囧！！！地产商年报 开发商大幅降价后利润反增

大小眼

去年三、四季度，全国多数城市均出现过楼盘大幅降价，万科、中海、保利、招商、世茂等房企龙头都参与其中。

　　大多数人认为，随着开发商的大幅降价，房地产公司的毛利必然会出现大幅度下滑。但兰德地产策略咨询机构总裁宋延庆3月底发布的最新统计数据却显示，降价对开发商的毛利影响微乎其微，在100多家发布了2011年年报的地产商中，约70%的房企实现了业绩增长。同时，《每日经济新闻(微博)》记者调查还发现，部分房企甚至还出现了毛利率大幅上升的情况，如龙湖地产2011年签约收入达到人民币382.7亿元，归属于股东的核心净利润率从2010年的17.1%上升至2011年的18.7%，物业发展业务毛利率从2010年的33.3%增长至2011年的40.3%。

　　为何在房价下跌的情况下，开发商的利润不降反增？一种说法认为，开发商的利润增长，是因为财务数据被粉饰；另一种说法则是在成本上进行精简控制。

　　事实的真相究竟是什么？《每日经济新闻》记者对此进行调查。

大小眼

降价背后的成本控制

　　宋延庆曾在博客上将上市房企的年报数据称为 “真实的谎言”，在他看来，年报数据一般都是经过“粉饰”的，而且“房地产开发销售的自身规律决定了年报并不能反映当年度的经营业绩状况”。

　　但根据中原地产研究院高级研究经理刘渊的说法，开发商并不需要完全通过会计手段粉饰财务数据，因为降价往往只是发生在几个项目上。当开发商通过降价回笼一部分资金后，降价就会暂停。

　　这一说法得到世茂房地产方面的证实。在一季度曾有大幅降价的世茂房地产，真实降价的项目只是那些已处于尾盘，且产品严重老化的项目。

　　根据中原方面的研究，在售楼盘的土地成本只有30%。所以，即使开发商大幅降价，对企业利润的影响也不会太大。

　　而除此以外，开发商还有一些“非常手段”，在降价后确保利润不受影响。如开发商可以通过施工过程中的工程造价跟踪控制、结算审计等方式达到节省建筑成本的目的，这两项可以为开发商节省大约3%~15%的建安成本。

　　此外，虽然开发商不可能明目张胆地在工程建造过程中偷工减料以降低成本，但在购房合同中也存在“猫腻”，因为现在的购房合同通常不会详细规定项目公共区间的材料标准或等级，开发商降低一些用料标准（比如公共道路、小区会所、园区绿化树种等材料的选取），即可在不构成违约的情况降低成本。

cjf66

研究者们不知道是怎么研究的，房地产只有在交房完成才能结算成本和利润，千年的销售体现的是去年的利润。

如此误导会害了小股民的。

cjf66

前年的销售体现的是去年的利润。