董藩：现在可以买房了 楼市政策底部已出现

michaelballack

北京中原市场研究部统计显示，自2011年下半年以来，北京、上海、杭州、重庆、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、从化、马鞍山、沈阳等33个城市，从不同角度出台了楼市微调政策，政策微调内容涉及限购政策、土地出让、普通住宅标准、税收优惠以及购房补贴等。除个别城市的微调因触及楼市限购政策底线而被叫停外，其他城市的微调均得以执行。在经济出现下滑迹象，国务院常务会议指出：“要把保增长放在更重要的位置”之时，楼市的微调是否已经成为一种大势所趋？买房人是否已到出手时？    厦门开始探索限购松绑政策，对三类人群现有住房不计入家庭拥有住房套数，包括购房者与父母共同购买住房外无其他住房，购房人现有住房并非个人独立产权，产权系与他人共有，购房者继承的房子。另外，已将本地户籍迁出的购房者，拥有两套以上住房但是人均面积低于全市人均居住面积的购房者以及企业外地中高层管理人员等购房群体也获得新购房资格。
    另据媒体报道，福建省在近期调整了户籍制度。未来福建省外来务工人员在城镇落户政策放松：在县(市)城区以外建制镇申请落户的，不要求暂住证或居住证；办理暂住证或居住证只需满2年，即可在县(市)城区申请落户；办理暂住证或居住证只需满3年，即可在福州厦门外设区市申请落户。年限要求比之前有所降低。
    链家地产市场研究部陈雪认为，此次福建政策微调传闻引发市场热议，主要是因为对限购政策松绑力度较大。虽然从表面来看，此项政策主要是对特定人群进行松绑，但是若得到实施，将会完全打破此前“厦门家庭禁购三套房”，“外地家庭禁购二套房”等各项限购禁令，对市场的影响可能会比较大。
    限购以来，地方政府微调冲动不断，但大多只是集中在减轻刚性续期的购房压力方面。而厦门此次传出的消息，已经触及到放宽限购的层面。
    5月初，扬州宣布对购买精装修房进行补贴。市场一度认为这又将是一个被叫停的“短命新政”。不过，事过两周后，扬州迎来了官方肯定。住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青不久前表示，“扬州新政”并非救市，而是针对住宅产业化进行的积极有益的探索，应当予以支持和肯定。
    有资料显示，扬州楼市近七成可售住宅为120平方米以上高端物业或大户型。这也不难理解为什么扬州此次补贴目标瞄准了精装修房和豪宅市场。
    而自扬州新政被肯定后，业内普遍预期，将有更多城市以补贴精装修房或其他方式对楼市成交进行刺激。扬州的微调政策之所以未被叫停，主要是因为其并未触及限购。而且通过观察其他作出微调的城市的相关政策来看，都没有触及限购这一底线。
    目前五花八门的放松政策并没有动摇限购这个最高的门槛，其拉动楼市的效果有限，但这种努力背后，是地方政府受困于房地产低迷而积极托市的动力。例如，南京去年10月21日将家庭公积金可贷额度从40万提高至60万，并且适度放开了二套房公积金贷款。
    住建部官员在表态中，将扬州新政也列入了“减税”的范畴。其他城市的“微调”则包括改变普通住房价格标准、重启购房入户政策、补贴首次置业、土地松绑等等，这些基本上可以认为是“社会福利”的政策，没有触及“双限”的红线。
    经济学家、北师大房地产研究中心主任董藩教授近日在微博上表示：“可以买房了：政策底部早已出现，30多个城市微调救市政策未被叫停就是明证；其他保增长政策会间接惠及房地产行业；可以买房不是说很快会暴涨。”
      金诚信房地产经纪公司策划总监韩国贵也认为政策底已经出现，“对于地方政府来说，在大的限购与贷款不放松的前提下，微调是一个必然行为，政策底部早已出现，做好政策维稳与转型升级的配套政策动作才应是微调的方向。”
    在一些房企看来，没有再次强调房价回归，代表着没有更严格的政策预期。也就是，房地产业的政策底部已经出现。
    但是“稳增长”并不代表楼市的宏观调控会松。21世纪不动产高级分析师粟日认为，国务院常务会议在提出“要把稳增长放在更重要的位置”的同时，再次重申要“稳定和严格实施房地产市场调控政策”。或者说2012年底以前，以限购、限贷为核心的房地产调控，没有松绑的可能。虽然限购政策不会出现本质上的松动，但一些地方仍将在不涉及底线的范围内，在一定弹性空间内对房地产调控政策进行力所能及的微调，以激活当地房地产市场的活力，以防止地方经济出现大幅下滑。
    对于买房人来说，在目前这样相对宽松的政策环境下，房价会否出现大幅反弹？中原地产研究部认为，房地产确实还是一些地方经济拉动的重要行业，也是地方政府重要的收入来源。因此在保增长的大前提下，一些二三线城市会在不触及底线的情况下适度微调，但像北京这样的一线城市，会更加谨慎，主要还是看房价的变化情况。如果是平稳微涨，调整的可能性不大。但如果房价出现明显反弹，政府肯定不会袖手旁观。