万科等标杆房企抄底囤地 行业大洗牌加速

JasmineTea

季度重点城市土地出让金缩水近半

　　2012年一季度，房地产调控的政策预期不改，住宅市场继续受到抑制。在土地市场，年后各地方政府开始新一轮推地，但由于开发商过去几年积地未消，同时对未来房产市场发展预期也不甚明朗，普遍奉行“加快销售、减缓拿地、确保资金安全”的策略，拿地意愿不强。全国住宅用地市场成交形势依旧惨淡，土地价格和溢价率也持续走低。
　　然而，市场最低点恰是抄底的最佳时机。4月，万科今年首度拿地，耗资1.9亿布局唐山；恒大在许昌、牡丹江等地购地，精准布局三线市场；招商地产自今年起每月出手，频繁低价拿地。分析人士认为，市场持续低迷，中小企业此时无力也不敢拿地，而此时标杆房企拥有销售、融资等更多优势，有实力在土地市场低位时抄底。此轮调控将促成行业大洗牌，未来房地产行业的集中度将不断提高。

住宅用地溢价率创历史低位
　　2012年一季度，中国指数研究院监测的100个城市住宅用地楼面均价连续第二个季度同比、环比均下降。今年首季度，百城住宅用地楼面均价为1388元/平方米，同比下降11.2%。其中28个城市住宅地价同比上升，49个城市下降(其余23个城市2012或2011年一季度无成交)。具体不同类型的城市，44个出台限购政策的城市(以下简称“限购城市”)平均价格同比下降20.7%，而未限购的56个城市(以下简称“非限购城市”)上涨6.8%。从价格涨跌幅来看，同比涨幅较大的主要是非限购城市，如惠州、泉州等，降幅较大城市主要是华东和华南地区的限购城市，如三亚、南京、上海等。
　　2012年一季度，百城住宅用地平均溢价率降至历史低位，为1.9%，环比再次下降，已低于2008年三季度的阶段性低点2.7%。相比去年一季度，仅10个城市溢价率上升，溢价率为0的城市增至35个，比去年一季度增加23个，增长近2倍。具体到不同类型的城市，限购城市平均下降22.9个百分点，非限购城市平均下降16.8个百分点。溢价率较高的城市以中西部和珠三角的三线城市为主，如南昌、东莞、南宁等。溢价率同比下降较大的城市主要集中于长三角和中西部地区，如郑州、新乡、扬州等，而上升较大的10个城市主要位于环渤海和中西部地区，如南昌、柳州、廊坊等。

重点城市土地出让金缩水近半
　　作为房地产市场的上游，土地市场今年以来一直呈现供需双降的局面。土地卖不出高价，屡屡底价成交，政府宁可不推地，一季度重点城市土地供应量创下近5年来最低水平。
　　在中原集团研究中心监测的13个重点城市中，3月份全部用地供应990公顷，环比下降25%，处于2008年以来的较低供应水平。其中居住用地供应量仅为202公顷，依然处于历史低位水平；商办用地供应143公顷，环比微增6%。
　　由于开发商购地意愿低迷，一季度居住用地供应量695公顷，同比下降35%，是近5年中同期最低供应水平；商办用地一季度供应量354公顷，同比下降15%，在近5年中处于同期较高供应水平。尽管相对于居住用地，一季度商办用地供应较为充足，然而商办用地供应依然低于去年同期水平，一定程度上反映了目前开发商购地意愿低迷。
　　土地市场的低位运行，令地方政府的土地出让金收入亦大幅缩水。在中原集团研究中心监测的13个重点城市中，一季度商办用地出让金同比大减52%，同时居住用地成交量亦持续低位，同比下降48%；导致13个城市全部用地出让金仅887亿元，同比大减47%，达到近五年中同期第二低位。

　标杆房企抄底布局二、三线城市
　　然而对于房企来说，低迷的土地市场正式抄底的最佳时机。由于中小房企资金实力较差，且对市场节奏的把握能力有限，在市场低迷时期往往不敢也无力拿地。但大型标杆房企此时已嗅到入市时机，底价拿地，重点布局二、三线城市，以囤积后续发展动力。
　　在蛰伏三个月后，4月6日，万科2012年首度出手土地市场，耗资1.9亿元拿下了两幅位于唐山路北区东部建华东道地块。这是万科在唐山的第三个项目，由此实现了万科在唐山东、西、南三个方位的全面布局。2012年整个一季度，万科在土地市场均未出手，毫无斩获；而去年同期，万科在12个城市拿地19幅，规划建筑面积高达548万平方米，投入106亿。对于万科来说，2012年去存货、少买地是安全过冬的企业策略，但土地作为必不可少的生产资料，仍必须适时补充土地储备。
　　4月上旬，恒大在许昌、牡丹江等三线城市新增土地储备三幅，占地面积近30万平方米。在2012年前4个月，恒大保持每月在发展潜力巨大的二、三线城市进行土地储备，共计16处地块，规划建筑面积337万平方米，成交金额共计60亿元。恒大地产预计今年市场表现不会太好，有意将一些产品进行调整，而趁土地市场低迷时期持续储备优质地块，契合并保障了恒大今年战略的推进。
　　招商地产今年也在大举拿地。4月10日，招商地产再次发布购入天津地块的公告。至4月中旬，招商地产继续着每月购地的布局步伐，已在北京、天津以及贵州毕节三地新增土地储备共计119万平方米，规模超过去年同期的4倍，置地投入逾40亿。2012年的招商地产以雄厚的资金实力，在土地市场表现非常活跃，频繁低价拿地，在全国范围内快速传播着品牌影响力。
　　业内人士认为，从近期土地市场上的表现来看，大多数中小房企的融资渠道相对艰难，而万科、恒大等的龙头企业在销售、融资和贷款方面显然更具优势。此轮调控将是行业洗牌的重大契机，未来房地产行业的集中度将不断提高，优势资源逐渐向大型标杆房企聚合。