未来科技城购房 ，欢迎理性讨论

蓝大官人

小弟第一次发帖，谈谈近期的看房情况，与各位同样有需求的朋友们分享。

本人从事房产行业，目前就职杭州某知名开发商，申明非房托，只是站在我的角度给同样是首套购房的朋友们一些意见。

首先确定区位预算：120万以内，城西工作，考虑当婚房，婚后如果父母过来带小孩至少要保证三房。绕城内西湖区这个价格基本排除，可选四个板块：闲林、老余杭、中泰、未来科技城。

选房最好的就是用排除法，清楚自己需求，缩小选择范围，不然可能看几年也买不好。

板块选择：地产业有句名言叫做地段地段还是地段。
中泰板块：位置较远，优势：价格非常便宜，户型不错。对于手里预算有限的朋友可以考虑：德信早安。
闲林板块：住宅用地泛滥的板块，当初做规划的脑子搭姥了，整个板块几乎没有像样的商务、商业、医疗、产业，很多小区连公交站都要走十分钟，茫茫多的刚需楼盘，房价靠什么支撑？
老余杭：目前居住氛围比较成熟，基本的生活配套还是齐全的，但是好些的基本也在九千多到一万多，这价位我会考虑更近的未来科技城板块。
未来科技城(所指重点发展区块-后面我会发图)：这是我目前圈定的板块，近两年最热的板块之一，1、交通：地势平缓，通过延伸文一、文二、余杭塘路、留祥路。可以形成四横的交通路线，加上地铁5号线，（属于二期，等三期通车估计要换房了）2、配套：医疗、商业都不错，目前比较欠缺学区。3、产业支撑，为认为这是支撑房价非常重要的，工作机会带来人气，产业房展带来税收，政府为了促进这一切又会跟进基建配套。4、用地规划：重点区域内，按照最新版的规划图，还算合理，纯住在用地不多，分布在四周，中央区域商务商业用地占了大头，同跟进了教育科研、配套类用地。

目前不建议大家纯投资：假设100万房子，贷款七成，等额本息，每月还3715元，其中2858是利息，五年后你一共付出了：171480元的利息+百分之一的契税（办产证时要交）=181480元。每年物价上涨百分之二，等于RMB贬值的速度惊人。初略的说，房子五年后至少要卖128万才回本。虽然我看房产这两年的发展，和板块的潜力，但纯投资，我劝各位还是放其他东西上面吧。

接下来我看了未来科技城内的在售楼盘：首先明确的，我这房子是刚需定位，预计最多住八到十年，要考虑卖的时候市场接受情况，
排除掉两类：1、靠近东西大道的，靠近闲林的，地段潜力相对较差。 2、靠近淘宝城和五常的低密度房产：价格超出预算。

EFC：神盘，一年卖了一千多套。建工质量行业内公认的，位置CBD核心区，地铁边上， 自带商业配套，不过目前13800的价格已经比较高，未来价值被预支了一些。缺点：超高层得房率低，没有预留空调位置，玻璃幕墙舒适度差些，自有商业会有灯光噪音等影响。得房率75％

奥克斯未来中心：位置CBD核心区，正居中央公园地铁站之上，有地标建筑，目前在售95方价格11000左右，缺点：楼间距只有70M，楼高150M以上，至少要26楼以上采光才好，前面的塔楼280米高，每天会有一两个小时的遮挡，房子得房率只有71％，为了做到户型舒适，比传统的89方，多加了6平方，你得多出这6㎡的预算。自有商业会有灯光噪音等影响。

合景天峻：位置奥克斯的北面，CBD区块目前唯一的纯住宅，会安静些，纯精装修交付省掉入住后小区装修的影响，交付时间比较早，明年年底精装修交付，得房率78％高于奥克斯和西溪蓝海。目前在售价格89均价13500左右，缺点：89户型小房间的采光面较小，户型客厅开间只有3M，坐在沙发看电视会比较压抑，一般90方3.6M左右合适。 整个户型南北不通透。全精装修把装修成本加到了房价里，懂装修的朋友都知道，这两千的标准实际是远远达不到这个价格的。

万通时尚公馆：位置EFC的北面，合景天峻的东面，自带商业综合体，楼间距较大，目前售楼处已经装修好，在奥克斯售楼处的隔壁，销售还没进场！（吐槽，万通的销售管理会做营销吗？售楼处都做好了，网上一点关于楼盘的消息都查不到，紧挨奥克斯的售楼处在开盘，这么好的免费客户导入机会不会抓，对于这个销售团队我表示对于销量很担忧！）缺点：我溜到售楼处看过在装修的样板房，最小的房间，小得非常非常可怜。三房只是凑数的，希望会有其他户型吧。冯仑推出万通，也许万通已经不是那个万通了，这前期销售节点安排真的好业余，也许公司团队还没组建，但是多一个人，一部电话，隔壁奥克斯许多免费上门客户也许就是你的客户了。等正式销售展开，有限的潜在客户群早被对手消化了大部分了。

西溪蓝海：位置在溪望路上，目前在售6#5#前面楼间距都达到1：1以上，是以上几个楼盘最好的。不用当心楼层采光问题。89方的单价10500左右，请勿相信广告上的9000，那是中间套80方低楼层的，两房不推荐，以后刚需至少三房才好出手。缺点：开发商较小，离地铁1.5公里左右（离中央公园站，以后的创意路站就算了，是5号线的二期，等通车也许已经换房了），户型得房率较低73.77％。小房间只有5.6㎡。周边 还在规划阶段，目前来讲位置还是CBD区块的会更好些。

永乐城：西溪蓝海的西北面，靠近文一西路，全精装修，比装修上面比合景天峻多送中央空调，少一个卫生间，户型还可以，自带商业。开发商西房本土开发商，品质还不错。缺点：地段和西溪蓝海一样，没有CBD板块有优势，算上装修价格其实不低，将近13000左右，得房率是76％。

新湖果岭：自然环境不错，户型比较好！缺点紧挨公墓！（同样的还有青枫墅园，但品质比不上果岭） 这缺点无法接受，直接排除！

蓝大官人

口水仓前

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公园之林

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我帮你补张

蓝大官人

公园之林 发表于 2015-10-31 16:00
我帮你补张

感谢哥们，可能图片太大

公园之林

蓝大官人 发表于 2015-10-31 16:06
感谢哥们，可能图片太大

焦点访谈

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脱离规划、未来和可实现居住的评价，叫神评！

大仓前共荣圈

CBD核心区的那几个离文一西路的公交车站太远啦 半小时才能坐上公交车

鸱视狼顾

淘宝城南面的几个楼盘楼主什么评价啊

shawn.ding

还不错,考虑看看.城西污染少.

口水仓前

大仓前共荣圈 发表于 2015-10-31 17:41
CBD核心区的那几个离文一西路的公交车站太远啦 半小时才能坐上公交车

那边有地铁5号线，等人入住了公交起码配套2条以上。

公园之林

口水仓前 发表于 2015-10-31 18:38
那边有地铁5号线，等人入住了公交起码配套2条以上。

焦点访谈

果岭不属于仓前。

公园之林

我认为合景瑜翠园比天峻位置要好，你们说呢

焦点访谈

公园之林 发表于 2015-10-31 19:03
我认为合景瑜翠园比天峻位置要好，你们说呢

楼主核心是黑果岭和青枫墅园。其实，青枫墅园无房可卖。

公园之林

焦点访谈 发表于 2015-10-31 19:06
楼主核心是黑果岭和青枫墅园。其实，青枫墅园无房可卖。

他说的也是实话，这2个地方我都去过

焦点访谈