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业主委员会近期工作报告及目前小区存在问题的处理意见
一、已经完成的和正在进行的工作：
1、云顶小区竣工图纸交接工作
业委会与振邦物业工程部于2008年2月21日，与华庭云顶开发商完成了云顶竣工图纸清点移交接收工作。
2、华庭云顶小区320国道路口设置进出通道
业委会会同振邦物业，向富阳市政府、富阳交通局320国道工程改建指挥部递交了报告，请求在320国道改建施工时，为华庭云顶小区320国道路口设置进出通道，并在路口设置红绿灯，消除目前车辆逆向行驶不安全不方便等安全隐患。富阳市交通局对我们的请求表示理解，并同意在改建规划时尽可能予以解决。
3、千分之七物业管理用房问题
按照有关法规，开发商应向业主（业委会）移交占地上建筑面积千分之七比例的物业管理用房的使用权。此项移交接收工作，目前正由振邦物业指定专人配合业委会进行，争取在近日内完成。
4、小区超市的租金收缴问题
正在进行小区两个超市的租金收缴工作。
5、对小区绿化、环境、设施等进行了实地检查
近日，组织了部分委员及顾问（除生病，出差）对小区绿化情况、前后门脏乱差环境、华庭一楼“云峰饭店”、后门垃圾清运现场、两个超市的经营场地及租金情况、华庭地下室水电设备等进行了实地检查，并在现场听取了物业经理、物业工程部负责人对目前小区供水、供电、电梯、门禁系统、电梯内三方通话设施运行情况的介绍与汇报。
二、对目前小区存在问题的处理意见：
1、责成上海高力物业公司完成财务移交
高力撤场时，业委会已经向高力公司提出财务移交问题，要求高力尽快提交财务审计报表，对公共收益部分、预收水费、业主预缴的2007年全年物业费等进行结算清还，以便振邦公司顺利接管华庭云顶物业管理工作。为此，业委会还应高力公司要求，承担了本应由高力支付的五千元的财务审计费用。高力公司于2007年8月7日结束华庭云顶物业管理工作，然而，四个月后高力公司仍无移交财务的实际行动。业委会在多次致函无果后，于2007年12月14日会同振邦物业赴上海高力总部交涉此事；高力公司书面承诺于2007年12月底提供财务审计报表。2007年12月21日，业委会、振邦物业、开发商、高力公司四方会议就云顶工程设施设备移交、财务审计报表等问题又专门举行会议。在这个会议上，高力公司代表再次承诺“一周后”提交财务审计报告。现在已经是2008年3月，高力公司竟一直置业委会的书面敦促、电话催促于不顾。业委会将在近期再次致函上海高力总部，限期高力公司与振邦物业完成财务移交。如高力公司继续拖延，本业委会将再次赴上海高力总部严正交涉；必要时将被迫采取法律手段。
2、解决前后门环境脏、乱、差问题
业主、业委会、物管处主任就小区前后门环境状况多次拜访祝家村领导，村领导对我们的意见表示理解和支持；业委会决定分批解决。目前，集中力量治理前门脏、乱、差问题。经与物管处商讨，决定在大门口值班室后面约50平方米的空地上，由物管处负责修建一个摊贩经营场地，方便业主生活。经营场地建成后，由业委会和物业共同进行前门空地的绿化。
3、小区违章建筑问题
业委会支持业主要求拆除违章建筑的要求。节前已经由富阳执法部门拆除了一处违章楼梯；三月份会联系富阳执法部门继续拆除，直到完全解决小区所有违章建筑。业委会提醒全体业主，自觉维护小区环境，不要随意搭建破环小区整体建筑风格的违章建筑。
需要说明的是，即使是富阳执法部门前来执法拆除，所产生的拆除费用也是要由违章搭建的业主自行承担的。具体做法，由振邦物管处先期垫付（已经拆除的楼梯拆除费1000元），向违章业主发出律师函，在规定期限内支付拆除费用。被拆除的材料由物业保管，在规定期限不来领回的，则由物管处处理，所得款项作为小区公益基金，由业委会决定使用用途。有业主要求拆除6幢已建成并得到开发商，高力公司同意的违章建筑，建议业主向城管部门举报，由城管部门界定后，属于违章的，由物管联系执法部门实施拆除。
4、小区绿化问题
经过检查，一致认为目前小区绿化工作较之高力物管时期有明显进步。小区内大部分树木都已完成了培土养护管理，绿地杂草清除成绩显著。临时聘用的绿化工人对小区绿化的养护工作是认真负责的。目前存在的问题是，一些枯死树木的需要补种，在春季竹笋萌发期间，为避免造成对竹林的灭绝性破坏，尤需加强竹林的监护，应严禁私自采拔竹笋。
5、后山垃圾处理问题
3月1日，已经由垃圾承包人对春节期间倾倒的生活垃圾进行了清运。对过去开发商、高力公司时期遗留的建筑垃圾，业委会的意见是就地深埋、覆土、绿化。但在具体操作上，目前尚无条件处理。
6、化粪池问题
云顶目前的化粪池臭气污染问题，是由于设计规划缺陷造成的。业委会将向业主公布与开发商等的四方会议纪要，以解答业主对化粪池问题的关切。业委会也就化粪池解决问题咨询了振邦物业工程部，工程部的意见是：由于在设计时化粪池没有与市政排污管道连接，在现云顶公交车站地下只是建了一个没有出口的蓄粪池，因而造成目前环境的臭气污染状况，责任在开发商，在设计部门。如果要彻底解决，约需投入巨额的改造资金。振邦进驻云顶仅7个月，为维修高力遗留下来的小区设备修理，已经投入了相当一部分资金，而这些费用本应由高力承担（高力也承诺设备完好交接的）；另外，相当一部分业主至今没有缴纳物业费，甚至有一些是从高力时就没有缴纳过物业费的。振邦目前对小区设备设施正常维护维修、员工工资发放、日常办公经费开支、小区建设等等，都需要资金，现在确无力彻底解决此问题。
7、对部分业主声称不缴物业费的原因之分析
牵涉到的主要“原因”是“房屋质量”问题。这个问题又有几种情况：过了保修期，出现了需要维修的问题，本应业主自费报请物管维修，但业主不肯付费修理的，发生矛盾而“拒交物管费”；属于房屋保修期内保修的质量问题，但没有修好的，因而“拒交物管费”；上下层业主之间，由于楼上住户行为造成楼下漏水的，产生矛盾而“拒交物管费”；“其它原因”不缴物业费的。
云顶房屋保修期分别于2007年6月、9月到期。其中绝大部分的“房屋质量问题”是高力物管时期即已存在。在振邦接管云顶物业的2007年8月8日，第一期房屋的保修期已过，第二期房屋的保修期还剩23天，应该说房屋质量维修的主要责任在开发商和高力物业。为了解决这个问题，振邦物业已经向业主提出“免费出人出力”为业主维修，但产生的“材料维修费”要由业主承担。然而，部分业主要求所有费用由振邦物业承担，并以此为由拒交物业费。
关于这个问题，业委会已向云顶开发商提出协商解决。开发商目前的正式答复是：一、根据建设部规定，目前两年保修期已满，保修期之后的房屋质量问题应由业主自费，找小区物管修理；二、业主有不满意者，可以行使权利，向有关部门进行投诉。
业委会认为，国家对缴纳物业费有明确的规定，按时缴纳物业费是每一个业主应尽的义务；业主房屋质量问题不应成为不缴物业费的理由。业委会支持业主向有关部门投诉，通过法律程序维护消费者权益。拒交物管费会损害大多数业主的利益，是不可取的。
8、美的电器维修
美的电器保修期已过，振邦物业为小区业主联系美的电器维修，但个别业主在美的电器上门维修后，拒不支付维修费用，导致美的电器拒绝提供维修服务。业委会希望全体业主按照国家相关规定维护自己的权益，规范自己的行为，不要因为维权不当，而影响全体业主的利益。
9、小区基站问题
小区移动、联通基站，是国家通讯设施，业委会理解振邦物业无权随意拆除挪动基站。对个别业主反映基站影响生活健康问题，业主应向有关部门投诉解决，而不应以此为由拒绝缴纳物业费。
10、会所经营问题
会所因经营性亏损，目前已经停业，因此给业主生活带来很多不便。业委会与开发商就会所经营问题多次协商，开发商也在积极努力争取会所早日营业。业委会同意开发商提出的会所整体经营方案。如果业主中有能力并愿意承包会所经营的，可与业委会苏健同志接洽，会同开发商，提出承包经营要求。具体情况可向苏健同志了解。
11、2007年8月至12月物业的财务审计报告
近期已致函振邦物业，要求按合同向业委会提交截至2007年12月31日的财务审计报告。
12、业主提出的门禁、三方通话、电梯、水电问题
业委会责成振邦物业在下周向全体业主做出详细解答。
13、华庭一楼的“云峰饭店”
业委会现场检查了“云峰饭店”营业执照、卫生许可证、健康证，察看了餐厅及厨房、户外环境卫生问题。业委会认为，尽管“云峰饭店”营业执照、卫生许可证、健康证手续齐全，但卫生状况与对环境的污染状况已经影响到华庭住户的正常生活，按照杭州市此类问题的处理规定，必须取得全体住户的同意才能在住宅楼开设饭店，现在华庭住户（包括小区内其它业主）都提出了反对意见。业委会支持业主“要求云峰饭店停止在华庭住宅楼内开设饭店”的要求，并责成振邦物业处理一切善后事宜。对振邦物业员工就餐困难问题，业委会将向振邦公司领导提出，要求振邦公司采取其它适当的方式解决。
欢迎全体业主就业委会工作报告提出批评建议，敬请继续支持关心业委会工作。业委会将本着代表全体业主利益，维护全体业主权益，尽力做好业委会各项工作。
华庭云顶业主委员会
2008-3-2
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发表于 2008-3-4 10:02
