专家争议 房地产最坏的时刻已经过去

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　“很多人认为中国房地产业是个巨大泡沫、它正在破灭。我们不愿意戳破这一点，但我们认为最坏的时候已经过去了。”渣打银行(微博)大中华区研究主管王志浩说，尽管很难说房价从此攀升，开发商的现金压力仍然很大，但是造成这种低迷状况的因素正在发生改变。
　　这几乎与玫瑰石顾问公司董事谢国忠的观点相对。谢国忠依旧秉持他的悲观论调。作为中国房地产最著名的唱空者，最近他再次重申，中国房地产业泡沫巨大，濒临崩溃，房地产交易低迷导致资金不能回笼，从而出现恶性循环局面。谢国忠建议，人们应该投资跨国企业的股票和黄金，而不是把钱扔在钢筋混凝土里。
　　当然，他们各有理由。
　　王志浩看到，全国范围内不同开发阶段的建筑面积的同比增长出现了3个明显的转折点：一是完工面积增速在下降、同比增长重回20%以下，意味着，新建房屋供给激增的态势将很快结束; 二是销售面积增长率已见底，且明显高于2008~2009年的谷底，销售量上升说明开发商打折降价把购房者吸引回来了，这一点很重要，它表明一季度开始的一线、二线城市购房者回归楼市仍在继续，并向全国范围扩大;三是在建面积增速骤减，暗示新建房屋激增的态势将于不久结束。
　　“中国的房地产业显然仍将面临困境。”王志浩说，在过去几个月里，完工面积和销售面积之间出现了巨大的差距，房屋库存仍处较高水平。此外，在上年的基础上，完工面积仍在增加，但销售面积仍在减少，所以库存量似乎没有下降，但现在库存增长率可能在减速。在库存量回归正常水平之前，这种趋势将持续一段时间。在此背景下，中小开发商及大的杠杆投资者将继续处于艰难的经营环境。“然而，好消息是，迄今为止，房价在可控制的范围内下滑，同时，地方政府悄然松动限购政策，购房者因此回归楼市。”

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　　全国主要城市地价监测系统显示，去年下半年以来，105个监测城市中，北京等33个城市的政策微调内容涉及公积金贷款额度、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。除上海、芜湖、佛山、成都等4个放松限购政策“红线”的城市被叫停外，其余城市不涉及限购的政策微调均还在实施。最近，南京市更是明确将加大公积金政策对首次购房和保障房的支持力度，首次购买自住商品房视同南京户籍，并可按5年内个人所得税市以下留成部分，给予购房补贴。
　　与此同时，楼市渐次回暖。中国指数研究院(微博)最新数据显示，在7月16～22日的一周中，交易量继续上升，在所监测的40个城市中，32个城市交易量同比上涨，6个城市同比涨幅超过150%，其中，苏州同比增幅最大，达306.42%。
　　国家统计局公布的6月70个城市楼价数据也可证明这一点：70个大中城市中，价格下降的城市有21个，上涨城市有25个。值得注意的是，这是此轮调控周期9个月以来，上涨城市数量首次超过下降城市数量。
　　王志浩还观测到，房屋的高库存量也在悄悄下降。他认为，像上海、北京、深圳和广东这些一线城市不应出现太大的库存问题， 因为它们是国际化城市，而土地供应是有限的。一线城市的房屋库存在达到仅5个月的库存高点之后，至2012年年底将可能出现负值。其他城市的情况要差一些。三线城市(例如南昌)的房屋库存量低于二线城市(例如杭州/成都)。
　　“我们怀疑其原因在于三线城市市场开发相对不足、投机资金进入较少。我们一直认为二线城市状况最差，那里的库存量高达20~25个月值。我们认为二三线城市郊区的开发商在遭受损失，尤其是在大连、天津、武汉这样的城市。单看积极的一面，我们比较了2012年年初和现在的二三线城市房屋库存状况。二线城市年初房屋库存高达近25个月的量、现在下降到12个月。当然各个城市存量不一，但关键的是，最坏的时候已经过去了。根据我们的估测，如果当前的销量水平得以维持，房屋库存水平将持续下降，直至2013年年底。”王志浩说。

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　　谢国忠悲观的理由是，今年以来，中国房地产成交额比去年同期减少了35%以上。过去地方政府出售地皮筹集修建道路等基础设施的资金，但现在地皮交易萎靡不振，基础设施建设工程只能中断。他视之为恶性循环的中继，苦日子还在后头。谢国忠认为，房地产当前的回暖，“是因为有些信托产品，放高利贷到期了，有些盈利产品是银行可以兑现的，所以很多人拿到钱之后，不敢去放高利贷了”。
　　7月7日，温家宝总理在江苏常州调研时强调，要防止变相放松购房政策，毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。之后，国土资源部以及住房和城乡建设部联合下发《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》。该通知要求，各级国土资源主管部门、住房城乡建设(房地产、城乡规划)主管部门要坚持房地产市场调控不放松，密切配合做好各项工作，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。
　　目前，国务院已派出多个督查组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。据悉，包括住房限购措施、土地供应、差别化信贷政策执行等，是督查重点。

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真是专家啊。