[分享] 绿化率不等于绿化覆盖率 买房注意“三率”

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来源：四川在线 发布日期：2003-11-16
  

　　什么是绿化率？什么是绿化覆盖率？开发商平时在售楼书上印制的有关绿化的指标究竟是绿化率还是绿化覆盖率？地下停车场上、化粪池等上面的绿化算不算绿化率？开发商做的屋顶绿化算不算绿化率……许多购房者对此并不了解，记者通过采访我省有关园林专家，让购房者了解更多有关绿化计算的知识。

　　近日，成都近郊某小区的业主赵先生打进房产热线说，他于去年在成都近郊某楼盘购买了一套商品房，当时开发商印制的售楼书上有一句话说的是小区的环境绿化很好，绿化覆盖率达到35%，赵先生想这样一个不大的小区拿出这样不小的面积做绿化也还过得去，觉得环境也不算太差，所以购买了该小区的住房，现在交房了，发觉根本没有多少绿化，业主们觉得应该做绿化的地方都做了露天停车位。找开发商询问，他们回答说绿化率和绿化覆盖率是不同的概念，开发商还在屋顶、地下停车场上也搞了绿化，他们小区的绿化覆盖率绝对达到了35%。业主们对这个问题都不太懂，他们想弄清楚绿地率和绿化覆盖率究竟是怎么回事？

　　绿地率不等于绿化覆盖率

　　记者就这个问题咨询了四川省风景园林学会副理事长、国家有突出贡献专家杨玉培教授。杨教授说，绿地率和绿化覆盖率是两个不同概念的用语，绿地率与绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标，但绿地率不等同于绿化覆盖率。绿地率是规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率(%)。绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，比如一棵树的影子很大，但它的占地面积是很小的，两者的具体技术指标是不相同的。

　　项目规划以绿地率为准

　　杨教授说，在计算绿地率时，对绿地的要求非常严格。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。

　　而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在设计计算时也要求距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。此外，还有几种情况也不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池。这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，在上面种植大型乔木，成活率较低，所以计算绿地率时不能计入“居住区用地范围内各类绿化”中；而屋顶绿化等装饰性绿化地，按目前国家的技术规范，也算正式绿地。在房地产开发过程中，政府相关部门在最初项目规划要求的就是绿地率这一指标。

　　买房要注意“三率”

　　成都建筑设计院有关专业认识认为，买房除了对地税、户型设计的挑选外，还要关注“三率”，即容积率、绿化率、房屋使用率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例；而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此，绿化率较高，建筑密度较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比例决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个。

　　杨教授说，绿化覆盖率可以在小区绿得广。像地下车库这样大面积的底下设施，它的地表虽然种不了树，但可以种草呀；像距建筑外墙1.5米这样的范围，虽然不算正式绿地，但若能种一些草，总比地砖铺砌更吸引人吧？……在小区规划设计中，计算绿化覆盖率所指的绿地，简单地说，就是有块草皮便可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。在开发商销售楼盘的时候，有些开发商当然喜欢引用绿化覆盖率的概念。

　　绿地率和绿化率

　　杨教授特别提醒说，绿地率是绿化用地占总土地面积的比例，在通常的情况下，许多开发商都是在售楼书上印制出“绿化率”一词，其实这是不准确、不规范的用词，国家有关园林绿化用语根本就没有这个用语，准确的只有“绿地率”和“绿化覆盖率”两种说法。

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杭州市城市绿化管理条例实施细则
http://www.law999.net/law/doc/d005/1995/06/27/00137685.html