楼盘定价

yesgo

带刀MM你自个儿有没有看完啊？！

刀笔小吏

售楼怪招全曝光
（1）“炒楼花”：很多人利用自身的关系资源，以低于正常均价千元以上的内部认购价与开发商签订多套优质房源的预留协议，然后转手给客户从中赚取差价。开发商乘此机会收取巨额的更名费。
在楼市中，一般将《商品房预留协议书》简称为“预留单”，是购房者为防止在预售阶段争购不到中意的商品房而与房产开发商签订的预留协议。
（2）开盘拖一年，均价涨一千
在预约单上售楼处承诺的单价没有法律效力。
（3）口头承诺
一些不道德的营销员往往会以较低的头期款和代为办理购房按揭等优惠条件诱使购房者付款买房，而购房者一旦交了第一笔钱，就成了砧板上的肉，只能任人宰割了。
（4）合同中玩数字游戏
在付款违约的违约责任中，购房方违约需给开发商支付“总房价款100％的违约金”！
补签协议，同意开发商将土地抵押给银行。

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都看过的。

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探子

楼市活跃，同时也活跃着一批楼市“探子”。他们来自发展商、中介商或其它市场研究机构，出入于各售楼处，哪里有新盘推出，哪里就有他们的身影。
有的假扮客户，气宇轩昂的问题不大；没有这个先天条件的，就说是“帮朋友看房”、“帮公司老总看房”等等；有的就直接表明探子身份，与售楼人员取得沟通…

探子的目的是尽量多地了解这个盘的信息，包括价格、销售进展等。

售楼人员上岗前也做做“探子”，探探周围的新盘，有什么特点，价格如何，销售多少？因为置业者越来越理性，看十几甚至几十个盘才下定的客户大有人在。如果售楼人员对市场毫无了解，只言自己好、别人差，说不到点子上，是不会令客户满意的，因为客户需要的不是热情的“接待员”或“推销员”，而是可信赖的“置业专家”来帮他做参谋。做到这一点，即使客户这一次不一定买你的楼，但他为你所带来的客户网络是无法估价的。

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干房地产这一行，踩盘是免不了的基本功课。在“踩”与“被踩”的历练中，业内人士们也在进行着“笑脸相迎”或“横眉冷对”的较量。或明探，明确告知身份与来意；或暗探，假扮买主或买家朋友等身份。两者各有所长：

明探：广交朋友。由于以真身示人，大家遂结为朋友；良好沟通，可全面了解楼盘真实背景，包括不足之处；无论开发商或代理商均较多主动斟水之举。

注意：态度诚恳，虚心学习，多数人喜欢作老师，也喜欢“乖孩子”。

暗探：容易设身处地以买主身份感受需求，针对性的咨询情况；容易了解个案细节；探得底价。大家五花八门的定价策略在买主面前就会暴露无遗。

注意：不要心虚，将来你也很有机会买某种房子；不要太逼真，否则可能令接待者伤得很深。

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楼层差价。是指因为房屋所处楼层层面不同而带来的价格差异。

常见的定价方式：
分段跳跃式定价：部分楼层之间同一价格，整个楼层分不同价格段。如5－7层6304元/平方米，8－9层6634元/平方米，10－14层6700元/平方米，15－24层6964元/平方米。此种定价方式较多，往往2－4个层面一跳跃，尤其以每两个层面以变价为多。如5－6层4628元/平方米，7－9层4658元/平方米，10－14层4758元/平方米。

吉利数字定价：13、14层价格偏低，逢有数字6、8，特别是数字8的层面价格偏高。

送花园、阁楼：底层住宅由于其送花园而提高售价，甚至高于二层售价。如底层价格2500元/平方米，2层2400元/平方米。顶层住宅价格可能由于送阁楼或平台提高其价格。如5层价格3200元/平方米，顶层因送35平方米阁楼，提高为3500元/平方米。

因为房屋的具体位置，周围景观、环境等特殊因素造成的楼层差价变动，具有特殊性。特别是因为景观因素的影响，如低于某楼层，景观受碍，而高出此楼层，景观发生突出变化，此时楼层价格变动较大。

同一层面由于景观、朝向、采光、噪音等因素造成的价格差异，最大可达1200元/平方米。

讨价还价交易：同样影响价格。

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故事：

楼层折扣


　　一消费者到某售楼处，问小鲁：“为什么这一层和那一层价格相差这么大？难道有什么不同吗？”

　　小鲁解释了半天说这叫“楼层差价”，可客户还是不满意，走了。又来一客户问同样的问题，小鲁开始解释楼层不同有不同的景观价值，客户也不满意，还是转身走了。当第三个客户来时，不等他问，小鲁立刻说：“对不起，这个报价有错。”转身拿出一个新报价来，各楼层价都与最高价看齐，结果客户问，怎么各个楼层都一样价，小鲁说，“我们高层打九八折，然后每低一层都有一个折扣点。”结果客户满意了，立刻成交，先低后高，全部卖完。



买一送一


　　楼市竞争激烈，于是，一发展商突然打出“买一送一”的震撼促销方式——买一套城区房，送一套郊区房，而且，郊区房与城区房无论社区、楼座、楼层还是户型等方面都一模一样，当然，景观与空气是不同的，一时间，尽管绝大多数人都不相信，但排号者云集。发展商飞快售空了所有房子。

　　这并非骗局，发展商如期交房，但只交付了城区房，郊区房因违规销售，已被政府没收，属于不可抗力。



都是气球惹的祸


　　某楼盘入住现场，主管经理急出一身臭汗才调来1000支大气球。他安排大家将气球分成组捆好，然后拿起话筒向大家喊到：将所有气球分发到各个房间里，替客户的新房冲冲喜。

　　据说这一招很灵，本是源自海外王牌代理商的促销创意。果然，客户在验收精装修楼时，打开门便被屋内飞来飞去的“冲喜”的气球吸引了视线，思绪不稳，很容易就混过关了。

　　如果客户家里有小孩，那就更快了。但事与愿违，因为，但凡有小孩的家庭都发现了问题，并立刻要求退房。原来，那些讨厌的孩子看见那么多的气球就拼命的追呀打呀踩呀，结果，地板、墙面、厨房和卫生间都出现了质量问题。

住在杭州

看完了。好累

小猪哥

爬的这么高，小心摔下来

揽月

建议置顶一周

正午咖啡

我现在大都采用竞争楼盘的量化因素分析来定价，这样的好处是比较简单，开发商也比较容易接受。

天地英雄

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