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目 录
第一章 总论
一、项目名称
二、报告编制单位
三、报告研究人员
四、地块坐落位置、环境及配套设施分析
五、建设规模
六、评价与结论
第二章 产品定位与初步规划
一、市场分析
二、产品定位与初步规划
三、住宅产品方案初步优化
第四章 投资估算与进度计划
一、 投资与成本估算
二、 投资分类与使用计划
第五章 销售预测与资金筹措
一、 销售收入及销售税金计算
二、 资金筹措
第一章 总论
一、项目名称
杭政储出[2004]50号地块报价可行性研究报告
二、报告编制单位
浙江财经学院不动产研究所
财智时代地产文化传播中心
铭星软件咨询顾问有限公司
三、报告研究人员
略
六、评价与结论
1、基本分析
项目总投资131652.69万元，自有资金为总投资的35%，即45000万元，预售收入用于投资69804.91万元，银行借款16847.77万元。
分析表明本项目经济效益较好，税后利润可达27086.53万元，全部投资内部收益率19.28%。
详见表1 “土地报价方案“
土地报价方案
表1-1：
序号 指标名称 单位 方案1 方案2 方案3 方案4 方案5 方案6 方案7 方案8 方案9 方案10 方案11 方案12 方案13 方案14
1 土地报价方案 万元 53500 54500 55500 56500 57500 58500 59500 60500 61500 62500 63500 64500 65500 66500
2 项目总投资 万元 131648 132804 133960 135116 136272 137428 138584 139740 140896 142052 143208 144364 145520 146676
3 资金筹措 131648 132804 133960 135116 136272 137428 138584 139740 140896 142052 143208 144364 145520 146676
3.1 资本金 万元 45000 45000 45000 45000 45000 45000 45000 45000 45000 45000 45000 45000 45000 45000
3.2 长期借款 万元 16042 17132 18223 19313 20404 21494 22585 23675 24766 25856 26947 28037 29128 30218
3.3 预租售收入 万元 70607 70672 70738 70803 70869 70934 70999 71065 71130 71196 71261 71327 71392 71457
4 营业收入 万元 182192 182192 182192 182192 182192 182192 182192 182192 182192 182192 182192 182192 182192 182192
5 营业税金及附加 万元 10112 10112 10112 10112 10112 10112 10112 10112 10112 10112 10112 10112 10112 10112
6 利润总额 万元 40432 39276 38120 36964 35808 34652 33496 32340 31184 30029 28873 27717 26561 25405
7 所得税 万元 13343 12961 12580 12198 11817 11435 11054 10672 10291 9909 9528 9146 8765 8384
8 税后利润 万元 27090 26315 25541 24766 23992 23217 22443 21668 20894 20119 19345 18570 17796 17021
9 全投资内部收益率 % 25 24 23 22 21 20 20 19 18 17 16 16 15 14
10 资本金内部收益率 % 29 28 27 27 26 25 24 23 22 21 20 19 18 18
11 投资利润率 % 31 30 28 27 26 25 24 23 22 21 20 19 18 17
12 资本金利润率 % 60 58 57 55 53 52 50 48 46 45 43 41 40 38
13 长期借款 年 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
表1-2
序号 指标名称 单位 方案15 方案16 方案17 方案18 方案19 方案20 方案21 方案22 方案23 方案24 方案25
1 土地报价方案 万元 67500 68500 69500 70500 71500 72500 73500 74500 75500 76500 77500
2 项目总投资 万元 147832 148988 150144 151300 152456 153612 154768 155926 157090 158245 159400
3 资金筹措 147832 148988 150144 151300 152456 153612 154768 155926 157090 158245 159400
3.1 资本金 万元 45000 45000 45000 45000 45000 45000 45000 45000 45000 45000 45000
3.2 长期借款 万元 31309 32399 33490 34581 35671 36762 37852 39048 40519 41568 42587
3.3 预租售收入 万元 71523 71588 71654 71719 71785 71850 71915 71878 71571 71677 71813
4 营业收入 万元 182192 182192 182192 182192 182192 182192 182192 182192 182192 182192 182192
5 营业税金及附加 万元 10112 10112 10112 10112 10112 10112 10112 10112 10112 10112 10112
6 利润总额 万元 24249 23093 21937 20781 19625 18469 17313 16155 14990 13835 12681
7 所得税 万元 8002 7621 7239 6858 6476 6095 5713 5331 4947 4566 4185
8 税后利润 万元 16247 15472 14698 13923 13149 12374 11600 10824 10043 9270 8496
9 全投资内部收益率 % 13 13 12 12 11 10 10 9 9 8 8
10 资本金内部收益率 % 17 16 15 14 13 12 12 11 10 9 8
11 投资利润率 % 16 16 15 14 13 12 11 10 10 9 8
12 资本金利润率 % 36 34 33 31 29 28 26 24 22 21 19
13 借款名称 年 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
表1-3
序号 指标名称 单位 方案26 方案27 方案28 方案29 方案30 方案31 方案32 方案33 方案34 方案35 方案36
1 土地报价方案 万元 78500 79500 80500 81500 82500 83500 84500 85500 86500 87500 88500
2 项目总投资 万元 160556 161710 162864 164030 165183 166339 167492 168650 169802 170972 172141
3 资金筹措 160556 161710 162864 164030 165183 166339 167492 168650 169802 170972 172141
3.1 资本金 万元 45000 45000 45000 45000 45000 45000 45000 45000 45000 45000 45000
3.2 长期借款 万元 43910 44867 45830 47328 48254 49471 50408 51531 52440 53421 54210
3.3 预租售收入 万元 71646 71844 72035 71702 71929 71868 72085 72119 72363 72551 72931
4 营业收入 万元 182192 182192 182192 182192 182192 182192 182192 182192 182192 182192 182192
5 营业税金及附加 万元 10112 10112 10112 10112 10112 10112 10112 10112 10112 10112 10112
6 利润总额 万元 11524 10370 9216 8050 6897 5742 4588 3431 2278 1109 -60
7 所得税 万元 3803 3422 3041 2657 2276 1895 1514 1132 752 366
8 税后利润 万元 7721 6948 6175 5394 4621 3847 3074 2299 1526 743 -60
9 全投资内部收益率 % 7 7 6 6 5 5 5 4 4 3 3
10 资本金内部收益率 % 7 7 6 5 4 4 3 2 1 1 0
11 投资利润率 % 7 6 6 5 4 3 3 2 1 1 0
12 资本金利润率 % 17 15 14 12 10 9 7 5 3 2 0
13 借款名称 年 2 2 2 3 3 3 3 3 3 4 3
2、敏感性分析
售价是主要不确定性因素， 基本分析售价从6000元/平方米起算，最不利的情况是投资不便，售价降低10%，税后利润仍然可达15542万元，全投资内部收益率12%。
详见表2“多因素敏感性分析”。
参数
影响因素 指标名称 基本方案 变化次数/变化后数量
1 2 3 4 5 6
投资 投资变化比例（%） 0 0 5 10 15 20
[小高层一期]单位造价(元/M2) 1100 1100 1100 1155 1210 1265 1320
[高层一期]单位造价(元/M2) 1600 1600 1600 1680 1760 1840 1920
[小高层二期]单位造价(元/M2) 1100 1100 1100 1155 1210 1265 1320
[高层二期]单位造价(元/M2) 1600 1600 1600 1680 1760 1840 1920
[高层三期]单位造价(元/M2) 1600 1600 1600 1680 1760 1840 1920
[住宅地下车库]单位造价(元/M2) 2200 2200 2200 2310 2420 2530 2640
[商业]单位造价(元/M2) 2600 2600 2600 2730 2860 2990 3120
[办公]单位造价(元/M2) 2600 2600 2600 2730 2860 2990 3120
[商场办公地下车库]单位造价(元/M2)
其它费用变化率(%) 5 10 15 20
售价 售价变化比例（%） -10 -5 5 10 15 20
[小高层一期出售]开盘价(元/M2) 6000 5400 5700 6300 6600 6900 7200
[高层一期出售]开盘价(元/M2) 6200 5580 5890 6510 6820 7130 7440
[小高层二期出售]开盘价(元/M2) 6200 5580 5890 6510 6820 7130 7440
[高层二期出售]开盘价(元/M2) 6400 5760 6080 6720 7040 7360 7680
[高层三期出售]开盘价(元/M2) 6600 5940 6270 6930 7260 7590 7920
[地下车库出售]开盘价(元/M2) 1840 1656 1748 1932 2024 2116 2208
[商业出售]开盘价(元/M2) 10000 9000 9500 10500 11000 11500 12000
[办公出售]开盘价(元/M2) 8000 7200 7600 8400 8800 9200 9600
[商场办公地下车库出售]开盘价(元/M2) 1500 1350 1425 1575 1650 1725 1800
指标
指标 项目总投资(万元) 131648 131648 131648 135426 139203 142980 146757
资金筹措(万元) 131648 131648 131648 135426 139203 142980 146757
资本金(万元) 45000 45000 45000 45000 45000 45000 45000
长期借款(万元) 16042 16042 16042 16320 16598 16876 17155
预租售收入(万元) 70607 70607 70607 74106 77605 81104 84602
营业收入(万元) 182192 163973 173082 191302 200411 209521 218630
营业税金及附加(万元) 10112 9101 9606 10617 11123 11628 12134
利润总额(万元) 40432 23224 31828 45259 50086 54913 59740
所得税(万元) 13343 7664 10503 14935 16528 18121 19714
税后利润(万元) 27090 15560 21325 30324 33558 36792 40026
全投资内部收益率(%) 25 15 20 28 31 34 37
资本金内部收益率(%) 29 17 23 33 36 39 43
投资利润率(%) 31 18 24 33 36 38 41
资本金利润率(%) 60 35 47 67 75 82 89
长期借款(年) 2 2 2 2 2 2 2
财务费用(万元) 1428 1428 1428 1449 1471 1492 1513
3、临界点分析
本项目产品售价的盈亏平衡点为139384.88万元，即收入低于此限将产生亏损，售价的临界点（内部收益率10%）为155313.45万元，即收入低于此限内部收益率将低于10%，分析表明盈亏平衡点及临界点比较低，由此可见本项目抗风险能力极强。
土地价格的盈亏平衡点为88448.14万元，临界点（内部收益率10%）为72793.43万元。
详见表1-3“临界点分析”。
表3
变化因素 基本方案收入或费用（万元） 盈亏平衡点（利润=0） 临界点（内部收益率=10%）
变化率（%） 收入或费用（万元） 变化率（%） 收入或费用（万元）
售价 182192.01 -23.50 139384.88 -14.75 155313.45
数量 182192.01 -32.64 122718.73 -20.40 145024.89
土地费用 53500.00 65.32 88448.14 36.06 72793.43
工程造价 48037.59 83.84 88313.84 53.29 73638.91
其它费用 27077.72 148.00 67152.68 95.42 52914.86
投资估算表
表1
序号 项目 单位 金额 技术经济指标
指标名称 单位 数量
1 建筑安装工程费用 48037.59
小高层 万元 8736.75 单位建筑面积 元/平方米 1100.00
高层 万元 22486.08 单位建筑面积 元/平方米 1600.00
住宅区车库 万元 59998.74 单位建筑面积 元/平方米 2200
商业 万元 2314.00 单位建筑面积 元/平方米 2600.00
办公 万元 8502.00 单位建筑面积 元/平方米 2600.00
2 土地价格 万元 55105.00 每平米地价 元/平方米
3 前期费用 万元 2401.88 占建安费用比例 % 5.00
4 基础设施 万元 7665.58 单位建筑面积 元/平方米 260.00
5 公共配套设施 万元 1474.15 单位建筑面积 元/平方米 50.00
6 开发期税费 万元 1821.92 占收入比例 % 1.00
7 其他工程费用 万元 960.75 占建安费用比例 % 2.00
8 管理费用 万元 3643.84 占收入比例 % 2.00
9 销售费用 万元 5465.76 占收入比例 % 3.00
10 不可预见费 万元 3643.84 占收入比例 % 2.00
合计 万元 130220.31
销售产品基本信息
（选）单项工程 （选）经营方式 产品名称 数量(m2) 价格 销售周期（期） 收款比例（%） 开竣工时间（期）
开盘单价 增减幅度（%） 开盘时间（期） 销售周期（期） 签定合同 结构封顶 交付使用 开工时间 结构封顶 竣工验收
小高层一期 出售 小高层一期出售 40000 6000 0 6 2 100 5 8 10
高层一期 出售 多层出售 50000 6200 0 8 2 100 7 11 13
小高层二期 出售 40000 6200 8 2 100 8 10 13
高层二期 出售 高层出售 50000 6400 0 10 2 100 9 13 15
高层三期 出售 40000 6600 12 2 100 11 15 19
住宅车库 出售 汽车车位出售 63000 1840 0 11 8 100 5 6 7
商业 出售 商业配套出售 5340 10000 0 13 3 100 10 12 18
办公 出售 办公出售 32700 8000 14 5 100 10 16 18
商业办公车库 出售 商业办公车库出售 1500 16 2 100 10 11 18
详细资料请致电免费索取：0571-85214367 注：50号地块免费索取。
另有34号及51号地块的详细分析报告。
[此贴子已经被作者于2004-7-23 17:20:29编辑过]
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发表于 2004-7-18 20:57
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