关于“新购房时代”的若干思考[原创]

胡一刀

目前房产业的共识是，杭州房价已至高位，加上政府调控力度不断加强，杭州房产近期断无大幅攀升之可能。如不出所料，将在原价位基础上盘旋微降，经过3-5年后，视经济发展状况重新回温。

之所以说是“新购房时代”，是指购房者群体、心态、购房理念及供需关系等各方面均发生了重大变化，具体分析如下：

一、购房者群体的变化

不可否认的是，杭州房产业在99年回温以来，随着温州炒房团的加入，在2000年、2001年迅速拉出一波牛市，各楼盘视其自身条件纷纷上涨1000-2000元。随后，众多杭州本土炒房客加入战团，使购房需求持续坚挺，导致杭州楼市迅速上涨，直至攀升目前之高位。
而在今年，政府出台一系列的调控措施后，炒房者的脚步停止了，许多人纷纷把已经准备好的钞票重新塞回银行或者另谋资金出路。

房产市场失去了最大的购房人群——炒房客，也因此将出现巨大的市场变化，包括开发商、规划、设计、代理、策划等各个环节必须对自己的工作重新定位，以重新适应市场。

在“新购房时代”，购房人群主要将分为以下三个群体：
1、大学毕业在杭工作3-5年的年轻白领，为首次购房者；
2、为改善居住条件的二次或多次购房者；
3、新进入城市的外来户。

这三类人群的消费特征是大不一样的。

对于第一类人群，他们目前收入稳定，但短期基本无暴富可能。年龄在25-30岁之间，正处于结婚成家的前夜。目前居住情况为租房，朝晖、翠苑、采荷等老社区包括许多农民房可见他们的身影，并因此深受租房之苦。他们有了一定的积蓄，正处于急需购房的时期，但不断上升的房价和难以到手的房号屡屡让他们失望。在当前比较暧昧的房市下，他们掌挂在嘴边的一个词就是——摒牢，但迟迟不见动静的楼市又让他们心急火燎。

第二类为改善住房客，此类群体对于我们其实并不陌生，实际上这些年来宣传攻势主要针对他们。但在房价节节上涨的市场环境下，以前他们的购房行为实际上是又一次投资，可以把他们称为“泛投资客”。但目前此类人群的消费特征发生了一些变化。首先，他们这些年的收入不错，已经基本上升到“中产”的层面，但目前的住房条件却不尽如人意，随着自身经济条件的变化，改善住房的欲望也非常迫切。但购房原因更趋实际，基本排除升值欲望，而着眼于提升生活品质。

第三类，泛指因工作原因调入杭州，或来杭州做生意，或为在杭子女购房的消费群。他们基本上是首次购房，但经济条件却大不一样，既可能是刚刚有了一笔数目不大的购房资金，也可能已经具备了相当雄厚的经济实力。他们对杭州具有相当的“老市中心”情结，难以接受购买郊区房。

二、“新购房时代”的供需分析

可以简单地把杭州房产市场的供应分为市区房和郊区房。所谓市区房，是指西起蒋村，北到拱辰桥，南至钱塘江，东止滨江四号地块内的房产项目。所谓郊区房，是指与老市区中间出现断层地带的地区。以上划分并不根据什么政府公示，而是纯粹就购房者心理分析而言。

相对来看，杭州的市区房供应量极其有限，但同时另一特征是，价格也奇高，基本上都已成为万元房，绿城深蓝广场甚至已升到两万元的天价。

从以上的购房人群划分来看，基本上已经排除第一类购房人群，即使如在售的“锦昌文华”此类楼盘，高达8000的售价也让他们望房兴叹。而对于第二类购房人群，由于没有住房压力，如果在房价高位出手，一定得有充足的理由。这个理由就是，项目品质必须足够使他们惊喜。如果你的项目在老城区，成本居高不下，房价也已至万元高位，但项目品质平平，必然乏人问津。而如果项目具有地段、品质等方面的不可替代性，价位并不是最大的障碍。比如，绿园、金都华庭、桂花城、白马公寓等楼盘就是范例。这对于市区房的开发商在项目规划能力上形成巨大挑战。

市区房的另一类购房需求为以上第三类购房人群，他们则不如第二类人群挑剔，而更多会根据工作地点选择相应地段较好价格较廉的住房。

而杭州当前供应量的主体仍然是四面开花的郊区房。

郊区房包括余杭、闲林、三墩、勾庄、临平、天都、下沙、滨江、银湖等。其余如临安、良渚、湘湖、富阳等目前尚不能称其为杭州郊区房，当然可能视交通条件改善而改变。
对于郊区房中的公寓部分，首要购房人群就是以上分析的第一类人群。这些首次购房者，对于规划配套的要求相当迫切，依次为交通、购物、休闲、就学、医疗等等。之所以把就学和医疗靠后，是因目前此类人群“培育下一代”的时间段日趋延迟，许多人在三十好几时才算完成任务。而且从孩子出生至入学（关键是小学），尚有七八年时间，留有一定的缓冲余地。如果收入稳定增长，有望在小孩入学前换购住房，进入好的学区。而医疗对于年轻人来说，不是首选。最大的困难仍然是交通。如果公共交通设施不到位的话，交通的直接成本和时间成本都太高，是制约郊区房销售的一大原因。购物是基本生活要求，不用多讲。而休闲需求则是此类人群的重要特征。年轻人有一定的群体归属需求，是酒吧、咖啡馆等休闲场所的常客，而如果郊区房没有此类配套，就会产生被排斥出社团中心的感觉，从而延缓购买行为。

而对郊区房中的排屋、别墅，主要则是以上第二类人群的需求。此类房产面临的挑战最大。这是因为，目前此类物业的供应量明显偏大，按揭政策对其影响又首当其冲。而且在高位情况下购房者对物业品质的要求也越来越高，特别是那些新进入房产业的新兴开发商，其品牌信誉没有任何保证，有可能在后续资金不到位的情况下出现烂尾，会严重动摇购房者信心。

以上分析实属粗略，意在交流，难免挂一漏万，还望方家不吝指正。

always_hc

结论？

lily88wu

大侠的文笔好好呀

Aren

又见一刀风采

TMD，死骆驼

五子

大师！~佩服！！！~

三宅一生

一般、一般，这三类人无时不刻都是潜在购房群体，说了等于没说

没有银弹

很有见地的。
把握住了主流趋势。
而且对广州等地的房地产发展应该有深入了解的。

四处逛逛

教育配套对于郊区房而言，已经越来越重要了。

五子

大侠！~
佩服！~

dqbear

有见识，谢谢