本帖最后由 独立楼市评论员 于 2024-3-12 19:06 编辑
标签：装修差 物业费高 地王 市中心武林 滨江造 商业配套丰富 美团杭州总部预期 提质强校初中 地铁便捷 别名：滨江和品
板块：拱墅区文晖
定位：滨江“品”系房产，属高端产品系 位置：绍兴路和潮王路口以北100米 均价：51700元/平
装修：4500元/平 户型：112-227方
开发商：滨江（杭州滨文房地产开发有限公司） 物业：滨江 物业费：6.3元/平/月 总户数：31幢，2400户
和品府的装修，谈不上糟心，更称不上可圈可点，只能说普普通通，正所谓一匹上等马配了一副中等鞍。
虽然说直接定义和品府装修普普通通，有一些主管偏颇，但在看过楼盘样板房之后，确实是不符合高端改善群体的预期，尤其在“滨江造”、“装标4500”、“单价51700”、“重返武林心”和“地王”这些标签下，和购房者对于主城区市心改善大盘的期待，距离尚不小。
6.3元高昂的物业费 和品府每平方每月6.3元的物业费，让人有一种买得起住不起的压力，交付之后由滨江物业管理，包含3个滨江特色室外蓝宝石水池，1个室内会所（设有健身房、室内恒温泳池等），小区业主拥有每年300次的会所免费使用权。
按照当前销售宣传，高昂的物业费背后确实是由滨江提供了优质的小区物业，但问题是，并不是所有人都需要如此高端的物业服务。
在新房摇号限价时代下，监管部门对于物业费没有明确限制，因此成为了众多开发商提升整体利润的方式。
比起“和品府”和“滨江和品”等，“文晖三芒星”这一名字，可能被知道的更为广泛。
2020年7月31日，杭政储出[2020]48号地块，经过82轮报价，由竞买人滨江以107.38亿元总价竞得，楼面价35970.60元/平方米，溢价率21.77%，总建筑面积达42万方，如此大体量楼盘，这在杭州市中心几乎从未有过。
从总价上来说，该地块跻身成为杭州百亿土地金榜单上的第3位，仅次于新鸿基江河汇综合体的132.6亿和信达中心的123.18亿；同时，该地块也是杭州史上总价最高的纯宅地。 基于这样的客观情况，对于开发商而言，土地成本比较高昂，意味着，在销售限价情况下，毛利非常难以控制，楼盘品质完全取决于开发商能力。
- 滨江：负责拿地、工程、物业、装修、物业和园林景观
- 保利：负责营销
- 越秀：负责财务
整个楼盘分为西北、东北和南三个区块，共包含 31 栋建筑，在西北区和东北区，分别设置了小区内部商业和餐饮配套底商，绿化率35%，容积率 2.78，三个区块均为滨江经典的亚热带风格，均配置了蓝宝石景观水系，外立面风格： - 西北区地块：浅香槟金铝板和玻璃
- 东北区地块：浅香槟金铝板和玻璃
- 南区地块：灰色铝板和玻璃
市中心武林商圈稀品新盘
在杭州，无论钱新如何刷新城市天际线，无论奥体如何强调亚运盛会，无论未科如何规划未来之景，无论城西如何宣传文教宜居，无论滨江如何夯实产业兴城，以西湖文化广场和武林广场为核心的武林商圈，始终是杭州市民心中永远的中心，人均一个“武林情结”。
和品府位于武林商圈，距离武林广场&西湖文化广场直线距离近1.6公里，是当前杭州新房市场上距离武林广场最近的稀缺楼盘，因此，官方宣传物料浓墨重笔的强调“重返武林”、“武林芯”和“可以中心何必郊区”。 在之前发布的《接下来，阿里的人才会去哪里摇号买房》一文中，我们已经重点阐述了，以阿里巴巴人才为核心的未来科技城改善群体，在寻求主城区归属感，解决子女教育问题的道路上，武林商圈是一个不错的选择。 2021年8月，在杭州史诗级的红盘大冲撞中，彼时的杭州楼市，还是一个灯光华丽的舞台，群星异彩，参加竞演的有壹号院、亚运村三兄弟、丹枫四季、观品、星翠澜庭、天空之城、蒲荷云邸、沐宸院、富力中心、汀云上府、融信天澜、彩虹轩、星创城、万科前宸和天耀城等33个红盘，每一个都是大红大紫楼盘。
​最终和品府一次性推出800套仍以10.48%的中签率，位列红盘潮中签率榜单第二，仅次于供应量只有82套的壹号院，可见主城区改善盘的稀缺和购房者对于和品府的认可。 （参考：杭州城内公众号文章《2021年8月红盘潮中签率大对比》） “三吴都会，钱塘自古繁华”。早在700多年前，当马可·波罗初次踏上杭州这片土地，就站在武林门一带，称赞杭州是“世界上最美丽华贵之天城”。作为北关夜市的发源地，武林门历来都是商贾云集之地。80年代末开始，商业浪潮席卷武林广场，“商圈”逐渐成型，国大百货、杭州大厦、杭州百货大楼等大型百货商厦相继建成开业，成为了杭州繁华的引领者。 当前，拱墅正着力打造“一核一带一极”产业中心，实现发展动能新蝶变。其中“一核”就是大武林商圈，抓好恒隆广场、杭州中心、嘉里数创港等高端综合体建设，持续提升“两广两路”核心区域环境品质，加快核心商圈国际化、数字化、品质化新升级，扛起国际消费中心城市建设的硬核担当，着力打造中国顶级商圈IP，成为吸引全球知名品牌、各类500强总部、高端金融机构、高端商务公司入驻的最强磁场，成为国际化大都市的核心“会客厅”。（节选自拱墅发布公众号相关规划文献）
商业和购物中心环伺
一方面，和品府不仅可以尽享武林商圈成熟配套和市政，另一方面，随着文晖板块的整体拆迁完毕，一大批新的商业购物中心和写字楼都在拔地而起。
环和品府200米商业、购物中心、城市级市政配套- 嘉里城（在建，官方定位不低于上海浦东嘉里城，将和K11以及恒隆广场并列杭州未来5年最值得期待的商业巨擘）
- 城市之星（在建）
- 和平德信中心（在建）
- 艮山门上盖商业（在建，约74万方的巨大体量涵盖居住、教育、商业等于一体）
- 浙金钢材市场区块创新型产业园（在建，61.5万平方米）
- 杭州音乐文化艺术中心（在建），就在小区隔壁，茶余饭后陶冶情操最佳去处；
美团杭州总部
值得一提的是，在绍兴路和东新路口西面，位于绍兴路161号的野风现代中心，是一个投入运营的写字楼，此处正是美团杭州办公点。
据悉，《拱墅区引入美团总部和网易全球电竞中心，选址可能在这里》，2021年11月2日，拱墅区宣布美团杭州总部将落户拱墅，计划覆盖研发中心、酒旅、休娱、收银、单车、充电宝、电销中心等业务领域，推动区域商业业态发展。
上述每一块地块都足够大，且交通便捷，距离目前办公中心非常近，美团杭州总部很大可能选址上述在建商业体中。
同时，1-3公里范围内的成熟商业辐射：武林广场系列商业（杭州大厦、百货大楼、武林银泰、国大广场、杭州中心、恒隆广场和西湖文化广场等）、大关商业（水晶城、乐堤港、大兜路历史街区）、武林新城绍兴路沿线产业区、城市厨房、融创杭氧北商业综合体等。
恒隆广场由港企恒隆地产以总价107.3亿元竞得，在杭州发展的第一个项目，世界级商业综合体，项目体量巨大，总投资约190亿元，总建筑面积约39万平方米，将实现“地下联通、地上贯通”，在杭州的城市心脏位置形成一条巨大的繁华商业带，成为杭州市地标性的国际级建筑。
计划将于2024年分阶段落成，建成后将成为华东地区首屈一指的综合商业地标。
于是网友直呼：“硬核的房价，配合高昂的物业费，再加上如此之多的商业配套，是要榨干和品府业主钱包！”。
风帆中学——提质强校行动首批试点
小学：
- 当前。学区德天实验小学
- 在建。文晖单元XC0403-A33-19地块36班小学，位于和品府小区东侧50米内。目前不明确哪个教育集团管理，具有一定期待，原下城区长寿桥教育集团或者新拱墅区文澜教育集团均有可能。
初中：风帆中学，2020年12月，成为杭州市公办初中提质强校行动首批试点学校。
地铁便捷
5号线「杭氧」站，300米
15号线规划中，「城市之星」站 100 米内，「德胜新村」站 100 米
整拆整建的文晖
站在文晖大桥上，向北看去，无处不在的工地塔吊和连绵不绝的打桩机轰轰声，仿佛会让你感受到一种身处郊区新城的欣欣向荣，这便是整拆整建中的文晖板块。
在文晖板块和城东新城之间，潮王路和新风路连通项目伴随着艮山门上盖工程，也已于2020年正是开工建设，这对于串联武林和钱江新城两大城市中心，​具有极其深远的意义。
所谓春江水暖鸭先知，随着近2年滨江、绿城、万科、融创、嘉里城、九龙仓、阳光城和中海等知名开发商的密集进入开发，文晖正在进化为市中心集多个商业巨擘和改善豪宅于一体的全新板块。
结束语
自1984年9月26日，武林广场第一次启动音乐喷泉，武林商圈发展近30年，成为了杭州市民心中至高无上的主城中心区——但如今，板块内已经几乎没有新宅地供应。好在文晖板块的大面积整体拆迁重建，杭氧杭锅厂房地块的出现，成为了大多数杭州人圆梦武林情结的最后机会。
在当前房地产税越发临近的时候，将手头多余的房产累赘，置换成杭州市中心一套滨江造的改善大户型，无疑是个不错的选择。
提示：公众号后台回复「业主群」，加入和品府业主群。
《问：哪里是杭州市中心》
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发表于 2021-10-17 22:33
楼主
