逾期办产权证是违约还是侵权行为？

JJONLINE

请教各位DX，偶的购房合同在关于办三证延期的条款上只写着逾期九个月赔总房价的千分之三，没写着还要付利息，现在是已经延期两年了还没有办出来，也不知什么时候能办出来，这样不是太便宜JS了！按照相关规定是怎样的？

北高峰

可以要求赔偿损失，在违约金的基础上增加。

JJONLINE

以下是引用北高峰在2004-7-21 12:52:13的发言： 可以要求赔偿损失，在违约金的基础上增加。

多谢！ 有什么依据吗，这样白纸黑字可以拿到JS面前一阵口水猛喷，淹死他！

魔鬼的诗篇

以下是引用JJONLINE在2004-7-21 12:59:37的发言： [quote]以下是引用北高峰在2004-7-21 12:52:13的发言： 可以要求赔偿损失，在违约金的基础上增加。

多谢！ 有什么依据吗，这样白纸黑字可以拿到JS面前一阵口水猛喷，淹死他！ [/quote] 没什么依据，只有口水 司法解释上尊重合同约定优先

老枪

我的销售老师，也是我的老部下“看了再说”说的，大多是对的，我相信他

老枪

以下是引用远远读你在2004-7-21 17:31:54的发言： [quote]以下是引用老枪在2004-7-21 17:30:53的发言： 我的销售老师，也是我的老部下“看了再说”说的，大多是对的，我相信他

我也比较赞同他的大多数观点. [/quote]握手，随便打一下　执着的小北的PP

看了再说

以下是引用JJONLINE在2004-7-21 12:42:13的发言： 请教各位DX，偶的购房合同在关于办三证延期的条款上只写着逾期九个月赔总房价的千分之三，没写着还要付利息，现在是已经延期两年了还没有办出来，也不知什么时候能办出来，这样不是太便宜JS了！按照相关规定是怎样的？

一、不知道你的合同上具体是怎样写的？是规范合同文本页条款还是增加条款？是手写还是敲章？ 二、注意诉讼时效，买受人对产权证办理逾期的违约诉求是买受人基于双方合同所产生的一项要求开发商相应支付义务的债权请求权，从开发商违约行为发生之日，买受人就应当知道其权利受到侵害，其要求开发商支付违约金的请求权随即发生，诉讼时效期间应从开发商违约之日起算。 三、打官司累死人。并且各级法院及不同的法官对法律条文的适用选择不一样。 四、具体对此案例有帮助的法律条款如下： A、《合同法》第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 　　 B、最高院司法解释第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 **请注意红字部分，如何和A结合起来，是赢得权利的关键。 C、《商品房销售管理办法》　第三十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。　　房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。　　 条文说明：本条是关于开发商报送资料和协助办理权属登记义务的规定。　　房屋产权证是商品房买受人拥有房屋产权的有效证明文件，也是购房人最关心的问题之一。目前，“产权难办”的问题在不少地方普遍存在，而开发企业与产权登记机关互相推倭，让购房人无所适从。　　购房人全部缴清房款，履行完了自己在买卖合同中的义务，仍然不能及时办理房屋产权证书，不外乎有两个方面的原因，一是房地产开发企业不能及时报送应当由其提供的相关资料；二是产权登记部门工作不能及时作为。在实践中，往往又是房地产开发企业与产权登记机关互相推卸责任。本条规定的实质就是明确了双方的责任，特别是房地产开发企业的责任。《开发条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续（就是办理房屋产权证）；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本条对《开发条例》的内容进行了细化，将叨夫分为两段，房地产开发企业必须在交付使用后60天内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，留30天由购房者办理权属登记手续。　　就房地产开发企业而言，提供办理权属登记最难的是提供测绘资料。因此，本条规定房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。需要说明的是，在商品房交付前已经实施了测绘，房地产管理部门认定后即可作为产权登记的依据。在购房者申请房屋登记时房地产管理部门不得再行要求测绘，重复收取测绘费。 附：《商品房买卖合同》规范文本 第九条 出卖人逾期交房的违约责任 　　 　　除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第＿＿＿＿＿＿种方式处理： 　　1．按逾期时间，分别处理（不作累加） 　　（1）逾期不超过＿＿＿＿＿日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之＿＿＿＿＿的违约金，合同继续履行； 　　（2）逾期超过＿＿＿＿＿日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起＿＿＿＿天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的＿＿＿＿＿％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之＿＿＿＿＿＿（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 　　2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

看了再说

当然，其他的诸如《合同法》、《担保法》等法律条款和精神亦可作为呈堂申辩之理由 总之：有了法律条款不一定代表有用，中国的房地产法律体系还很不健全，甚至有相互矛盾的地方。看法官如何理解了。

祈腈娃娃

以下是引用北高峰在2004-7-20 19:04:30的发言： 目前的格式合同把问题搞复杂了！

祈腈娃娃

以下是引用看了再说在2004-7-20 12:44:37的发言： 因非法务人士，纯属个人一己私见，有缪误，敬请赐教。 一、个人以为，对因开发商逾期办产权证而引发的买受人诉求从性质上讲应是基于双方合同所产生的一项要求开发商相应支付义务的债权请求权，而非物权诉求。买受人对此权利的主张，适用诉讼时效。 二、上述观点的理由： １．在买受人取得权属证书前，买受人并未取得房屋物权，认为买受人不享有物权而不适用诉讼时效的观点是错误的。买受人要求开发商承担违约金责任是基于合同之债权关系上所享有的请求权，可适用民法通则关于诉讼时效的规定。 ２．根据司法解释规定，开发商逾期办证应支付相应违约金，在合同没有约定或损失难于确定时，按已付购房款数额参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息支付相应违约金。 三、对商品房产权证的认识 不动产权属证书是不动产所有权人依法享有并行使不动产物权的重要凭证。 房地产开发企业因其原因未在法定或约定期限内办理权属证书，使买受人不仅无法实现其取得物权的合同目的，而且使双方物权变动的法律关系处于不确定状态。 《解释》第十八条规定了开发商逾期办证的违约金责任，弥补了目前相关房地产法律法规的不足，也是目前应对房地产法律诉讼的指导文件。 开发商逾期办理产权证虽然影响的是买受人对所购买商品房的物权变动，但在最高院的《解释》中还是把它纳入是基于商品买卖合同所调节的合同债权关系。 四、开发商应尽办证义务之认定 关于开发商办证义务，个人以为：根据城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例等法规、规章，开发商应承担协助办理商品房权属登记义务，并应根据权属登记流程规定分不同情况予以认定。 理由如下： １．根据城市房地产开发经营管理条例第３３条规定，买受人与开发商各自的办证义务并非简单的主办与协办之分，两者并无必然的主次关系或因果关系。实务中，两者甚至互有协助履行之义务。权属登记通常先由开发商完成初始登记，之后才由各个买受人分别办理。初始登记主要系由开发商向权属登记机构提供立项批文、土地使用权证、测绘资料等证明文件，在此过程中开发商可要求买受人配合提供相应材料。在开发商完成初始登记后买受人可自行申办产权，其间需开发商提供相应材料（如单元测绘图纸等）的，开发商负有相应协办义务。因此，开发商负有的办证义务主要分两部分：一是初始登记时以其为主的办理义务；二是买受人申办产权时其所承担的协办义务。 ２．当开发商将办理房屋权属证书的各项规定资料备齐交给权属登记部门进行初始登记，并取得房屋权属登记部门的收件单，应视为开发商已完成初始登记办证义务。 在合同无特别约定时，且买受人未在法定或约定期限内申办产权，开发商即完成其办证义务。 ３．遵循当事人意思自治原则，双方约定办证义务的，从双方当事人约定。如合同约定产权证由开发商受拖代办的，开发商应在完成整个房地产项目的初始登记后，还负有为买受人主动办理单元权属证书的义务，买受人应按开发商要求及时提供有关证件，开发商承担办证义务直至其取得权属登记部门关于申办单元权证资料的收件单时止。 案例实录： 如一预售商品房合同纠纷，双方商品房买卖合同约定，开发商应于交付该商品房之日起90日内备齐资料，向房地产产权机关办理权属登记手续，买受人应按开发商要求及时提供有关证件。法院最终认定，根据双方合同约定，开发商应承担在交房起90日内备齐资料（包括买受人个人申办产权资料）向房地产权属登记部门办理产权手续的责任，开发商以其已提交应当提交的文件（初始登记材料）、买受人可单独向有关部门申请办理权属登记手续为由主张免责不成立，故终审判决开发商应承担违约责任至备齐资料，为买受人向权属登记部门办理权属登记之日止，另判决如买受人超过开发商通知期限逾期不缴纳相应证件的，开发商不再承担相应办证义务。该判例就是关于办证义务的合同特别约定情形。 五、产权证逾期应重视的一个特定法律要素——“出卖人的原因” 在最高院的《解释》第十八条“ 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： ” 请买受人充分注意此要素条件——出卖人原因 在司法实践中对《解释》第十八条所规定的“由于出卖人的原因”的理解不一，会造成处理结果的较大分歧。一种意见认为，“出卖人的原因”即开发商所应承担责任的归责原则，系过错原则，开发商具有过错才承担违约责任。还有一种意见认为，认定“出卖人的原因”不宜简单以开发商是否具有过错作为判断依据，它是一个较为复杂的问题，只要开发商应尽办证义务而未尽，开发商即应承担违约责任，但对政府行政行为所造成的原因，法院从衡平合同双方利益的立法本意出发，应兼顾公平合理加以综合考虑。个人倾向于后一种意见，即开发商可履行之抗辩理由。毕竟在中国，对房地产管理、约束的法律体系还不是很健全完善，毕竟现行的房地产法律法规还存在不同程度的矛盾和与现实脱节现象。这种事实的存在列举如下： １．《解释》颁布前政府行政行为所造成的第三人原因。 由于权属登记相关法律规定滞后，政府相关权属登记管理制度长期相对不规范，由此形成因政府行政行为因素所造成的第三人原因。如测绘问题，１９９１年１月１日城市房屋产权产籍管理暂行办法规定，“城市房屋产籍应由县级以上地方人民政府行政主管部门统一管理，并建立健全房产档案和房产测绘的管理制度”，２００１年６月１日商品房销售管理办法规定，开发商应当在商品房交付使用前，按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。因此，鉴于法律相应规定滞后的历史原因，作为开发商应完成的办证测绘义务在相关规范出台前实属行政主管部门的一项具体行政行为，如脱离有关房地产市场的现状，简单归责于开发商责任，不尽合理，故认为，因该类型第三人原因而导致逾期办证不应归责开发商。 简单说一下：绿城桂花园产权证问题应属此类。等待拍砖。：（（ ２．不可抗力原因。司法实践中对不可抗力原因的理解在于：一是原因系非开发商所能预见、避免或克服的；二是该不可抗力原因对于开发商履约已造成实质上的影响，即存在导致开发商无法履行办证义务的因果关系。对此，开发商有抗辩权利。 ３．买受人原因。当买受人存在不按约交付房款、拒不履行相应办证义务时，根据合同法关于不安抗辩权及同时履行抗辩权行使等之规定，开发商逾期办证具有相应的免责事由。 [em10]

北高峰

要善待女同胞，要经常带她去玩，经常买礼物给她，将你身上充满罪恶的钱给她。

魔鬼的诗篇

以下是引用北高峰在2004-7-23 19:43:44的发言： 要善待女同胞，要经常带她去玩，经常买礼物给她，将你身上充满罪恶的钱给她。

侮辱他人

我支持你，还要上啊！！！ 　　逐句地看完这个帖子以后，我的心久久不能平静，震撼啊！为什么会有如此好的帖子！我纵横网络bbs多年，自以为再也不会有任何帖子能打动我，没想到今天看到了如此精妙绝伦的这样一篇帖子。楼主，是你让我深深地理解了‘人外有人，天外有天’这句话。谢谢你！在看完这帖子以后，我没有立即回复，因为我生怕我庸俗不堪的回复会玷污了这网上少有的帖子。但是我还是回复了，因为觉得如果不能在如此精彩的帖子后面留下自己的网名，那我死也不会瞑目的！能够在如此精彩的帖子后面留下自己的网名是多么骄傲的一件事啊！楼主，请原谅我的自私！我知道无论用多么华丽的辞藻来形容楼主您帖子的精彩程度都是不够的，都是虚伪的，所以我只想说一句：您的帖子太好看了！我愿意一辈子的看下去！这篇帖子构思新颖，题材独具匠心，段落清晰，情节诡异，跌宕起伏，主线分明，引人入胜，平淡中显示出不凡的文学功底，可谓是字字珠玑，句句经典，是我辈应当学习之典范。就小说艺术的角度而言，这篇帖子不算太成功，但它的实验意义却远远大于成功本身。正所谓：“一马奔腾，射雕引弓，天地都在我心中！”楼主真不愧为无厘界新一代的开山怪！本来我已经对这个社区失望了，觉得这个社区没有前途了，心里充满了悲哀。但是看了你的这个帖子，又让我对社区产生了希望。是你让我的心里重新燃起希望之火，是你让我的心死灰复燃，是你拯救了我一颗拨凉拨凉的心！本来我决定不会在社区回任何帖子了，但是看了你的帖子，我告诉自己这个帖子是一定要回的！这是百年难得一见的好贴啊！苍天有眼啊，让我在有生之年得以观得如此精彩绝伦的帖子！ 楼主，你要继续努力啊！你是社区的希望啊 　　 　　楼主的帖子，就好比黑暗中刺裂夜空的闪电，又好比撕开乌云的阳光，一瞬间就让我如饮甘露，让我明白了永恒的真理在这个世界上是真实存在着的。只有楼主这样具备广阔胸怀和完整知识体系的人，才能作为这真理的唯一引言者。看了楼主的帖子，让我陷入了严肃的思考中，我认为，如果不把楼主的帖子顶上去，就是对真理的一种背叛，就是对谬论的极大妥协。因此，我决定义无返顾的顶了。 　　 　　真知灼见啊！楼主的帖子实在是一句中地。子曰：三人行而必有我师焉。斯言善哉。不知不觉上网这么多年，好的坏的帖子都看过了，看多了。渐渐的也觉得没什么意思了。渐渐觉得自己已经达到奋斗的顶峰了。可是，第一眼看到楼主的这个帖子的时候，我的眼前竟然感觉一亮！仿佛看到了倾城倾国的美人，正轻摇柳步款款而行。正好似楼主的这个帖子，语态端正，论证从容。好贴啊！只有那种真理在握，洞视这个世界真实本质的人，才能显示出这样惊人的笔力。在日益苍白肤浅的网络里，我从楼主的帖子中不但看到了真理，更加看到了网络的希望。为表达我对楼主的敬意，也是为了向楼主学习。我决心要把这个帖子顶上去！

祈腈娃娃

挖墙脚。

大老哥

娃娃非常非常不习惯你的新头像！！

大老哥

对不起，看走眼了！！！！！！！！！！！！！

四桥人

‘侮辱他人’赞美楼主。