本帖最后由 zdwcf 于 2011-7-20 08:04 编辑
修改意见 （再修改） 看了修改后的文件，我和许多业主共同提的意见大部分没有被采纳，我作为他们的代表继续发表意见 对于《议事规则》的修改意见 对于 上次提的第一条意见： 1、对于第三条中的“业主委员会的决定，对业主具有约束力”，是绝对错误的，业主委员会是执行结构，而并非权利机构，业主大会才是权利结构，这一条必须修改，否则就有可能由委员会任意损坏业主利益，应该改成“业主委员会不能越权作出任何决定，但可以提出决定草案，必须是业主大会通过才能生效。 没有采纳的理由据说是物权法有这一条，我们认为没有道理，理由如下：《物权法》是有这一条，但这是明显违背业委会的基本法的，因为国家《物业管理条理》写得非常清楚，业主委员会是执行结构而非权力结构，这也是人人皆知的常识，《物权法》这样写，只能说明《物权法》存在着问题，拿存在问题的东西做依据，是完全错误的，应该以基本法为准，这是其一，其二，就算承认《物权法》的这一条，也只能适用是关于物权方面的，不能移植到主要是管理事务方面的业委会工作方面来，小区管理的事情理应到《物业管理条例》中寻找法律依据，怎么到《物权法》找依据了，又不是我们要确定什么物权。其三民意肯定是基本上反对这一条的，首先应该尊重民意，这是重大问题，必须要坚持，其四，律师提出我的修改意见中其中一条是：“第三十九条应该增加条款：审核和追查所有应该属于业主的收益并公布”，是和这一条矛盾，律师认为，既然业委会没有决定权，怎么有可以去审查和追查呢？这里完全是两个概念，业主的收益是业主本来的权益，审核和追查正是业主授权业委会执行的职责，而不是决策的事项，其五，腐败的最大根源是没有约束的权力，业委会腐败的例子已经听到过许多，希望筹备组负起责任，不要违背基本法律，给以后有可能的腐败开方便之门。 这一条关系重大，希望筹备组成员不要忽视，如果这一条成立，就会产生业委会中6人就可以约束1000多业主实际效果，这是无论如何不能接受的，会给以后工作留下隐患的， 2.、对于第九条中的业主大会形式，这里再次强烈提出：实际操作可以根据实际情况，但文件上不应该做硬性规定，绝对不可以排除开大会的形式，而且应该尽量争取采用开大会的形式，以大会形式为主，书面征求意见为辅，大会形式才能真正达到相互了解相互沟通的目的，因此建议修改成“以大会形式为主，书面征求意见为辅，争取开大会为先，如果没有达到预期效果，再以书面征求意见方式作为补充； 3、第十七条公告的告示期应改成15天，根据小区管理的特点，七天是肯定不够的，这基本上业主的一致意见。 以下关于选举的有关意见没有被采纳，现在仍然坚持： 4、第十八条应该对表决票和选票应该分别规定，不应该一起规定，而且应该比较具体，对于选票，应该设计科学合理，最主要的要点是：除了列出侯选人的名单外，应该列出填写非侯选人名单的位置，位置数量应该和委员会成员数一致，并且明确说明这是填写非侯选人的地方。 5、第二十九条的侯选人的确定方式，弊病很大，因为这样确定出来的候选人不一定是业主所希望的，淘汰的很有可能是业主所拥护的，因为如果一批报选候选人的人抱成了团，就可能控制一切，应该考虑更好的方法，建议对第三条款改成“若符合要求的名额超过候选人名额的，则将名单做告示，采用多种途径广泛听取业主的意见，然后由筹备组根据群众意见决定”，因为候选人的确定是一个严肃的问题，其根本宗旨是符合广大业主的意愿，把候选人的确定变成几个竞选人之间的竞争，变成了十几个人的行为来决定几千人的意志，无疑是把严肃的问题当成了儿戏。 另外：应该规定采用差额选举的方式。 6、关于选举候选人，应该增加一条，即：候选人及非候选人的竞选人和业主的沟通。内容应该规定有足够的时间和地点让业主和他们沟通，让竞选人发表竞选演说，提出明确的竞选纲领，回答业主提出的问题，达到业主充分了解他们的目的。 7、二十三条后应该增加一条：表决、选举后的公示，规定不但要公布表决、选举后的结果，还要公布每个人投票的具体内容，以便每个投票人查对核实。 8、第三十条的公示期太短，应该为15天，还应该说明，非侯选人的竞选人可以在同一地方粘贴自己的资料和竞选纲领，组织者应该提供相应的方便。 以下第9条关于涉及物业费的有关条款没有修改，这里仍然坚持，理由是：物业服务是以合同形式相互约束的，没有任何理由在合同之外另外规定，这样做是不符合法理的，要写也应该只能写遵守按照正常程序签订的合同的规定。业主有权拒绝没有按照正常程序签订的不合法的合同，更不要说没有签过合同了，不分青红皂白对不交物业费作出规定是错误的，只会给物业管理的腐败开方便之门。不能忽视一个客观事实，几乎全国的业主和物业都是对立的，已经成为严重的社会问题，根子应该在物业服务严重走了歪路上，为什么会有这么多的业主不交，或者是很不情愿的交了，是一个非常值得深思的问题。 9、第三十九条的第五条款没有道理，应该废除，业主委员会是对全体业主负责的，其中不应该有哪怕一丁点的对物业公司负责的东西，关于物业费的事情，一切都应该包含在所签定的合同中解决，一切按合同说话，即使是业主大会授权了，业主委员会对物业公司有什么承诺，应该在合同中体现，而且，这种承诺不应该超出权限。 以下12.应该采纳，顾名思义，议事规则是关于怎么样来议事的，不应该来决定应该怎么样做的，各个小区虽然大部分是专业服务方式，但也有其他形式，《规则》中没有权力剥夺业主对方式的选择，应该增加怎么样选择的条款 12、第五十条的第一条款不应该预先确定物业服务方式，而是应该是在所有的方式中由业主选择决定，如；自行管理方式，社区管理方式，信托服务方式及专业服务方式，应该把各种服务方式的具体形式及费用公示，由全体业主表决，如果选择专业服务方式，应该增加条款，内容为投标前必须做好的工作，如：评估所有的属于业主的经营收益，定出最低的投标经营收益额；确定真正需要的服务，和满足这些服务需要的工资总额，定出投标的最高工资额。然后由业主大会表决通过。才可以进行投标的操作。还应该增加服务费的来源条款，具体内容为：确定从经营收益中划出多少比例用于服务费，如果不够，由业主合理分担，如有结余作为业主的分红。 对《规约》的修改意见 1、1、第十九条应该修改成：“业主应该遵守经业主大会授权业委会和物业服务企业签订的合同，”这样就足够了，理由是：合同里面应该一切都很清楚的，而且“规定”两字很模糊，理所当然不能什么规定都要遵守，应该用明确的语言，同样相关费用也很模糊，有没有什么相关费用，合同里也应该清晰确定，否则只会给乱收费以可乘之机。 2、第二章的物业基本情况应该把所有的物业写全，如有遗漏，必须全部补上，比如，那些店铺究竟是不是全体业主的，如果是，必须非常具体详细列出。 3、第二十二和第二十五条应该废除：这种授权不应该在公约中规定，而是应该在和物业公司鉴定合同时根据具体情况规定。而且写上“全体业主同意”显然是强奸民意。 4、第三十条中的拒付物业费一条应该删除，和上面同样的道理，公约不应该存在哪怕一丁点为物业负责的内容，拒付物业费应该按照合同法解决。不应该在公约中提起。 特别提醒： 1、对于《规则》和《规约》两个文件，顾名思义，是有关规则和约定的文件，里面是不应该包含决定什么事情和对谁授权的内容。如有，理应去掉。 2、筹备组的职责是在程序上构建业主委员会的产生，对于这两个文件应该没有审核和批准的权力，只有收集整理和说明的责任，对于有些确实违背法律和或者冲突等等其他不能采纳的理由，按照规定也应该在一定的时间内书面解释说明并告示，如果没有正当理由，筹备组几个成员应该没有权利否定几十个人的意见，否决就是越权，越权产生的结果就是不合法。一般的意见特别是多人的意见都应该交给业主讨论，应该到基本上没有异议的时候，才好付之表决。 3、所有牵涉到物业费的内容理应全部删去，一定要坚持写上去我们觉得非常不理解，难道合同没有法律约束力吗？我们国家的合同究竟是干什么的？在合同以外另行施加影响应该是不合法理的。 希望筹备组成员充分尊重民意，如果无视民意，业主有权利向上反映，业主只能接受在合法的程序和正确的思想指导下产生的结果，否则有理由不承认。 。 | 
发表于 2011-7-18 17:55
