房屋维修基金具体使用范围详解

dawei2006

根据国务院2003年颁布的《物业管理条例》第十二条规定，专项维修基金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。按《条例》规定，业主意见通过的形式可以采用集体讨论，也可以采用书面征求意见的形式。在一些较为特殊的情况下，如短时间内无法征集2/3以上业主意见，房屋急需维修，且维修项目确属维修基金使用范围的，也可以采取公示等其他形式先行在维修基金中列支维修费用。
房屋维修基金具体使用范围详解：

第一部分 房屋共用部位共用设施维修基金使用范围

　　（一）房屋本体：

　　拆换加固受损房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），恢复承载

能力。

　　整体修缮户外墙面、顶棚、踢脚线、外檐、雨篷抹灰层或块料面层。整体修缮公共部位楼地面面层。

　　玻璃幕墙整体灌注结构胶，更换变形铝合金框架、损坏玻璃。（铝塑板墙面参照执行）

　　户外走廊通道、楼梯间、门厅、地下室门窗整体修换。

　　（二）公建配套：

　　1 、道路（路幅宽 7 米以下）：路面破损50% 以上，整体修复路面、路沿。

　　2 、绿地：经验收投入使用一年后，原有绿地率下降 30% 的，进行补栽、补植。

　　3 、公益性设施（休闲椅凳、垃圾桶、亭廊、台、池、雕塑、游乐场、健身设施等）：经验收投入使用

三年后，设施自然损坏需修换的。

　　4 、小区围墙及大门：因自然损坏影响安全和使用需要整体修缮、更新的。

　　第二部分 共用设备维修基金使用范围

　　（一）垂直电梯

　　1 、机房部分：

　　1 ）曳引机组：更换电动机定子、转子、轴承；减速器轴承、蜗杆、从动轴。

　　2 ）限速安全系统：更换限速器、安全钳、涨紧轮。

　　3 ）控制屏：更换主控板、励磁板、电源板。

　　4 ）选层器：整体更换。

　　5 ）终端保护装置：更换上、下极限杠杆、钢丝绳、钢丝绳涨紧装置。

　　2 、井道部分：

　　1 ）轿厢、轿架：更换轿厢、操纵箱（内召）、超满载装置、安全钳。

　　2 ）自动门机构：更换轿门安全触板、开关门电机。

　　3 ）导轨：更换变形损坏部件。

　　4 ）导靴：整体更换。

　　5 ）曳引钢丝绳：全部更换。

　　6 ）对重：更换导靴。
       7 ）缓冲器：更换缓冲弹簧或活塞。

　　3 、厅站部分：

　　1 ）召唤按钮箱（外召）：各层全部更换。

　　2 ）层楼指示器：各层灯具、线路全部更换。

　　（二）中央空调

　　1 、空调压缩机部份：

　　1 ）活塞式压缩机：更换气缸套、盖，更换活塞、气阀、连杆衬套、轴瓦、轴封器、截止筏，更换油泵

泵体、齿轮、转子、轴承，更换联轴器柱销、档圈、传动组。

　　2 ）离心式压缩机：更换电动机、主轴、工作叶轮组件、轴承、进口导叶。

　　3 ）螺杆式压缩机：更换转子、平衡活塞、轴承、卸载滑筏。

　　2 、中央空调给水：更换钠离子交换器、各类水泵、膨胀水箱、Φ 150 以上（含Φ 150 ）管道、阀门

、过滤器，修换电机绕组、绝缘。

　　3 、冷凝器：更换阀门、管道。

　　4 、蒸发器：更换阀门，修换壳管、盘管。

　　5 、膨胀阀：更换。

　　6 、控制系统：更换主控板。
       7 、辅助设备：更换油分离器、贮液器、过滤器、电磁阀、压力控制器、油压差控制器、冷却塔外壳及

通风机。

　　8 、风机盘管：更换风机、盘管。

　　9 、新风及变风量机组：更换风机、电动机、表冷器、控制箱。

　　10 、双效溴化锂吸收式机组：更换各类泵及电机，修换发生器、吸收器、引射器、 U 型管、换热器、

蒸发器、冷凝器。

　　11 、通风设备：整体更换风机、风扇、散流器、除尘器。

　　（三）锅炉

　　1 、炉体：整体更换下降管、水冷壁、耐火砖炉墙、炉胆、烟管。

　　2 、水处理设备：更换水泵，阴、阳离子交换器。

　　3 、燃煤炉燃烧器：修换齿轮变速箱、风机、出渣机、炉排。

　　4 、燃油、燃气炉燃烧器：修换风机、气泵、油泵、雾化器、电磁阀、调节阀，油咀。

　　5 、供热设备：更换分汽缸、换热器。

　　（四）电气系统

　　1 、强电：

　　1 ）高压柜：更换各类柜体、仪表，修换断路器、隔离开关、负荷开关、操纵机构、互感器、熔断器、

避雷器、接地开关、手车及机械闭锁电器连锁。

　　2 ）变压器：更换冷却风扇、控制箱、柜体、温度指示仪、绝缘油
，修换绕组、绝缘、油枕、散热片。

　　3 ）低压电器：电动机整机更换（ 5kw 以上），转子、定子绕组修换（ 10kw 以上），更换蓄电池、

不间断电源，更换各类柜体、仪表，修换断路器、开关及接触器（ 100A 以上）、互感器、隔离器、电容器

，整体更换配电箱、控制箱、照明箱，全部更换照明灯具、线路、插座。

　　2 、弱电：

　　1 ）电话通讯：修换各类型程控交换机，更换交接箱、中继箱。

　　2 ）广播音响：更换全部音箱、扬声器、音响布线。

　　3 ）电视系统：修换卫星抛物面天线、接受机，全部更换同轴电缆分配箱。

　　4 ）火灾报警：修换区域报警、集中报警控制器，全部更换探测器、报警器。

　　5 ）安保监控：修换对讲主机、更换对讲控制线路、更换电视监控控制台、监视器（多画面），小区周

边防范的远红外探头（ 5 米以上）和彩色摄像头（多方位、多焦距），修换入侵报警系统。

　　6 ）综合布线系统：整体更换配线箱、交接箱、电缆、光缆，全部更换适配器。

　　（五）消防设备：

　　1 、 整体更换防火卷帘，更换防火门、防排烟风机、排烟防火阀。

　　2 、消防给水：修换消防泵，更换泵接合器，整体更换消火栓箱，全部更换喷淋装置，整体翻修水池，

更换Φ 150 以上（含Φ 150 ）管道、阀门。

　　（六）给排水：

　　1 、生活给水：整体翻修水池、水箱，更换水泵、电机、液位控制器、气压水罐、Φ 150 以上（含Φ

150 ）管道、阀门，水泵维修需解体更换叶轮、泵轴。

　　2 、排水设备：全部更换排水管、水封，整体更换管道，翻新化粪池、窨井、检查井、雨水井，更换动

力、有源化粪池动力设备。

　　（七）质量要求：

　　设备在修复后必须达到完好。按其出厂标准，总体各项性能指标达到原产品标准的 90% 以上，正常运

转能耗不得高于原产品标准的 110% 。必要时，由行业主管部门或技术监督部门进行测试。

    【相关法规】减免电梯费没有相关规定
    首层住户电梯费只出30%
    根据《实行政府指导价管理的电梯运行维护费用标准》，以10层、20层、30层为基准层，区分有人值守和无人值守，分别制定了电梯运行维护费标准。《办法》规定，电梯运行服务首层住户，只需交纳其他楼层住户电梯运行维护费的30%即可。电梯运行维护费可以按栋，也可以按物业管理区域核算。
电梯起始层为住户的住宅，每平方米电梯运行维护费用＝电梯运行维护总费用／（产权登记建筑面积-70%电梯起始层住户建筑面积）×30%。此外，还根据不同的楼层有所差别。以10层、20层和30层为基准层，每增减一层，费用也增减1%，但总的增减不超过5%。

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2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称办法）第九条规定：业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。显然，房屋维修资金的所有权是明确的，应属于全体业主共同所有。

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什么情况下可以使用房屋维修基金？

住宅专项维修资金是用于公共部位和共用设施设备保修期满后的大中修、更新、改造工程。公共部位是指物业主体承重结构部分（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；公共设施设备是指物业管理区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道、水箱、加压、电梯、天线、供电线路、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

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通过什么途径来使用

住房专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。根据《办法》第二十二条和第二十三条，该办法按照维修资金管理权的不同分别制定了六道、七道使用程序。

资金为直辖市、市、县人民政府建设主管部门或者房地产主管部门管理时，需要使用专项维修资金的应当按以下六道程序进行：第一，物业服务企业提出使用建议，没有物业服务企业的由相关业主提出。第二，由专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且业主人数占总人数三分之二的业主讨论通过使用建议。第三，物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案。第四，物业服务企业或者相关业主持有关材料，向资金管理部门申请列支。第五，资金管理部门审核同意后，向专户管理银行发出划转专项维修资金的通知。第六，银行将所需维修资金划转至维修单位。发生危及房屋安全等紧急情况需要立即启用专项维修资金的，按照以上第四、第五、第六项程序处理。

资金划转至业主大会管理后，应按以下七道程序进行：第一，物业服务企业提出使用方案。第二，业主大会通过使用方案。第三，物业服务企业组织实施使用方案。第四，物业服务企业持有关材料向业主委员会列支资金。第五，业主委员会根据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设、房地产管理部门备案。第六，业主委员会向专户管理银行发出划转资金的通知。第七，银行将所需维修资金换转至维修单位。发生危及房屋安全等紧急情况需要立即启用专项维修资金的，按照以上第四、第五、第六、第七项程序处理。

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新华网北京１月８日电（记者 孙玉波）建设部、财政部近日联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》明确，四项费用不得从住宅专项维修资金中列支。     一是依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用；     二是依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；     三是应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；     四是根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。     根据这份管理办法，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；发生列支的项目、费用和分摊情况；业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。     业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

铭和新荷

就是说安装监控要动用这个基金是违法的？

HAPPYTAO

我到现在还没有收到开业主大会的信