对手：杭州楼市价格战中的亦敌亦友

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　回顾杭州这几个月来的降价潮，几乎是伴随着一场又一场的价格战展开的，有意思的是，大部分价格战都是在相邻楼盘的“互掐”中展开的，无论是兄弟之间的合作降价，还是对手间的价格“谍战”，有一点毫无疑问，他们是这次降价潮的主角，也是促动各板块房价水平回落的最大推手。
　　【桥西板块】
　　名城公馆VS吉祥半岛
　　高性价比铸就双赢局面
　　聊起桥西板块，想必很多人都会谈到嘉凯城·名城公馆和顺发·吉祥半岛这两个楼盘。对于去年的年终楼市乃至今年的杭州楼市而言，名城公馆、吉祥半岛这两个一路之隔的楼盘的“价格争夺战”都相当具有标杆意义。
　　作为桥西板块的两大楼盘，名城公馆和吉祥半岛有着“剪不断”的联系。两个楼盘同一天拿地，规模相似，地价相近，产品也都是“高层+排屋”，两个楼盘又在同一节点开盘，争夺的是同一批持币待购者……
　　为价格战埋下伏笔的是2011年11月20日名城公馆以均价21600元/平方米首次开盘，当时去化不理想；而12月5日顺发·吉祥半岛宣布了开盘均价为17800元/平方米，顿时售楼处门庭若市，300多套房子预定一空。就在大多数人都认为吉祥半岛胜利的时候，没想到名城公馆祭出了一招“绝杀”，随即以短信的方式通知自己的客户降价的消息。
　　谈起去年12月的这一段，相信关注杭州楼市的人都能说上一两句，而两个紧邻楼盘互相厮杀的场景在今年的杭州楼市也在不断上演。随后两个楼盘的开盘均十分成功，可以说获得了“双赢”。而名城公馆随后又加推了12号楼，吉祥半岛在接下来的4月也会推出中央景观房源，共96套，主力户型为85、131平方米两种，两个楼盘“相互争夺”的这股劲依旧没有散去。
　　那么，当时“互掐”得如此厉害的两个楼盘销售情况如何呢？据杭州透明售房网显示，目前名城公馆3、10号楼226套房源已售179套，去化接近八成；1月份推出的12号楼共259套房源，目前已售134套，成绩也比较理想。而吉祥半岛开盘推出的352套房源，目前已售226套，去化超过六成。
　　点评
　　在当前的楼市行情下，名城公馆和吉祥半岛虽然上演了“互掐”的戏码，但是两个楼盘的高性价比决定了市场的认可度，就目前的行情而言，可以算得上“双赢”。

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　　【城北板块】

　　荷塘月色VS阅城

　　刚需争夺战，降价造双赢

　　如果说吉祥半岛和名城公馆的“贴身肉搏”拉开了调控以来的降价大幕，那么竞争激烈的大桥西板块，则引领了龙年的首次降价潮。

　　2012年一进入2月份，方正·荷塘月色就率先采取行动。2月9日，方正·荷塘月色宣布价格调整：直降4000元/平方米，以起价9980元/平方米、均价11800元/平方米的价格开卖，开发商称这一价格“石破天惊”。2月15日晚，方正·荷塘月色在海外海酒店开盘，推出5号楼特惠活动，吸引了近600组客户到场摇号，160余套房源基本售罄。接着，荷塘月色于2月23日加推4号楼，均价11980元/平方米，据开发商介绍，这次开盘预定量约为八成。

　　荷塘月色的突然降价让同处桥西板块并且位置相当接近的华盛达阅城坐不住了。2月16日夜晚，华盛达阅城宣布价格调整，直降约3500元/平方米，以均价12500元/平方米推出12、13号楼共197套特价房源。2月23日晚，华盛达阅城在西溪喜来登酒店进行摇号选房，吸引了近450组客户到场。据开发商介绍，这批房源当晚预定八成左右，跃层房源基本售罄。接着，华盛达阅城在3月13日加推9号楼，均价在12380元/平方米到13500元/平方米之间，共71套房源，当天预定近九成。

　　降价带来的销售成绩是十分显著的。据透明售房网数据，荷塘月色推出的446套房源中，已去化315套，去化率近七成，而价格调整以来，已成交281套，占总成交数的89%，并且目前仍有成交。华盛达阅城的成绩单也很好看，据透明售房网数据，目前华盛达阅城已成交352套，去化率达到67%，而降价以来已成交198套，并且目前仍有不错的成交数。

　　点评

　　在大桥西板块陷入僵局之际，方正·荷塘月色顶着龙年首降的光环，率先打破了价格体系。而华盛达·阅城也紧随其后，进行价格调整，两者都取得了不错的去化成绩。可以说，在这一轮的价格战中，两者获得了双赢。

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　　【申花板块】

　　绅华府VS上尚庭

　　补偿老业主也是降价战中的杀手锏

　　位于申花板块、仅一街之隔的绅华府和上尚庭似乎是最近众价格战中较有看点的一个，除了使用降低价格的手段外，补偿老业主也成为这次“死磕”的关键。

　　其实，作为2010年就开盘的中顺·上尚庭是目前申花板块在售楼盘中最早面市的一个，在楼市尚处于高点的时候入市，一开盘均价都在24000元/平方米，首开造成哄抢；随后即便是遭遇楼市调控，均价也始终维持在22000元/平方米左右。地价低、入市早、价格高，这也许是周边其他楼盘最艳羡上尚庭的。但是，从2011年下半年开始，随着调控放松的希望逐渐破灭，一直扛着没降的申花板块价格逐渐松动，莱德·绅华府以破2万元价格首开，拉开申花板块降价序幕的同时，反而让早开的上尚庭陷入被动。

　　最近这次的价格战却是绅华府率先挑起的。3月中旬，绅华府通过媒体发布降价信息，推出了15678元/平方米的起价，这个号称“击穿底线”的价格无疑震动了整个申花板块。更让周边对手难以招架的是，宣布降价同时，绅华府也承诺老业主全额补差。“绅华府才60个老业主，而上尚庭有300个老业主，如果参照绅华府的赔偿幅度，上尚庭得花费过亿。”业内人士算了算。在绅华府价格出街的第二天，上尚庭也开始散播降价信息，声称价格肯定比绅华府低，希望后发制人。但事情并没有想象的这么美好，虽然也承诺老业主补偿，但上尚庭推出的精装修补偿方案遭到了老业主的反对，维权闹剧不断，致使上尚庭售楼处被迫“关门”，直到这周，还有老业主上售楼处包饺子、“磨”补偿的消息传出。

　　对手关门歇业，绅华府趁机开盘。3月21日晚，绅华府推出200多套房源，成交均价为17900元/平方米左右。看客们本以为这又是一次“日光”开盘，却没想到开盘现场演变成一场骚乱，“降价”被指“假摔”，到场购房者提出广告上15678元/平方米房源只有2套，均价与起价相差太大。最终这次开盘以当天去化8成收官。

　　本周二晚，上尚庭终于露头，避过所有老业主和媒体，以极隐秘的方式在某公司办公场所预约、选房，价格区间在15300-19500元/平方米，销售成绩如何还未可知。

　　点评

　　由于两家开发商都算不上“老江湖”，所以面对价格战，应对略显粗糙与血腥，反而容易两败俱伤。值得注意的是，绅华府采用补偿策略拖垮对手，的确奏效，让对手至今深陷老业主维权泥潭无法全身而退。

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　【下沙东板块】

　　保利·江语海VS宝龙·城市广场

　　地价均在万元上下，

　　降价比的就是一个“狠”字

　　从下沙沿江板块到金沙湖板块，似乎每次调控，下沙总是站在楼市的风口浪尖，而下沙的楼盘，降价也是一个比一个“狠”。

　　保利·江语海和宝龙·城市广场相距不远，这两个楼盘在今年的降价大营中也有几分“互博”的味道。2010年便开始销售的江语海，今年年初就应着保利地产推出的“囍春行动”，在价格上作出了调整，江语海此前的均价约14000元/平方米，而此次则调整到了11300元/平方米。该项目于2月29日晚上秘密开盘，推出6号楼143套房源，主力户型为56-87平方米。

　　作为保利地产在杭州的一个项目，江语海的拿地价格在万元左右，这次降价无疑是亏本销售。而它的降价给不远处的宝龙·城市广场带去了无形的压力。2010年11月，宝龙拿下了下沙最贵的宅地，楼面价达到了10281元/平方米，江语海的降价似乎让宝龙很被动。其实从去年年底开始，宝龙城市广场就传出要推出高层公寓的消息，直到今年的3月18日，宝龙城市广场的高层住宅终于亮相。当日开盘共推出151套，折后均价12000元/平方米左右，主力户型也是51-89平方米，跟保利·江语海的户型面积出现了“惊人的相似”。而据开发商称当日开盘预定八成。

　　而截止到昨天，据杭州透明售房网显示，江语海6号楼共有254套房源，目前已销售247套，去化率超过九成；而宝龙城市广场10号楼共168套，目前已售43套。这样的成交数据虽然不能“绝对”的说明问题，但是对于许多购房者而言，价格是促使其下单的最重要因素，而江语海与宝龙城市广场的“争夺”，同样在亏本的情况下，也就是看谁比谁降得更“狠”了。当然要说明的是，这两个楼盘的节点还是不一样的，目前江语海剩下的仅是尾房，而宝龙城市广场3月仅是首次开盘。

　　点评

　　这是楼市的“拼跌时代”，宝龙城市广场和江语海其实都算是被地价给绑架了，但是面对销售压力，江语海率先动了，对于保利而言，“失之东隅，收之桑榆”总能在别的地方补回来，但宝龙仅是首次开盘，就面对这样的行情，的确有一种“生不逢时”的感觉。

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【滨江板块】

　　寰宇天下VS钱塘帝景

　　兄弟阋墙，肉搏价格，双双顺利出货

　　中海与世茂合作的寰宇天下和钱塘帝景在近期上演的楼盘价格战中堪称一个经典案例，看似竞争实则合作，互相掩护着出货。

　　虽然行内人都知道滨江名叫中海·寰宇天下以及世茂·钱塘帝景的两个楼盘其实是中海与世茂合作的项目，但月初两个楼盘推出的降价举动又给人一种相互竞争、兄弟阋墙的印象。先是寰宇天下宣布要推一批小户型房源，价格悬念玩了很久，网友猜测价格从18000元到15000元。而在这期间，钱塘帝景宣布要把剩余的小户型尾房清掉，价格会比还没有公布价的寰宇天下更低。“钱塘帝景玩阻击？”有人猜测。不久，钱塘帝景率先开盘，推出180余套房源，起价为15000多元/平方米，均价约17000元/平方米，据开发商透露，当天去化7成。3月8日晚，寰宇天下将这场价格战推向高潮，一次性推出了3幢楼、共450套小户型房源，折前价在17000-19000元/平方米，但实际现场很多房源价格只有16000-18000元/平方米，吸引了800多组购房者到摇号现场，450套房源当晚“夜光”。

　　事实证明，兄弟阋墙也能获得“双赢”效果。虽然推的都是小户型房源，但钱塘帝景是尾房，而且多是中间套，户型不如寰宇天下；从区域配套来看，寰宇天下的滨江区政府板块配套更为成熟，如果硬拼，钱塘帝景处于下风，而寰宇天下从之前的蓄客看，450套房源的去化不成问题。于是，兄弟合作，大哥先宣布降价，但不公布具体价格，弟弟随后跟进，看似阻击，实为大哥掩护小弟先走，最终实现双赢的结果。

　　点评

　　有央企背景的中海对市场脉搏的把握还是相当准确，去年就有紫藤苑降价清盘的举措，今年寰宇天下再次响应号召降价出货，不光实现资金快速回笼，也在政策面上赢得口碑。合作伙伴世茂算是比较幸运，中海出货之余还能掩护自己，应该会暗自佩服自己选择合作伙伴的眼光吧。

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　【下沙金沙湖板块】

　　滟澜山VS中外公寓

　　“贴地飞行”，等待利好

　　相比来说，同样位于下沙金沙湖的龙湖·滟澜山与德信·中外公寓之间的价格战没有那么白热化。

　　去年12月15日，滟澜山就以“超低价”的方式打响了金沙湖板块的价格战，开盘当天，龙湖以团购的方式推出11、12号楼，主力户型89、127平方米，均价12900元/平方米，两个小时内抢购一空。 随后又跟进推出两批moco房源(酒店式公寓形式的住宅)，定价14000元/平方米(2000-2500元/平方米的精装修)，虽然房源总数不多，但都以“日光”售罄告终。有人计算，以龙湖6000多元/平方米的拿地均价算，这样的定价应该是“贴地飞行”了。

　　应该说，龙湖降价在一定程度上促动了杭州楼市的降价潮，但相对来说，同板块中外公寓的降价则有些不紧不慢。春节过后不久，中外公寓在滟澜山开盘后宣布加推146套房源，均价从去年的14800元/平方米降至12900元/平方米，起价11700元/平方米。有现场购房者表示，这一价格不够“刺激”。不过对开发商来说，中外公寓地价7000多元/平方米，成本方面就比滟澜山高，拼价格不占优势，好在滟澜山后期推的都是酒店式公寓形式的moco房源，虽然也是70年产权的住宅，但东西朝向，从户型上来说不如中外公寓，从性价比上来说，不比滟澜山差。至于当天的去化率，开发商表示达到8成。

　　点评

　　准确地说，这是滟澜山率先大幅降价，一骑绝尘，而中外公寓是相对冷静地跟进。而进入龙年，双方都没有进一步降价的举动，其实双方心里都有小九九：等着10月地铁开通，这一利好必将带动整个区块的楼市行情，所以有一定回款就可以，没必要早早拼个你死我活。

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　【闲林板块】

　　西溪郡VS蒙卡岸

　　蒙卡岸在贴身肉搏战中略胜一筹

　　价格战的硝烟继续蔓延。本月上中旬，继滨江等地的贴身肉搏战展开之后，城西也开始按捺不住，3月杭城，闲林也加入降价大军，楼市价格战全面开打。

　　3月19日晚，率先掀起闲林板块降价潮的华元·蒙卡岸特价房源选房活动在海外海西溪宾馆正式进行。房源主要集中在最新加推的5号楼以及之前在售的7号楼，房源总数将近200套。其中，5号楼均价9800元/平方米左右；以124-134平方米大户型为主的7号楼，均价在10600元/平方米左右。据悉，当天的预定率达到了95%。在华元·蒙卡岸刚刚公布了起价7780元/平方米降价销售的消息之后，同一板块、位于余杭区五常街道、荆余公路南侧的润和·西溪郡迅速跟进，表示以“起价6930元/平方米、均价7788元/平方米”推出团购活动。润和·西溪郡于13日晚选房，推出1号楼剩余房源共100余套。截止到当晚9点30分，润和房产相关负责人透露，1号楼整体去化达到80%，并将于两周后加推户型相同的2号楼。

　　透明售房网数据显示，截至3月28日15点，西溪郡推出的113套房源目前已售56套，成交率近5成，成交均价为8070元/平方米。蒙卡岸的近200套房源已售103套，成交率过半，其成交均价为9514元/平方米。

　　翻看资料会发现，润和·西溪郡与华元·蒙卡岸分别于2006年、2009年拿地，其土地价格自然也有一定差异。资料显示，汤臣置业有限公司(润和·西溪郡开发商)于2006年一举拿下余杭38、39号住宅用地，其楼面价分别为673元/平方米和876元/平方米，而华元房产则是在2009年拿地，其楼面价为3520元/平方米。两个楼盘的楼面价有几倍之差！

　　点评

　　这两个楼盘相距不过千米距离，华元·蒙卡岸北临五常大道，与润和·西溪郡只隔了金都雅苑和闲林山水两个小区，从产品类型来看，目前在售的公寓户型面积差别不大，目标客户直指刚需及首次改善型客户。两楼盘竞争的白热化程度可见一斑。但很明显，蒙卡岸无论是从距离市区、西溪湿地、印象城等地的距离，还是从小区周边交通、商业配套上，都比西溪郡略胜一筹，而且蒙卡岸是今年年底就将交付的准现房。在降价声不断的当下，地段优势必然凸显，而知名开发商的产品也让购房者觉得安全系数更高，因此蒙卡岸的胜出也在情理之中。

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　【超山、临平北板块】

　　香醍溪岸VS启城

　　没有最低，只有更低

　　对于杭州外围板块来说，进入龙年之后就是一个“死磕”低价的局面了，开盘价一个比一个低。对于北面相距较近的龙湖·香醍溪岸和野风·启城来说，拼的不是跌幅，而是“字头”了。

　　去年底，龙湖·香醍溪岸率先降价，首推210套88方公寓房折后总价约50万元，单价5700-5800元/平方米，创临平、超山一带房价新低，引领了杭州第一波降价潮。在周边均价还都在“6”字头、“7”字头的时候，香醍溪岸一下降到“5字头”，的确震动市场，在当时杭州楼市行情几乎冰冻的情况下，制造出罕见的“日光”。

　　这多少触动了邻居启城的降价神经。一进入龙年，启城就引领了临平板块内龙年的“第一降”，推出148套房源，起价4860元/平方米，均价5600元/平方米，最低总价43万元。启城直接将房价拉到“4”字头，如此震撼的价格，吸引了大批刚需置业者的到访，更是单周区域成交热点楼盘。

　　点评

　　两个楼盘地价都在2000多元/平方米，其中启城比香醍溪岸略高700多元/平方米，不过总体上两个楼盘成本差不多，地理位置也差不多，同为公寓房源而言，刚需客估计更注重价格，赤裸裸的价格战不可避免。