万科钱江新城（三堡）地块小小分析

专业灌水 · 发表于 2013-6-25 16:09

本帖最后由专业灌水于 2013-6-25 16:13 编辑

1、土地实际楼面价万科地块楼面价18723元/方挂牌文件显示需配建20%的商业那么可以看成拿了一块80%住宅+20%商业的地
另中天和方兴商业地块成交楼面价12000元/方同一区域若把万科20%商业也算成12000楼面价则实际住宅楼面价20403元/方

2、因此在不算20%商业盈亏情况下万科地块住宅楼面价20403元/方值不值呢？

3、见下图万科地块看似2线江景房但需注意南侧临江的中天和方兴地块限高为60米万科地块限高为120米因此万科楼盘大约65米以上是“准准一线江景房”
因此块曾偏北约25度那么未来要么全部朝南布置要么沿马路偏北布置

4、若朝南布置则南侧金融城地块的沿江商业限高对万科楼盘价值也有影响但是根据钱江新城一线商业用地规定一般就是在60-75米之间其中边上商业地块为60米钱江新城核心区多为75米(交行大厦金球金基明珠等）

5、综合而言虽然万科地块楼盘65米以上部分没有象中海楼盘那么“一线江景” 但若同品质同素质也就价格打个9折最多

6、总结就是万科住宅部分其中的一线江景楼面价应该在28000元/方左右二线被挡住的房源楼面价20000元/方差不多了

BTW：金融商务城沿江地块的限高和中天方兴地块限高是否突破将成为万科地块住宅价值的最重要影响

st000623 · 发表于 2013-6-25 16:12

你为什么每次只分析，不加分的啊！

专业灌水 · 发表于 2013-6-25 16:12

忘记补充一点了：南侧金融城靠万科地块有2宗C2 非沿江的C2如果高度拉倒120-150 那么万科地块必定沿路偏北布置就是怎么一线江景多怎么地来

疯轻扬 · 发表于 2013-6-25 16:13

为什么黄瓜比我还先（闲）？

专业灌水 · 发表于 2013-6-25 16:13

st000623 发表于 2013-6-25 16:12
你为什么每次只分析，不加分的啊！

分有哈用？

口……水 · 发表于 2013-6-25 16:14

st000623 发表于 2013-6-25 16:12
你为什么每次只分析，不加分的啊！

给我加点分

fnkrz · 发表于 2013-6-25 16:15

你为什么每次只分析，不加分的啊！

专业灌水 · 发表于 2013-6-25 16:16

第2个水岸枫景就此诞生 OYEAH

st000623 · 发表于 2013-6-25 16:16

疯轻扬发表于 2013-6-25 16:13
为什么黄瓜比我还先（闲）？

还不是挂念那个0927，我马不停蹄的从萧山赶回！
到家正好3点，打开一看，跌3%，我草！

专业灌水 · 发表于 2013-6-25 16:20

st000623 发表于 2013-6-25 16:16
还不是挂念那个0927，我马不停蹄的从萧山赶回！
到家正好3点，打开一看，跌3%，我草！

炒股就是不套不爽副斯基

盈利的时候天天骚动深套后心里特平静

千松岭 · 发表于 2013-6-25 16:22

万科20%商业大部分可以靠底商解决，一这块地四周临路，旁边有商业用地和学校分析的话，住宅分摊低价未必会上升。这次拍卖对中海冲击很大，再次重构了三堡地价。

zjtd-罗大兔er · 发表于 2013-6-25 16:23

高手在民间啊

专业灌水 · 发表于 2013-6-25 16:24

本帖最后由专业灌水于 2013-6-25 16:28 编辑

千松岭发表于 2013-6-25 16:22
万科20%商业大部分可以靠底商解决，一这块地四周临路，旁边有商业用地和学校分析的话，住宅分摊低价未必会上 ...

20%的体量可以靠底商解决牛逼到极点了必须邀请这样的设计师指点我杭大华家池地块之开发

象北宸之光30万体量 6000万商业街已然被科科吹嘘成商业中心了。。。

masquerade · 发表于 2013-6-25 16:26

st000623 发表于 2013-6-25 16:16
还不是挂念那个0927，我马不停蹄的从萧山赶回！
到家正好3点，打开一看，跌3%，我草！

黄瓜
也会被套！！！
哥不敢相信

20130101 · 发表于 2013-6-25 16:26

终究万科现在成了捡漏大王了

fnkrz · 发表于 2013-6-25 16:29

万科营销做的好，会搞些个概念性的东西
这点商业说不定还能给他加分。
北辰之光和文化村就是例子

专业灌水 · 发表于 2013-6-25 16:31

20130101 发表于 2013-6-25 16:26
终究万科现在成了捡漏大王了

恩万科拿地总结为不卑不亢不急不躁不搅和不斗气永远把持底线

当然了不把持也不行老大最高指示

东东狼 · 发表于 2013-6-25 16:31

等房子造好，这边的房价基本都要3万以上的价位了，三堡未来潜力无限。

kennico · 发表于 2013-6-25 16:32

专业的佩服。

谁给点分啊。

专业灌水 · 发表于 2013-6-25 16:32

fnkrz 发表于 2013-6-25 16:29
万科营销做的好，会搞些个概念性的东西
这点商业说不定还能给他加分。
北辰之光和文化村就是例子

恩这是营销和商业设计能力问题

但从地块的普遍性价值而言如果此地是纯住宅估计就是冤大头那个价了

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