改变

冬眠中醒来

<P>牛头不对马嘴.</P><P>挺像你有次贴的图片的.</P><P>细分你以为就是你说的细分了?</P><P>细分就不能再细分了?</P><P>晕的.</P><P>没做过先体验下再来说好不</P>

没头脑和不高兴

<DIV class=quote><B>以下是引用<I>冬眠中醒来</I>在2005-6-8 15:41:18的发言：</B>

<P>牛头不对马嘴.</P>
<P>挺像你有次贴的图片的.</P>
<P>细分你以为就是你说的细分了?</P>
<P>细分就不能再细分了?</P>
<P>晕的.</P>
<P>没做过先体验下再来说好不</P></DIV>
<P>总的来说
<P>
<P>策划还是在土地拍卖文件的经济指标框定范围内的
<P>
<P>你觉得什么建筑模式好，不能造在这里有P用
<P>
<P>房地产投资行为还没有谁达到先有了概念再找套的上模式土地的境界</P>

冬眠中醒来

<P>去查下美国三大模式之一.</P><P>研究下万科的四季花城.</P>

没头脑和不高兴

<DIV class=quote><B>以下是引用<I>冬眠中醒来</I>在2005-6-8 15:56:03的发言：</B>

<P>去查下美国三大模式之一.</P>
<P>研究下万科的四季花城.</P></DIV>
<P>三大模式那到中国来都得被中国特色了
<P>
<P>万科也属于有地再做概念的
<P>
<P>到是绿城到处拷贝桂花城
<P>
<P>那也不是因为有模式找土地
<P>
<P>是因为照顾绿城设计院</P>

荒草不孤单

<DIV class=quote><B>以下是引用<I>胡一刀</I>在2005-6-8 15:25:11的发言：</B>


<P>这是典型的产品主义样本。以为消费者只有从户型需求、价格承受力区分，岂知消费者分类有若干种。

<P>以下只是一种：创造者，照顾者，统治者，弄臣，凡夫俗子，情人，英雄，叛逆者，魔法师，天真者，探险家，智者。

<P>有试过从这种层面去分析消费者吗？</P></DIV>

这就看你自己的气质跨度有多大了，你不是英雄，不了解英雄，就分不出英雄，找不到适合英雄的套去套他。

胡一刀

<P 0cm 0cm 0pt; LINE-HEIGHT: 150%">单一营销手段→整合营销传播</P><P 0cm 0cm 0pt; LINE-HEIGHT: 150%"> </P><P 0cm 0cm 0pt; LINE-HEIGHT: 150%">开始只是做点报广，后来搞了房交会，展会效应体现出来了，于是不遗余力投资到展会上。再后来，又多了个产品研讨会、咨询会（说明会），于是乎大小楼盘都开始做说明会，弄得记者们也很“皮”，发稿吧，没什么好写，不发吧，人情又却不过去，毕竟用功做产品的开发商太少了。因此，杭州的房地产营销实在很乏味。</P><P 0cm 0cm 0pt; LINE-HEIGHT: 150%"> </P><P 0cm 0cm 0pt; LINE-HEIGHT: 150%">也不是营销人没头脑，实在怪房子太好卖。只有充分竞争的市场，才会产出精彩的营销案例。比如杭州的写字楼市场一直不温不火，运用整合营销传播的公元大厦就异军突起，一场德国交响乐就可圈可点，比某些开发商盲目赞助公益、体育项目实效得多。</P><P 0cm 0cm 0pt; LINE-HEIGHT: 150%"> </P>在充分竞争的市场上，营销更讲究系统性，而整合营销传播就是系统营销的工具。除了传统营销手法外，公关营销、事件营销、体验营销、资料库营销、网络营销等现代行销手段将大行其道，这给了营销人充分展现专业的空间。从营销角度而言，只有市场充分竞争，营销才会进步。也只有这样，房地产水平才会越来越高，消费者也才能买到更适合自己的房产品。[em01]

没头脑和不高兴

<DIV class=quote><B>以下是引用<I>胡一刀</I>在2005-6-9 19:07:35的发言：</B>

<P 150%? LINE-HEIGHT: 0pt; 0cm>单一营销手段→整合营销传播</P>
<P 150%? LINE-HEIGHT: 0pt; 0cm></P>
<P 150%? LINE-HEIGHT: 0pt; 0cm>开始只是做点报广，后来搞了房交会，展会效应体现出来了，于是不遗余力投资到展会上。再后来，又多了个产品研讨会、咨询会（说明会），于是乎大小楼盘都开始做说明会，弄得记者们也很“皮”，发稿吧，没什么好写，不发吧，人情又却不过去，毕竟用功做产品的开发商太少了。因此，杭州的房地产营销实在很乏味。</P>
<P 150%? LINE-HEIGHT: 0pt; 0cm></P>
<P 150%? LINE-HEIGHT: 0pt; 0cm>也不是营销人没头脑，实在怪房子太好卖。只有充分竞争的市场，才会产出精彩的营销案例。比如杭州的写字楼市场一直不温不火，运用整合营销传播的公元大厦就异军突起，一场德国交响乐就可圈可点，比某些开发商盲目赞助公益、体育项目实效得多。</P>
<P 150%? LINE-HEIGHT: 0pt; 0cm></P>在充分竞争的市场上，营销更讲究系统性，而整合营销传播就是系统营销的工具。除了传统营销手法外，公关营销、事件营销、体验营销、资料库营销、网络营销等现代行销手段将大行其道，这给了营销人充分展现专业的空间。从营销角度而言，只有市场充分竞争，营销才会进步。也只有这样，房地产水平才会越来越高，消费者也才能买到更适合自己的房产品。[em01]</DIV>
<P>整和
<P>
<P>又要整人又要和气
<P>
<P>看来是管理者的事情
<P>
<P>公元大厦的整和成功么？
<P>
<P>没影响，德国制造什么意思？没听懂
<P>
<P>整分整到的不错
<P>
<P>公关营销、事件营销、体验营销、资料库营销、网络营销
<P>
<P>是在卖安利么？</P>

胡一刀

<P 0cm 0cm 0pt">单一大众媒体→分众媒体；</P><P 0cm 0cm 0pt"><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></P><P 0cm 0cm 0pt">感谢房产的高利润，得以采用大众广告这种最为奢侈的传播模式，但随着媒体效应的下降，性价比高的分众媒体必将受到更多欢迎。</P><P 0cm 0cm 0pt"> </P><P 0cm 0cm 0pt">说实话，目前大众媒体的广告价格与房价一样虚高，而且这种虚高造成了一个恶果，非房产企业越来越远离大众媒体，这对于国内绝大多数中小品牌无疑是个灾难，也不利于培植更多的国内优秀品牌，从大的方面来说，是和温总理的品牌论是违背的。</P><P 0cm 0cm 0pt"> </P><P 0cm 0cm 0pt">在房产牛市，开发商不太关注广告效益，做广告更像是人情赞助。更可见层出不穷的评比，把开发商和消费者都搞恶心了。</P><P 0cm 0cm 0pt"> </P><P 0cm 0cm 0pt">但媒体效应下降后，越来越多的开发商就会学着斤斤计较了，毕竟，一个整版差不多是一套房啊！我已经听到不止一个开发商这么说了。</P><P 0cm 0cm 0pt"> </P><P 0cm 0cm 0pt">所以，在新形势下，原来一些弱势媒体可能日子会好过一些，比如《楼市》、《浙商》等浙江杂志，一些直邮媒体如果能解决发行量的相对公正性，也会大有发展。网络媒体，性价比非常好，值得推荐。</P><P 0cm 0cm 0pt"> </P><P 0cm 0cm 0pt">此外，一些开发商的自办刊物也相当不错，比如绿城、开元、坤和等，包括盛世管家编的《盛世地产》，如果能加上客户关系管理体系的导入，可以更集中地锁定客户群，并通过口碑行销把媒体效应扩展开去。</P><P 0cm 0cm 0pt"> </P><P 0cm 0cm 0pt">说心里话，房价如果要挤掉泡沫，媒体也应该如是。</P><P 0cm 0cm 0pt"> </P>

没头脑和不高兴

<P>你是改变不了霉体的</P><P>花钱砸过才有用</P>

胡一刀

<P 0cm 0cm 0pt">产品行销→品牌行销</P><P 0cm 0cm 0pt"> </P><P 0cm 0cm 0pt">要人买东西有两种，一种是像脑白金烦得你不得不买，一种是像麦当劳一样让你不知不觉爱上它。前者买的是产品，后者消费的是品牌。所谓品牌，简单来说，就是能让消费者感受到个性鲜明的核心价值。</P><P 0cm 0cm 0pt"> </P><P 0cm 0cm 0pt">任何一个品牌背后都有一个好产品，但不是每个好产品都是一个品牌。</P><P 0cm 0cm 0pt"> </P><P 0cm 0cm 0pt">因为房产品的复杂性，开发商是最容易迷恋于产品的。从目前的广告来看，新形势下，许多开发商喜欢讲实的，开始逐项打产品的优点，像通和枫林的几则系列报广即是如此。但是这种转变未必是好事，实际上把某些细枝末节的优点放大，并不见得能打动消费者。</P><P 0cm 0cm 0pt"> </P><P 0cm 0cm 0pt">以前曾经写过文章论述过杭州房产策划公司的几个阶段，至今我仍认为，品牌行销是最高境界。不过，要达到确实非常困难。比如广州的丽江花园，奥林匹克花园，上海的兰乔圣菲等。其实杭州的白荡海、公元大厦也不错。而所谓的找卖点，放大，实际上是一种倒退。<FONT face="Times New Roman">97</FONT>、<FONT face="Times New Roman">98</FONT>年的房产广告尽这样干。</P><P 0cm 0cm 0pt"> </P><P>不要惊艳后的一夜情，要让消费者爱上她——品牌营销才是最高境界。</P><P> </P>

牛牛

<P>Windows操作系统</P><P>后台——欲望——了解欲望，细分欲望，挖掘欲望，提升欲望。</P><P>程序——通路——人性通路，市场通路，技术通路，制度通路。</P><P>界面——系统——经济系统，产业系统，操作系统，</P><P>鼠标和键盘——刺激——营销手段……</P><P>懒得写了，</P><P>思维方式决定行为模式</P><P>个性决定命运</P>

绝代大鱼

<DIV class=quote><B>以下是引用<I>住在杭州</I>在2005-6-8 12:38:46的发言：</B>
第八条还理解不了,可否解释一下</DIV>
<P>如果你是开发商，你只要理解第一条就足够了。其他的不用管他。</P>

胡一刀

<P 0cm 0cm 0pt"> </P><P 0cm 0cm 0pt">开盘即封盘→长期销售</P><P 0cm 0cm 0pt"><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></P><P 0cm 0cm 0pt">按说，买房也不是买白菜，哪能没见着就抢疯？但是，疯了的市场就是这样。以前售楼小姐那个牛啊，眼睛朝天看的，爱买不买，哪里凉快哪里呆着去，想买房还得排着队找关系。</P><P 0cm 0cm 0pt">观望心态重，下单自然就慢。现在的售楼小姐有点找不着北了。其实想想看，从销售额看，每年销售一个亿的企业就算不小的企业了，换算到杭州的房价来看，卖个百十套房早就超过这个数了。所以开发商不用心慌，大不了放慢开发节奏，要紧的是调整心态。</P><P 0cm 0cm 0pt"><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></P><P 0cm 0cm 0pt">其实从营销人的角度来看，销售周期变长，营销的价值才真正开始体现。</P><P 0cm 0cm 0pt; LINE-HEIGHT: 150%"><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></P>[em01]

胡一刀

<P 0cm 0cm 0pt; LINE-HEIGHT: 150%">销售弱智化→销售系统化、专业化</P><P 0cm 0cm 0pt; LINE-HEIGHT: 150%"> </P><P 0cm 0cm 0pt; LINE-HEIGHT: 150%">我没做过销售，其实不懂销售管理。但看过一些管理表格，就足够让我震惊的了。一件事情要做专业了，细节是很可怕的。现在杭州许多公司策划、销售不分家，其实这根本是两个专业。特别是销售这一块，很少有人真花心思去研究。</P><P 0cm 0cm 0pt; LINE-HEIGHT: 150%"> </P><P 0cm 0cm 0pt; LINE-HEIGHT: 150%">杭州房产公司一直不愿意找代理公司，的确，在房子供不应求的形势下，那纯粹是在送钱给代理商。但是，以后就不一样了。我听到过不止一个销售主管说，现在的销售员能力太差了，根本不能抓住客户。其实这一点不奇怪，因为她根本没有受过严格的训练，仅仅有一些礼仪知识是做不好销售的。</P><P 0cm 0cm 0pt; LINE-HEIGHT: 150%"> </P><P>所以，真正专业的代理公司有福了，春天就要来了。</P><P> </P>[em01]

胡一刀

<P 0cm 0cm 0pt; LINE-HEIGHT: 150%">先产品后营销→先营销后产品</P><P 0cm 0cm 0pt; LINE-HEIGHT: 150%"> </P><P 0cm 0cm 0pt; LINE-HEIGHT: 150%">可能有人不以为然，毕竟房产是很特殊的商品，比如，拿地就不是开发商能单方面决定的。但是，拿地之前不是也要做投资分析吗？那就已经开始在做营销了。其实做营销的关键点还是在关注消费者，就是你的产品到底卖给谁？当然，好的营销不是只有一个单一的答案，同一块地，可能有多种方案，这就需要结合公司自己的资源、能力，以及竞争对手的状况，以及消费市场的发展趋势来看，让决策人最终选择一个他认为的最优答案。</P><P 0cm 0cm 0pt; LINE-HEIGHT: 150%"> </P><P 0cm 0cm 0pt; LINE-HEIGHT: 150%">所以我认为，是营销在指导建设，好的整合者首先是一个优秀的营销人员，这也就是为什么最好的营销大师一定在企业的原因了。比如潘十一、王石，杭州的许广跃等。</P><P 0cm 0cm 0pt; LINE-HEIGHT: 150%"> </P>