据不完全统计，2010年我省法院受理的一审物业服务纠纷案件达6000多件。 浙江高院最近起草了《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的意见》（征求意见稿），从今天起，向社会公众公开征求意见。 《意见稿》共28条，主要对业主委员会的诉讼主体地位、物业服务合同的效力、物业服务费的核减、物业服务企业的安全保障义务、物业服务纠纷案件中的举证责任分配等司法实务中常见问题进行了规定。 本报选取《意见稿》中社会各界关心的问题进行发布和介绍。 全文可登录浙江法院网查阅，书面意见请寄浙江省高级人民法院民一庭收，邮编：310012；电子邮件请发：fywyjf2011@163.com；征求意见时间截至9月20日止。
业主委员会可成被告？ 《意见稿》第五条：因物业服务合同的效力、履行、解除、终止等涉及业主共同权益的事项发生争议，物业服务人对业主委员会提起诉讼的，应予受理。
背景解读： 对于业主委员会能不能做被告，最高人民法院的司法解释没有明确，在实践中，一直有两种相反的意见。 一种认为业主委员会财产、经费的来源主要是物业的共有部位、共用设施设备和物业经营用房及由此产生的收益部分和维修基金、办公活动经费，并不一定要享有独立的所有权，只要可以相对独立支配该财产和经费即可，由此认为业主委员会构成民事诉讼法上的“其他组织”，可以成为被告。 另一种观点认为业主委员会没有自己独立的财产，公共维修基金以及公共部分的经营收益虽体现为相对独立的财产形式，但因为其用途的特定性很难成为业主委员会承担民事责任的财产基础。
物业服务费可以减免吗？ 《意见稿》第十九条：物业服务人追索物业服务费纠纷中，单个或者少部分业主确能举证证明物业服务人提供的物业服务不符合物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，存在明显瑕疵，且相关物业服务对该单个或该部分业主具有特殊性，而要求减免相应物业服务费的，可酌情予以支持。
背景解读： 去年浙江省法院受理的6000多件物业服务纠纷案中，多数与物业服务费有关，绝大多数案件是物业公司向业主追讨物业费的纠纷。 最常见的情况就是，业主因为不满物业公司的服务而不愿意交物业费，物业公司又状告业主追讨欠费。 这条意见，就是明确了一点，如果物业公司确实服务有明显瑕疵，并且该瑕疵对该部分业主具有特殊性，法院是可以核准减少业主应缴的物业费用的。
业主举证？还是物业举证？ 《意见稿》第二十一条：业主主张物业服务人提供的物业服务质量存在瑕疵的，应当提出证明物业服务质量存在瑕疵的初步证据；物业服务人有异议的，应当依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，举证证明其已按照合同约定和有关规定履行了相关义务。
背景解读： 想要减免物业费，就要拿出物业公司的服务存在瑕疵的证据。 “谁主张，谁举证”，这是民事诉讼一般的举证规则。 不过，《意见稿》的这一条，将适当降低业主的举证难度。 因为在物业纠纷中，在举证能力上，业主是先天性弱势的一方，如保安巡逻记录、维修修理保洁记录、设备运行记录等等，都是由物业服务人实际保管的，物业服务人的举证能力要明显强于业主。 根据《意见稿》二十一条规定，只要业主提出了物业服务存在质量瑕疵的“初步证据”，举证责任就发生转换，换由物业服务人对自身已经完全履行了合同义务进行举证。
物业公司有安全保障义务 《意见稿》第二十四条：物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，造成业主人身、财产损失，业主请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。 业主的损害系由第三人侵权造成的，由该第三人承担侵权责任；物业服务人确有过错的，应当根据物业服务人的收费标准、安保能力、过错程度等情况，综合确定其承担相应的补充赔偿责任。物业服务人承担责任后，可以向第三人追偿。业主起诉物业服务人承担侵权责任的，应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外。
背景解读： 根据《侵权责任法》第37条、《物业管理条例》第46条、第47条以及最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条的规定，可以认定物业服务人有一定的安全保障义务。 不过，并不是业主的人身、财产权益一遭受损害，就推定物业服务人“有过错”，并让物业服务人来承担责任。 这是考虑到物业服务人的安全保障义务主要是为物业使用创造方便安全的条件，以及对物业服务区域内的公共秩序和公共安全提供防范性服务，这种义务更多的是一种注意、警戒、防范义务，它并不能完全保证业主财产和人身权益不受损害，而只能降低这种风险发生的可能性和比率。 所以，如果物业服务人已经履行了安全保障义务，即使小区业主有人身和财产损害，其也不应承担民事赔偿责任。 | 
发表于 2011-9-15 09:07
