震荡回归 论剑下半年楼市走向

平山一根葱

2012年上半年，杭州楼市成交量达到37128套。在高成交量的背后，历经调控的市场开始有部分楼盘以“微涨”的形式再开盘，有项目甚至仍一房难求。进入7月份以来，不少新开项目走量明显，市场行情似乎在转好？经历了上半年“乱象丛生”的楼市之后，下半年的楼市会是筑底还是会短暂性的回暖？迷雾重生的楼市接下来会何去何从？

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跑量、去利润化

上半年来看，这么长时间的观望，很多人等不及了，毕竟都有一个心理承受期间，加上杭州楼盘打折幅度很大，金融等政策的利好，加上经济情况不好地方政府GDP压力非常大，购房者都认为找到了买入的合适机会。

由于房产公司资金面得到缓和，上半年预定销售目标多数实现或超过了60%—70%，政策也基本到底，接下来“价格战”问题会缓和，当然也不排除，如果像现在这种热销情况以及地王等频繁出现，再折腾两个月，中央会不会再有一些相对比较厉害的政策调整，这也很难说。如果是现在这种状况，微涨的趋势还是很明显的，原先这么大力度的“价格战”可能性就小了。

另一方面，从土地市场、中央的调控决心、房产公司的负债情况等来看，市场没有想象的那么乐观，不会出现大幅反弹。房产公司还会首选跑量，降低利润，去利润化，保持企业稳定发展方是正道。

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保值、去投资化

目前投资渠道还是很少的，买房保值、增值还是得到多数人认可。另外从楼市发展来看，我们也可以比较国外或者港澳台这些地方，楼市还是可以健康发展下去的，不可能那么快就萧条了，从中长期来讲还是看好的。

从政策面来讲，中央也还是有收有放的，对于投机、投资这些方面，还是严控的。对于刚需、首套，从金融政策、地方政府来讲，其实还是希望这个市场能够健康发展的。

当然，经过多次反复的出现楼市投资高回报，从政策面看，只要中央调控的决心不动摇，宏观来讲房产品作为主要的投资、投机产品可能性小了，去投资化应该是趋势，微观来讲，好比房产公司，回报少了不一定说没回报，或者只是时机问题、眼光问题。

目前来看，大规模降价的可能性小了，大规模反弹的可能性也不大，房价会处于一个徘徊期，只要符合购房者心理价位，看准了地段、品牌、楼盘、配套、户型等下手都是可以的。

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上半年楼市现三大特征

从上半年的行情看，杭州楼市主要呈现三大特征：

1、刚性需求集中放量。经过了2年多的调控，市场上的刚性需求一直被压抑住，而在今年上半年，刚需方面得到了很好的释放。

2、货币政策相对宽松。各地政策微调、降息等一系列措施增加了购房者的买房信心。

3、降价效应明显。4、5月份各大板块的降价幅度较大，多数降幅在30%左右，不少项目以低于成本价或在成本价范围徘徊的价格开卖。巨大的降价幅度很好地刺激了消费。

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下半年或现有涨有跌局面

至于下半年，则较难判断，局势还不是很明朗。从大范围看，限购、限贷等政策不会动摇，中央也多次强调坚持房产调控的决心不变，说明整体的基调没变。

若在接下来的时间，房价再明显上涨的话，不排除会有更严厉的政策出台的可能。而房价，下半年则不大可能出现大幅度反弹。

从目前的宏观经济数据看，经济形势较差，若中央政府从保增长、稳就业方向出发，房产政策或会稍显宽松。严峻的经济形势必将影响到房地产的发展形势。

目前市场上有部分楼盘出现价格反弹较大的情况，市场开始混乱，购房者没有必要“追涨”，应该保持谨慎。在今后的方向中，房产的去投资化将成为主要基调，恢复房产的“居住功能”也将是主要任务。

若政策等方面变动不大的话，开发商延续目前微涨的营销方式开盘，在8月份以后，或将再现购房者观望情绪浓厚的情况，成交量或将低迷。

在开发商层面，个人认为“以价换量”应该是中长期政策。下半年或将出现有涨有跌局面。

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上半年最大的变化就是信贷环境，给开发商带来喘息

今年资金回笼速度减慢，我们的利率也太高，这个也迫使我们要降价。特别是5、6月份以后，其实我们大环境在发生变化，最大的一个变化其实就是我们的信贷环境。从5、6月份开始降了存款准备金，下降了利息。因为降了存款准备金以后资金的供求关系就发生了一种改变，那这种改变又带来了资金成本的下降，所以也就是给我们开发商有了一个喘息的机会，更重要的其实也是对市场释放出金融适当放松的信号。我们购房者的购房成本也降低了，去年首套基准利率都上浮，而今年在基准利率上是下浮，我觉得这个是一个很重要的原因。

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市场潜在购房能力强，暂时被压抑

我们觉得应该客观地看到这个市场的潜在购买能力是很大的，尤其是像中心城市，因为它每年都以很高的一种速度在集聚人口。中国其实过去10年里头越是大城市集聚人口的能力越强。第六次人口普查里头上海人口增加了800多万，杭州是增加了600多万，所以越大城市集聚人口就越多。我们浙江省去年有7万多毕业生是留在杭州，也主要是在主城区，这个是我们很重要的市场基础。

过去一年多，因为受到限购限贷这些需求是被压抑了，但是需求只能是被暂时压抑，不可能是长期地被压抑，所以当环境有适当的变化它可能要入市。最近中央关于下半年的经济工作做了定调是稳增长，稳增长一个重要的手段还是要促内需，房地产里头当然有一块，因为我们需求分两块，一块是合理需求，还有一块是投资性需求，在当前的情况下，保护合理需求是一个基本的政策，所以最近银监会也是要优先保证首套房的购房信贷需求，这是一个大方面。

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预计三季度利息还会降低，利于市场信心恢复

在稳增长的情况下，我们预计三季度的实体经济情况可能不太好，我们预期利息可能还是会降低，国际上最近很多国家都在降息。那这种降息肯定是有利于房地产的，这个是有利的方面。我觉得是市场的信心在恢复，我们开发商的信心也恢复了，我们消费者的信心也恢复了，不像一季度的时候都还在观望，都还等等看还会不会再降，现在绝大多数的人都认为房价不可能再大幅地下降了，更多是持一种相对乐观的态度，我觉得这个是有利的一点。当然也是有制约我们房地产发展的因素。

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宏观经济不景气、调控不放松依旧是不利因素，切记大幅度提高房价

我们宏观经济不景气，关于宏观经济我觉得我们还是要充分的思想准备，这个宏观经济并不是我们释放的10万个亿所能解决的，因为这次很重要的是一个调结构的问题，因为调结构不是一时能完成的，再加上中央也不可能来一个4万亿，所以我们在下半年，总体上觉得尤其在东部地区将会进入一个中速发展。

第二个不利因素，宏观调控的核心政策限购限贷政策没有放松，这个肯定是抑制了我们一部分的需求。其实现在中央对房价的事情也是可以讲对房价的上升是零容忍，在当前的经济形势下没有办法，所以在这样一个大形势下面我们市场各方可能还是要维护好这个来之不易的这轮反弹的形势，切忌大幅度地提高房价。

如果我们再这里说如果再大幅度提高房价的话，一方面需求可能会再次被抑制，第二方面，也不排除一旦宏观经济有所改善也不排除从现在的含糊变成实质性的调控行动，所以我觉得在这个里面，我们要保持理性的态度可能适度地回归一些原来过渡的降价，但是切不可大幅度提高房价，甚至开出一些高地价，一开出高地价的话，可能各方面的压力肯定会很大，我觉得对我们行业发展都是不利的。

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低估了市场反弹的幅度，下半年回升已可肯定

目前这个市场其实情况还是比较好的，今年在我们意料之中又是在我们意料之外，其实我们预估到了市场的成交量会触底反弹，会回升，但是我们低估了这个市场反弹的幅度，所以今年对于我们来说是意料之中又意料之外。

365地产家居网在6月底、7月初的时候我们做了一个同比的数据，同比去年的数据量，基本上除了合肥，我们是挑了长三角几个典型的城市，苏锡常、芜湖跟杭州，每一个城市同比去年的成交量都是以10%的速度在消化楼盘，整体的平均来看大概是以50%的同比去年上涨情况，尤其是我们的苏州和杭州。

当然，这个也是与我们上半年的以价换量来刺激消费者的入市有很大的关系。从目前来看，下半年我们预计基本回升的幅度已经是很肯定的了，除非是国家出更严厉的政策，但是我相信大家还是理性在运作。我们从地方政府和中央政府的几次博弈当中可以看到像芜湖、中山，甚至包括义乌，大家都可以看到这种结果。

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更理性看待市场，刚需占市场大头

我们呼吁大家更理性地看待这个市场，并更务实地分析这个市场的供需关系，去分析规划我们的产品。365地产研究院近期也是有一个推论，限购的政策取消我们预计是在2013年底和2014年，调整还是要持续2年，在长达三四年的调控之中，我们的客群它的主体包括我们客群的心理其实已经发生了变化。

比如说上半年，投资投机的需求其实基本上占比已经很低了，基本上占大头的是刚需，刚改也是有一些，那我们的首改和二改会不会有变化，其实这个调控对大家的心理预期有一些作用，在下半年包括长达3、4年的调控过程中，大家对于买房会不会在心态上有什么变化，尤其是精品型的社区肯定是接受度更加高。

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下半年开发商涨价幅度有限

刚才虞老师讲到一个很重要的一点，下半年甲方不需要去考虑大幅度涨价。

我觉得这个也是不可能的，因为这个是市场行为，这个也是跟供求关系、买卖双方的事情。我们跟去年同期相比的话，事实上在这个成交价格上涨还有限。第二，改善型放大的量远远是要小。实际上，现在我们这个上涨的幅度也是比较小。

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房地产占GDP比重下降

因为现在大家对宏观经济可能从一些基本面上来讲，因为房地产这个行业现在在中国的宏观经济当中扮演着一个很重要的角色，这是一个现实的问题。就是我们现在看整个经济初步不好，然后投资问题很多，消费也不好，总体上房地产占GDP的比重是在下降的，这个下降的原因因素，我觉得首先第一个是房地产是挤压，是在挤经济。

当然房地产这个行业关联企业很高，四五十个行业，但是实际上，你挤压这一块带动的偏负面因素更多。所以我觉得从宏观经济的角度来看，从下半年，宏观层面来看政府不可能出台完全有利于房地产的政策。现在是稳增长，稳增长要调结构，调不过来的情况下就是比去年低，现在有差异化的特点，所以我认为应该鼓励政府进一步推进我们刚需人群的政策。我们现在7月份的数据是一手房是下降了，但是二手房市场上是上涨了。

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不是“昙花一现”，也不是全面“复苏”

所以从这一个情况来分析的话，我们个人的判断下半年当然不是“昙花一现”，也不是全面地复苏。因为这个市场还不到全面复苏的时候，所以下半年一般在9、10月份是到底了，就是这第四季度依然会偏冷。因为实体经济很厉害，对其他行业的挤压因素也是很大的，像我们的资金泡沫也是很大，租赁的泡沫对实体经济挤压得不得了，政府急得不得了。就是房地产市场我觉得下半年像虞老师说的，你不要指望着涨价，然后首改市场这一块我觉得是有限度，刚需市场依然是主市场，所以消化量，抓住这个窗口期我觉得依然是很重要。

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有涨有跌才是最好的时刻

第一个，反弹也好、涨价也好，这个是完全出乎意料的。第二个，市场的能量是非常大的，我想大家都会对政策非常关心，但是中国已经走在市场经济这条路上，市场的原动力也是无法挡住的。第三个，土地市场，朱老师说这个不会做市场的推手，下半年的土地马上要启动了，是申花板块的6万多方的地。

本轮宏观调控到现在已经是迎来了最好的时刻，现在这个时候有人涨，有人跌，临平的几块地还是在跳，有涨有跌才是最好的时刻，不能一跌全部都要跌，连滨江、绿城都是跌，一荣俱荣也是不对的，一涨就是垃圾的楼盘也是在涨，这个也不对。

我对市中心的楼盘都是持乐观的态度，特别是我对凯旋门也是非常乐观的