第二部分 技术篇（已完结）
一、教育政策（2月底更新的）
（1）2012年的表1表2表3表4，搞清楚小学录取的规定
首先，要告诉大家：只要有杭州市主城区常住户口的小孩、符合条件的进城务工人员小孩，在杭州都可以接收义务教育。这点希望大家不用太过于纠结。
根据《杭州市主城区小学招生公告》。今年也会发布新的公告，一切规则以今年新发布的为准。
如果一个小学需要接收的小孩太多、超过了招生计划，就会使用表1、表2、表3、表4不同的表格类型，划分一个录取的先后顺序：
表1：小孩和父母户口一起在本学区、父母有本学区房子的房产证。
表2：小孩的户口 从出生的时候开始 和爷爷奶奶（外公外婆）一起在本学区、爷爷奶奶（外公外婆）有本学区房子的房产证。
表3：小孩有杭州市区户口，但是对不上表1表2的条件的。
表4：小孩没有杭州市区户口，但是符合在杭州读小学的条件的。
如果小孩、父母、爷爷奶奶三代同堂，爷爷奶奶有房产证，爸爸妈妈名下没有房子（学校会统一去房管部门查询的），算表1。
一所小学先保证录取完表1，多余的名额才会给表2，然后才是表3、表4。如果表1的人也很多，学校就可能会以落户的先后时间，对表1的入户年限做个规定，予以公布。
如果这所小学有小孩没有被录取，区教育局会统筹安排小孩到相对较近的附近学校就读。这点希望大家不用太过于纠结。
根据yuanboer同学反映：房子是父母的，户口只有父母中的一方加孩子，也算表1，但排序会排在父母加孩子户口都在学区的学生后面。此条信息，尚未查证，请大家咨询yuanboer。
（2）公办初中咋录取？其实和小学基本一个样子
当某中学招生范围内小学的毕业生总数超过该中学招生计划时，则分别根据小学毕业生的户籍情况，按下列先后顺序分配，未能分配进该中学的小学毕业生由区教育局按相对就近原则统筹安排至附近中学就读。
表1：小学生和父母户口一起在本学区、父母有本学区房子的房产证。
表2：小学生的户口 从出生的时候开始 和爷爷奶奶（外公外婆）一起在本学区、爷爷奶奶（外公外婆）有本学区房子的房产证。
表3：小学生有杭州市区户口，但是对不上表1表2的条件的。
表4：小学生没有杭州市区户口，但是在杭州借读小学的。
所以弄懂了两个“表1、表2、表3、表4”，其实也就弄懂了学区房的本质：教育资源短期内发展不平衡，一些学校集中了相对较好的资源。周边学生都想去，但是学校只能接受一定数量学生，因此优先保证本学区户口、本学区住房的学生。你如果要去这样的学校，就要用学区房的代价。
对于一些特殊情况，请务必咨询教育部门取得权威答复。
二、抵押、出租、查封、户口问题（2月底更新的）
买房之后，你要去办理过户登记。只有登记了，房屋的权利才会属于你。这些权利也包括抵押、出租等方面的权益。因此，对于被抵押的房屋，最好建议在交易前完成注销抵押（就是那些尚未完成贷款还款的、或者被担保公司抵押的）。对于被出租的房屋，交易前要确认租赁协议，确认租赁期限，因为买卖不破租赁，更要对继续被租赁期间的权利义务进行约定，核心是要租赁方放弃房屋的优先购买权。
买房之后，并不会自动取得户口，因为户口是行政管理行为。需要你拿房产证去迁入。如果前房东不迁户口，你没有特别有效的办法，一是自己协商、二是直接迁移进去。就前房东的户口迁移问题，不得作为被诉对象，也就是法院不会受理你要求前房东迁移户口的诉讼。虽然有可能户口能迁移进去，变成“一房两户”。但是在教育部门执行相关政策上，可能会有风险。尤其是对一套存有前房东、前前房东户口的房子，务必引起高度重视，得靠你一家家去协调。我曾经看到过残余3个前前前房东的房子，有意思吧。最后迫使我决定购买这套房子的，是因为3套候选房源中，这套户口能够迅速彻底被清理干净。
最没有风险的做法，是让这套房子成为没有户口、没有抵押、没有出租、没有查封的房子。或者说在合同中约定房东必须清空户口的期限，违约的责任追究条款。或者干脆明确，所有的钱等到户口清空方能提取。
对于抵押、出租、查封、户口的核查，是中介的责任。请务必在签订居间合同时，将中介公司核查查封、抵押、出租、户口等情况的有关责任进行明确。2013年2月1日实施的新版买卖合同，对于出租、抵押、查封、户口情况的约定已经作了提醒，请务必根据自己房屋的交易流程，合理进行约定。
三、有没有购买资格，你到底在杭州能买房不？（3月6日上午更新）
还是回到老政策吧。新政策调整后，肯定会变化了。
1、在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；
2、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；
3、对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记手续。
说的简单点，本地居民：最多买2套。外地居民：1年以上缴税社保证明，最多买1套。
四、中介挑选（3月6日上午更新）
为什么要把这个提前说，因为一个好的中介公司，对于你的购买力计算、房源推荐、后续服务、办理过户、投诉跟进，都能起到非常关键的作用。
首先，请大家到“杭州市住房保障和房产管理局”网站，点击“诚信档案”的“经济企业”。这时你就能够各中介公司的业务量排名、退件率排名、投诉率排名，有些精确到了具体公司门店，能够为你挑选中介提供一个量化的参照。
其次，我从个人角度把自己较为深入接触过的ABC中介做个评价。ABC的名字就不出现了，对比一下“房管局”网站的业务排名，除掉其中的1家机关单位。不难知道ABC是谁。
A公司：属于杭州绝对业务排名第一的公司，公司总部位于西湖文化广场环球中心。
每个员工都有旺盛的拼搏欲，也就是物质激励很到位。对于房源的关注度很密切。对于拉意向顾客非常密集。员工淘汰率也相对比较高。
这个公司，是我接触的几大中介门店中，恶性竞争最多的。热门学区房门店之间彼此防不胜防、同个门店的每个组之间防不胜防。但是，特点也非常明显，业务人员个人的业务能力突出，业务人员对客户尊重。
公司人员感觉：如果你想找一个个人业务能力突出的中介，这是一家不错的公司。
公司门店感觉：热心有余，诚心不足。
公司总部感觉：接待感受一流，尤其表扬一下前台、电话客服，无论你怎么生气，都是那口气，哎，这点是真专业！客服水平一流，到这家公司总部接触，总体感觉是三大中介中最好的。尤其是总部中层处理业务能力很强，矛盾基本不会上交到公司高层。
难怪这家公司会成为第一。
如果我作为一个门外汉、一窍不通的人，可以选择这家公司。
B公司：属于杭州业务排名老二的公司，公司总部位于湖墅路红石大厦。
每个员工都有旺盛的拼搏欲，同样也是物质激励很到位。对于房源的关注度最密切，也就是说基本上能找到所有学区房房源。这是我一直百思不得其解的，他的房源怎么会比第一位A公司还高呢。后来我明白了，因为A公司各个门店之间的彼此相对独立，导致了业务量集中的学区房门店之间的竞争。也就是说，在房源录入管理上，A公司学区房门店之间有所保留、有所滞后。
B公司本身，对于个人业务能力的彰显，是不如A公司的。
与A公司一样，B公司的学区房门店的内部竞争也大量存在。
公司人员感觉：能够找到业务不错的员工，也能找到待人比较坦率的员工。
公司门店感觉：热心有余，诚心尚可。
公司总部感觉：接待感受尚可，客服感觉尚可。总部中层处理业务能力很强，矛盾基本不会上交到公司高层。基本上都是在能够接受的程度。
如果我对交易流程有初步程度的了解，可以选择这家公司。
C公司：属于杭州第二集团的第一位。总部在建国路庆春路口附近那里。这家公司在经营模式上与B公司类似，业务量与A\B差距较大。
公司人员感觉：能找到业务尚可、热心服务的人员。 公司门店感觉：热心一般，诚心尚可。
公司总部感觉：内部职责区分较混乱，权证不知道合同电话，财务不知道权证电话。无客服接待感觉，客服中层处理业务能力弱，对疑问无解答能力、无协调能力。但是客观上讲，公司高层决断能力很强。
这家公司给我的感觉，这是一家事业单位，拥有果敢的高层、低效的中层、有潜力的门店。如果我要是负责人，先把总部中层改改作风，得告诉他们——总部也是窗口，甚至比门店更重要。如果你遇到了问题，别相信所谓客服，他们不会替你解决任何实质问题，直接去找3楼高层解决吧。顺便说一句，当时杭州有一起闹得沸沸扬扬的中介公司状告“跳单”诉讼，给C公司也上了一课。因此这家公司在签订合同的细节上，是比较注意的。
如果我对合同细节讲究、又不喜欢竞争太激烈导致的负面影响，可以选择这家公司。
最后，说点竞争比较激烈公司的例子。有的学区房门店，如果一个业务人员确定了单子，必须由门店经理出面，才能确保这个单子不会被同个门店的其他人员拿走。哎，要在一个公司生存，真的不容易。当然，给竞争对手的对方公司透露内部信息，收取别人的信息费，等等“无间道”情节，在这个行业也是存在的。总之，一切为了业务，狼性文化的余毒啊，每一个老员工必须有一颗强壮的心。
这里再说说所谓的“坑蒙拐骗”，这玩意看你自己的理解。一套房子，有些中介弄些假客户抬价，有些弄些假客户破坏交易，有些靠抬高售价吃房东的佣金，无非都是这个行业为了促成生意采取的不当招式。每个行业都有类似的潜规则，就好像单位办公室的那些招数一样。关键是我们自己要看紧自己的钱袋子，别贪图便宜，别急于求成。任尔东西南北风,我自岿然不动。
其他公司由于本人未深入接触，就不乱说了。
对ABC的评价，痴人说梦，看过一笑。
最近，经常有同学让我推荐中介，我能告诉他的是4点：
1、自己搞清楚交易风险，了解基本的交易游戏规则，不要人云亦云。
2、中介更关注的是如何保障自己的利益，买方卖方利益更需要自己去关注、去保障。
3、中介是你们完成交易的重要工具，你们是中介的“上帝”，别让中介成为你们的“上帝”。
4、“业务好的不一定道德好，道德好的不一定业务好”，判断人，你的社会经验更重要。
五、中介收费（3月7日中午更新）
说到这个问题，是个很敏感的话题。说透了，对不起跟我很融洽的几位中介人员。说得不透吧，怕对不起各位同学。那就折中吧，让大家稍微明白一些也就足够抵御风险了。
关于中介在房屋买卖过程中提供的经济服务收费，2007年物价局出台过一个文件，其中规定了经济收费标准。因为买房卖房都是买方付钱，所以我就加在一起说：原则是按照房屋的成交价（房东实际拿走的钱），实行分档累计。50万以下区间，收取2%。50万到100万的区间，收取1.4%。100万到200万的区间，收取0.8%。200万以上区间，收取0.5%。注意是每个区间是叠加在一起的。
当然这是物价局的规定，物价也规定了各个中介可以自己上浮一定比例，各个中介也都上浮了一定比例。具体各个中介都有收费公示，我就不罗列了。你只要对照你的房屋价格，按照每个中介公司的收费标准，算一下就是你的中介费用了。那么这个东西有折扣吗？当然有。
首先，我得说一个概念。你如果叫一个人去替你跑腿，而且需要这个人不利用你的首付款、个人信息、房产证干点坏事，是不是需要多花钱？有了这个概念，下面我说的折扣，你就能理性接收了。
其次，中介到底能为你提供哪些服务？最核心的，是替你看着你付出去的首付款。最重要的，是替你去核查房屋的权籍和使用状况，也就是是不是能交易啊、有没有查封啊、抵押啊、出租啊、户口啊。最省心的，是替你去房管、土地、税务等窗口办证，包括替你准备按揭、过户的资料。
最后，我们得初步核算一下中介门店的运营成本。首先，我们以一家加盟门店为例，首先有大约每月几万左右的份子钱，至少一个买卖小组的人头费底薪，门店的租金、水电、装修、电瓶车钱，等等，不容易吧。
一比房屋买卖，恶性竞争的收费是多少？5000到6000块。最后中介个人的回报可能只有百来块。你能指望这样的收费为你提供怎样的服务？1次以上的权籍、使用调查，1次以上的户口核查，1次以上的银行按揭办理，1次以上的过户交房？算算杭州的人力成本吧。理性的门店不大做这个单子，一些业务极少的门店除外。当然，自己熟悉交易的“专家”们可以选择这个。如果像给我帖子扣分的某家中介门店一样，愿意比这个价钱便宜很多，来做房屋买卖，哈哈，我不敢接受的。
一比房屋买卖，日常维持的收费是多少？就是5折、6折左右。当然，这是属于那些权籍清楚、使用清晰、户口无碍、按揭顺利、过户便捷的房子。用这个折扣，你享受的是相对过得去的服务。就好像我们说实体经济健康发展的合理利润率是多少，是大约60%到100%以上。X宝等电商平台就打破了这个合理利润规律，因此大家都喜欢去X宝了。不过中介似乎没有网络经营。所以，有这个折扣的，适合的是简单、干脆、安全的那种房屋买卖，至少也保证了门店、个人的收入。
一比房屋买卖，享受接近上帝感觉的收费是多少？8折足矣，当然9折也可以百分之百享受到。同样在一起进行的2比买卖，8折以上能够享受到的服务超过其他折扣，门店、中介个人也愿意为这样的单子多花精力和时间。因此，如果你的交易流程没有那么简单，如果你关注房子本身的户口、出租、权属，需要认真调查、多次奔波，给这个折扣应该让你满意了。
当然，折扣情况和门店的业务数量、市场的热门程度也有关系。我一贯的观点：收费双方是博弈的，一方永远想多，一方永远想少，到底谁多谁少，看双方的心态，看个人自己的本事。
这个问题的最后，你要问我，我的中介费被打了几折？我能告诉你的是，我比中介能够接受的收费高了1个点。为什么？因为我看中的房子，户口不干净、权籍不彻底、还有租客，所以需要中介个人盯紧点、多跑几次、多拿几次资料。自己没有精力，就多掏钱让别人帮你干，如此而已。对照自己房子交易的复杂程度，挑选一家收费合理的中介吧。
六、购买力（3月8日晚微调，新政后再调）
还是回到老政策吧。新政策调整后，肯定会变化了。这里有三大因素组成：
一是你有多少首付款。首先要撇除二手房的税费。下面把大致税费罗列一下，财税、国土的窗口都有详细的收取说明，想研究透的拿个单子就全清楚了。
买方：成交价约1%或1.5%或3%（根据住宅类型区分，第一部分理性学区房为1%）的契税、产权交易费每平米3元、产权登记费175元吧（貌似）、土地交易费50元、土地证工本费5元、按揭注册50元。如果商业贷款的，还要评估费、公证费，这个我就不罗列了，大致几千。如果是房改房，得补交土地出让费，也得几千。印花税太少，忽略不说了。
卖方：双税就是“个税、综合税”，1套以上房产的、房产未满5年的卖家要付，实际上都是买家付。最近大家最关注的20%，也就是个税。目前杭州还在执行个税1%、综合税5.6%。新政策出来再修改吧。其次是产权交易费每平米3元。其他杂七杂八的就不罗列了，反正不多。
最后，还得加上你付出的买卖双方的中介费。
如果按照最受欢迎的2房的无双税房子看，也就是5万左右税费。
你有40万现金，劝你扣下5万税费先，你只有35万的首付能力了。
二是首付能够带动多大的贷款数额。
商业贷款：首套房首付3成，二套房首付6成，大家倒过来计算一下就可以。首套二套认房又认贷的。
公积金贷款：省公是这样的，首套90平方米以下的首付2成；首套90平方米以上的首付3成；二套房首付6成；二手房房龄超过20年的必须6成。有省公积金的同志，想买个小小的二手老学区房，压力多大啊。首套二套的认房又认贷，有一点点特殊，叫做“加法原则”，房产登记数加上省公贷款数等于0为首套，等于1为2套，大于等于2为三套。
市公积金其他和省公一样，在二手房上宽限了许多：2000年（含）以后的首付3成，2000年以前的只要4成。首套二套认房又认贷的。
家庭房产、贷款多的同志一定要搞清楚首套二套。
三是贷款额的制约条件。这由三个方面综合考虑组成：
第一，公积金的贷款额有限制。省公根据缴纳情况可以分别贷款30、50、60、80万。市公15、30、50、80万。具体条件大家可以查询省公、市公的网站。不够的走组合贷款，就是不足的部分由银行商业贷款，就是利息要高一些。审批多一个礼拜时间。
第二，每月还款能力。你的还款能力，不能超过你的收入的一半。银行目前对个人月收入证明在1万元的，是比较松的要求。如果月收入超过1万元，就要拉清单，这个很麻烦。所以一般人最多开到1万1个月。一个家庭夫妻一般最多开2万，每月的还款能力最多就只有1万块了。
第三，还款期限到底有多少？商业贷款时一般最长不超过30年，且贷款年限加借款人年龄不超过70岁。公积金贷款年限最长30年且不超过男65岁、女60岁。公积金贷款购买二手住房的，还必须同时满足房龄加贷款年限之和不超过40年。公积金贷款要买1980年的房子，莫非只有7年时间还贷款了？
最后，你可以利用百度或19楼的房贷计算器，将贷款额、每月还款能力、还款期限等贷款额的制约条件进行综合对比，可以计算出实际可以贷出多少款。
实际可以贷出多少款这个数字，又要和第二点提到的首付能够带动多大的贷款数额相比照。
现在是不是有最终的一个数字了，这就是你最终的购买力，切记自己知道就可以了，因为这是你的底牌，否则卖家就按照你的底牌给你出价了。看学区房，其实只是看价格区间而已。
七、找房源、看房子（3月10日晚微调）
这里忘记了最重要的一部分内容，你到中介公司要了解什么房源信息：
一是这个区域适合你的购买力的房源有多少。很简单，告诉中介你的购买力区间，他在系统里一输入就能找到。不是完全真实的购买力哦！别把底牌给别人了！
二是这个区域房源中，有多少是符合你的户型、楼层需求的。提出你的房型需求，楼层需求，进行二次检索。如果房型、楼层不符合要求，在总价能够承受的前提下进行取舍。
三是对看中的在售房源，中介内部是如何跟进的。这是被很多人忽视的内容，在中介公司的内部平台上，都设置了对该套房源的跟进信息，也就是每个中介看过这套房子的“工作日志”。其中，会提供很多非常有价值的信息，例如房产情况是否核查、侧面了解的房东情况、是否诚心出售，等等。这对今后你的还价、判断，都将起到极大的帮助。诚心的中介门店都是能看全的。
四是没有看中的在售房源，应该比照意向购买力，确定大致的户型、楼层，交代中介密切关注。二手房房源受到限制，因此不一定一次能够找到房源。在前面两条基础上，你要将你的价位、楼层、房型要求告诉中介，让他密切留意。
选好合适的房源，该去看房了。杭州的房子，很多都是旧包新的。从外观很难判断。因为外层的瓷砖、水泥、涂料都是外加的，和原先墙体的热胀冷缩情况不一样，开裂、脱落都是正常的。那么只能从房间内部关注了：
一是结构最好不能变动。老房子和新房子不一样，新房子在交付时，图纸上会明确标出承重部件，告诉你哪些能动，哪些不能动。而老房子不一样，有些邻居比较热心的，在隔壁拆墙时会向社区反映。有关部门会责令你加固。但是加固的毕竟没有原先的牢靠。所以，我忽视了很多房间敲空、看起来大了很多、甚至带有不错装修的房子。
二是混凝土是否存在隐患。混凝土主要看混凝土的配合比，这是影响结构强度的。说的直白一点，就是水泥、水、石子的比例，比例不对，混凝土就不牢固。老房子的混凝土，有些的确不行。时间长了，也过了混凝土的健康年龄，年纪大了。老房子的混凝土怎么看？我只能关注两个方面，一个方面是承重的梁没有塌落的残留迹象，二是楼梯、地面的混凝土表面是否有大面积剥落，露出里面的石头、水泥等内层。此外，感谢近期本论坛“双面人”的科普：为什么现在都使用“商品混凝土”，因为这种混凝土的配合比比较科学，比工地上工人毛估估配出来的混凝土质量好，但是早期是没有这种混凝土的。
三是砂浆是否存在隐患。砂浆是建筑上用来砌砖头、抹表面的。强度必须考虑，老房子不能出现一拨就掉的现象。以前是没有防水砂浆的，因此，砂浆在老房子中还能通过含水率体现出来。一套老房子，如果表面的砂浆像是要渗透出水来的，或者长期湿漉漉的。你就别看这套房子了，这房子的砂浆绝对有问题。也就是说，这套老房子是泡在水里的。这水可能是水管漏水，也可能是厨房卫生间的渗透。楼塌塌也有可能是由砂浆引起的。
四是防水也得考虑。1楼虽然有院子，但是没有架空的老房子，会在后期增加做防水的费用，放心的至少得做三到五次处理，装修过的比我有经验和体会。防水重点看看楼上下水管漏不漏水、比如厨房下水管、卫生间下水管，带个手电筒、钻吊顶吧。如果你看的房子往下漏水，买下来之后装修重新做过就行。
五是把环境、阳光等周边也看看吧。
还要看其他的吗？至少我不用看了。因为其他需要关注的内容在 第一部分 理念篇 的 第四个问题 怎么确定相对理性的学区房 中都已经解决了，户型、楼层、面积等等，那些早已经在自己心里面了。所以，是不是需要一个 理念篇 呢？
八、“意向书”和“意向金”（3月10日上午更新）
“意向书”一般来说，是一种预约合同，是在门店看到卖方的“三证”后签的。是为了今后买方、卖方到中介公司总部，签订“正式买卖合同”前做出的一个协议。同时，就签订“正式买卖合同”时需要委托的中介，约定一个居间协议，就是委托谁来提供中介服务。
围绕这一核心内容，就产生了基本内容的要求：
一是得约定卖方必须以多少价格卖给买方，比如150万一套房子。
二是得约定卖方必须什么时间前和买方签订“正式买卖合同”，比如说在“意向书”后签订后的7天。
三是得约定卖方、买房指定谁来负责提供中介服务，比如约定ABC公司，按照标准应该支付的中介费是1万元。
围绕着上述基本内容，就产生了基本的责任条款：
一是如果卖方涨价了怎么办？很简单，买房支付定金给卖方，所谓“定金”就是表示诚意的钱，如果卖方违约涨价，就得双倍返还。同样，如果买方违约，卖方就没收定金。如果你要主张其他超过“意向书”约定的赔偿，法院是不会支持你的。
二是如果卖方没有如期和买方签订“正式买卖合同”怎么办？也很简单，约定延迟后每天支付多少违约金或者双倍返还定金。如果你要主张其他超过“意向书”约定的赔偿，法院是不会支持你的。如果到期了还没订“正式买卖合同”，再去补充签订个“意向书”，延期吧。
三是如果双方感觉这个中介提供的服务不行，不需要这个中介提供服务了怎么办？当然可以更换了。不过中介会不会问你收取费用呢？可以，但是只有一部分费用。因为中介收费的依据是促成了双方签订“正式买卖合同”，如果双方没有签订“正式买卖合同”，中介依法只能要求你们支付在签订“正式买卖合同”前提供服务的合理费用，这费用还比不上律师费贵。
围绕最基本的责任条款，也产生了基本的免责条款：
一是例如卖方提供的房子是不能出卖的怎么办？比如我和你签合同，要把不属于我的19楼公司大楼卖给你，你去法院起诉，要求我的赔偿，法院当然会支持你。
二是如果买方、卖方因为国家政策变动不能导致签订“合同”怎么办？很简单，约定一下哪些情况，双方没有责任，卖方什么时间、什么方式退还定金即可。如果没有约定，你放心，法院一般情况下会支持你解约，但是你得增加诉讼的费用了，要是请本论坛的叶律师，你得给他付律师费了。
三是约定中介在签订“正式买卖合同”前，需要核查房屋的权籍、出租、户口等等重要情况，这些都会在签订“正式买卖合同”时需要用到。
知道了上面这些内容，知道在“意向书”阶段，你掏出去的“钱”是什么了吧？只有给卖方的“定金”，记着要对方给收条哦！如果有人要你支付所谓“意向金”？见鬼去吧，TMD谁让你交，就让谁滚蛋！
这里再替叶律师为大家科普一下：“房屋买卖经纪须办理完产权过户、价款交割等手续后，房屋经纪服务机构方可收取服务费”。当然，一般在和中介正式签订的“居间合同”时，会改成“你在支付相关税费后，房屋买卖经纪为你办理产权过户、价款交割等手续”，这也可以理解，先给钱再给服务。但是一切的收费，在“意向书”阶段就问你收取的，问你收钱的，就是个着急偷吃锅里半生米饭的“毛孩子”。
知道“意向金”了吧？这钱进的是中介的口袋。你想完整要回“意向金”？很难。第一、跟“毛孩子”没有道理可言。第二、如果双方没有签订“正式买卖合同”，中介依法可以要求你支付在签订“正式买卖合同”前提供服务的合理费用，看到了不，至少得扣下一部分了？要不，你就得一直让他给你提供中介服务了，你就被绑死了。
最后，本论坛遇到法律问题，记得找叶律师咨询。ID:yecl。我从他那里受益颇多，如果理解有偏差了，请叶律师帮忙指正。
九、正式合同（3月10日下午更新）
好了，干完了前面的事情，你可以到各大中介公司总部进行参观了。因为得到总部签订合同了。
如果你前期注意了一套房子的所有重要组成部分，也挑选了合适的中介，那么到这个部分就已经是顺水推舟的事情了。
这里对2月1日开始的“所谓新版房屋买卖合同”喷一句。那老合同早就是老古董了，格式设置陈旧，很多不符合现有的实际，对市场需要的条件、大家关注的问题，中介和买卖双方早就自己附上一大张附加条款了。发布所谓新版合同，无非是自己给自己下个台阶而已。
好吧，签合同的时候该注意什么？其实就一点，针对你关注的学区房的核心问题，产权、户口。例如啥时候迁户口。同时，为了增加对自己的保障，可以设置一下付款的流程，比如户口干净后交付首付款啊，等等。这些都是基于双方友好协商达成的，但是有些卖方要等着首付款去买其他房子，才能迁移户口的，这些就是特殊情况，需要双方互相体谅了。还是那句话，你对学区房的住宅性质、附加教育属性都很注意的话，在签合同的时候多注意这些就行。同时，在前期和卖方的接触过程中，你应该能够了解到卖方的职业，也有他给你的第一印象，这些都有助于判断买卖的风险，也能为你们友好协商提供借鉴。
这里再说说“跳单”，我的感觉是这玩意是一个愿打、一个愿挨的，客户不愿意接受这个中介，自然卖方买方会一起“跳单”。
在签订“正式买卖合同”的时候，买卖双方还会和中介签订一份正式的“居间代理合同”，这才是正儿八经的中介合同哦。此外，为了防止你在这个环节继续“跳单”，有些中介为了保护自己，还会再让卖方买方签署正式的“看房协议、委托协议”等等资料，充分证明你委托这家中介开展居间服务。到这个时候，就意味着“跳单”可能性的彻底消失。
哈哈，我是没想到到这个环节还有人会“跳单”的。如果我也是中介，这样故意“跳单”的人是不够地道啊。
之后，把合同到网上备案就可以了，当然这不需要你亲自操刀，中介会替你干的。接下去，你就按照合同约定打首付款给监管账户吧。中介会替你准备按揭资料的。
前面辛苦一些，到签合同就很顺利了。
十、从按揭到过户，从交房到迁移户口（3月10日晚更新）
为什么要合起来写，因为你自己已经挑选了符合自己心意的中介，没必要搞得那么清楚。像我这样事事操心的人，活着太累，每个人只要“略懂”就足够应付了。
如果你是一次性付款的：那么打完首付款就去过户了，首选市民中心：过户、报税、变更水电煤都是一站式的。
知道找中介的好处了吧？不用排队哦，哈哈。为啥，专业干这活的，都是原先的业内人士。
如果你是贷款的：等着贷款审批下来吧，审批完了就去过户吧。公积金的虽然慢一些，但是没有附加条件，你别搭理银行要你办信用卡这些非份的想法，让他见鬼吧。
当然，如果是商业贷款，银行这个时候充分暴露出他市场化的一面，想着法子的动员或者变相逼迫你买理财产品、办信用卡。
A:哎呀贷款额度很紧张呀、哎呀排队的人老多老多了......
B:少TMD给哥演戏，你们领导给你们压的任务而已。给哥来点理财，办2个信用卡，算是打赏你们行的。
A:得！爷您稍等，过几天给你插队办出来！爷您多来哦！爷您慢走啊！
B:滚.......
至于说贷款、过户的资料，不用您准备，中介替你准备了。买卖双方要做的：无非是在过户时亲自带着资料去窗口确认，不能亲自去的花点小钱做个公证让委托人去就可以了。
好了，等着三证齐全了，一次性付款的同学，房子就全部属于您了；按揭的同学，房子除了抵押以外的部分就属于您了，《他项权证》房管局送银行去抵押了。到您收房的时候，还要确认一下房子的情况，填写个单子，这才是真正的完结。对于附送装修、家电的同学，在合同里面要约定清楚型号，到这个时候核对一下收到的东西吧。对于没有附送装修、家电的同学，应该只能看看房子有没有被拆了，哈哈。
这个时候，属于杭州主城区户口的同学：你就拿着你的房产证、身份证、户口本，去派-出-所迁移户口吧。同城迁移户口是整个房屋买卖中最最省心的环节，上班时间随到随办，十分方便。
当然如果您是外地人要入户：限制条件很多，具体可以查看“杭州市公-共-安-全-局”的网站，上面有个“办事大厅”，有户政服务的，符合条件的同学，办理也很方便。对于户口迁移的具体问题，本论坛也有专门的同学开贴解答，大家自己跟帖去吧。
简单不？现在感到付出去的中介费还是有一点点好处的吧？哈哈，反正我自己也会准备资料，资料没问题的时候还是自己跑一次方便，不过为了偷懒，还是委托吧。
最后，顺带说一句。这个过程，需要等待的时间有可能长。每个中介会安排个跟单员给你，或者你就找给你做业务的中介人员，等不及的时候随时问问进度。
这个过程，因为跟一般二手房交易没有大区别，我也不多说了。您付了中介费，这个环节没啥大的风险，就是费时间，没必要自己这么辛苦了。
技术篇结语：技术篇其实就没啥技术，无非就是些政策、法规、规定而已。最关注的东西，永远是住宅本身、附加的户口属性。大家都跟《赤壁》里面一样，啥都“略懂”就足够应付一切了。
楼主
发表于 2013-4-6 01:01
