地下车库是人防工程？？？开发商许诺的70年使用权是没有保障？？？

黑树临风

再说,70年后,偶已经变成灰了~~

娃哈哈桶装水

原帖由 puttuhs 于 2007-11-4 09:29 发表
住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属

一、问题的提出

开发商历来将住宅小区的地下车库单独出售，但购买者很少有领导产权证的，多年来，人们很少对此进行追问 。今年11月12日南京鼓楼区法院的一纸判决牵动了商品房买卖双方的神经。现将该案例简述如下：

星汉城市花园是南京一个高档住宅小区，开发商于1998年9月申报该项目时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位／户，非机动车2车位／户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。2001年7月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载："使用权面积"和"其中分摊面积"都是7697.6平方米。

开发商在销售时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主将开发商诉之法院，要求开发商将地下车库交还全体业主。开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。

2003年11月，法院开庭审理后认为，根据规范设计要求，车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。再次，根据《江苏省物业管理条例》，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。

据此，法院当庭作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。

判决告诉大家，车库并非开发商所能出让的。但由于立法的欠缺，判决并没有解决车库的所有权问题。它用了"管理"和"收益"两个词，回避了最敏感的产权问题。

二、车库的法律属性

有人认为小区土地使用权既然为业主享有，开发商就不能再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有土地地表和地下建筑的所有权和支配权。也有人认为，地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物(房屋)一并出售、转移。还有人认为，业主取得的国有土地使用权同时包含了空间权，如果承认了地下车库的产权属于发展商，那么就承认了空间权被发展商保留，但既然土地使用权都转让给小区业主了，发展商又依据什么来认定空间权还保留在自己的手里？从法律逻辑上解释不通。因此只能推定出地下车库的产权属于全体业主享有。

上述观点都是有失偏颇的。地下车库是对地下空间资源的利用，和地表上某独立单元房间对地上空间资源利用一样，都具有使用面积和建筑面积，在建造时都需要额外投资。地下车库是相对独立的建筑物，具有作为所有权客体的物的所具有特性，它是一种特定的、独立的物，并不能以其它物代替，而且在空间上能够个别地、单独地存在。因此，虽然确定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定，但它具有专用使用权是不容置疑的。法律上未确定其所有权并不意味着相关的权利就不存在。如违法建筑的建造人，他肯定是无法取得法律上的所有权，但实际上他又是违法建筑的所有人，如果其它人对他的违法建筑具有侵害行为或者违法妨碍其行使正常的居住权，照样要承担民事责任甚至刑事责任。再如，购买房屋后在没有登记办理好所有权证书这段时间内，购买人仍然可以凭借相关票证来证明其对该房屋享有所有权。更何况该类地下车库的兴建一般都是经过合法审批手续的，并不存在违法行为。

三、车库的种类

(一) 不得销售的公共配套设施

开发商根据政府规定兴建地下车库，则修建地下车库是他的法定义务，他修建该地下车库不能为了面向社会公众开放并谋取私利，而是为了满足小区内业主生活需要，向特定人群提供停车位的。如浙江省物价局颁发的于1999年4月1日实施的《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》第十一条就规定："住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设备，商品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用，不得另行作价销售。"象这种情况，如果开发商将地下车库向非小区业主销售或者出租，则是违法行为。

(二) 可以销售的公共配套设施

虽然根据政府规定，开发商应当修建地下车库作为小区的配套设施。但只要具备相应的条件，开发商仍有权销售地下车库。因为法律并没有规定要将地下车库无偿交给业主使用。地下车库和房屋的关系不同于水电和单元房屋、电梯和高层建筑的关系。地下车库并非房屋必须要配备的设施，它与单元房屋是主次关系，不是主物与从物关系，系相对独立建筑物，它可以独立使用而不失使用价值。因此，只要在房屋买卖合同中没有特别约定，则不存在从物随主物一并买卖转让的说法。开发商如没有承诺无偿给业主提供地下车库，且并没有把地下车库面积计入共摊面积内，那么 ，投资兴建该类地下车库的开发商对此享有专有使用权，业主也就无法要求开发商无偿交付其使用。

(三)非住宅区的配套设施

这一类地下车库只要审批程序合法，当属开发商自由支配，即可以转让，也可以出租，也没有销售或承租对象的限制。至于是否能拥有所有权，还有待于国家法律予以明确。目前杭州出台了相应的政策，对此类地下车库准备颁发土地使用权证。我们相信在不远的将来，地下车库将拥有独立的所有权证，届时，作为一项重要的不动产将可以抵押、转让，其所有权权能将能全部得到实现。

(四)利用人防工程进行改造成的下车库

1996年10月29日颁布的《中华人民共和国人民防空法》（自1997年1月1日起施行）是我国政府最早对地下空间进行的立法，同时这部法律也是对地下空间利用的最高阶位的法律。该法律规定了地下人防工程可以军民两用，即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务，战争状态下归国家统一使用。同时规定了"谁投资、谁使用、谁收益"原则。由于国家对其使用权有明确规定，因此，在和平时期，投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。

如果投资者将人防工程改建为地下车库，那么首先必须要获得有关行政部门的审核同意，在保证不降低人民防空工程防护能力情况下，才能根据国家对地下车库相关技术规范进行修改直至符合地下车库使用要求后方可作为地下车库使用。

四、如何判断地下车库的归属

综上所述，我们认为判定小区内地下车库是否应无偿交付给业主使用，应满足以下条件之一：
1）开发商在计算共摊面积时把地下车库的建筑面积计算在内；
2）开发商在出售单元房屋时承诺无偿提供地下车库；
3）开发商把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内；
4）根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的。

五、地下空间立法的缺位

人类对土地的利用取决于生产力的发展水平，特别是建筑技术的发达程度。在工业革命之前，基于人们对建筑科技的局限性，对土地利用仅限于土地的平面利用，无法对地上、地下空间加以利用，法律自然没有规范和调整的必要。时至今日，城市化导致城市生活环境过密和土地过度利用，城市土地资源的稀缺与此间建筑技术的进步，使人类对于土地的利用广泛扩及至空中和地下，如兴建高架铁路、地铁、空中走廊、地下街、地下仓库、地下停车场、上下水道及排水沟等等。人们对土地利用已经朝着立体化发展，地下空间权也已经形成，法律滞后和缺位的问题已经开始凸现。

从理论上看，地下建筑物和土地使用权是可以相互分离的。在城市房地产开发中，开发商获得土地使用权，只是获得了修建地表以上一定空间内的建筑物权利，并没有涉及到地下空间的利用权，该部分空间利用权依然属于政府，如加以利用，必须经过规划部门等有关部门的审批。地上建筑物与土地使用权不能相分割使用原则，并不适用地下建筑物与土地使用权的关系。更何况，地上建筑物与土地使用权不能相分割使用原则，根据法律规定，只要获得相关部门的行政许可，仍然是可以分割使用的。

但是，从现行房地产法律法规看，确认地下建筑物所有权归属问题却缺乏法律依据。我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法（修订）》只是对土地上的房屋权属登记作了规定，并没有涉及地下房屋的权属登记。《城市房地产管理法》第二条："本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物"。这里的"土地上"当指地表之上。房地产所有权证是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。要获得权利证书，必须要到房管局登记， 如果没有进行权属登记，自然无法获得法律承认的所有权。

根据《中华人民共和国立法法》第八条规定，民事基本制度只能由法律规定，规章和地方法规无权对此立法。从民法精神看，确认一个新的物的所有权当属民事基本制度。对此，加快立法研究，尽早出台地下空间立法已经迫在眉睫。

六、当前国内对地下空间的立法研究

无可否认，空间权是一种现实的权利。它就是人们对土地地表上下一定范围内的空间支配权，包括空间所有权和空间利用权。空间所有权为土地所有权所包容，空间权利用必须附属于地表，是土地所有权的题中应有之权，当它为土地所有人享有时，它与土地所有权自然融为一体，没有予以分割的必要。在我国，因为城市土地所有权归属国家，故除国家外任何人都不可能获得空间所有权；当空间利用为土地所有人之外的人享有时，则不能以"空间所有权"称之，而只能得以"空间利用权"称之。

从用益物权立法角度看，空间权本质上即是一种用益物权，是土地所有权的一种派生的用益物权。但是，它到底是属于一项单独用益物权，还是属于传统用益物权的某种形式，我国学者之间存在着较大争议，并形成了"否定说"和"肯定说"两种见解。
以梁慧星教授为首的中国物权法研究课题组对此持"否定说"。在《中国物权法草案建议稿》中，没有对空间权作出专章规定，而是将其分解成空间基地使用权、空间农地使用权和空间邻地利用权三种，分别归入基地使用权、农地使用权和邻地利用权三章当中予以规定。

以王利明教授为首的中国物权法研究课题组对此持"肯定说"。在《中国物权法草案建议稿》中，将"空间利用权"单独列为一节，作为用益物权一章中的一个单独的种类，予以专门和系统的规定。

从大陆法系国家及台湾地区学说、判例及立法例情况看，认为空间权中的主要类型--空间地上权就是地上权的一种形式。德国、日本等国民法典，均规定有"空间地上权"条款，并将其直接规定在"地上权"一章中。

无论立法采用那种形式，权利的归位总比缺位好！

“开发商把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内”
经济适用房都进行备案过，物价局应该能够查到的

[ 本帖最后由 娃哈哈桶装水 于 2007-11-5 18:16 编辑 ]

娃哈哈桶装水

上期本报置业佛山《人防车位不能出售》的报道，引起了不少佛山读者的反响，读者纷纷致电本报询问人防车位的有关问题，其中如何分辨人防车位，以及人防车位产权该归谁这两大问题最有代表性，为此记者再次采访了相关部门及法律界人士。







如何分辨人防车位

  有关负责部门向记者介绍，人防车位最简单是看地下室里面车位的结构，一般来说人防地下室都有人防口部（专用名词，指人防地下室门口），很容易分辨出来。在地下室里面划分区域建设人防地下室，一般小区都被要求进行集中处理，而且小区要布局合理、满足人防规定的设计要求。规模比较小的小区通常安排一个区域作为人防地下室，只有较大的小区才会安排２～３个地点作为人防地下室。在佛山本地来说，一般都安排一个地点作为人防地下室，只有少数的小区因需要安排了２个。
  佛山市建设局产权监理科有关人员则表示，消费者可以通过观察小区规划图来分辨哪些是人防工程车位。一般情况下，开发商在报规划的时候已经明确地下室的功能，哪些部分是人防工程、哪些部分是可以出售的产权车位，这些都很清楚。





人防车位产权该归谁

  《物权法》审议稿中有提出作为小区的地下停车场首先要满足小区业主的要求，但《物权法》审议稿并没有单独对人防工程的产权进行规定。而根据《中华人民共和国人防法》第五条规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”因此，地下人防工程是国有资产，而此项国有资产是由多种投资主体进行投资建设而形成，投资者可以对其进行管理和使用，并享有收益权，遵循“谁投资，谁收益”的原则。
  经向人防部门了解，对于人防工程产权目前法律还没有明确可操作性的规定。作为人防工程的地下室，按《中华人民共和国人民防空法》的规定，对经政府人民防空主管部门批准，作为人防工程地下室所得收益，应归投资者所有。国家鼓励和平时期利用人防工程为经济建设和人民生活服务。
  佛山市建设局产权监理科有关人员对该问题也表示：法律上没有明确规定人防工程的产权，但一般认为属于国有资产。
  也有法律界人士告诉记者，按照建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积，不进行公用建筑面积的分摊。虽然目前法律尚未明确界定人防工程的所有权归属，但是基于人防工程的重要性，不宜登记为建筑物区分所有人专有，当然也不能登记为开发商所有。
  记者随机采访了部分楼盘，这些楼盘的负责人都向记者表示，他们一般都会将人防车位进行出租处理，不会出售。消费者需要警惕的是，发展商在没有销售许可证的情况下向业主出售人防工程地下室的车位，是违反国家有关法律规定的，没有产权的车位千万不要购买，否则引起的纠纷将无法得到法律的保障。（记者　黄雅婷）

娃哈哈桶装水

地下车位（库）属于人防工程，而人防工程是国家强制配套的市政公用设施，不能进行买卖、交易、赠与等产权转移活动，以保证市政公用设施的性质不发生改变，也就是说禁止开发商销售属于人防工程的地下车位。
如果开发商将地下的人防工程建设成车位后再卖给消费者，并承诺若干年的使用期，是违法行为。小区应严格根据政府规划设计审批文件确定其用途，任何开发商都无权对此种物业的使用权期限做出承诺。
如果开发商明知是人防工程性质的车位，还照样出售是违法的，业主有权要求发展商退还所有车位款项。人防工程大多在地下，而地下面积是属于公摊面积的，只能用来出租，不能用来出售。如果所购买的车位具有许可证，则是政府允许的；如果没有就要小心了，市民在购买车位之前一定要弄清楚地下车位的规划用途。

[ 本帖最后由 娃哈哈桶装水 于 2007-11-5 18:14 编辑 ]

娃哈哈桶装水

1、人防车库的出售价格要根据所在城市车库的市场行情确定，但要告知购买者须服从人防工程的管理规定；这可能与完全产权的车库价格有一定差别。
    2、人防车库是否可以进行产权登记各地做法不一，但肯定不可能以拥有所有权的车库登记方式相同。

水木观景

地下车库的使用权,属于全体业主。

娃哈哈桶装水

所谓的销售使用权实际上是租赁形式的又一种说法
因为租赁合同最长为20年，所以有网友提出：“若租赁车位（库）或者购买车位（库）使用权，超过20年的即为欺诈，消费者可请求双倍赔偿。”
哈哈

娃哈哈桶装水

有些人也是绕了很多圈子，形成合力指向我，没关系
但这种删帖子的做法好像不入流

娃哈哈桶装水

但有些东西已经记入脑子里，
只不过怕别人知道而已

娃哈哈桶装水

你删掉的，证明是你害怕的

娃哈哈桶装水

跳梁小丑们被击溃了，就采用删帖这种办法
真是煞费苦心

娃哈哈桶装水

由地下车库坐电梯可以轻松到达个个楼层？？？
应该设一个刷卡或密码的门禁！！！！！
这个问题不知道应该向质检还是安监反映？

ocularzjol

既然人防车位不属于开发商的，那开发商在车库出口建那些玩意儿是不是可以撤除。开发商可以在属于自己的车位上装地锁。但把整个地下车库圈起来，肯定没有道理。业委会应该就这一点向开发商据理力争。而不是变着法尔把业主往留和路上赶！

无聊123456789

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