今天简单说下【香栖天地】，武林新城接下来唯一还有机会买到的不限售新盘。

speakman

很多人看不上香栖天地，的确，和三塘东新其他几个盘（中冶锦绣华府，绿城春来枫华，阳光城檀映里，荣安春熙上和湾，九龙仓天御。。。）比起来，无论是位置、配套、还是开发商品牌 ，他都是垫底的，所以他之前也是唯一 一个流摇盘（尽管限价是区域最便宜的45000）

但是，有一个指标，这盘能拿第一，就是开发商的利润是最高的。
因为这块地，西房是底价拿地的，所以他有足够的利润率来做品质。
事实来看他的装标也是不错，比如客厅全部是天然大理石，标配背景墙，送玄关柜，厨房配西门子洗碗机，卫生间科勒的智能马桶，在45000限价区间的盘里，算是非常有良心的了。

另外，他的南侧邻居宅地，5月将集中出让，限价提高了2000达到47000，这2000已经是摆在面上给你净赚的了。

其他方面，沿长浜路，到南面的杭氧嘉里只有1公里多，到杭氧北斗星地块不足1公里（5月出让），北面距离春来枫华其实也只有几百米，位置并不算很差，只不过现在周边都在大拆大建中。

现在东新三塘接下去的几个盘毫无悬念都将进入限售，所以这个盘是唯一有机会不限售的武林新城新盘，且单价低，总价低，品质也不错，是个上车机会。

speakman

武林新城三塘、东新单元几个新盘的拿地情况

香栖天地：拿地时间2019.9，限价45000， 溢价率：3%
绿城春来枫华：拿地时间2020.1，限价47000， 溢价率：17.4%
荣安春熙上和湾：拿地时间2020.4，限价47000，溢价率25%
阳光城檀映里：拿地时间：2019.4  限价47000，溢价率30%（封顶）+22%自持
九龙仓天御：拿地时间2017.9 ，限价（5万以内），溢价率70%（封顶）+25%自持

中冶锦绣华府：拿地时间2017.6 ，限价47000（现房出售），溢价率70%（封顶）+36%自持


可以看出，香栖天地虽然位置最差，但KFS的利润率笑傲其他所有楼盘，属于闷声发大财型。

speakman

顶

hl038749

楼主，你知道五里塘苑边上这块空地会造什么吗？

小强就是强哥

开发商赚钱和客户有关系么。。。。

speakman

hl038749 发表于 2021-4-16 21:17
楼主，你知道五里塘苑边上这块空地会造什么吗？

这里不是打铁关地铁上盖商业，蓝绿双城的苏河汇么？

speakman

小强就是强哥 发表于 2021-4-16 21:54
开发商赚钱和客户有关系么。。。。

有关系啊，至少品质有底线，不会减配。
如果明显是亏钱的盘，就难免减配了。

小强就是强哥

speakman 发表于 2021-4-16 21:55
有关系啊，至少品质有底线，不会减配。
如果明显是亏钱的盘，就难免减配了。

杭州现在的市场环境下，除非打肿脸充胖子地拍地，否则就没有亏钱的盘。我记得这个楼盘是几个小开发商联合体承包的项目，品质什么的话不要说太早，等建好再来说好坏吧

speakman

小强就是强哥 发表于 2021-4-16 21:59
杭州现在的市场环境下，除非打肿脸充胖子地拍地，否则就没有亏钱的盘。我记得这个楼盘是几个小开发商联合 ...

以前高价拿地的还有不少捂着没入市呢，都是明着巨亏的盘，比如葛洲坝中国府，九龙仓天御。

gfc888123

speakman 发表于 2021-4-16 21:55
有关系啊，至少品质有底线，不会减配。
如果明显是亏钱的盘，就难免减配了。

减不减配等造好了再说，利润最大化是每个公司第一目标

金瑞风景

speakman 发表于 2021-4-16 15:06
武林新城三塘、东新单元几个新盘的拿地情况

香栖天地：拿地时间2019.9，限价45000， 溢价率：3%

阳光城檀映里：拿地时间：2019.4  限价47000，溢价率30%（封顶）+22%自持
九龙仓天御：拿地时间2017.9 ，限价（5万以内），溢价率70%（封顶）+25%自持

中冶锦绣华府：拿地时间2017.6 ，限价47000（现房出售），溢价率70%（封顶）+36%自持
这几个还有这么高比例的自持？那是比公租房还麻烦，可以分割出租的

周一不打烊

香栖天第和春来枫华都没有去看过，但是对周边还是有一定的了解。
先说个题外话，绿城去年的春天四子，这四块地一个比一个尴尬。

香栖天第最大问题会和首开德胜上郡一样，以后的配套被铁路隔断，小区地下的业态会比较low，甚至很多商铺处于空置状态，只能依靠东新园的配套。

装修品质什么对于自住来说确实不错，但是西房能做的也是有限的，真的很关注装修，可以考虑城东方向的毛坯房。4.65这个价格以后别想有着溢价了，考虑好所有缺点还想上车，也拦不住。

撸大师

这盘就是春来枫华弱化版，虽然品质也许不会比春来差，但是地段比已经很差的春来还差半个档次，完全是个半孤盘，武林新城以后的建设发展也基本轮不到它的周围。
唯一好处无非就是价格门槛低。

speakman

撸大师 发表于 2021-4-17 11:21
这盘就是春来枫华弱化版，虽然品质也许不会比春来差，但是地段比已经很差的春来还差半个档次，完全是个半孤 ...

他和春来只差2000，那肯定是不如春来，地段配套差距先不说，春来枫华最大优势是盘子大、地块方正、容积率低，另外有绿城品牌和物业加持，
香栖天地唯一比春来强的应该是某些地方的装标更高一些。


但市场已经用脚投票，春来之前和锦绣华府撞车的情况下中签率也在50%以下，这次更是只有8%，而且听说今天的选房弃选率也很低。。。

所以当然不是和春来比，而是和中签率10%以下的限售盘比，另外他南面的地块马上要出让了，限价高了2000，所以这次的尾盘是上车武林新城不限售新盘的最后机会。

speakman

金瑞风景 发表于 2021-4-16 23:46
阳光城檀映里：拿地时间：2019.4  限价47000，溢价率30%（封顶）+22%自持
九龙仓天御：拿地时间2017.9  ...

这三个盘的自持都是单独做了一幢楼，户型设计小一点的，做长租公寓，然后和商品房园区隔开管理，其实我觉得自持还是比公祖好的，毕竟开发商可以用租金筛选租客，也能物理隔绝管理，但公祖房做不到。


杭州自持比例最高的应该是葛洲坝中国府，自持比例高达44%，限价不高，接下去也是个大红盘。这种巨亏也只有中冶，葛洲坝之类的央企能吃得消承受。

wusa

应该不至于是个孤盘，周围都拆的差不多了，将来能连成一片。缺点是离地铁远离铁路近

speakman

wusa 发表于 2021-4-17 14:47
应该不至于是个孤盘，周围都拆的差不多了，将来能连成一片。缺点是离地铁远离铁路近

是的，这盘和春来枫华，东侧虽然都被铁路隔绝，但东侧的费家塘路正在建设中，这条南北向的路和长浜路都是直接接轨下月出让的杭氧北商务区及德胜路南的文晖嘉里的，开车其实很近，说一脚油门也不过分。他南北向的配套辐射是不受阻的。

speakman

--

东方林

边角料，以后转手困难。。。

speakman

东方林 发表于 2021-4-17 20:17
边角料，以后转手困难。。。

其实没有很多人想象得那么边角料，
虽然东面被铁路阻隔，但东面本来就没什么东西，真正的配套在南北两个方向，

南面：沿着长浜路和在建的费家塘路，一脚油门直达文晖嘉里，而且距离下月出让的百亩杭氧北斗星商务区块（大概率大鳄会拿下）非常近。
北面：同样沿着这两条路可以直达新天地、中大银泰、亚运电竞公园
西面沿香积寺路到三塘成熟生活区也很方便。
所以香栖天地（包括春来枫华），南、北、西三个方向的配套辐射是毫无阻碍的，和铁路另一边的首开德胜上郡以及三里亭绿城春月锦庐被高架+铁路割裂的情况相比要好得多。

卫星图看，东新单元是真正的在大拆大建，这些地方都起来后板块面貌会焕然一新。