积种植植物、休闲放松都是一个很适宜的。此后，入户花园成为许多楼盘开发的例牌菜，甚至一些户型先天条件不良的话还会用来提高项目″均好性″，帮助劣势户型的销售。在市场千篇一律以平面入户花园来招徕客户的时候，世纪村·日月府的跃式入户花园就成了楼市绚烂的色彩装点楼市。日月府采用0.2米高的两级踏步将室外到室内空间灵动性的过渡，令入户花园更显层次感。

弧形凸窗———扩大景观视野

项目质素的高低最终来源于居住的效果，而景观又是居住效果的一个重要指标，因而借景入室成为提高居住质量的重要手段。入户花园、凸窗都是一个很好的形式，但一般而言角度不会太大，视线不够开阔。直角凸窗可以有270度的景观面，但边角设置稍有浪费。弧形凸窗就省却直角的浪费，兼具了视野开阔，借景入室的效果，同时弧形的凸窗更加显得气派，可谓凸窗中比较比较创新的亮点。

一声长叹

室外创新篇

园林自然化

（一）半山私家花园———从人工中见自然

别墅的高昂价格中包含了景观的价格，而高素质的住宅项目在社区环境与自然环境相融合的方面多下功夫，对于项目的销售帮助是莫大的。正如一般的山景住宅项目，在建设过程与推广过程中多数以山景对于居住好处为主要思路，虽然推窗见山，但无论感觉还是实际上，山始终是一个有距离的欣赏景观，有距离美却没有熟悉感，是许多山景楼盘的通病。将山与人的关系拉近，甚至说山与人的零距离，在目前深圳的住宅项目中还是比较少见的。

移步入景，将公众资源加以优化为业主服务，不失为一个山景住宅的创新之处。比如兰溪谷修建由小区直接进入山体的登山路。在登山过程中，一点点看似不经意但确实很贴心的细节让业主对开发商品牌产生认同感。兰溪谷在修建登山道、栈道、凉亭时，充分考虑到对山体、植被的保护，凉亭都是建在裸露的岩石之上，极少侵占植被；山路的修建尽量避免伤害树木，道路中间的小树有足够的生长空间；凉亭、石桌的建设都为原有的树木腾出了足够的空间，为业主提供了最健康最有社会责任感的生态环境。

（二）湿地园林———还原自然资源

欧陆风情、热带风情是目前深圳楼盘园林用得比较多得园林风情，创新之处见少，湿地园林可能是深圳创新园林的首创。湿地在深圳通常和红树林、鸟类自然保护区之类的词同时出现，给人感觉比较环保、健康。其实湿地除了沼泽、泥炭地、滩涂外，还包括河流、湖泊、水库、稻田以及退潮时水深不超过6米的海水区。它作为一种自然资源，它蕴涵有丰富的动植物物种，保持生物多样性的功能，在保护环境方面起着极其重要的作用，是其他任何生态系统无法代替的，也为人类展示了独特的自然景观。虽说波托菲诺·天鹅堡二期II区的湿地园林并不是自然行程的，但人工的痕迹很少，还是“因地制宜”的建设，因此生态、以及景观都将不逊色于自然湿地，并且将湿地应用在园林上是很人性化的创新，真正将自然与生活相结合，是产品人性化创新的一大亮点。

一声长叹

房产营销辅助设施创新篇

红花也需绿叶称

（一）花架———大露台的私密保镖在一览无余的大露台基础上，有花架的露台也成为一种优化空间构成的创新。提起花架，很多人就会想起小时候院子、亭子里用来搭葡萄的棚子，既美观又遮荫。但是在露台上方设置花架为什么算是一种创新呢？通常为了户型的均好性，露台会做成错层的结构，也就是说某层的露台在客厅外，那么上下层的就是在卧室外。这种错层的露台不但将建筑的外立面变得更灵动，最重要的还是提高了住宅的生活功能，丰富业主的生活。然而当城市里铺天盖地的出现这种新潮而高雅的生活时，尴尬也随之出现。作为一个休闲、放松的地方，私密权的保护非常重要。因为上下错层来获得基本的露台条件，上一层露台就可以很清楚看到下一层露台的动静，就好像你在很放松的欣赏高尚音乐，突然发现上面露台的人在有意无意的观察你的行动，被人看的感觉立马将脑子里所有的阳春白雪都瞬间消失，在欣赏下去没意思，不欣赏下去把，本来就是自己的私人空间，因为别人而扫了雅兴，真是不值。露台的一览无余也成为了桎梏自身在于住宅项目的运用。产品细节的创新就是要在不断的运用中将其功能完善。西海明珠的露台就采用露台花架的形式，遮挡了多余视线的同时，还显出露台的自然价值。

对于一套住宅而言，只是增加了一个花架，业主可以种植一点爬藤类植物，增加自然情趣，从细节的创新中也能感受到开发商对于客户的关怀。

（二）隔音通风窗也是产品在细节创新方面的成果之一。

通常许多靠近路边的住宅都会设置隔音玻璃窗来尽可能的减少噪音对生活的影响。隔音玻璃窗如果真正要起到隔音作用，那么面对噪音的窗应该都是关闭的，但这就对室内通风造成了很大影响。一旦开窗，隔音的作用就不能发挥。在这种情况下，隔音通风窗就成为一种创新产品应用与住所的配置。以往其他楼盘安装的隔音通风设备都属于被动通风型，就是将室内空气抽除去，与室外形成一定压力差从而实现换气目的。这样的换气设备存在室内管线，以便通向各个房间，实现集中控制。


作者:本版撰文：深圳中原深港研究中心

一声长叹

地产消费六大趋势　



主流置业人群30余岁，置业观念注重质素，回归自然成为主流方向———

地产消费六大趋势

深圳房地产业已经走了20余个春秋，其成熟状态在国内居于领先水平，一直以样板房的姿态傲立于中国房地产业，尽管如此，深圳房地产业仍然保持着前进的动力。近年来尤其是今年以来深圳房地产出现了一些可喜的变化，这些变化将会成为深圳房地产进一步发展的新动力。主流置业人群30余岁

深圳是一个年轻的城市，置业人群年龄相比其它城市来说要小几岁，据多次调查表明深圳主要的置业人群介于30~40岁之间，这一部分人事业有成，具有强烈的置业意愿。

此外，30岁以下的置业人群也在不断增长，尤其值得注意的是一批出生于上个世纪80年代的年轻人开始迈入置业阶层。这一个阶层的人出生在中国改革开放的新时代，他们较早接受了来自世界范围的思想和观念，他们的思想、观念及消费模式和以前的人都有较大的不同，或许有些冲动，或许有些轻率，或许有些超前，总之，他们开始置业很可能给深圳地产带来不容忽视的震荡，这需要引起业内的注意。置业观念注重质素

随着社会的进步和发展，人们收入和生活水平越来越高，人们对居住的要求也不断变化和提高，在这样的背景下，度假类物业开始热销，第二套住宅愈来愈多，这表现在东部物业开始受到人们的关注，如东海岸、天琴湾、万科17英里，以及心海伽蓝等都成为市场关注的热点产品。说明人们越来越要求居住质素及生活享受，并体现在在二次置业、多次置业和投资置业中。

而深圳城市化进程的不断加快，基础设施的改善特别是地铁的兴建更是极大地影响着人们的置业取向，加上部分品牌大发展商在关外成片开发项目，他们建造的楼盘品质和特区内的楼盘基本一致，但容积率往往更低，这就极大地吸引了越来越多的人置业关外，甚至有不少人将第二套住宅选择在关外，人们置业观念的变化无疑将会导致关外房地产加速发展。楼盘配套向高品质发展针对置业主流人群，2004年“成家育子观念”是影响楼盘配套的主要因素。针对置业者的成家意识，开发商大造“成家工程”。成家工程一语双关，一是指结婚买房，准备成家的群体；二是结婚后买房“安家”。其实发展商卖楼就是“卖家”。对深圳大多数移民者来说，楼盘的周边配套就显得重要了。学校、医院等设施是否健全，物业服务是否到位是这部分人关心的。难怪发展商在促销时大打口号：“送孩子一个未来”、“买房等于买教育”等。

对于年轻置业者来说，楼盘配套还包括：智能化和先进的物业管理。楼盘是否先进，是否有全面的智能化管理则说明问题。以往的对讲机或声控门已经过时，近年的可视对讲、网上社区、电子商务、智能医院等措施纷纷出现，充分体现网络时代信息传递的速度，也迎合了上班族要求高效率、高质量的家居条件。购买力稳步增长

对多数置业者来讲，房价是决定买房的最关键因素。从去年的价格结构看，单价在4000元以下的住宅，占总成交量的29％；单价在4000~6000元的住宅，占总成交量的30％；单价在6000~8000元的住宅，占总成交量的22％；单价在8000~10000元的住宅，占总成交量的13％；单价在10000元以上的住宅，占总成交量的6％。按深圳收入水平对比计算的8000元以下中档及中档以下的住宅占总成交量的80％左右，8000元以上的高档住宅占总成交量的20％左右。价格结构是低价位和中等价位住宅仍占绝大多数。

今年的价格结构基本出入不大，随着深圳豪宅的不断涌现，单价8000元以上的住宅有少量增多。

从今年的价格波动趋势看，深圳房地产价格持续保持平稳，房价涨跌幅度甚小，2003年上半年，住宅均价为5558元／平米，下半年达到5955元／平米，增长了7％左右，商品住宅价格基本呈上升趋势。而今年前5月全市商品住宅均价为5775元／平米，较去年下半年的均价下降3％左右。

虽然深圳楼价略有波动，但是市场的购买力却并未受到影响，从今年的成交数据看，仍较去年有所增长。关注理念消费

对房地产的策划和营销来说，受众客户群体的观念起到很大作用。发展商针对不同的受众人群采用不同营销策略。可谓是百变营销，花样翻新，目不暇接。

在土地营销到楼盘销售的全程策划的整个过程中，出现了产品营销，完全装修，把尽善尽美的装潢同时送给客户。

出现了复合营销，优质营销。在付款方式上，尽量优惠的动作吸引客户。高开高走，统一首期的各种促销手法层出不穷。

出现了爆发式销售：例如皇庭世纪的快速销售方式。

网络营销：利用互联网等先进传播工具提供远程服务。发展商越来越重视网络的作用，不管是高端住宅还是低端住宅，关内楼盘还是关外楼盘，都非常重视网络营销，并且取得不俗效果。

还有内外结合营销：外销与内销相互配合，使楼盘优质口碑相传。港人关注内地楼盘，其价格显得不再是第一位。港人主要关注的是居住点的地理位置、交通、居住环境和发展商的品牌和将来的物业管理。讲究买的安心，住的放心，可见价格是次要的，发展商品牌是重要的。因为品牌代表的是优质的物业服务、优质的建筑质量、优质的环境营造等多方面因素。随着人民生活水平的提高，人们对居住条件的要求会越来越高。发展商的品牌将得到广大置业者的重视。从而又衍生出品牌营销、地产文化营销等等。

2004年上半年，深圳的房地产市场在不同层面、不同方向都发生着悄然变化。在置业人群、置业观念、户型、园林、配套设施、价格及营销各个方面的革新中。深圳的房地产业将继续在全国保持领跑者的优势，在逐步革新后，深圳的策划营销将继续带动全国，深圳房地产业将继续良性发展。回归自然成为主流方向

水榭花都是近年来深圳崛起的一个豪宅典范。表面来看，水榭花都既没有华丽的外墙，也没有采用名贵的材料，特别是它的园林基本上没有人工的堆砌，也没有引进名贵的树种，但它最大限度地显现出了自然的野趣，保持了最大限度的亲和力和可参与性，受到了业内外的高度赞誉。

水榭花都的成功是多方面原因的综合，单从规划上来讲也有很多可取之处，在规划设计中巧妙地将香蜜湖引入物业规划，使整个项目紧紧环抱住香蜜湖，实现了人、自然、建筑的完美融合。物业的地下室也引进阳光，新鲜空气及绿色植物，小高层及高层单位可以享受超大空中花园等，这些规划设计很好地将香蜜湖这个天然美景利用起来，摒弃了豪宅设计中所谓的奢华部分，让自然成为项目的主题。事实上客户对这点也非常认可。也正是发展商用前瞻性的眼光，大胆采用新设计方案，深入研究了目标置业者的心理：对环境的要求，对自然的渴望，使水榭花都成为深圳乃至全国的一个经典。

东部住宅受到关注也是如此，由于深圳东部拥有丰富而优美的海岸线和山景资源，涌现出了一批具有生态价值的高档住宅，东海岸是其中之一。虽然万科东海岸一期销售速度不是很快，但是随着人们对东部价值的认识，东海岸已经呈现出升值的趋势，除了品牌的因素外，一部分人开始注重对自然的回归，生态型住宅将会成为人们的理想住宅。


作者:置业国际（中国）有限公司

一声长叹

谁搞大了写字楼？　



近两年来，深圳写字楼“国际化”、“甲级”呼声四起，而真正向传统写字楼发难的，是大开间、人性化商务空间的面世，空间的突破，使传统和现代写字楼产生了本质的不同。

谁搞大了写字楼？

本元：人性化办公方向

业内人士普遍认为，车公庙是继罗湖、中心区之后深圳现代写字楼的第三大阵营，车公庙商圈的出现是深圳城市西移最有力的见证之一。近两年来，随着一大批高档写字楼的崛起，车公庙商圈在城市中的商务形象和地位得到了牢固确立。

如果说以地王、国贸大厦为代表的写字楼开启了深圳商务的罗湖时代，那么，本元大厦的出现，加重了车公庙商圈在商务品质和理念上的先导比重，作为深圳写字楼市场的一道分水岭，车公庙已经从“替补”走上“正选席位”。

以本元大厦为代表的新生代写字楼的崛起，为深圳的现代商务出具了大开间、人性化空间的市场通行证，本元大厦内部空间阔大、彰显自然生态与休闲舒适，无论是产品还是理念，都导向着人性化办公的方向，它以国际商务的气质和胸怀，开启了深圳写字楼的新纪元。

1000平方米奢华还是人性？

深圳需要什么样的写字楼？本元大厦推出的1000平方米大开间办公单位是否在简单地重复豪宅路线，市场震惊了，思考了。

然而，短短一个多月的销售中，国内外大品牌公司、机构、企业纷纷前往订购，本元大厦名列当年第三季度龙虎榜写字楼前五名，事实回答了一切，500至1000平方米大间空中单位在生态化、人性化商务理念的指引中，释放出新生代写字楼的强大能量，只为48个尊贵单位塑造的本元大厦，洋溢着国际商务的气质，昭示着深圳在国际化城市建设中的商务走向。

本元为何“搞大”？

如果说传统的商务工作是写字楼内的劳作和困苦，那么，注重分享和交流则体现出现代商务的特点。定位于国际化都市的深圳，多数企业以智力型办公为主，需要休闲空间和交流的环境，以提高员工的工作效率，激发创造性劳动。当“办公室＋公共走廊”式的传统写字楼逐渐隐退之后，开放式的办公环境，共享式商务空间逐渐占主导地位。大开间商务空间正是在这种背景下应运而生。

本元大厦大开间办公单位以及空中花园、100米内部景观中庭、观光电梯、和自然景观、气候真实交流的建筑设计无不表明着新生代写字楼的生命力。本元大厦的开发商———深圳市锦龙德投资有限责任公司总经理刘平认为：深圳不断加剧的国际化进程将使深圳商务需求更加高品质和多样化。大开间办公单位是一种走向，是商务生态化和人性化的理念的空间承载，本元只为48家企业打造的尊贵空间，不仅仅是一次简单的客户分离和过滤，她为满足企业的协作与交流，满足现代CEO们的快节奏工作，提供了一个集交流共享、休闲享受、绿色环保为一体的人性化空间，深圳商务是到该“搞大”的时候了。


作者:□深圳商报记者杭炜敖贵新