转强帖！！！购房记 写给刚需朋友（柏林印象、金色黎明、曙光之城）

一粒小石子

写了这篇总结，希望对需要的人有用，多言一句提醒大家：买房心态要好，涨了也是运气 并不是你的本事
跌了也是运气 也别找开发商麻烦
从10年11月第一次去售楼部，关注金色黎明已经2年，虽然现已入手曙光之城，但是期间自己总结了些金色黎明的信息，不敢独享。在口水楼市25个月，从各位网友那得到热心帮忙和及时信息，心存感激，对这里产生了归属感，觉得像是个大家庭，大家虽然未谋面，却有缘相识，每天都来这里看看，参考下各位的思想，一直在学习，今天想把自己的一些总结写出来于大家交流交流。

一粒小石子

购房经历：
关键词：调控 运气

10年12月泊林印象第一次开盘，交了10万意向金，去了现场，万幸德信的黑幕操作，现场有人抗议内幕操作，报了一半，还没中，决定离场，回去后，母亲批评我没耐心，再等等可能能报到号，我说留下的都是房源不好的，母亲说别人也买，有什么不好的。第一次购房，看到那场面，600人排队等180套房子，来自浙江各地的家庭，拖家带口，脑子瞬间跳出和老的“涨就一个字”，房子对于中国家庭的意义真的不一般。当时，我觉得房子不会降的，因为有钱的人太多了，心情复杂，当时有点后悔自己这次没等着轮号，真怕下期就涨1000了。确实，2月份的下期就涨了，呵呵。好马不吃回头草，泊林印象既然错过，我就不看了，继续关注各楼盘；绿城买不起，其他不靠谱，观看了杭州房产的发展后，觉得还是要买品牌的开发商，于是关注了滨江，是中产阶级买得起的品质房，兔年过年前去了一次同协路的售楼处，告知可能年后开，3,4月份。（当时行情好，想捂盘，卖高价）
兔年春节，出台了限购令等一系列调控政策，作为凡夫俗子也猜不出政策的有效性，当时真觉得不会降。然后就是一系列的事情到现在，金色黎明从吹风价25000到去年5月22000，到如今的15000，不管怎样，相比去年高位买的，我已经很幸运了，因为是刚需，必须买的，能便宜，当时是好事，就算降价了我也不去比了，心态平和些。我觉得大多数人买房涨是靠运气，有“预言帝”预言中了，也多是运气，因为在中国不纯粹的又被政府强制干预的市场经济，我并不觉得有什么理论可以分析如此复杂的情况。这么多人猜，那么多人说自己的道理，总有人猜对的，当然其实他并不是预言帝。
泊林印象后我一直在关注金色黎明，早早去预定，去年10月缺被通知可能先开曙光，曙光在我印象里是高端，黎明在是中端，我要实用的，其实我是被曙光的宣传片5万一个TOTO马桶吓到了。结果等到了曙光开了11栋的毛坯，一下子让我措手不及，黎明我很了解，光照，噪音，楼层。。。可是我压根没想过的曙光，竟然明天就要去选房，好吧，我去了，好吧，我出手了。
曙光买的有点仓促吗，去之前，自己分析可能黎明今年不会开，那曙光的销售额是滨江集团今年的有效血液，滨江去年拿地那么多，不出量，憋着总会难受，所以当时分析曙光属于无奈出货的，黎明的盘子大，戚老板还想买的好一点，不想“赔”太多。（另外我分析一个原因，此段可能有误:纯属个人猜测：黎明是滨江和三花合作的项目，而曙光是滨江独资的，戚老板想低价出货，戚老板有魄力把黎明底价卖了，毕竟黎明拿地价低，但是可能碍于合作伙伴三花，三花说：第一次和你Y的合作，你就让我赔本，这么便宜的价格我不卖，三花不缺钱，三花不肯贱卖，所以戚老板才考虑动曙光的，所以我猜曙光戚老板可以亏本出货，但是黎明不想亏本，因为三花总想保本，所以黎明要是亏本还会捂着，磨洋工一样的捂着，现在来看黎明买到曙光的毛培价格，多少可以赚钱了）所以觉得曙光如果卖得好，黎明绝对不会便宜卖(相比曙光的地价），曙光卖了的钱一分花两份花，硬也要把黎明捂出来，反正都造好了，磨洋工，行情不好，我到14年现房卖都可以。我当时判断黎明在曙光卖完之前肯定不会开，很可能今年都不开，到底什么时候卖不知道，我妈妈一劝，我觉得还是曙光吧。

一粒小石子

曙光和黎明的优劣
关键词：城东新城  同协路  东广场
5年内，曙光地段好于黎明一大截，5年后要看城东新城的发展，因为花园村那边许多还正在拆迁，同协路正在造，上午去看那了下，可能确实存在钉子户。而曙光附近的拆迁房已经造好了，今年下半年交付，初略算下大约有3000户，原住民不是投资客，马上会就回来住了，而且沿下宁路的底商，随着火车东站的运营，这里不怕没人气，所以14年交付时候的曙光，应该附近有不少配套了。而明年交付的金色黎明，万科一期没卖出去多少，就剩黎明一期在这里，能来多少人，你们自己算下，没人，就没有人气。金色黎明这边的发展要靠东站东广场向东建设，直到同协路，但是近5年看，那里很难建好，还在拆迁，而曙光之城的周围，随着东广场的建成使用，配套人气可期。
曙光之城到银泰1.2公里，东广场1.5公里，到西广场2公里，所以东西广场谁发展的更好，曙光之城都受益，机场路还有很多商业地块未出，不知道建什么配套，而黎明只能受益于东广场，周围没有商业用地，除了物美。
而对于南都路机场路交界口的物美，属于共同配套，距离差不了200米，离草庄公园黎明近500米。
曙光之城往东300米，规划社区中心，有居委会，银行，派出所等和九年制学校幼儿园，未建
黎明附近有笕桥小学，没有初中，幼儿园可能就是万科建的那个
黎明和曙光在规划层次上差了一个档次，前者属于城东新城，现在来看，规划存在差距。
长远来看，城东新城建成了，黎明也会不错。但不知道是不是都要靠高架对面的配套。
黎明容积率低，住着会更舒服，当然是说远离马路靠河的那几栋。
金色黎明1,6,13各栋，各户型，各价格分析（虽然各房源都名花有主，忍不住还是你要发一下建议）
关键词：噪音  边套 开窗睡觉
关于噪音：
上午带着分贝计去黎明的样板房，开窗65-72之间，关窗无噪音。
分析：此处高架高度低，面宽，阻挡了垂直方向的噪音，路边种植了3米宽1.5米高的植物，挡住了水平方向的传播，所以虽然地段段大卡车很多，但是相比曙光之城11栋等，受地面段的影响更小，很大一部分的噪音来自去匝道的车，这里赤裸裸的传递。高架有隔音板，样板房完全听不到声音，如果想买1号楼，又只是担心吵，那7楼以下的你尽管买， 不会有高架的声音传过来  楼层高反而越吵 ，所以如论坛朋友说的可能比许多沿街的高层反而安静，因为马路边的噪音随随便便就70以上了。当然到了晚上还是关窗睡了吧，窗关了，绝对安静。
关于各栋的比较：
一房一价的价格出来了，大概6比1贵1600,13比6贵1200，
性价比高的:13栋中间套（14200起价），1栋，6栋的边套（对比曙光之城，这个边套太便宜了，曙光的11栋，边套比89不通透的贵了1800，现在只差了500，太便宜了，肯定不是同一个人指定的价格，差异太大了）。
性价比最肯跌的：89南北通的中间套，竟然比边套还贵500.
购房建议：
6号楼和1号楼在噪音这个问题上本质是一样的，同协路也不安静，都需要关窗睡觉。所以如果你不是对高架有心理上忌讳的，自己住的完全可以买一号楼，其中边套性价比最高。如果可以承受总价稍微高一点的，就买13栋的中间套，环境最好，最安静，也许可以实现开窗睡觉  （虽然各房源都名花有主，忍不住还是你要发一下建议）

一粒小石子

最后给大家一个宝贵的数据：虽然计算过采光，但还是不放心，本人于去年冬至日去现场观察，第二排的阳光照到3层半，所以4楼以上全年采光完全没问题，1,6号楼楼间距为55米，可供大家参考。
写了这篇总结，希望对需要的人有用，再多言一句提醒大家：买房心态要好，涨了也是运气 并不是你的本事
跌了也是运气 也别找开发商麻烦

improver

楼主分析很在理，这才像是真正要自住买房的

好房子

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