首次交易的房改房，土地出让年限怎么算？

dandanfeng

喜欢胖胖 发表于 2014-1-13 12:01
我在二手房市场买了房改房后还要再去交土地出让金？
这个土地出让金按市场价可是15000元/方啊。
但房东 ...

不是按市场价交的，才几百一方，不贵的

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dandanfeng 发表于 2014-1-13 12:23
不是按市场价交的，才几百一方，不贵的

那这个税费是谁交？中介会不会跟你讲清楚，房东是净价，你还要再去补交土地出让金？

dandanfeng

喜欢胖胖 发表于 2014-1-13 12:21
是你去交出让金还是让买家去交？
如果你去交，是成交后交还是成交前交？
如果你不交又会怎么样？

我是拿净价的，出让金和个税都是买方承担的。这个可以让中介给你算一下，看双方协商结果来承担

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dandanfeng 发表于 2014-1-13 12:26
我是拿净价的，出让金和个税都是买方承担的。这个可以让中介给你算一下，看双方协商结果来承担

这个出让金是不确定的，谁来算这个出让金？

wzr2001

喜欢胖胖 发表于 2014-1-13 12:23
出让金应该是市场价吧，难道还是按几十年前的土地价格？
另，假如成交后，中介才说还有一个税费需要补交 ...

很便宜的。怎么可能是市场价？ 就是新经适房也没什么狠啊。

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真没想到，买房改房还要买家再去交土地出让金的。这个出让金是个无底洞嘛。

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wzr2001 发表于 2014-1-13 12:27
很便宜的。怎么可能是市场价？ 就是新经适房也没什么狠啊。

跟商品房价格差不多。中介说不用交双税，只要交中介费和契税就可以了，大约是房价的5%，根本没提还要补交土地出让金这个事情。

wzr2001

喜欢胖胖 发表于 2014-1-13 12:30
跟商品房价格差不多。中介说不用交双税，只要交中介费和契税就可以了，大约是房价的5%，根本没提还要补交 ...

国有划拨土地上标准住宅用房(包括房改房、商品房、拆迁安置房、解困房、安居房)的转让，且受让方(购买方)为自然人的，按杭州市财政局直属征收管理局《关于杭州市区国有划拨土地上标准住宅交易补缴土地出让金的若干意见》(杭财农[2006]231号)的规定缴纳土地出让金。　　应缴出让金= 所在土地等级相对应的出让金标准×房屋垂直分摊土地面积× 出让年期修正系数
　　1)土地出让金标准。房改房上市交易补缴土地出让金标准按附表的规定缴纳(详见表一)。如土地出让年限不到66年(含66年)的应乘以年期修正系数后确定(详见表二)。
　　2)土地出让年期确定。凡1980年1月1日以后竣工的房屋，出让年期从房屋竣工之日起算;1980年1月1日以前竣工的房屋，土地出让年期从1980年1月1日起算。土地出让年期不超过70年。按宗地为单位计算。
　　为使同一宗地内的出让土地使用年期保持相同的截止日，同一宗地内其它房改房的土地使用权出让年限，按第一套房改房上市交易土地登记时规定的截止时间倒推计算：出让的截止时间须与第一套房改房截止时间相同。
　　房改房竣工时间，以杭州市住房制度改革办公室及市政府有关职能部门提供的书面材料中明确的竣工时间为依据进行确定。
　　3)房屋垂直分摊面积 = 房屋的建筑面积 / 房屋总层数
　　房屋建筑面积：以房屋产权证记载面积为准
　　房屋总层数：以房屋产权证记载层数为准(不含地下层)
　　4)发证的土地面积。房屋所在宗地已通过建设用地复核验收的，按符合验收确定的土地面积登记发证。如房屋所在宗地未通过建设用地复核验收的，按原土地使用证记载面积登记发证或由市国土资源局按无建设主体地块复核验收后再登记发证。变更登记的土地面积发生变化的，土地出让金不作调整。

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顺便可以解答关于房改房土地年限的问题。貌似21楼宋秘书说的是正解。

dandanfeng

喜欢胖胖 发表于 2014-1-13 12:27
这个出让金是不确定的，谁来算这个出让金？

看房东的土地使用权证让上记载的面积，中介就能算出来的。就是交易前要让中介把各种要产生的费用都罗列给买家，这样就心理有底了，等到签了合同再说，不管是多少钱，买家总会觉得不爽

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wzr2001 发表于 2014-1-13 12:31
国有划拨土地上标准住宅用房(包括房改房、商品房、拆迁安置房、解困房、安居房)的转让，且受让方(购买方 ...

看不懂。不是说从交易起算吗？怎么又说从房子落成起算？
这个政策为啥不用动漫的形式给老百姓讲解？

wzr2001

喜欢胖胖 发表于 2014-1-13 12:35
看不懂。不是说从交易起算吗？怎么又说从房子落成起算？
这个政策为啥不用动漫的形式给老百姓讲解？

重点在这段

为使同一宗地内的出让土地使用年期保持相同的截止日，同一宗地内其它房改房的土地使用权出让年限，按第一套房改房上市交易土地登记时规定的截止时间倒推计算：出让的截止时间须与第一套房改房截止时间相同。

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dandanfeng 发表于 2014-1-13 12:34
看房东的土地使用权证让上记载的面积，中介就能算出来的。就是交易前要让中介把各种要产生的费用都罗列给 ...

既然房东都已经有证，那他应该交过土地出让金了。难道房改房是没有土地证的？有了土地证为啥还要下家再交土地出让金？
搞不懂这个政府搞什么名堂。

小市民xsm

ezpipio 发表于 2014-1-13 11:03
安置房从交易起算70年，刚11月办过，房改房从分到的时候起算。安置房的前身是私房，根本没有年限一说。

这个有道理，所以我买的房改房的土地使用年限都不是按交易时算的.

wzr2001

喜欢胖胖 发表于 2014-1-13 12:37
既然房东都已经有证，那他应该交过土地出让金了。难道房改房是没有土地证的？有了土地证为啥还要下家再交 ...

土地证有的，但注明的是划拨土地，如果要转为商品房，就要补交土地出让金，但是要缴纳的金额很少。和经适房那种55%赎身是完全两种概念。

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wzr2001 发表于 2014-1-13 12:43
土地证有的，但注明的是划拨土地，如果要转为商品房，就要补交土地出让金，但是要缴纳的金额很少。和经适 ...

那我买后性质还是房改房，不转为商品房，行不行？假如每平方要额外交数千/平方土地出让金的话。

dandanfeng

喜欢胖胖 发表于 2014-1-13 12:37
既然房东都已经有证，那他应该交过土地出让金了。难道房改房是没有土地证的？有了土地证为啥还要下家再交 ...

房东的证上是没有标注年限的。看有网友说年代较新的也是有年限的，那也许是后面的政策有了变化吧

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wzr2001 发表于 2014-1-13 12:36
重点在这段

为使同一宗地内的出让土地使用年期保持相同的截止日，同一宗地内其它房改房的土地使用权出 ...

同一宗地，土地出让年限不一样很多啊，比如小区里的物业用房，底层商铺，与商铺上面的住宅，出让年限都是不一样的。

wzr2001

喜欢胖胖 发表于 2014-1-13 12:48
同一宗地，土地出让年限不一样很多啊，比如小区里的物业用房，底层商铺，与商铺上面的住宅，出让年限都是 ...

同样是住宅的话就应该一致。

wzr2001

喜欢胖胖 发表于 2014-1-13 12:46
那我买后性质还是房改房，不转为商品房，行不行？假如每平方要额外交数千/平方土地出让金的话。

你后面的假设本来就是不成立的，因为不可能数千一平，而是几百块一平最多。
前面那段话的回答是否定的，无论是经适房还是房改房，要上市就必须补交出让金转变为商品房。

小市民xsm

喜欢胖胖 发表于 2014-1-13 12:46
那我买后性质还是房改房，不转为商品房，行不行？假如每平方要额外交数千/平方土地出让金的话。

不可以的，只要交易了，就变成商品房了，你下次转让，下家就不用缴了，这个费用不高的，如果房子是100平方，你的房子总楼层是10层，那就是100/10=10平方，然后按土地等级算的，也就几千块钱的样子。房改房，经济适用房，农民的回迁房都有这一笔费用的，只要是土地证上写着划拨二字都要缴土地出让金的。