房价盲点,买房必看.期房应该比现房便宜多少才合理?---cpi和期房房价有直接的关系

小狗狗

期房价格应该==现房价格*(1-n*cpi)
其中n等于期房要等的年限,cpi是这n年里的平均物价指数
简单说1年期应该便宜约8%，2年16%
这里面还没考虑到风险，复利，价值上涨等因素

来简单讨论下
首先来几个假设
假设房价是一直不涨不跌恒定的
现在同一地段有俩套一模一样的房子,一套是三年的期房,一套是现房.都是100万
现在一个投资者花了200万现金,都买下来了.
他会发现,他等于是拿现在的100万买了一个三年以后价值100万的东西,那么这段时间的cpi损失就白白被开发商赚走了.

所以期房的合理价格应该是现房价格减去三年里的cpi价格.按照8%来算,24%的折扣是很吓人的
现房100万,期房76万...多么恐怖的数字

这时开发商跳出来了,说,假设不能成立,房价不会恒定,是一直上涨的.没错,但是期房会涨现房也会涨,这个上涨的收益是投资者投资回报和开发商没关系的.

所以奉劝大家买房子时要注意cpi预期以及期房和现房的差价,不能白白为开发商的融资买单.

大家有啥看法,一起来讨论下看看

[ 本帖最后由 小狗狗 于 2008-4-18 19:26 编辑 ]

Barcelona

很有意思的观点.....
同时,,还有已经现房的话,可以立即住,,不用在交房租了...........
或是可以出租了......

小狗狗

原帖由 Barcelona 于 2008-4-18 18:22 发表
很有意思的观点.....
同时,,还有已经现房的话,可以立即住,,不用在交房租了...........
或是可以出租了......

这些包含在100元使用三年的机会成本里
都是被开发商白白赚去的