“大龙湖”呼之欲出

九九方圆

3月12日，龙湖地产2011年报显示，去年投资物业租金收入总额4.02亿元，较上年增长40%，租金毛利亦保持高水平，达到80.1%。与此同期，龙湖地产2011年签约收入达到382.7亿元，再创历史新高，净负债率仅为43%。
在年度业绩发布会上，董事长吴亚军表示：“关于商业地产，龙湖从过去一两年开始，独立成立了一个业务板块，未来3年龙湖每年都有至少1个区域型购物中心开业，如2012年重庆时代天街开业、2013年成都北城天街开业、2014年底2015年初北京长楹天街开业，预计用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升到30%”
业内分析人士认为，龙湖商业地产近两年的战略提速给公司带来丰厚回报，但与其他房企投资商业的“大跃进”模式不同，龙湖稳中求进的增长方式更值得推崇，随着更多商业地产项目的投入及回报，“大龙湖”亦由此呼之欲出。
九年布局 战绩显现
如果不是业内人，恐怕许多人不知道，龙湖是最早开始做购物中心的开发商之一。“每个平方米都能拧出人民币”，这是同业中人对龙湖商业地产的评价。但这样的溢美之词来之不易，吴亚军曾表示：“关于商业地产这块，龙湖已经有9年的战略性布局。”
2003年正式开业的北城天街是龙湖商业地产得意之作。此前，该地块曾转手20多次无人开发。龙湖接手后，当初的客车修理厂变成了如今著名的观音桥商圈，北城天街甚至成为目前国内唯一“以项目名称作为国家行政地名”的商业地产项目。
数据显示，2011年，北城天街营业额突破30亿元，且2008、2009、2010连续三年，每年以50%以上的高速度大幅成长。此外，2011年北城天街日均客流量15万人次，单日最高客流量突破20万人次，全年实现租金2.5亿元，已达到成熟购物中心单日客流量国际行业标准。
就在北城天街逐步向商业物业标杆迈进的时候，龙湖在重庆还开发了3个商业地产项目，并于2010年走出重庆，将公司商业地产的版图扩张至成都、北京等地。此外，龙湖还在杭州、无锡、上海也都布下了商业地产的棋子，其谋划全国的战略意图彰显无遗。
按照龙湖的规划：“公司将用10-15年的时间，使商业租赁的利润占比由目前的4.4%进一步提升到30%。”
有业内人士透露，2011年龙湖商业租金收入的毛利率高达80.1%，水平与香港顶尖的商场（如新鸿基）可媲美。龙湖目前还是国内招租率最高的商业运营商。因此，龙湖商业地产的未来发展的确大有可为。
“大龙湖”呼之欲出
同样转型商业地产，并非每一家知名房企都是成功的。
为“商”所伤的富力地产就是另一面典型，近两年来，富力地产连续负债率高企，其净负债最高时曾达到120%。2011年以来，富力受调控影响在拿地方面放慢了脚步，但净负债率却依然维持在89%的高位。
陷入高速扩张陷阱的还有雅居乐，地产中国网此前报道，雅居乐2011年上半年获取的旅游项目合计投资总额高达750亿元人民币，截至2011年6月，该集团总资产750.27亿，也就是说，其投资规模与资产规模相当。而据雅居乐最新发布的年报显示，2011年雅居乐完成销售额315.2亿元，仅为370亿目标的85%，同时公司负债率上升至62%。资金的压力，让高速扩张的雅居乐不得已也转向了“谨慎收缩”。
相比这些深陷“泥沼”的知名房企，龙湖商业究竟成功在何处？
一位熟悉龙湖的知情人士告诉地产中国网：“与其他房企相比，龙湖从住宅市场沿袭而来的稳健经营策略，正符合商业地产的发展特点，年报仅43%的净负债率，足以说明龙湖稳中求进的战略，这就是龙湖商业成功的秘诀所在。”
事实上，龙湖内部人士对此有更清晰的表述。在龙湖2011年度业绩发布会上，龙湖首席财务官韦华宁谈到：“龙湖商业地产的起步是较长期的，要慢慢加大持有量。或者通俗来讲，龙湖商业在做多、做快和做成功当中，更多的是选择成功，这是龙湖一贯坚持的原则。”
据地产中国网了解，龙湖未来计划将公司新开工面积的12%留作商业，这是一个上限，也是龙湖目前尚未达到的目标。
吴亚军对此表示：“龙湖还是立足于开发为主，高周转是未来持续的策略，但商业也是龙湖坚定不移的目标。公司非常注重商业这一块的开发有效性以及租金的回报，因为在这一块，龙湖基本上是处在行业领先的水平上。”
从区域布局来看，龙湖在现有的中西部、环渤海及长三角布局中，下一步将加大在东部投资的力度，加密城市的布点。此外，还会伺机进入华南，包括福建、珠三角地区等，从而完成其在全国基本版图的布局。
2012年，房地产行业的“大龙湖”已呼之欲出。

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