南昌？福州？长沙？武汉？要慎重再慎重！

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楼上的,两年涨500你还嫌不够啊?

晓晓

江西房地产仍有上升空间　　阅读次数（ 次）

2004-7-13　信息日报　

　　本期特约观察员

　　江西省城调队队长 胡水泉

　　江西省建设厅房地产管理处处长 黄隆规

　　南昌市房管局副局长 易裕斌

　　江西师大房地产系教授 陶满德

　　江西省城调队 陈兰兰

　　《大江周刊·楼市》主编 杭云龙

　　●江西房地产市场不存在过热的现象，热不是坏事，如果一个市场不热就完了。

　　●市场差距就是潜力。

　　●现在南昌市的房价与市民的承受能力是有差距的，房价涨幅太大，而且是近三年间涨起来的。

　　●房价上涨快是事实，但随着市场进一步规范，房价上涨速度会慢下来。

　　●随着土地管理的强化，地价还会升高，地价的上升必然导致房价的上升。

　　●买房是早买早得利，晚买要被动。

　　主持人语

　　如果对时下百姓关心的话题作统计，房价无疑位列前茅。房价问题，可谓百姓关心、政府操心、开发商挂心。

　　相当长的时间内，江西房地产市场一直低迷。在整个20世纪90年代，外地房地产业如火如荼之际，江西房地产业却小打小闹不成气候。真正注入现代理念的房地产业的起步，是近几年的事。

　　进入新世纪，新一届省委、省政府掀起的解放思想学习教育活动，以及制定和实施的一系列发展战略，催发赣鄱大地百业兴盛，房地产业亦因之风生水起。

　　短时间内迅速起步，借助外力提升品位，快速扩张；房价爬升过渡期相对较短、跳档快，这是南昌市房地产市场的特点。如何在纷繁的房地产市场中看清走向、从容入市，是当前开发商和消费者面临的一大考验。

　　出于对热点问题的关注，信息日报新创栏目“经济新视线”开篇就专论房价问题，铆住了一个十分有意义的话题。我个人认为，在媒介层面上，开发商与购房者这两个既对立又统一的利益主体的声音固然重要，但囿于各自的利益，其观点难免偏颇。相对而言，跳出利益圈子，以第三者的眼光看市场或许更有启示意义。

　　正是基于这种考虑，此次应邀对话的嘉宾就有些特殊。胡水泉先生是江西省城调队队长，掌握大量城市经济权威数据是他指点市场的独特优势，近日由他组织完成的一份《江西房地产市场现状与发展研究暨当前房价能走多远》的调研报告，堪称数量辨析之力作。陶满德先生作为房地产专业教授，其视角可谓高屋建瓴。杭云龙先生气度亦商亦儒，加之熟知市场，对楼市把握独特精到。黄隆规先生和易裕斌先生，供职相关管理部门，一位大气纵论，一位稳重放言，对楼市把捏的背后，透出强烈的责任心。陈兰兰女士是城调专家，作为上述《调研报告》的执笔人，对江西房地产业的把握了然于胸。

　　这样的嘉宾组合有点“局外人”说事的味道。但恰恰如此，或许给我们带来山外观山、成岭成峰的分明，亦有一份坐看云起的从容。

　　场外音：相对于前两年房地产市场分外热闹的场景，今年上半年，开发商吆喝的声音似乎不那么大了。在媒体呆久了，一个明显的感受就是做广告的开发商少了。为什么？因为开发商的房子好卖得很，根本用不着做广告。外表冷漠，内心狂热，江西房地产市场如何才能看得明明白白、真真切切？

　　关于市场

　　江西房地产市场依然在跑火，而且这个跑火是在正常范围内的，房地产市场发展还比较健康。

　　主持人：房地产是个敏感的话题。有人说江西乃至南昌房地产市场已经过热，但也有人说与全国比我们的市场仍然偏冷，那么，对江西房地产市场到底该如何把握？

　　黄隆规：从数字上看，江西房地产2003年是“五增一减”：投资增加，投资173．78亿元，比2002年增长了82．2％；房屋施工面积增加，开工面积2507万平方米，比2002年增加了72．8％；房屋竣工面积增加，商品房竣工面积871万平方米，比2002年增长了98．2％；房屋销售面积增加，销售755．07万平方米，比2002年增加了92．3％；商品房销售价格增加，去年销售均价为1229．85元／平方米，比2002年增加了23％；“一减”是空置房减少，2003年是116．14万平方米，比2002年减少了15．86万平方米。

　　

晓晓

温州购房团在推动房地产市场走向成熟、走向完善方面功不可没。我希望温州购房团多到南昌来。

　　主持人：有的人买房是为了居住，但也有人把买房作为一种投资，近来在全国都很活跃的温州购房团就是这样。

　　陶满德：有一种普遍看法，认为投资性需求多了会引起炒房行为，房地产市场就容易形成泡沫。近期有一些城市对温州购房团进行封杀，我认为这是错误的。对于投资性需求该如何看待？其一，房地产商品本身具有投资功能，这是土地的有限性、房产的不可移动性决定的，房子与杯子不一样，房子可以自己用，也可以投资用。一个房地产市场是否成熟、是否完善，要看其能否充分发挥房地产商品的投资性功能，否则的话就是不成熟、不完善的。国内外一些成熟房地产市场的现状能充分证明这一点。在欧美等发达国家，房地产发达的城市，投资性买房占了大部分，租赁市场比买卖市场发育得好，二手房交易大于增量房交易。国内一些房地产市场发达的城市，如广州、北京、上海、深圳、杭州等，只要是经济发达的地方，租赁、二手房市场都相当活跃。所以我说，温州购房团在推动房地产市场走向成熟、走向完善方面功不可没。我希望温州购房团多到南昌来。

　　假如我有一套房子现在值100万元，尽管我当初买房并不是为了投资，但现在这套房子升值了，我卖了它就可以赚钱，买房便成为了一种投资。

　　主持人：投资性购房在一定程度上支撑了一手房市场，也会带活二手房和租赁市场，这应该是公认的。

　　杭云龙：据红谷滩一些楼盘的销售总监透露，红谷滩中心区投资性买房者占25－28％。假如我有一套房子现在值100万元，尽管我当初买房并不是为了投资，但现在这套房子升值了，我卖了它就可以赚钱，买房便成为了一种投资。但投资是把双刃剑。

　　易裕斌：对于投资性买房，建设部刘副部长有两句话：投资要正确引导，投机要坚决反对。

　　杭云龙：现在的消费者买房不同于以往，以往的消费者缺乏想像力，非得实打实地看到楼盘才会有购买的愿望。现在的消费者更多的是一种消费投资行为，比如许多在凤凰城购房的人认为目前那里政府配套设施落后，等配套跟上以后，房子就会涨价。这样价格上就有落差。

　　主持人：从购房策略看，现在消费者的购房行为更具技术性，会抓时间差、价格差了。

　　场外音：从去年下半年开始，国家针对经济生活中部分领域、部分行业发展过热的问题相继出台了一系列新规定。不论是业界高度关注的央行调整房贷的“121号文件”，还是让房地产业如沐春风、如遇甘霖的国务院18号文，都透露出国家对房地产业进行宏观调控的信号。特别是国务院18号文，首次公开肯定了房地产业在国民经济发展中的支柱性地位，并明确提出房地产业要持续健康发展。

关于宏观调控

　　房地产业一听到宏观调控，就有点紧张，这里需要澄清三种认识：首先，国家宏观调控不是主要针对房地产的；其次，宏观调控后江西房地产仍有上升空间；第三，宏观调控对江西房地产市场不是坏事。

　　胡水泉：对于江西房地产市场的前景，可以作出两个判断：一是江西房地产业发展相对滞后，大力培育和发展房地产业的主基调不会变也不应该变；二是江西经济的快速发展，城市化进程的推进，居民生活水平和质量的提高，将为房地产业发展提供持久的动力和广阔的空间。但在宏观调控上要注意四点：一是要警惕过热对经济发展造成的危害；二是要调整供需结构，使高、中、低档住宅比例趋于合理；三是要控制土地供应量，从而影响房价，使房价收入比保持在合理的区间内；四是要大力扶持二手房市场。

　　易裕斌：为贯彻落实18号文，南昌市政府去年出台了《关于进一步搞活房地产市场的若干意见的补充意见》，采取了一系列措施：首先是增加普通商品住宅的供应量，今年的总量控制为350万平方米，包括今年新增的300万平方米，及去年遗留的50万平方米。我们对普通商品住宅的界定是：单价2800元／平方米以下，面积150平方米以下的商品住宅。单价现在应该低到2500元／平方米左右才更符合实际。对土地供应量也做了相应的控制。其次是适当提高商品房预售条件：多层是4层以上、高层完成主体1／2以上，这对于规范市场、防范风险、保障消费者利益可以起到不小的作用。红谷滩也纳入了提高预售门槛的范围之内。最后，实行政府贴息贷款、减免税费、落户等相关优惠政策，并以存量房市场推动商品房市场的发展，2005年以前，房改房上市不收土地出让金，这一政策相当优惠。

　　黄隆规：房地产业一听到宏观调控，就有点紧张，这里需要澄清三种认识。首先，国家宏观调控不是主要针对房地产的。我国24．3％的财政收入都靠房地产业，江西这一比例达到了33％。国务院18号文去年8月才发，并指出“房地产业是拉动国民经济的重要支柱产业”，从时效看国家制定的政策不会朝令夕改。房地产业对国民经济功不可没。2003年，房地产业解决了全国1／4的就业岗位，对缓解就业压力起到了至关重要的作用。

　　其次，宏观调控后江西房地产仍有上升空间。从供求关系看，供应方面，信贷紧缩，增量房减少；而需求却特别旺盛，买房者的购房热情与调控前相比有过之而无不及，还有外地人到南昌市买房。老百姓也有购买力。而随着土地管理的强化，地价还会升高，地价占房价成本的比重达40％－50％，地价的上升必然导致房价的上升。而且，房屋本身的含金量也与几年前的房子不一样了。

　　第三，宏观调控对江西房地产市场不是坏事。它有利于优化房地产市场。江西房地产市场还处于一种无序状态，按规定，江西只允许有1000家房地产开发企业，但目前全省有2000多家房地产开发企业，南昌就有582家，通过宏观调控，可以优胜劣汰，扶优扶强，净化房地产市场。宏观调控还有利于社会稳定，土地资源可以得到合理利用。