看完这张图，谁有种保证5年后不卖房子的，尽管站出来留个纪念！！！

满家弄 · 发表于 2012-5-31 12:52

结论，养老成问题。

永远的风景 · 发表于 2012-5-31 13:10

本帖最后由永远的风景于 2012-5-31 13:12 编辑

楼主以数据说话，很好。
但楼主忽视了两个现实：一、人类对于居住面积的需求增长率要远远高于人口出生下降率；二是沿海特别是杭州的居住人口（大量新杭州人的涌入）总是呈现出持续增长的态势，并在可预见的未来也不会有改变。
结论是：在可预见的未来，杭州人对于居住面积或居住品质的需求应该呈现出持续稳定地增长的状态。

文华尔多 · 发表于 2012-5-31 13:37

本帖最后由文华尔多于 2012-5-31 13:38 编辑

新增就业人口减少，总房产需求一定是下降，连这都否认完全属于屁股决定脑袋选择性失明

出口行业玩完后，人口长期涌入根本不成立，而且长期持续更不可能

人均居住面积的增长，完全可以通过人口转移至二三线城市来实现，现在已经出现这种趋势（见下表）

新增劳动力不但不集中，反而向二三线城市分散，一两个城市的高房价更加不可维持

2012年第一季度中国主要城市GDP排名前十六位（按增速快慢排序）
城市    GDP                   同比增速
天津： 2582.60亿元，增长14.7%
重庆： 2523.87亿元，    增长14.4%
成都： 1775.12亿，       增长13.6%
郑州： 1249.3亿,          增长13.5%
武汉： 1771.18亿元，    增长12.7%
长沙： 1254.2亿元，    增长11%
南京： 1570亿元，       增长10.5%
青岛： 1500亿             增长9.6%
苏州： 2630亿             增长7.8%　
无锡： 1620亿             增长7.3%
杭州： 1510亿             增长7.2%
北京： 3761.5亿元，    增长7%
广州： 2915亿                增长6.3%
上海： 4539.88亿          增长6.2%
深圳： 2507.37亿元，增长5.8%
佛山： 1441.17亿元，    增长5.6%

dzqwj · 发表于 2012-5-31 14:02

楼主用数据支撑说话，非常好。不过要想得到更准确的结论，需要考虑更多方面的问题。比如，该数据是全国性的，怎么显示地区人口增长的差异？比如，城市化和城镇化与人口流动的关系。比如，新增就业人口减少，趋势很明确，但总量如何？减少幅度多大？比如，有无统计新增就业人口在就业后多少年是购房较为集中的时期？等等。

allmeans · 发表于 2012-5-31 14:26

楼主这个数据不错。
可是城市化率你也要考虑啊，往城市跑是历史的必然。
虽然我也觉得房价到头了，可是是涨是跌太难判断。它还可以横盘啊

文华尔多 · 发表于 2012-5-31 15:00

本帖最后由文华尔多于 2012-5-31 15:04 编辑

78年开始出生人口不断上升，对应的是01年开始新增就业人口的不断上升

房地产牛市的起点正好是这个时期

原因就在于01-10年是新增就业人口总量不断上升 + 毕业生不断向“北上广”集中的10年

虽然影响地产价格因素有很多，但人口因素是决定性的，是外来+新增就业人口创造了北上广房产升值10倍的神话。

从未来的角度看，无论是从人口总量变化还是结构性迁徙变化，都不支持北上广房产未来大幅升值

未来5年内应较稳定，之后，新增就业人口总量快速且长期下滑 + 劳动力向二三线城市分散

2017年后，少数几个高房价地区房产如能保值才是神话呢。

zll1998514 · 发表于 2012-5-31 15:09

楼主这个数据不错。

文华尔多 · 发表于 2012-5-31 15:39

神话从来都是不存在的。

50pv70c · 发表于 2012-5-31 15:45

理论上是对的，问题是谁能在25岁就买上房，如果这个时间拖个5年，30岁才买房，得出的结论是未来5年住房需求大增

amulinzi · 发表于 2012-5-31 19:26

运河船闸发表于 2012-5-31 11:02
从人口变化趋势来分析是对的，但是GCD为了GDP,我们可以拆旧建新，以小换大、实现城镇化，需求大于供应还是存 ...

你真是太没有文化了。不评论你了。

qwb · 发表于 2012-5-31 22:09

刻舟求剑

cherrycjcn · 发表于 2012-5-31 22:33

房子最终要回归到居住的功能，有一点可以肯定投资房产的黄金时期已过。

风的儿子 · 发表于 2012-5-31 22:35

留着看

风的儿子 · 发表于 2012-5-31 22:41

还有5-10的发展期，重点发展方向是中西部二三线城市，GDP,外贸增长率为参考，人跟随经济而走动。

broad7612 · 发表于 2012-5-31 22:54

筒子楼中华发表于 2012-5-31 11:23
香港人口子1981年起就进入低增长了

房价呢？

完全不可比！
這也是香港深层次矛盾之一。
如果杭州如香港一樣，GCD应该好下台的了！

筒子楼中华 · 发表于 2012-5-31 22:55

broad7612 发表于 2012-5-31 22:54
完全不可比！
這也是香港深层次矛盾之一。
如果杭州如香港一樣，GCD应该好下台的了！

人家社会好的一面，比如廉洁高效，我们学不了

但是不好的一面
我绝对相信，学的超过他们

1664 · 发表于 2012-5-31 23:49

我的看法是：这十年经济和房价高速发展，有人口红利的因素，但最主要是加入wto，外贸发展快，加上国家强制结汇，超发本币，外汇滞留外债，本币国内泛滥。所以近几年人民币对外升值，对内贬值。房价涨还有国外游资的功劳。现美元转强，外资回流。现在沿海地区刘易斯拐点已现，劳动力成本优势不复存在，产业必定向中西部转移。其实目前外贸也不畅。客观理性分析，沿海地区的房价趋势应该很明了了。

浙江龙井 · 发表于 2012-6-1 10:02

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八点半打卡 · 发表于 2012-6-2 12:19

感到惊讶

fangzi2012 · 发表于 2012-6-2 12:48

在中国，还有啥能够保值的？黄金，房子，就这两样

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浙江龙井浙江龙井当前离线积分 27215 头像被屏蔽	发表于 2012-6-1 10:02 \| 显示全部楼层提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽
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