[讨论]商业地产怎么做大讨论

承雨 · 发表于 2005-5-25 09:08

我们可以考虑下自己如何能更好地进行商业地产操作！围绕这个中心，我提几个讨论主题。
1、如何完善自己的商业策划与招商水准？
2、如何去做1个项目的商业地产策划？
3、如何进行项目招商，步骤如何？
当然也可以发表一些自己想了解的观点进行论述！

方军 · 发表于 2005-5-25 09:19

购物者喜欢怎么逛街，走多少路会累，线路怎么安排比较合理，顾客是否讨厌走回头路或走进断头路，买鞋的是否喜欢在一个鞋集中供应的地方消费还是直奔专卖店，一个人购物的时间一般会是多久，两个人购物的时间会是多久，一群人会是多久．．．．．．．．．研究消费者Ｎ个问题，然后根据这些特征来设计商业地产的规划＼业态构成，然后根据业态的卖场特征来设计产品的结构，然后根据业态规划来向这些规划的业态商家去招商．

samli · 发表于 2005-5-25 09:40

商业地产难度很高噢，谨慎介入同意楼上的观点，但是还有几个重要因素，商业地产一般销售周期会漫长，所以对开发商资金要求高；做商业地产要有资源，据我所知国内目前还没坐商业地产策划特好的机构；好的卖场如KFC租金很低，为更好的招商，做好长期出租的准备；产权者不宜过多，会影响经营...............................................等，总之如果不能解决经营问题，那你的项目估计麻烦

方军 · 发表于 2005-5-25 15:19

能否保证商铺的经营权是保证业态按规划实施的核心所在，而不是商铺的所有权，但实际上中国人的不守信行为导致了所有权＝经营权，所以王健林一定要租，不要售．其次，商业氛围的培育需要前期大量的投入和耐心，不做好等待的准备恐怕也难成大气．

笑傲人生 · 发表于 2005-5-26 11:35

商业地产的招商关键看项目，项目是活的，招商就好招，项目是死的，根本不用招商，推倒重建好了。因为这样的地产即使招到了部分，最后还是要死的。先研究，再定案！

刀口tx · 发表于 2005-5-26 12:38

讨论商业房地产项目开发,必须明白什么叫"商人"和"商业"?
首先,"商"是指我国的一个朝代,即商代!
其次,"商都"在我国的河南省郑州市!
第3,"商人"是指在当时生活在河南省郑州市周围的部族,他们叫"商"族,他们以买卖为生,所以后来大家把做买卖的人称为"商人"了!
我可以很负责任地告诉你:浙江省很多的策划公司在商业房地产开发方面一定是水土不服的,因为他们不理解商业,不理解商人,不理解商业的文化,不理解商业的土地!他们没有和商业有共鸣!因为他们没有深刻理解"商"这个字!我认为要加强学习了!

[此贴子已经被作者于2005-5-26 12:44:33编辑过]

突击手 · 发表于 2005-5-26 13:26

五年以上的房地产开发经验，五年以上的中型以上商业（百货、超市、专业市场等）经营管理经验，五年以上的高阶主管经验，没有这些经验的铺垫，妄论商业地产的操作，因为还没有这个资格。

刀口tx · 发表于 2005-5-27 09:22

<DIV class=quote>以下是引用突击手在2005-5-26 13:26:43的发言：

五年以上的房地产开发经验，五年以上的中型以上商业（百货、超市、专业市场等）经营管理经验，五年以上的高阶主管经验，没有这些经验的铺垫，妄论商业地产的操作，因为还没有这个资格。</DIV>
支持!

cy751013 · 发表于 2005-6-2 14:38

有几个专业的帖，请大家一起参与下，都是说商业项目操作的全部过程。地址如下：<a href="http://www.winfang.com/bbs/list.asp?boardid=8" target="_blank" >http://www.winfang.com/bbs/list.asp?boardid=8</A>我感觉这样的步骤比较好！

lrs168 · 发表于 2005-6-3 12:15

复活规范化

苦馋大师 · 发表于 2005-6-4 16:12

期待更实质性的东东出台，我WAIT 我WAIT 。。。。。。

金玉 · 发表于 2005-6-5 21:44

商业地产要做,,我觉得关键是怎么样去让人来,让什么样的人来,,来了做什么,,能做些什么,怎么做,做了后会是怎么样,,这就是个人的问题,,有人才有财,,那么人来了,,怎么去留住这些人,让他们在这里面不断的消费,,这就要怎么样让这些人流动起来,,,,就像方军所说,,关键要研究消费者的心理,,,这个非常重要,,因为开商场的目的是上人不断消费,,让自己营利

[此贴子已经被作者于2005-6-5 21:45:42编辑过]

xenos2002 · 发表于 2005-6-8 12:47

<DIV class=quote>以下是引用突击手在2005-5-26 13:26:43的发言：

五年以上的房地产开发经验，五年以上的中型以上商业（百货、超市、专业市场等）经营管理经验，五年以上的高阶主管经验，没有这些经验的铺垫，妄论商业地产的操作，因为还没有这个资格。</DIV>

井底之蛙

突击手 · 发表于 2005-6-8 14:09

<DIV class=quote>以下是引用xenos2002在2005-6-8 12:47:24的发言：

井底之蛙</DIV>
码了一篇字，你还真当自己是策划大师了？！还真以为自己就可以做商业地产了？！天大的笑话！拿镜子先照照！

突击手 · 发表于 2005-6-8 14:21

越来越明了，大陆那么多的商业地产会成“死”案的真正答案。

没头脑和不高兴 · 发表于 2005-6-8 14:30

<DIV class=quote>以下是引用突击手在2005-5-26 13:26:43的发言： 五年以上的房地产开发经验，五年以上的中型以上商业（百货、超市、专业市场等）经营管理经验，五年以上的高阶主管经验，没有这些经验的铺垫，妄论商业地产的操作，因为还没有这个资格。</DIV>咄咄逼人啊做过是必要的但有的东西是靠天分的谁做的多未必是唯一正确的做很多年什么都说不出的大有人在刚入手不几年的小有所成也不是没有当然了，象方军这样的太多了所以商业地产成功的不多

突击手 · 发表于 2005-6-8 15:23

有天分是没错的但商业地产不是靠天分就能成功的刚入手不几年的小有所成那是极少的那多半是项目本身的优势加你的一点运气这是不容质疑的做很多年什么都说不出的大有人在那绝大多数都是已被淘汰的剩下来的还活在这一行的除了会“屁”什么也干不了的项目最终也“玩玩”的

没头脑和不高兴 · 发表于 2005-6-8 15:46

<DIV class=quote>以下是引用突击手在2005-6-8 15:23:33的发言：

有天分是没错的
但商业地产不是靠天分就能成功的
刚入手不几年的小有所成那是极少的
那多半是项目本身的优势加你的一点运气
这是不容质疑的
做很多年什么都说不出的大有人在
那绝大多数都是已被淘汰的
剩下来的还活在这一行的
除了会“屁”什么也干不了的
项目最终也“玩玩”的</DIV>
如果商业地产本身的发展符合市场规律

市场是不会抛弃它的

因为商业地产的土地价格就低于住宅用地

导致经营商业地产的企业规模小

资金较一般水平要紧张

所以短平快是主旋律

商业地产的利润最大化不是靠卖给散户再作出些自己都不相信的承诺能实现的

有足够的本钱自己经营自己操作才是正道

是市场环境决定商业地产项目天生短视的特点

个人在市场大环境下起的作用宛如恒河一沙

没必要弄的很神圣

三月红枫 · 发表于 2005-6-8 18:20

做商业地产（这里专指大型的商业中心，小体量的商铺不纳入此范围），能否成功，因素很多，也都很关键，少哪样都很难做。1、地段（包括交通、商业氛围、周边居民数量和结构、政府规划等）2、招商（是否有大的商家有意向进入？有无丰富的客户资源？客户资源的结构和层次如何？各业态如何划分？）3、经营管理（产权是否统一，经营权如何处理？开业后如何经营？）4、规划设计（特色、人流动线、层高、承重、车位配比等）5、时间、培育期（做商业地产的人听得比较多的一句话就是：再过XXX年，这里可以进来做）6、品牌和实力（有实力的开发商或商家可以造商圈）

突击手 · 发表于 2005-6-8 22:18

<DIV class=quote>以下是引用没头脑和不高兴在2005-6-8 15:46:34的发言：

如果商业地产本身的发展符合市场规律



市场是不会抛弃它的



因为商业地产的土地价格就低于住宅用地



导致经营商业地产的企业规模小



资金较一般水平要紧张



所以短平快是主旋律



商业地产的利润最大化不是靠卖给散户再作出些自己都不相信的承诺能实现的



有足够的本钱自己经营自己操作才是正道



是市场环境决定商业地产项目天生短视的特点



个人在市场大环境下起的作用宛如恒河一沙



没必要弄的很神圣</DIV>
“个人在市场大环境下起的作用宛如恒河一沙”
从没认为商业地产的成功是靠“个人智慧、行为”
更谈不上神圣，搞“个人崇拜”
只有一群在地产领域、商业领域真正摸爬滚打过的“智慧”团队
才配谈“商业地产的成功操作”
再罗嗦一句
商业地产的操作并非只有一种模式
不是“自己经营自己操作”才是所有症结的唯一“正解”
“蛋”要变成鸡，不是只有让母鸡趴窝一种方式
只拿一套模式去运作商业地产
成功了自然由得你说
失败了也是正常
“天分”不保证你永远成功

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