本帖最后由 寻觅真相 于 2012-5-23 10:34 编辑
针对有些业主一再喋喋不休说政苑物业招标程序违法的反映，现引经据典来看一下到底哪里违法了？
一、首先要明确公开招标和邀请招标，这都属于国家招标方式，区别仅在于：前者需要在政府规定的信息平台向社会公开招标公告（包括投标人报名、资格预审等程序方面的信息），这方面需要先后几次公告，需要较长时间，目的在于给所有潜在的投标者一个公平的竞争机会。而后者没有信息公开方面的特殊要求，由招标人确定向特定的投标人以邀请书的方式发出项目投标要约。当然法律也不妨碍将信息公开，但不能说没有公开信息就违反了程序。如政苑小区这次有10家单位投标，其中不少就是业主向他们推荐而来参与投标的。但这两种方式都有一个硬指标，即都必须达到符合投标资格的三个以上投标人的参与，否则就是无效，必须重新招标。
公开招标适用国有资金占控股或者主导地位的依法必须进行招标的项目，目前具体规定为50万元以上的工程项目和30万元以上的物资、服务采购项目。其中有些特殊项目不适宜公开招标的，经上级批准后也可向特定单位邀请招标。而邀请招标适用于国家规定必须公开招标以外的一切项目，当然法律也不妨碍这些项目自愿采用公开招标方式；同样不能因为有些小区采用了公开招标物业服务项目，就说政苑小区邀请招标就违反了程序。所以，不能将邀请招标理解为可以不受约束的朋友间私自邀请事项，它同样必须接受公平公正原则和整个招标程序的约束。 二、《招投标法》第十二条第二款规定：“招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。任何单位和个人不得强制其委托招标代理机构办理招标事宜。” 《招投标法实施条例》第十条进一步明确：“招标投标法第十二条第二款规定的招标人具有编制招标文件和组织评标能力，是指招标人具有与招标项目规模和复杂程度相适应的技术、经济等方面的专业人员。”这说明相对于复杂的工程项目来说，物业服务项目由招标人自行组织招标是有法可依的；说业委会自行组织招标违法是没有根据的。 三、有人提出《杭州市物业管理招投标实施办法》（杭政办〔2002〕21号）规定，“规划总建筑面积在8万平方米以上的,必须通过公开招投标办法选择物业管理公司。”“评标委员会由物业管理部门组织相关行业主管部门、物业管理方面的专家学者以及业主、开发建设单位的代表组成。”以此说明政苑小区违反了招标程序。 这个10年前的规章，在不少地方与它的上位法是存在冲突的。如它规定“招标人和中标人应自中标通知发出之日起30日内,按招标文件和中标人的投标文件的内容签订物业管理委托服务合同,并报市物业管理部门备案。”按此规定，按高分中标原则，招标人即可与中标单位签订合同，备案后即招标完成。这就与《浙江省物业管理条例》的相关规定不符。又如2001年国家七部委第12号令《评标委员会和评标方法暂行规定》第八条规定：“评标委员会由招标人负责组建。” “评标委员会成员名单一般应于开标前确定。评标委员会成员名单在中标结果确定前应当保密。”这就与杭州市关于由物业管理部门组织评标委员会的规定相冲突。 而且所谓8万平方米以上必须公开招标的规定，是指新规划的建设项目，也就是尚未成立业主委员会的建设项目必须公开招标。如果说这个规定是符合上位法精神的或者说正确的，那么也只能约束同人物业当初进入政苑时的情况，因为那是建设单位为我们业主请来的服务企业，要求公开招标也许还说得过去；而实际上当时可能连邀请招标都没有就被派来为大家服务了。 而且从国家对必须公开招标项目的规定看，杭州市的这个规定是与国家《招投标法》和《实施条例》有冲突的地方。如果建设单位是像政苑小区这类当时是由国家资金投资建设的，是需要公开招标的（尽管同人物业不是），但如是民营房产公司开发建造的住宅小区，就不一定非要公开招标了。 四、招标物业服务项目，哪些事项需要经业主大会决定？据各级“物业管理条例”的规定来看，只有选聘或解聘物业服务企业，才需经过半数业主同意的抽象规定；浙江省的《物业管理条例》规定了如未经事先授权，物业服务合同条款是需经业主过半数同意的。所以，按招投标法的程序，只要是严格按程序产生的中标单位，公示后无投诉反映的即可签署合同，不存在还要经业主同意的程序；但按物业管理条例要求，是需要经过相应的业主确认程序。但是否像有的业主所说，招标的每一个步骤都需要向业主公开信息并征求意见呢？显然并非如此；否则一个招标程序下来，反复向业主征求意见，业主也会感到厌烦的。如有的业主对征求意见要签名就有不同看法，而有的又说未经签名投票难以保证公正。所以招标也只能保证一个相对的公证，无论采取哪种方式，谁也无法保证一定能招聘到一个人人满意的物业服务企业。 | 
发表于 2012-5-23 10:32
