本帖最后由 刚需2013 于 2014-3-25 17:41 编辑
之前在论坛逛时，吐槽中介的贴子实在太多，我当时一直认为这应该只是个别中业人员的行为，整个行业应该没这么不规范，所以有一些事情，其实我也想到了，但是基于人与人之间的信任，觉得不必要把这每句话都白纸黑字写下来。但是我真的高估了他们的责任心、诚信以及专业性。整个过程中真的没少受他们的气，耽误了我很多时间、精力，也因为很多环节都拖延浪费了不少钱（房子一天的租金就近百元呀！）。我现在觉得买房毕竟是人生大事，还是谨慎一些好。能白纸黑字事先约定好就约定好，有些难以做到的，也可以带个录音笔，关键时刻，也是具有法定效力的证据。这些都是以备万一。还有有些中介真的很不专业，很多事情都不懂，所以自己要事先向相关部门确认过，以心中有底。有些中介责任心很差，不盯着他，就一直放着不去做，催一步做一步。 跟房东之间道理也是一样的，话先约定在前头比较好。有朋友也吃过房东的亏，我碰到的是一个和我本人一样还蛮好说话的房东，所以没和房东之间有碰到任何不愉快。反而是由于中介的不负责，给我和房东都带来了损失，引起我们对中介一致的共愤。 下面开始分条讲述。 1.关于定金。 在和房东双方谈到差不多都能接受的价位的时候，中介采用狂轰乱炸的方式对我老公进行密集攻势（这个是我后来才知道），大意是：这个房子也有别人看上了，你先来交定金，把房子定下来，不然就被别人抢走了之类的。其实平时，中介都是和我在联系的（因为我老公不怎么管事，而且他这方面懂的相对比我少一点）。那时，刚好有几天我外出了，而且中介我更为慎重和保守，所以中介就从我老公身上下手。老公没禁住中介的密集轰炸，发短信问我银行卡放哪里（一向是我管钱），他要去交定金了。我看到短信时很惊讶，我问：你跟中介谈好中介费了吗？三方除了价款以外，其它细节谈好了吗？老公说，没有。我说：“银行卡在我身上，等我回来再说吧。”真庆幸，老公身上没钱，不然交了定金，就是具有法律效力的了。你再跟中介谈中介费，跟房东谈交钱方式、时间、交房时间、家电家具赠送、户口迁移等诸多细节就处于被动一方了，完全没有任何主动权可言。后来从细节中的一些问题进行谈判的情况来看，我没有过早的交定金这点是对的。所以：房子除了价款以外，还有很多东西要谈，在这些东西谈好之前，不能轻易交定金。 2.关于中介费。 在我房东谈判之前，我要和中介谈中介费，但是中介老是说让我和房东先谈好，说和房东谈不好谈中介费是空的。我说我和房东谈好了，和你谈不好那怎么办呢？你是让我去别家中介交易吗？于是谈中介费，一开始业务员说我们的折扣都是统一的，不还价的。我说怎么可能，肯定是有余地的。然后又谈了一点折扣下来。 事实上，在谈中介费之前，我也向朋友了解过，他们在别家的中介费的情况。这家相对是比较贵的，可我总觉得他们是号称行业领先的嘛，就跟买品牌的东西一样，总是有保障一点，贵一点就稍微贵一点，买个放心吧。而此时，其他中介知道我有下单意向了，都纷纷承诺以极低的价格相诱惑，特别是我租房的房东之前一直说，你哪家房子看好了，到我这里来做，只要几千块就够了（也是一个中介，但他们没有门店，没有房源，只给跳单的客户做手续流程）。虽然我没有和中介签过什么看房协议，从法律上来说，我有权利选择任何一家中介签约的，就是中介所称的“跳单”（从数个司法案例来看，如果没有特别约定，法院都是判“跳单”是合法的，客户不是必须选择在带你看房子的那家中介签单的），但我觉得业务员带我看了那么多套房子也挺辛苦的，不在他这里做，跳单到别人家，不地道，良心上有点过不去。所以，还是决定到他这家签约。（被我租房的房东数落了好一阵子）。教训：我觉得谈中介费的节奏还可以前移，等看好了房子再谈中介费主动性还不够，可能还是一开始就谈好折扣，再开始到这家中介看房子比较合适吧。 3.关于意向合同。 意向合同是中介提供的格式条款，条款内容比较模糊。中介一个劲说，详细的约定都可以在正式合同里签的。可是，这就跟定金一样道理，此时不白纸黑字约定好，到签正式合同时就处于下风了。 所以，要把它当正式买卖合同那样重要的看法来对待它，要把有关房子买卖及和中介的权利义务等重要条款都写进去，等签正式合同时，就按照意向合同来就行了。最好是能另拟一份补充协议，但可能一般中介不太同意，这就要看客户的能力了。 我是没有提出另拟协议的，而是在中介提供版本空白补充栏里把谈判时谈好的重要条款都写进去。（百密一疏，其实还是有一些写的不够明确，给我带来了麻烦，后面单独再提）。 一般哪些重要条款呢，粗粗总结了一下，大致有： 和房东之间：常见的付钱的时间节点、赠送的家具家电、交房的时间、很重要的一条是户口清口，这个真的很多人疏忽，并且麻烦很大的问题，包括我的朋友也遇到这个大问题，至今没有解决，后面单独提。 和中介之间：中介费的交付时间，我是分两次交的（办证前一次、交房时一次），对中介的责任约定（他们的格式条款里对他们自己的约束真的太模糊太少了，这点上我真的吃了亏，由于他们的不负责任，给我拖了十来天才去办证，白白损失了好上千块的房租，后面单独再提） 在此特别提两点最容易被忽略的：监督支付协议和评估费。（以下我单独分条讲）。前者是中介可能自己也不懂，后者中介是不会主动提供的。我在签意向之前要求在意向书 里把中介提供监督支付协议的义务明确下来。评估费呢，只是口头约定的，害我在后面经历了一些曲折。以下我分条单独来讲。 4.关于监督支付协议。 事实上在我提出来之前他们甚至都不知道有这个协议。那么这个是什么协议呢？如果想让公积金直接付首付的话，银行和公积金中心都是一定要求提供这个协议的。之前中介告诉我们说，公积金是不能直接支付首付的，而是要自己先付，然后再去公积金中心提取（这个相信中介不是有意欺骗，而是他们不懂）。其实不然，我自己打电话给公积金中心咨询，他们工作人员说：这个是要同中介协商的，只要中介同意，就可以由公积金中心直接将钱打到中介的保证金账户里作为首付款。听这话的意思好像，有些中介可能会不同意，于是我问中介是否同意，中介好像并不知道还可以这样操作，于是打电话给他们总部咨询，然后说我们一定会配合你提供相关的材料，说的很模糊，而且他们觉得没有必要书面写下来，我依据当时的情形来看，他们之前好像并没有操作过，怕到时他们会推诿，于是要求必须在意向书里明确，提供监督支付协议及其它一切银行、公积金要求的材料。他们勉强同意。后来这个监督支付是签了，但是是在很久以后才签的（没和中介约定好时间节点的后果之一），而且第一次签的时候，没有写明要提取多少金额做为首付（我当时想当然认为是公积金账户里有多少就提取多少，所以没有问仔细），后来银行又退回来重新签，一来二去的，耽误了不少日子。中介在这个问题有失专业，我也高估了中介的专业性，是为教训之一。凡是还是得自己向相关部门单位问清楚，以免因为中介的不专业，延误事情。其实是不是用公积金直接作为首付，从经济角度相差很大的，因为我们首付是借的，如果不能直接付首付，我们还得借好大一笔钱去垫。就算首付充足，从垫付到提取也是很长一段时间（我从付完首付到房产证办下来两三个月时间呢），这段时间的利息也是可观的一笔数目了。之前我身边买过房的朋友好像都没有直接用公积金付首付，可能是都是信了中介的话了。而且，一般如果你打电话直接问公积金中心问他们提取公积金怎么提，他们都只会说要购房合同啊，发票啊之类的材料，不会主动告诉你可以直接用来付首付的。 5.关于评估费。 如果涉及商业贷款，需要做评估，一般如果不是自己提出来，中介也是默认由他们来做，这个有些中介是这样，有些可能不一样。 由于是组合贷款，需要做评估，中介说他们做（他们自己没有资质做，也是委托自己合作的评估机构做）是5折，算下来是2900元。由于我之前跟朋友打听过，他在别的中介那儿只要2折。我一听明显太贵了，于是问2折行不行，业务员说2折做不了。我说那我自己到外面做。业务员说自己做的话，如果通不过，后果自负。我说行。但是自己在外面做这条并没有书面明确下来，由于中介不负责，后来害我浪费了一些精力。
签费用清单的时候，上面包括了评估费，我问业务员怎么回事，他说这个只是写写的，我可以在外面自己做，当时也不知道自己怎么回事就算了，签了大名。等我自己找了评估机构做好以后，中介总部的内勤（专门办证件、手续的工作人员）通知我说，他们帮我评估做好了，让我们交评估费。我说之前业务员答应我可以外面自己做的，内勤说我们这系统里就是由我们来做的，你跟业务员沟通一下吧。然后我跟业务员沟通，他说：“以前公司是允许客户在外面自己做的，所以答应你在外面自己做了。后来公司统一只能由公司来做，我不知道这点，所以系统里输入进去的是由公司来做”。我一听很生气，我说我不可能什么事都和你们法人代表去沟通的，你说的话就是职务行为，就是代表公司的，是有法律效力的，至于公司的规定，只能约束公司员工，对外肯定是没效力的，这事完全是你们公司内部没有交接到位。于是业务员后来去跟内勤沟通，内勤答应我自己做的那份可以，只要我去签一个什么承诺书，大意是承诺如果通不过责任自负。我又请假跑过去签了，耽误了时间和我的精力。这里也有我自己疏忽之处，当时就应该书面明确，不然如果他们真的耍赖，我真的很被动。中介这里评做费2900元，我自己外面做才900元，他们不出钱不出力，只要把材料给合作的评估机构，一转手就赚2000元。一开始我也不知道怎么找评估机构，后来了百度了一下，评估机构是由房管局管理的，房管局网站上有所有评估机构的名单。于是我从一级资质里一家一家打过去，比较价格，找了一家最便宜的。这里也要提醒一下，有些委贷银行是有指定的评估机构的，有些是没有的，但都有自己的条件。我的是杭州银行，我事先打电话问过，他们说只要二级以上资质都可以，并没有指定机构，我为了保险起见，只选择一级资质的。 6.关于户口迁移。 大家论坛上搜一下，买房关于户口的问题真的好多，很多房东的户口一直放着不肯迁，法院又不受理以强制迁户口为由的起诉，真是害苦了买房人。而有些是房东本人迁走了，但是房东以前的户口还留在里面，找不着人了。真的非常麻烦。我的一个好朋友也是，当初合同里，没有约定留尾款，也没有约定违约责任。现在房东一直各种借口拖着不迁，法院也不受理，找社区找派出所都说让他们自己协商，没有别的办法。我的朋友真是急死了。所以户口问题很重要，有些可能买房人本身不需要落户，但是如果房子里有别人的户口是影响到以后转手的，所以不可掉以轻心。 之前和房东谈判的时候，我说因为我们是外地的，要落户的，问他们什么时候将户口迁出。女房东说，他们也是拿这笔钱再去买套房子，等他们买了房再将户口迁到他们新买的房子里。我说这样不行，这样没有一个明确的期限，变数太大了。要是由于种种原因一直没买房呢，那我们岂不是一直没有着落了？女房东觉得房子没买，无法给出明确日期，说就书面约定一旦买房就迁户口。中介总算说句话，说这样没有明确期限的条件确实不合适。然后就定了交房以后的九个月内。我要求留出一部分尾款，等户口迁出再支付。女房东说，留一万，我觉得一万相对于房价来说有点少，而且迁不迁户口主动权完全在于房东方。我提出三万，然后还另外约定了如果不清空户口的违约责任，这个违约金有点高的，没办法，迁不迁户口主动权在他们那儿，我们只有这点法码了。男房东说三万就三万吧，反正我们也不准备赖着不迁的。还有一点要提醒的是，户口不仅仅房东自己家庭的户口迁出，是要清空，房子里没有任何人的户口（常见的就是前任房东遗留的）。 6.再谈关于中介责任。 前面已提及，由于中介不专业不负责任，在监督支付协议环节、评估环节均耽误了进程，以及浪费我的时间精力。后来更有差点没让我气死的事情。中介费我是约定好分两次支付的，当时是怕一次性全部付了中介费，后面他们可能就不尽心了，于是提出后付几千块，就是在交房时支付，中介同意了。第一次去交中介费时，我怕再出现评估费那样的事情，让我再白跑，耽误进程，我就专门打电话给业务员，我说，我在交费，你们还没有什么流程要我做的？有的话，我一次性做掉。不要再像前面评估费那样以后又让我跑了。业务员口口声声说，你放心吧，我们答应让你后付（就是分两次付的意思）绝对做到，没有任何问题。于是我就走了。但是后面出了好大的问题，在去房管局办面签的第八天以后，我打电话问，房产证办出来了吗？拿到了吗？（之前业务员说五个工作日可以拿）。业务员说，我问问。问了以后打电话给我说：“是这样，你是后付的，我们是要求签一个后付承诺书才能拿材料去办证”。我一听真是气炸了，我说：“你们从头到尾，从我签意向合同书约定后付那时就没有说过后付要以签承诺书为条件的，这也就算了，我去总部交中介费的时候，你们内勤没有提过要签承诺书，我专门打电话给你，跟你再三明确有没有什么东西要签了，你说没有。你有一点点责任心吗？这些还不算，你们为什么去房管局面签都超出了一个星期了，你也不说要签了承诺书才能交材料去给我办证，而是就这样放着，如果我不打电话问，你们是不是就一直放着不去办？”业务员就说了两句对不起。然后意思还说我为什么搞那么复杂，为什么要分两次支付，别的客户一次性付清的就没这个问题。我那几天真的气的身体都受影响，从来没见过这么不负责，完全至客户的利益于不顾的人。本来这个事情我们从来没有约定要以签后付承诺书为条件的，我根本没有签的义务。但是我为了不继续耽误进程，好让他们尽快将材料拿去办证，于是又跑到总部去签。又是请假。而且这次他们耽误了八天时间！我之前在合同里没有对中介的责任明确约定，现在我也没有去追究他们的责任让他们赔偿我这么多的损失。我觉得：还是可以对中介的责任进行细化，包括他们不及时办手续承担什么责任等等。 前几天电视上看了一个真实的案例，一个老伯买了一套二手房，当时说是没有双税的，等到办手续时才知道有5.6%的营业税的，中介竟然连有没有双税都没有审查清楚，然后中介总部还当着电视机的面说他们没有任何责任，看了以后，很生气，觉得他们真是不要脸呀！ 未完待续。 | 
发表于 2014-3-24 13:43
谢谢 以后用得着
发表于 2014-3-24 14:11
