“限降令”救得了楼市吗

一月吃一顿

　进入二季度后，房价再度进入敏感博弈期，楼市降价潮迅速蔓延到全国各地。此时杭州（楼盘）楼市“限降令”传闻的出现引发了社会诸多猜想。尽管杭州政府迅速否认传闻，但我们不得不问一声：地方政府真的实施“限降令”能救得了楼市吗？

　　由于宏观经济面临复杂多变的下行压力，以及信贷政策的一再收紧，2014 年以来，持续繁荣多年的中国楼市就被悲观预期笼罩着。进入二季度后，始于杭州等二、三线城市的楼市降价潮迅速蔓延至全国各地。中国楼市似乎是在一夜之间急转直下，房价再度进入敏感博弈期。

　　正当人们热切关注房价走势的关键时刻，各种救市传闻开始满天飞。先是南宁、无锡（楼盘）、铜陵、宁波（楼盘）等房地产市场压力较大的城市先后出台了一系列相关“救市”政策，后是网上传闻天津（楼盘）市政府将放开第三套住房限购，允许本地人在市内6区购买144 平方米以上第三套住房或在市内6 区外购买90平方米以下的第三套住房。紧接着又有更加劲爆的报道称，住建部多位人士确认，除“北上广深”之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方，但不会明确发文。

　　杭州“限降令”遭辟谣

　　而最近最猛的传闻还要属杭州“限降令”的出台：网传从5 月22 日起，杭州商品房实际成交价低于备案价格超过15%，将无法实现网签。不少业内人士认为，限制网签的行为实为限制开发商降价。

　　不过，杭州市物价局等相关部门5 月23日迅速通过媒体解释称，这并非禁止降价。该市近期出台的一些措施是为了规范商品住房销售价格申报备案行为，促进房地产市场规范有序，并不是个别媒体所说的限降行为。

　　此前，杭州市物价局、市住保房管局发布规定称，新建商品住房降价或优惠促销应做到规范有序，降价和优惠促销时，应做到范围明确、规则透明、幅度合理，清晰标示原备案价格、现销售价格、活动期限。“如果降价幅度超过15%，就属于随意调整价格，房地产开发企业需要重新向物价部门申报备案。”杭州市物价局的相关负责人说。

　　杭州市物价局、市住保房管局还指出，商品住房销售价格申报备案后，销售现场标示价格和申报备案价格、网上公示价格应保持一致，不得随意调整，实际成交价格不得高于申报备案价格。提高销售价格的，需重新备案公示，未经备案公示或调价理由不充分的，不得提高销售价格。对未售房源销售价格明显偏离原备案价格的，需要重新申报备案。

　　杭州市物价局相关负责人表示，这些规定目的是进一步规范商品住房销售价格申报备案，针对的是个别房地产开发企业存在销售现场标示价格和申报备案价格、网上公示价格不一致，申报价格虚高，申报备案后随意调整价格，以及发布使人误解的价格信息误导购房者等问题。

　　“房地产开发企业可以根据建设成本及市场供求等情况调整价格，我们会根据开发企业的调价申请及时进行办理。”杭州市物价局相关负责人说。

　　假如“限降令”出台会如何

　　尽管杭州市有关部门迅速辟谣否认了“限降令”，但在过去10 年的楼市调控史上，无论是“限涨令”还是“限降令”都算不上什么新鲜事。作为当地政府，一旦认为房价出现大幅波动，已经或即将危及地方经济发展，影响地方财政和GDP，进而可能引发社会不稳定出现大规模房闹事件时，它会天然地想到最简单、最直接的一种处置办法就是限制开发商降价。

　　而从今年以来楼市走势看，今后各地方政府承受的楼市压力也只会增大不会减小，届时完全有可能推出“限降令”，“狼”有可能真的突然就“来了”。毕竟无论从历史上看，还是从中国当前的国情看，如果地方政府不想让开发商降价，出台“限降令”并不存在任何法理上或执行上的障碍。

　　只不过如果将来地方政府真的这么做的话，恐怕并不一定会达到政府预想的良好效果，最后可能引发多输结局。

　　房价限降：对企业不利

　　首先，与限购、限贷政策的目标是购房人不同，“限降令”的目标对象是房地产企业。因此，这么做首先会遭到伤害的必然是房地产企业。

　　原因很简单。商品住宅作为一种商品，其价格的涨跌本是由市场决定的。作为商家，肯定希望自己出售的商品价格越高越好，没有人愿意主动给商品降价。之所以要降房价就是因为市场需求低迷，成交量大幅下滑，无奈之下开发商只有通过降价让利才能激起一部分楼市观望者的购房决心，进而促进成交，回笼资金，缓解经营压力。因为房地产的血脉中有一半流着的是金融的血液。作为典型的资本密集型产业，任何一个开发商经营房地产项目都不可能完全依靠自有资金，必须通过各种贷款、理财产品、P2P、信托等筹集资金，而这些资金的出借和使用都是有时间成本的，必须到期归还。

　　如果地方政府出台政策，硬性不让企业降价，楼市成交低迷就会持续下去，当周边二手房价格开始松动了，一手房价格却因为价格管制而无法下降，结果必然导致购房者纷纷被政府从一手房市场赶到二手房市场“淘便宜货”，开发商手里的房子就更加无人问津了。由于迟迟无法卖出房屋回笼资金，一些规模较小的房地产企业自然会陷入现金流危机中，一旦资金链断裂，就会引发老板跑路、员工失业、银行坏账、烂尾楼遍地等一系列连锁反应。无论是对社会稳定还是地方经济发展都是极为不利的。

　　因此，如果地方政府只看到开发商降价可能对社会稳定不利，却看不到限制开发商降价后可能引发更大的问题，那实在是过于短视了。如果你真要干预市场，那不妨干预到底：一边不许开发商降价，一边对开发商进行行政性补贴，弥补企业因为“限价令”而受到的损失，避免资金链断裂，但这显然又是无稽之谈。

　　房价限降：对百姓不利

　　更大的问题在于，如果楼市稍有风吹草动，地方政府就如同热锅上的蚂蚁般坐立不安，就会引发民众的信任危机，让民众对政府楼市调控的承诺失去信心。

　　因为从市场经济法则上说，房价的自由波动本就是市场经济的应有之义，任何将住房价格限制在人为制订的所谓“合理范围”内的做法都是在干预市场供求机制的自发调节作用。只不过房屋本身具有投资和消费的双重属性，因此在社会保障上具有特殊的意义。在政府还无力保障所有中低收入居民都能够“居者有屋住”的情况下，政府就不得不对商品房市场进行一定的调节与限制，防止房价过快上涨，远远脱离大部分民众的收入增长速度，导致民众陷入无力买房、无处安身的困境。可令人疑惑的地方在于：过去政府在商品房价格快速高涨的时候总是高喊控制房价，却始终边控边涨，从而饱受民众诟病。如今房价终于呈现出了一丝下跌的征兆，在将跌未跌之时却急忙抛出“限降令”，托住房价，这就必然会受到民众更大的诟病和不满，从而对政府的楼市调控彻底失去信心，由此可能引发的社会性问题，难道不也是地方政府应该提前考虑到的吗？

　　房价限降：对楼市调控不利

　　“限降令”除了会让大部分民众情感上不满外，更会让他们在思想上形成一种思维惯性。那就是许多人会坚定不移地相信，政府要控制房价上涨只是说说的，而要防止房价下跌却是实打实的。这种能涨不能跌的调控逻辑只会导致一个结果，那就是在任何时候买房都不用害怕房价下跌、资产缩水，而且只要持有一定时间，房价未来必然还会上涨。结论就是买房宜早不宜晚，早买早升值，早买早得利，早买更实惠。在这样的投资心态驱使下，会导致许多购房者自以为有政府托底，从而丧失风险意识，拼命买房，促使房价在短期内进一步非理性上涨。

　　可事实上，纵观全世界发达国家房地产市场的发展史，从来没有哪个国家的房地产市场是只会涨不会跌的无风险投资，房价的涨跌也并非政府通过行政调控就可以说了算的，它终究还是由内在的供求关系逻辑所决定的，这也是过去多年来我国政府楼市调控总是越调越涨的根本原因。而如果中国楼市真的进入到了供求关系的拐点，那今后不管政府如何限降，如何救市，也同样无法改变房价下行的趋势。

　　房价限降：对社会稳定不利

　　出台“限降令”最大的问题在于，有可能最终效果与它出台的本意恰恰相反。

　　怕开发商降价，造成市场危机；怕购房者闹事砸售楼处，造成社会危机。这是地方政府出台“限降令”的主要考量。但限制降价幅度设在多少才是合理科学的呢？是杭州这次“限降令”传闻中的15%还是20%？或者10%甚至5%呢？政府有什么科学依据可以证明房价下降在15% 以内就不会出现房闹？ 超过15%就会引发群体性事件呢？

　　事实上，只要房价足够高，不要说降价15%，就算降价10%，觉得自己利益受损的前期购房者就有可能起来闹事。比如总价300万元的房子在杭州到处可见，如果降价10%就是30 万元，可今年杭州市职工月平均工资才5844 元，30 万元相当于一个普通杭州市民4 年多的收入，就这样一夜之间打了水漂，他在心理上又怎么能平衡呢？

　　当然，房闹本身是一种错误的违背市场经济规律和契约精神的野蛮行为。握有公权力的政府部门理应采取正确的措施对这些破坏正常公共秩序的行为予以打击，并且通过严厉打击、惩处和正确的宣传引导，让购房者形成“买者自负”的契约精神，而不是在房价刚刚开始显现松动的时候，为了避免发生房闹事件而急忙喊停。不该出手瞎出手，最终只会助长房闹者的气焰，让整个社会好不容易建立起来的对法治的信仰和市场的信心瞬间化为乌有。短期看，似乎社会风平浪静；长期看，却给社会稳定埋下了恶种。

　　正确的做法：公开透明

　　十八届三中全会报告反复强调的核心词就是划清政府和市场的边界，让市场在资源配置中起决定性作用。因此在当前的楼市调控敏感时期，地方政府应该做的绝不是急忙出台“限降令”以防患于未然，而是应该做好自己的本职工作，即市场监管者和教育引导者。一方面，政府应该进一步信息公开，让房价变得更加透明，防止开发商出现一房多售、违规骗贷等各种欺诈问题，以及各种房屋质量问题，保障消费者合法权益。另一方面，要做好舆论引导和宣传工作，反复强调“买者自负”的市场法则和契约精神，告诉老百姓房价会波动，买房有风险。天底下没有只许涨价、不许降价的商品，消费者应该根据自己的实际需求和经济实力进行购房决策，政府应尽可能减少对房产市场的直接干预。

上古神兽