[转帖]滨江城市建设

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<P><B>[傅国庆]</B>
2004年以来，开发区在基础建设方面大概完成了40个亿的投资，光是城市基础设施和农居户的改造，大概的安排是20亿，这是基础设施建设是投资了20个亿，农居户的改造大概是20个亿，为什么有这样的比例？因为从最初的2003年大概是15亿到16亿，总的投资是20多亿，城市的基础建设是15亿，农居点是进行了改造，基础设施建设是投资20个亿。到2005年，可能会调整过来，城市的基础设施大概是保持在15亿左右，农居点的改造大概是20个亿。这是根据我们城市建设的需要制定的。刚开始的城市基础设施的投入量大，因为农居点的拆迁需要的土地不是特别多，所以刚开始有一些空置的地方，拆迁量不是很大，但是虽然城市建设的深入，需要的空地也是越来越多，所以这个方面的投入会加强。刚开始的农居点可能是在600万方左右，这600万方的农民安置问题，我们总的开工量是160万套，大概总的已经快到280万方开工量，所以总的开工量已经是接近了，我们的铁路北部分，主要的基础设施建设道路、桥梁、水电气，我们2005年重点做的是完善北片面，就是铁路以北要完善，铁路以南要拓展，我们是以浙江的铁路是横穿我们区的南北两块，所以从2004年我们已经完成了从北向南的跨越，我们现在是叫做时代大道，原来是叫世纪大道，就是从中河高架，要走过绕城公路和312国道，这样的杭州市的主骨干道，我们已经完成了跨越铁路的过程，大概到2月8日左右，就是春节前，按照现在的工作计划应该是从跨河铁路和东西道路能够接上，在2月8日可以顺利开通的话，我们的基础设施已经达到了向南延伸的目标。我们南部的滨文路大部分的公交量已经是完成了，最后的衔接和扫尾的过程，基础的已经完成。
所以2005年我们安排了15亿到20亿的城市基础设施建设，主要是往南发展，往北有一些尚未完善的不太配套的设施还要继续建设。这是总的情况。 [2005-1-29|9:56:09]</P>

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[傅国庆] 应该说我们区另外一个比较大的投资，就是在城市的环境建设上。在2004年投入了一个公园，这个对一桥入城口的建设是一个很好的推进，同时在四桥以东，我们还在建设一个沿江绿化带，这投入3个多亿，到2004年末筹建的已经是1.7公里，沿江的景观总投资是3个多亿，规划当中还有大量的绿地，我们2004年完成的绿地量是100万平方米，这是下达的15.4％的要求，我们已经完成，这一方面是政府投入，一方面是企业投入。这个企业有房地产企业，也有工业企业，大量的投入，还有三个街道的投入，我们区有三个街道，都做了大量的工作，其中有3个万方都是街道投入的。整个的绿化投入也是非常大的，所以作为建设局，一个很主要的想法，很关键的想法就是希望通过我们政府的投入，希望在城市基础设施的投入上给我们的房地产开发铺垫一个非常好的环境。

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<P>[傅国庆]今年要起动的公建中心，里面有医院和两个塔楼，塔楼已经是基本的谈妥了，如果大的变动就是正泰来做的。这是商务写字楼，公建中心有大的地下车库和大型的卖场，今年也要开工建设。</P>

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[傅国庆]我们说要拓展南部，南部实际上是我们留下很大的一块白马湖，这个白马湖实际上在我们的思想是生态、旅游、度假的项目，而不是房地产的项目。我给大家介绍一下位置，这个是我们的整个区域，这个是钱塘江，白马湖就在这个位置，东南面是萧山，这一块是我们的研发用地，李教授帮我们做了大量的工作，我们是准备安排华为，他们也是看准了这一块地，还有4.6万平方公里的生态旅游度假区，我们是前后做了一年左右，整个规划做完了，我们的理念是生态、旅游、度假，以保护为原则。我们编制规划的时候，首先跟编制单位讲，你先把哪些不能开发的地方先定下来，现有的山体、水面都不能开发和建设，建在现有的村庄和已经破坏的地方，乱七八糟的地方你可以去开发，开发的都是一些星星点点布置的项目。这是对当时现状的了解，这是山、湖、还有一些田地。山、水、湖和村庄，这个调查我们是做了大量的工作，大量的同志都去了现场，现有的点都是农居点，建设的项目都安排在这些位置上。除了这些有黑点的地方之外，都不会安排项目。这个是现状拍摄的照片，小的山包和老百姓居住的、小河流和一些植被被破坏的地方，政府2003年、2004年投入了3个亿的资金把这些砖瓦窑买回来了，然后做了恢复绿地的工作，恢复该地区的环境。这个是我们这个项目的总体安排设想。这里有一个白马湖风情渔村，这里是安排影视后期制作，就是动画片，我们高新区在国家广电总局和宣传部一起搬过来的叫做动画基地在高新区，这里有一个数字化电视的后期制作，就是计算机的操作，可能是买一些动画片内的玩具，一些动画片主题的玩具，让儿童来玩，是一个主题公园，和山窝里的一些拆迁的村庄、别墅等等，我们希望建设像梅家坞一样的老百姓可以居住，外来旅游者也可以休闲的。跨湖桥大家也知道了，有一个7000年历史的独木舟。这里还有一些体育休闲的设施。

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[翟彩娟]滨江区目前在建的楼盘比较多，据统计在建的有31个楼盘，600万方，这是总的面积，并不是600万方都可以销售的，已经竣工的入住的大概有50万方左右。拿到拍卖的前期准备的有8个楼盘，550亩土地，建成的大概是90万方左右。明年我们计划推出的土地也有850亩土地，这是计划。滨江近期的房价情况，根据我们房管局的每年统计资料，2002年均价基本上是在3400左右，2003年是4500左右，到2004年均价已经将近达到6000了，从均价比较来看，每年的上涨幅度是30％左右，但是从整个杭州市的涨价幅度来看，滨江也不算高。这个是一些基本情况。

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<P>[翟彩娟]第二，目前滨江的房地产发展确实是很迅猛的，而且滨江的房地产可以说已经成为杭州市，浙江省，包括了全国各地来购买的，滨江的房产已经成为他们的首选了。</P><P>我们这里有很多的优势，</P><P>首先是我们的地理优势，杭州市是实施跨江发展，基础设施越来越完善，四座桥再加上滨江区也是舍得投入，整个基础设施建设的力度很大，这个也是我们的一个优势。</P><P>第二个优势就是我们的产业优势，因为高新产业的发展，一个是经济社会训练发展起来，大家的收入增加了，消费也增加了，也集聚了一些高素质的人才。</P><P>第三个优势就是我们的政策优势，包括了规划的前瞻性和环境优势，政府职能也是办事不过江，滨江都可以完成所有的办事了，办事的效率比较高。</P><P>还有滨江区整个楼盘的品质现在是提高得比较快，这从几个方面来说，</P><P>一个是开发商对楼盘的品质要求提高，以前开发商考虑的是房子造好满足居住就行了，现在是追求一个舒适度，从设计上来说，也是引进了国外的先进设计理念，国内的设计单位现在通过多年以来的探索已经基本上水平也是跟国际接轨了，包括了建筑商采用了新型的建筑材料、施工单位的施工技术也在不断的提高，大部分的楼盘品质都比较高，消费者对楼盘的品质要求也是越来越高，从原来的只要有居住就行了，到现在的要改善居住环境，都要求楼盘有一个舒适度。</P><P>另一方面，滨江的楼盘，房地产的开发主要是2000年起步的，当时进来的房地产项目，如南都、钱塘房产、太阳国际，和后来金属的六和房产，都起到了领头的作用，所以我们的起跑线是比较高的。从目前的房产形势来看，可以说滨江的房产销售情况是非常好的，因为我看今天在座的房地产（项目）都是将要推出的，比如去年发出的旅游房产等几个楼盘，都是一推出就被抢光了，我说我这里都变成了销售部了，像省、市地区的人都通过了关系想买我们滨江的房子，也是说明我们滨江的房子好销了。</P><P>滨江区2005年计划推出850亩土地，近期推出的5种土地，大概有600亩左右，而且位置都非常不错的，其中两种土地，一种是一桥到四桥之间的公建中心以北，沿江的一块，将近有270亩土地，还有两块，在我们区政府的南侧有两块，还有一块是在长河路边的。现在滨江的土地拍卖价格基本上（不是沿江的）是在600万左右。
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[贾生华]基础的设施建设已经相当完备了，房子也盖了不少，但是作为区里面，各位开发商就要动脑筋想办法把这个成熟度尽快的提高，从基础设施开始成熟，但是人气方面，住的人，从经济城市的功能方面，人流、物流、商流和信息流方面的交汇方面的功能还不够，大部分是从这个路上过去，看着很好，很宽敞，看不到什么人，可能有些是在工厂里面，但是对原来的市区是有很大的反差，包括了住宅小区等等投入使用的话，要有真正的居住功能上的配套成熟，这就要靠人来带动，商业带动人是一个相互的关系，把商业做起来了，没有人是不能支撑、发展的。而人要来，就要有商业，没有商业我就不能住了，怎样的互动要做一些研究，尽快的把这方面搞起来，城市的功能就能尽快的发挥起来，我们盖了这么多的房子建了这么多的道路就可以马上用起来，避免浪费。

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贾生华]我们现在讲可持续发展，中央也要求，市里也提可持续发展，新的科学发展观，滨江区，第二代也是协调问题，基础设施道路建好，其他的设施上不来也是不协调的表现。一个是与周边的协调，刚才两位也讲到了这几点，我们和钱塘新城和萧山区等区域，实际上钱江新城他们也是这样定位的，谁走在前面是有一定优势的，将来有一个分工合作的关系在里面，还有产业的协调问题。我们现在是IT产业比较集中，我们还做强做大，其他的产业也要配套上来，长期和短期是特别涉及到我们政府的行为，我想我们现在中央和国家提这个科学发展观，避免短期行为增加长期行为的要求。土地的供应、开发速度等这些对政府部门都有大的压力，在这样大的压力下面，这一年的计划如何完成，这些指标要求下来，往往就会忽视长远发展的要求和长远的利益。不同利益群体参与我们滨江区城市发展的利益协调，刚才说到了原来的乡村居民和新的城市居民，原来的一些产业对新来的企业，城市的发展方面都有这方面的机会，要有一个整体的好的效果。

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贾生华] 建议在滨江区的活动，对滨江区的产业和开发区房地产业的整体宣传是有好度，加强形象策划和宣传的力度，现在很多区域都搞区域的城市房地产的推介会，我们在杭州大多数是参加杭州举办的省里面的人居展，我们怎样集体的对滨江区亮相和宣传，把整个城市的设计和宣传的资料利用起来，然后我们每个开发商再参与做一些事情，在整个市区里面，很多人买房子会过来的，但是有些人是不太了解的。所以我认为是有必要的，可以在一定的时间，策划做一些，在滨江区和杭州市中大范围发展的前景和房地产开发项目的开发特点做一个专门的介绍，做一个宣传我觉得是比较有意义的。

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<P>[胡志君]在2002年之前，如果你买房的话，首选的区域是哪个区域？首选的就是城西区域，而现在就是滨江区域了，因为我们的规划是比较超前和科学的，我们的基础设施都是不错的，我个人认为，在杭州地区，除了滨江板块之外，还要闲林西溪板块、良渚板块、萧山和香湖板块等等，我个人认为，规划最好的就是滨江区和钱江新城，因为我们现在接受的一个楼盘就是绿城翡翠城的项目，有8000户的人家有3万多的人口，我们在推广过程中遇到了很大的问题，整个的规划很糟糕，想好好规划的时候，发现很多的地已经不在政府手里了，而在开发商的手里了，我们滨江就考虑到了这个问题，有媒体比较喜欢的话，开发商就是“城市经营商”，听起来是比较“高档”的，我是反对这个的，指的就是政府部门做这个事情的，开发商做的是小的配套，大的配套是无法代替政府的，开发商的开发不能无边际的，政府部门给我们的鼓舞也是很大的，傅局长他们的理念是很开放的，很现代的。</P><P>在这个区块中的自然资源是独特的，闲林是山景没有湖景和山景。很多的外地购房者就知道了，过了一桥，过去就是之江度假区，再过去就是西湖风景区，这个区块中也是非常大的特点，包括了历史文化的支撑。</P><P>这里还有一个产业文化的概念，我们现在的高新开发区，像UT斯达康和华为等大企业，像城市的规划和园区的规划都是比较差的，比较大的缺点就是没有产业支撑，都成为了居住区，这样就比较糟糕了，从规划来说会成为一个空城和窝城的现象，早上就是空城，晚上就是卧城，要么就是单程的出来，要么就是单程的回去，有一个产业的支撑，可以安居也可以乐业，可以安居那么很多的问题都可以解决好。</P><P>因为时间的关系，我简单的说，滨江区要注意的，</P><P>一个是外围的交通问题要重视，很多的板块跟外围的关系都没有处理好，比如说闲林板块就是在大型的居住区之外又造了一个大型的居住区，这个和主城的关系压力会比较大，这里有很多的楼盘在开发，杭州的开发热点肯定是在滨江区，我们这里有很多的楼盘要上市，而且要交付，很多交付是比较少的，跟外围的关系是比较多的，可能不是滨江区要做的事情，这个过江的隧道问题也要解决。压力会比较大的，新城区的交付压力会比较大，第三个问题，我觉得特别要重视的，就是第三产业的服务业的加强，现在就是说，公建中心2005年要启动了，已经是大家翘首盼望了很多年了，受益是直接的，因为那个地方是没有好的配套，如果这个东西能够做起来的话，整个的城市，对老百姓的生活是有直接关系的，这里缺的是好的娱乐园、好的大中小院校、好的医院等等与人们关系密切的建设，这是第一个层面。
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[胡志君] 还有从城市的规划角度来看，可否有一个超常规的开发路子，一个比较好的现状发展时期，也是一个很好的机遇，就是怎样更好的发展，就是沿江开发、跨江发展，江南要占去半壁江山的房地产开发，定位也可以更清晰一些，大都市重要的组成部分，定位上比较迷惑的，媒体有一段时间是比较炒作的是将滨江区和上海浦东来比较，这两个城市的定位和地位都是不一样的，我觉得可以借鉴一下苏州的工业园区的定位手法，在整个的产业结构地貌等等方面都比较相似，也可以借鉴一下，发展也是不错的。在发展主城区以外，对萧山区也可以考虑一下，萧山人是看不起杭州人的，反过来杭州人也看不起萧山人，我们现在在滨江区卖7000多的房子，在萧山也是7000多了，这个跟闲林也是不一样的，临安的房价是比较低跟萧山是没有办法比的，我们不一样，我们是一个比较强的区块就是萧山区块，可以结合一下，包括了萧山的香湖的休闲博览会，包括了世纪新城的建设和规划，可以主动的去接轨，就是考虑我们的主城区接轨以外，还可以跟萧山区的接轨也考虑一下。

Goodwish

这都是些什么人啊？？

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<P>http://chat.soufun.com/Zhibo_pop.asp?ZbID=455</P><P>http://chat.soufun.com/Zhibo_index.asp?showonline=455</P><P>滨江城市建设研讨会</P><P>   时间：2005年1月29日</P><P>   地点：杭州.之江度假村</P><P>   主办单位：滨江区建设局、房管局
   
   协办单位：《东方楼市》浙江地产“跨”媒体联盟（东方楼市、搜房网、
                交通之声、浙江电视台）
滨江区建设局局长 傅国庆</P><P>滨江区房管局局长 翟彩娟</P><P>杭州市规划执行专家委员会主任 李志松

规划院杭州市规划设计院所长 杨毅栋</P><P>
浙江大学房地产研究中心 贾生华教授

智威广告创意总监 胡志君
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唔啦啦

哦，厉害了

莫菲是你

<P>总算看完了</P>

Goodwish

看得眼睛都近了。