热闹的“银九”过去了杭州的楼市却积压了一堆房

洛玛

开盘数创历年单月新高，成交量六年来排第三
　　史上最严厉调控的威力，让集体狂欢的时代渐行渐远，当楼市告别了“卖白菜”式的火热，房地产市场所谓的“金九银十”似乎早已是个难实现的梦。
　　一波波开盘潮过后，9月份的楼市已经尘埃落定。9月份，杭州主城区商品房共成交4428套，同比去年9月涨99%，列近六年来同期第三。相比成交量冲高至6747套、达到年内高点的6月份，住宅成交量高达4419套、远超历年同期的7月份，以及4266套的成交量、创下了总成交量的历年新高的8月份，备受期待的“金九”交出了的成绩单只能说差强人意。
　　“金九”最终落空，又改变了杭州楼市两条曲线的运行轨迹。一条是杭州主城区成交上升曲线戛然而止，在3、4、5月份开发商力度空前的以价换量推动楼市回暖后，随后的6、7、8三个月成交略创新高；另一条是可售房源的库存量开始调转下降的箭头，1月至8月主城区商品房总可售量和住宅可售量一直呈现递减趋势，却在9月初触底反弹，重新徘徊到39000套左右的积压期。况且，这一切，又是发生在开盘数量创下历年单月最高，高达64个楼盘开盘的情况下，这让人觉得9月份杭州楼市热闹有余，成色不足。
　　“金九”已不再是行业的“金”秋，充其量只能算是个“银九”。在房价触底反弹，购房者再度陷入观望的背景下，有着楼盘加速入市和库存去化压力的十月，会不会迎来预期中的“银十”？

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“银九”的头，开场开得很平稳

　　银九的“头”恰逢双休，这是杭州开发商喜好的开盘日子。两天内，共有6个楼盘推出新的房源，分别是九堡板块的德信泊林印象、滨江板块的半岛国际、申花板块的丽晶湾、临平的赞成香颂、东厦东港，九堡的悦麒美寓，大桥西的德信北海公园，尽管有些楼盘的价格都上涨了，销售去化率普遍都在6成以上，其中，半岛国际以21000元/平方米的均价，成交了近9成。同时，透明售房网的数据表明，这两天里杭州楼市共成交了298套房源，日均150套的成交量，只能算是个四平八稳的数字。就这样，杭州楼市的“银九”开场了。

　　开局过后，迎来了被视为整个楼市的风向标的9月首周。这一周共有13个楼盘开盘，滨江的寰宇天下、铂金名筑和积家、城东的新中宇维萨、市中心的新华园、萧山的绿都金域兰庭、下沙大学城北的盈都揽悦、城北的香石公寓、西溪的绿城西溪诚园、闲林的西溪山庄、临平的东厦东港和嘉和银领时代，以及良渚的南北乐章都密集入市。值得注意的是，在新中宇维萨、盈都揽悦等楼盘的开盘现场又出现了漏夜排队，当日售罄等现象。在9月3日推出最后一批“齐家90”房源的寰宇天下，527套房源一日内全部售罄，揽金11.13亿元，刷新了杭州住宅单日销售金额纪录。

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　一切的表现都非常热闹，成绩似乎也非常的喜人。接下来的一周，杭城依旧延续“开盘潮”，有9个楼盘面市，乔司的复地又一城、闲林的赞成乐山红叶、之江的天阳云筑、老余杭的大华海派风范、下沙的宋都东郡国际、滨江的半岛国际、老余杭的世茂西西湖、仓前的新湖果岭，以及华丰的嘉里桦枫居,，基本去化都在8成左右。个别楼盘更是上演客户爆满的情况下的“被开盘”。

　　在接下来的两周时间里，杭州楼市依然充斥着各种“开盘”。9月份第三周，共有15个楼盘推新，包括西溪的绿城翡翠湾和众安白马山庄、萧山的华瑞晴庐、城东新城的远洋心里、滨江的东和云第和荣安望江南、市中心的野风·现代中心、西溪的众安白马山庄、临平的金都夏宫、贝利珑昕泽第、申花的莱德绅华府、西溪的坤和和家园等都有房源面市。在九月份的最后一周，还有17个楼盘在冲刺“银九”的收官之战。

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成交4428套，六年来排名第三

　　一波波开盘潮过后，9月份的楼市尘埃落定。9月杭州主城区商品房共成交4428套，同比去年9月涨99%，列近六年来同期第三；环比今年8月也有小幅上涨，其中住宅成交3514套，占总成交量的79%。预定方面，9月主城区商品房共预定1659套，排名今年前9个月单月预定量第三。此外，余杭区成交2921套，萧山区成交864套，三者相加，数据超过2011年9月的4726套，与今年8月的7896套相比，基本持平。

　　尽管相比去年同期楼市的成交低谷，今年9月成交量明显要好得多，但和2009年和2010年同期近6000套的成交量相比，依然存在着很大的差距。同时，虽然9月杭州商品房成交套数和成交面积较8月有所增长，但与7月相比，9月的成交量仍不够理想。

　　在每日的成交量排列表上，“金九”变身“银九”的说法，再次得到数字的印证。9月每日成交基本徘徊在150套左右，最高点出现在9月28日，当日主城区成交302套，并有三天的时间出现了五六十套的日成交量，这在前面的三个月并不多见。9月份的周成交量，也是起起伏伏，在千套关卡忽上忽下，而在8月3日之前，杭州楼市上演过商品房成交连续12周超千套的精彩戏码。

　　如果不是“金九”落空，今年1-9月份，杭州主城区成交将会是一条完美的上升曲线。今年前三季度，杭州主城区共成交36059套房源，其中，住宅成交28369套，仅次于2009年，均创历年同期第二高，接近于去年同期的三倍。

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让我们回顾一下年初至今，杭州楼市走过的成交路径：延续去年年底的冰冻行情，1、2月份的成交非常低迷；从3月份开始，在板块间价格大幅下探，楼盘间价格贴身肉搏的刺激下，成交量回升。随后，杭州楼市步入一个成交持续放量的阶段，市场复苏迹象明显，在开发商力度空前的以价换量促销下，楼市“回暖”了。到了6月份，成交量冲高至6747套，到达年内的高点。到被视为楼市传统淡季的七八月份，杭州却是“淡季不淡”，迎来了成交的盛夏。7月份，住宅成交高达4419套，远超历年同期，并将杭城7月住宅成交纪录提高了整整945套。8月份，成交纪录被重新刷新，4266套的成交量，创下了总成交量的历年新高，甚至超过市场最狂热的2009年8月份。

　　但是到了9月份，这个传统上的旺季“金九”，被开发商寄予厚望的成交黄金期，却没有迎来更高的数字证明成交量的新高。尤其是在有高达64个楼盘开盘的情况下，最后总成交4000多套的数字多少显得有点热闹有余，成色不足。

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　开盘数创历年单月新高，库存量开始触底反弹

　　9月份，杭州开盘数创下了历年单月开盘数新高。按照原计划，9月份会有76个楼盘开盘，实际开盘数为64个，首开的楼盘有25个，虽然较原计划有所减少，但是这样的数字仍然够得上“井喷”两字。

　　让我们拿历年同期的开盘数来做个对比：在2007年杭州楼市火爆的背景下，9月新开楼盘不过15个；2009年杭州楼市9月新开楼盘不过20余个，2010年，量价齐升行情下，有30余盘集中上市押宝“金九”；2011年，9月份杭城共有46个楼盘开盘。

　　继6月楼市的火爆行情之后，7月以来杭州楼市基本上保持着每周开盘数达到10个楼盘以上的纪录，或许是为了更好地备战“金九银十”，集中式的开盘潮在7月份的尾巴戛然而止后，8月份的首个周末，仅有2个楼盘开盘， 随后的两周时间里，杭城楼盘的开盘，依旧延续近期不温不火的节奏，每周都是6个楼盘的推盘数量，最多的一周推新也不过12个楼盘，相较于六、七月份，8月份的楼市略显“冷清寂寞”了。事实上，9月份的确当仁不让成为今年以来推盘量最多的一个月。

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　9月新推楼盘中，近郊板块的刚需楼盘仍然是供应大户。近郊的闲林、老余杭、临平区域，有15个左右的楼盘面市，城南的滨江、萧山板块，有17个楼盘集中式开盘，此外，略显寂寞的市中心再次回归楼市销售主力大军，诸多市中心核心地段楼盘相继登场，9月份，新华园、凯旋门、中粮方圆府、万通中心、中天MCC、大家武林府、文溪鼎园，这些定位高端的楼盘中不少为首开项目。

　　当开发商推盘的节奏有所加快，创新高的推盘量，能不能带来高成交量？答案却是否定的。9月开盘的60多个楼盘中，销售率超过五成的楼盘至少有近20个，但是，这样平稳性的成交量面前，存量房的去化情况变得不甚理想。截至9月30日，透明售房网显示，杭州主城区的住宅库存为23524套，较8月底的年内低点21634套，上升近两千套。

　　值得注意的是，在开盘量激增，成交量却不见大起色的情况下，1月至8月主城区商品房总可售量和住宅可售量一直呈现递减趋势，却在9月初就戛然而止。7月份，主城区可售房源量曾跌破40000套大关，住宅可售房源更曾跌破24000套大关，创下过今年以来的最低纪录。但是，进入9月初，主城区可售房源存量由35000余套，一路攀升到36000余套、37000余套、38000余套，并始终在39000套左右徘徊。重新进入了库存积高难下的时期。

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“金九”变身“银九”

　　缘何成色不足？

　　当传统淡季7、8月呈现出淡季不淡的特征后，大家对“金九银十”的期望陡然高涨。但我们在如今再来盘点9月的市场表现，却是期望越高失望越大的结果。事实上，9月份杭州楼市卖得多，剩余房源更多，伴随杭州楼市的“金九”正式告终，含金量不足已经成为铁板钉钉的现实。如果说，7月份，几乎所有的一线城市其商品房的成交量均急速攀升，除了销售市场迅速回暖，土地市场也快速回暖，包括北京、上海、广州等地均又再次出现已经久违的“地王”。那么，9月份，北京、上海等一些城市的成交量也并未出现明显上涨。

　　经历了持续火热后的楼市，现在进入了暂时的冷淡期。伴随着个盘集中签约的减少，成交量减少，刚需积累的释放后，新一波的刚需积累还没到来，再加上过半楼盘价格不降反升，在种种因素的影响下，备受期待的“金九”变成“银九”。

　　9月份的相对平淡行情，多少与众多开发商纷纷选择淡季抢收的市场营销策略不无关系。“今年年初许多楼盘选择以价换量取得不俗销售成绩，这从根本上进一步催熟了沉寂已久的冰冻市场，同时，火爆的市场行情也进一步加速了大批刚需选择积极入市。因此，才出现了现在无论是供应量还是成交量均非常理想的市场格局。”有房产公司营销总监认为，今年的杭州楼市在传统的销售淡季表现出的火爆行情，多少冲淡了9月份的市场消化能力。

　　开发商的价格策略有所变化，也是导致“金九”风光不再的重要原因。虽然9月底有凯德龙湾大幅降价，华元旗下楼盘降价促销等，但是，在前期以价换量促成市场行情回暖后，多数楼盘在价格上选择了坚守阵地，甚至有不少楼盘选择了涨价，平均都有了2000-3000元/平方米的上涨，而房价的回升，使得购房者的观望情绪越发浓厚。数据显示，最近5个月杭州市区商品房成交均价稳步上升，从13233元/平方米上涨到了15735元/平方米。一个刚需人士为主体的市场，价格上的优惠更加能刺激购房者的需求。当下购房者的抄底心态一定程度上被微涨的房价削弱。

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此外，对调控政策并未放松的政策预期，也让购房者的入市行为有了诸多的犹豫。从9月初开始，银行对杭州的首套房贷利率已经全面回调，只有少数几家银行还能申请到9折优惠，多数银行已悄然回调至基准利率。9月20日，国家税务总局政策法规司巡视员丛明在第五届中国企业税务管理创新大会上透露，下一步房产税将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度。房地产税具体深化时间可能在年底或明年初，房地产税最终会在全国实施。住建部有关负责人近日在接受媒体专访时表示，各部门、各地区要继续坚定不移地贯彻执行房产市场调控政策，坚决抑制投机投资性购房需求，支持居民合理自住性需求，表态“目前房价尚不具备全面反弹的条件。”来自政府的各种表态，让市场的不确定因素进一步加剧，这使得部分购房者重新陷入了观望状态。

　　伴随着市场和政策呈现出来的不同表现，购房者由最初的“势在必买”，变得观望谨慎，然而，对于开发商来说，积极地推盘入市，借助销售旺季加速资金回笼，仍然是接下来需要完成的任务，市场一系列的微妙变化，让供需双方的博弈再度升级。“银九”已经成为定局， 9月楼市呈现旺季不旺的态势，会不会在10月难有大的起色，还是会迎来最好的“金十”？，这一切，似乎谁都不能给出最肯定的答案。