中国楼市量跌价滞潮蔓延 发改委调查全国房价

吊以清心

　　3月10日至14日，江西省价格鉴定监测管理局的专家余耀明忙得不可开交。在局长刘光华的带领下，余耀明等人前往九江市、赣州市会同当地物价局，深入当地房产管理局、房地产开发企业和房地产中介交易机构，对住房市场情况进行了实地调研，了解房地产市场交易及价格情况。
　　余耀明告诉记者，按照国家发改委价格监测中心要求，“这次相关情况的调查覆盖范围更广，从之前的南昌、赣州、九江三市扩展到全省所有地级城市。”从全国来看，住房市场情况调查也由之前的70个大中城市扩展到所有地级以上城市。
　　安徽省物价局价格监测局相关负责人在接受记者采访时表示，按照国家发改委文件要求，各省将就城市住房市场调查情况于4月10日之前形成报告提交给国家发改委价格监测中心，为后期制定、出台房地产调控政策提供参考。

　　“问诊”住房市场

　　3月19日，记者从江西、安徽等省价格监测局了解到，2月26日国家发改委价格监测中心下发《关于开展城市住房市场情况调查的函》(发改价监中心【2014】6号)，要求各地“分析当前房地产市场特点及存在的问题，以及稳定住房价格，促进房地产市场健康发展的建议”。
　　国家统计局发布的数据显示，2014年1~2月份，全国房地产市场出现“量跌价滞”状况，商品房销售面积和销售额分别为10466万平方米和7090亿元，同比分别下降0.1%和3.7%。
　　按照国家发改委价格监测中心的统一要求，各省价格监测部门将重点关注房地产市场“新的变化和活的情况”，预测2014年住房价格走势，并分析“当前房地产市场特点及存在的问题，以及稳定住房价格，促进房地产市场健康发展的建议”。
　　余耀明告诉本报记者，“这次相关情况的调查覆盖范围更广，从之前的南昌、赣州、九江三市扩展到全省所有地级城市。”从全国来看，住房市场情况调查也由之前的70个大中城市扩展到所有地级以上城市。
　　据了解，此次调查的重点包括：各地市政府落实国家住房调控政策情况，尤其是保障性住房实际建设和分配、销售等；近两年城市土地、住房市场交易情况和价格走势变化情况。
　　国家发改委价格监测中心文件显示，此次调查将采取走访、召开座谈会、发放调查问卷等形式，向房地产开发企业、房地产中介交易机构了解房地产市场交易及价格情况，了解其对市场价格走势的看法以及存在的问题和意见建议。
　　3月19日，安徽省物价局价格监测局相关负责人在接受记者采访时表示，按照国家发改委文件要求，各省将就城市住房市场调查情况于4月10日之前形成报告提交给国家发改委价格监测中心，为制定、出台相关政策提供基础性价格数据参考。
　　对此，房地产业内人士分析认为，此次大范围开展住房市场情况调查，或为国家出台“双向调控”政策做准备。
　　国家发改委价格监测中心一位负责人在接受本报记者采访时表示，此次调查属于常规动作，只是每年都会开展的例行调查。“价格监测中心会将全国统计数据和情况分析提交给相关部门，为政策的制定提供数据参考，至于是否会有"双向调控"的具体政策出台，并不在价格监测中心的职责范围之内。”

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　　“量跌价滞”潮蔓延

　　“年初以来，我国多数城市住房市场量跌价滞，一些城市房地产开发企业开始降价促销，市场各方对房价走势看跌预期增强。”国家发改委价格监测中心下发《关于开展城市住房市场情况调查的函》中称。

　　以中部省份湖北省为例，3月17日，湖北省统计局发布1~2月湖北经济运行情况数据显示，受国家宏观调控等多种因素的影响，当期全省房地产产销同比出现放缓，其中商品房销售额比去年同期降低45.9个百分点；全省商品房销售面积463.44万平方米，增长3.4%，增幅比上年同期降低36.7个百分点。

　　“销售面积减少拉低了整体销售额，当期全省实现商品房销售额243.40亿元，增长4.8%，增幅比上年同期低45.9个百分点。”湖北省统计局统计报告显示。

　　与“量跌价滞”的低迷不同，全国商品房待售面积则大幅增加。数据显示，截止到2月末，全国商品房待售面积51397万平方米，比去年末增加2102万平方米，仅住宅待售面积就增加了1770万平方米。

　　为深入了解住房市场走势，江西省价格鉴定监测管理局分别对九江、赣州等城市进行了实地调研，调研的结果并不乐观。“自去年10月以来，市场开始出现明显观望情绪，从全省总体来看，新建商品房、二手房成交量明显下降，特别是二手房受信贷政策收紧影响成交量锐减。”余耀明对记者表示。

　　“受银行贷款影响，去年"十一"后至今年1~3月中旬，赣州市二手房成交量锐减，1~3月中旬只有去年同期的10%~20%，且基本是现金支付，是十多年来未遇的。”江西省价格鉴定监测管理局出具的调查报告显示。

　　去年下半年全国房贷收紧，多数银行出于风险考虑取消房贷利率优惠，对房地产相关贷款审批逐渐趋严，“房贷荒”正演变为房地产市场的暂时“失血”。以赣州市为例，开发商共向银行申请贷款49亿元，实际只发放33亿元，赣州市中心城区目前有已审商品房按揭2000户，贷款金额9.3亿元发放不了贷款，还有4000户按揭待审，涉及按揭贷款金额18亿元。

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　　此外，调查结果显示，商品房库存也不容乐观。例如，九江市城区批准商品住宅入市面积突破200万平方米20073套，同比分别增长58.65%和64.49%，创历史极值；而赣州市中心城区商品住房可售面积也达到历史最高位的132.07万平方米。江西省价格鉴定监测管理局在调查报告中称，去年房地产业高增长结束后，今年楼市面临的风险因素不断增多，下行压力逐渐显现，房地产业牛市行将结束，房地产价格走势将更加平稳和理性，2014年或许是房地产行业一个中长期“分水岭”。