御潮府如果这么闹下去房价十万不保了

jerryhong2008 · 发表于 2022-9-12 14:57

lanyangyang222 发表于 2022-9-11 20:01
胜利新城的学区崩了是什么意思呀？

和菜小山南合并了。以后胜利新城和胜利钱塘本部没关系了。胜利新城集团老师会在山南和胜利新城里轮换，为此一堆胜利新城的业主还想去闹。不过呢，杭州以后学区方向就是这么发展，到处都是集团分校，比如胜利实验xx分校，胜利新城xx分校之类的。要是追求生源还可以，毕竟新城都是千万级豪宅的生源，要是追求教学质量那就大家都一样了。

jerryhong2008 · 发表于 2022-9-12 15:07

房痴痴颠颠发表于 2022-8-31 15:38
有人买，小区品质和学区都还可以，就是装修差了点。主要是KFS太不要 lian了，说di jia太贵甩锅。然后 ...

我说的是12万的价格去买。作为壹品前业主只能说壹品的质量也不行，不是豪宅的配置，只不过后来大涨价业主都闭口不谈，上品这种质量更可想而知。

库昊天 · 发表于 2022-9-12 15:12

这一片最差的反正还有上品垫底，御潮府可以淡定一点，上品估计后面流动性都堪忧。南星主要有流动性的就是滨江园了，一品貌似从去年11月到现在快一年终于成交了一套，望江近江最稳的还是翡翠海岸。

jerryhong2008 · 发表于 2022-9-12 15:27

notebook0571 发表于 2022-8-31 16:27
虽然12万买上品是不划算，但对标钱二不合适，毕竟这边直接可住且离西湖景区也近，钱二江对面可是一片荒芜 ...

壹品交房后我住过一年，差不多也算是荒漠，都是住宅没有大型商场超市，只有一家low到爆的物美。以前连盒马都不能配送到家，各种不便利。但是很多住南星桥觉得这是好的地方，反正我是理解不了。后来我就卖了搬回了钱新核心区老房子住，出门就是来福士万象城，晚上还可以到江边城市阳台逛逛，比较惬意。钱二政府定位和南星桥有点类似，基本是居住区，限价下的产品质量和上品之类的是差不多的，购物之类的就到ifc，对于没有南星桥情节的人来说居住体验不会差很多，但是单价只有一半加好摇。当然对于我来说，钱二这种位置类似南星桥居住体验也不会去摇。

yajshsb · 发表于 2022-9-12 16:04

库昊天发表于 2022-9-12 15:12
这一片最差的反正还有上品垫底，御潮府可以淡定一点，上品估计后面流动性都堪忧。南星主要有流动性的就是滨 ...

滨江园远远不如一品，一品没成交是因为期望太高，上品成交大是因为便宜，目测品质排序一品大于滨江园大于上品大于御潮府，越晚出来的品质越差因为买入价没变但是开发商成本和以前不好比

yajshsb · 发表于 2022-9-12 16:06

库昊天发表于 2022-9-12 15:12
这一片最差的反正还有上品垫底，御潮府可以淡定一点，上品估计后面流动性都堪忧。南星主要有流动性的就是滨 ...

滨江园有流动性的只有251方楼王户型

yajshsb · 发表于 2022-9-12 16:08

jerryhong2008 发表于 2022-9-12 15:27
壹品交房后我住过一年，差不多也算是荒漠，都是住宅没有大型商场超市，只有一家low到爆的物美。以前连盒 ...

低估限价对房子品质的影响了，这几年房地产不景气再加上通货膨胀开发商各种成本暴增，已经做不出好产品了，钱二去看过品质还不如申花，只不过大户型多罢了

yajshsb · 发表于 2022-9-12 16:10

jerryhong2008 发表于 2022-9-12 14:57
和菜小山南合并了。以后胜利新城和胜利钱塘本部没关系了。胜利新城集团老师会在山南和胜利新城里轮换，为 ...

不是听说城东的分校老校长和一批教师过去了吗，不是那种糊弄人的分校

yajshsb · 发表于 2022-9-12 16:13

库昊天发表于 2022-9-12 15:12
这一片最差的反正还有上品垫底，御潮府可以淡定一点，上品估计后面流动性都堪忧。南星主要有流动性的就是滨 ...

翡翠海岸为什么这么好卖？也没啥配套周边环境也差，同地段的城市之星为什么就不行

jerryhong2008 · 发表于 2022-9-12 18:14

yajshsb 发表于 2022-9-12 16:08
低估限价对房子品质的影响了，这几年房地产不景气再加上通货膨胀开发商各种成本暴增，已经做不出好产品了 ...

因为对钱二没兴趣，所以没去看过样板房。但是呢上品，壹品，翡翠海岸，仁恒滨江园，御潮府海潮望月等同样都是差不多价格的限价产品，对于开发商来说成本和利润是一样的，就看开发商自己如何去做了。

jerryhong2008 · 发表于 2022-9-12 18:21

yajshsb 发表于 2022-9-12 16:10
不是听说城东的分校老校长和一批教师过去了吗，不是那种糊弄人的分校

城东什么分校？老上城区其实也就胜利这个牌子比较有名，原来的胜利本部和胜利实验，就算胜利新城都是新的学校，更更看重的初中杭州中学。要是追求生源还是可以的，毕竟都是千万豪宅的生源，至于师资以后校区共享了没区别。顺便提一嘴，以后学区房实际意义不大了。杭州教育的方向就是采用集团化教育，用胜利，崇文，采荷，文澜，学军或领办或合并各类分校，共享教育资源，以后在各区都能看到各类名校的分校。

jerryhong2008 · 发表于 2022-9-12 18:25

yajshsb 发表于 2022-9-12 16:08
低估限价对房子品质的影响了，这几年房地产不景气再加上通货膨胀开发商各种成本暴增，已经做不出好产品了 ...

看了这么多限价房，最好的还是凤起潮鸣。真的是这几年限价下天花板级的产品，可惜了地段不尴不尬，被一群老破小包围。

jerryhong2008 · 发表于 2022-9-12 18:40

yajshsb 发表于 2022-9-12 16:04
滨江园远远不如一品，一品没成交是因为期望太高，上品成交大是因为便宜，目测品质排序一品大于滨江园大于 ...

亲戚的仁恒去看过，楼间距比壹品好得多，而且仁恒设计比壹品更有特点和味道，特别那个没有吊顶的风格，但是有公租房对于这个价位的房子来说是最大的败笔，价格上肯定卖不过壹品的。壹品的最大优势偷面积多，实际得房率高，在这一堆18年后的限价产品来说价格肯定是最贵的。

库昊天 · 发表于 2022-9-12 19:25

yajshsb 发表于 2022-9-12 16:04
滨江园远远不如一品，一品没成交是因为期望太高，上品成交大是因为便宜，目测品质排序一品大于滨江园大于 ...

还好我都买了，可以客观的聊一下这个问题。这压根不是期望值的问题，可以看我之前帖子的留言，一个区域一定是有后发优势的，当初我帖子写的很清楚，滨江园未来的价格一定是碾压一品的。
为什么一品近一年没有成交，仅仅是价格问题吗？一品在刚交付阶段是南星次新Top1，但是现在是根本没办法和滨江园相提并论的，理念就落后太多了，滨江园的主流受众迎合了这个时代，这压根是两个时代的产品。
公区的设计，功能，绿化的造景，围合式的布局，起步的面积段，最大的面积段，这些东西才是真正最后体现舒适度的。偷面积，装标这东西忽悠下接盘的，作为业主我也能理解，同期的翡翠海岸也喜欢拿这个宣传，但是受众就是喜欢老滨江风格的，对得房率，绿化树多不多看起来密不密，装修实打实的有要求的老派用户吸引力更大，可是现在的很多年轻人已经有了真正的审美品位。
多少业主连软装都舍不得买好一点的，装标无非是二手溢价的谈判价码而已，有几个业主有魄力敲了重新装。现在都降到14了，一品的去化还这么难有没有想过问题在哪，为什么滨江园的251在4kw+价位供不应求，卖到脱销。核心的底层逻辑就是南星桥这样的区域次新Top1对周围的挤压效应是非常明显的，如果做不到Top 1流动性立马会严重枯竭，有资金实力的不愿意去接一个130起步门槛的小区，下面有人恰恰问了翡翠海岸的问题，同期的翡翠价格一直不如一品，但是恰好因为位置规避了南星桥严重内卷的区域，匹配了四季青一些企业主的地缘客需求，以价换量反而走出了另一波独立行情。
南星桥的二手购买用户一定是所有楼盘都跑了一圈，一品和滨江园的每一套房源你以为购买者会漏掉？想一想为什么滨江园251疯狂脱销，壹号院二期大面积段一直走量，现在的二手只有顶豪才会有独立行情，滨江园，壹号院二期这些次新才会一直放量走高，阳光海岸，蓝钱南区可以用量换价，极低的挂牌决定了价格的稳定。定位只是改善的一品门槛130，封顶205卖不掉到底仅仅是因为期望值偏差的问题吗？
当然只是一家之言，大家可以坚持自己的判断，毕竟用自己的钞票投票就好，流动性的问题也不是打打字就能影响的，南星的格局我依然还是那个判断，次新只有滨江园走量，一品会越来越难卖，如果一品我们业主不团结再降价，上品和侯潮府的价格又会被彻底击穿，上品应该是南星这一片最惨的，也许不远的将来K11开了，上品卖不过望江新城也不是不可能的。

jerryhong2008 · 发表于 2022-9-12 20:58

本帖最后由 jerryhong2008 于 2022-9-13 09:37 编辑

编辑了

勾佬都进城 · 发表于 2022-9-12 21:33

南星桥都是以前的贫民窟有啥好吹牛逼的

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