龙湖地产2014核心净利增长6.4%至人民币66.1亿元

小马过江

“去存货”保持盘面健康  租金收入增长38.1%

　　香港，2015年3月18日——中国领先的房地产开发商之一龙湖地产有限公司（「龙湖地产」或「集团」，港交所股份代号：960）公布集团截至2014年12月31日止12个月之全年业绩。

　　主要财务表现：

　　2014年全年合同销售额保持增长达490.5亿元（人民币，下同），且回款率依然保持90%左右高位。存货量下降6.4%至103亿元，保持整体盘面的健康和战略的主动性。

　　营业额增长22.8%至509.9亿元。其中，物业发展业务营业额为492.9亿元，较去年同期增长22.5%；投资物业租金总额为9.3亿元，扣除营业税后的租金收入为8.8亿元，较去年同期增长38.1%，并录得投资物业评估增值25.5亿元。

　　归属于股东的净利润为人民币83.5亿元，减除少数股东权益及评估增值影响后之核心净利润为人民币66.1亿元，较去年同期增长6.4%。全年派息比率同比提升5个百分点，达到核心净利润的25%。

　　土地储备结构进一步优化，合计达3,492万平方米，其中权益面积为3,284万平方米，平均成本为每平方米2,363元。核心一线及二线城市土储占比增加，成功落子南京、广州两大高能级战略新城。

　　在手现金人民币190.4亿元，创历史新高。集团信用评级为标准普尔BB+、穆迪Ba1，并于内地资本市场新获得大公国际AAA投资级评级，保持民营房企最佳信用水平。平均借贷成本进一步降低为年利率6.4%。平均贷款年限为4.5年，非抵押债务占总债务比例为 48%。

　　截至2014年12月31日，已售出但未结算的合同销售额为人民币520亿元，为集团未来营业额的持续稳定增长奠定坚实基础。

　　合同销售持续增长 “去存货”优化盘面结构

　　2014年，在行业整体增长显著下行的环境中，集团录得合同销售额同比增长2%至490.5亿元，销售面积同比增长6.5%至454万平方米，均创下历史新高，销售单价10,803元，销售回款率依然保持90%左右的高位。期内，集团坚定执行“去存货”销售策略，年末存货量同比下降6.4%至103亿元，以确保公司整体盘面的健康和战略的主动性。

　　得益于对主流市场需求的精准把握，龙湖在成熟区域的市场地位进一步巩固，西部、环渤海、长三角、华南以及华中区域销售金额占比分别为34.3%、28.3%、32.2%、3.6%及1.6%。重庆、成都、北京、杭州、西安、常州、无锡、大连、青岛、沈阳10个城市销售金额均位居当地商品房市场前十。

　　集团2014年营业额同比增长22.8%至509.9亿元，归属于股东的净利润为83.5亿元，减除少数股东权益及评估增值影响后之核心净利润为66.1亿元，核心净利润率为13%。期内，物业发展业务营业额同比增长22.5%至492.9亿元，交付物业总建筑面积约476万平方米（其中24.7万平方米来自合营企业），物业发展业务结算毛利率为25.7%。截至2014年12月31日，本集团已售出但未结算的合同销售额为520亿元，面积为482万平方米，为本集团未来营业额持续稳定增长奠定坚实基础。

　　新入广州、南京两大高能级城市  “扩合作”成绩斐然

　　2014年，集团聚焦可持续深耕的优质城市，以合理价格购置16幅优质地块，总建筑面积311万平方米，平均溢价率仅为18.6%。新购项目的位置更趋向城市中心区，在一二线城市的黄金地段购入土储共计264万平方米，为未来提升集团可售物业的周转水准奠定良好基础。至此，计及集团年内成功布局的广州、南京两大高能级战略城市，龙湖业务覆盖拓展至5大区域24城，区域及板块布局进一步改善。

　　期内，集团积极推进“扩合作”，在多个项目上与优秀企业或机构进行合作。与中青旅合作开发北京长城源著，互取所长试水跨界合作；与渣打银行等一组海外投资者共同合作开发重庆新壹街，对于公司拓宽融资渠道具有创新性意义；此外，还与部分优质房企合作，开发北京、佛山等项目，分担风险并合理配置资源。尤其值得一提的是，集团目前与全球十大退休基金之一的投资机构——加拿大养老金投资委员会（CPPIB）亦达成战略合作关系，投资发展苏州时代天街项目。

　　截至2014年底，本集团的土地储备合计3,492万平方米，权益面积为3,284万平方米。土地储备的平均成本为每平方米2,363元，为当期签约单价的21.9%。

　　获境内资本市场最佳信用评级 在手现金创新高

　　得益于合理的财务策略，集团继续保持现金流健康，期末在手现金为190.4亿元，创历史新高，净负债率进一步降至57.1%。集团的综合借贷为477.4亿元，综合借贷成本低至年利率6.4%，平均贷款年期至4.5年。非抵押债务占总债务比例为 48%，1年内到期的债务总额为79.7亿，仅占17%。

　　期内，集团在境外资本市场继续保持民营房企最佳信用评级，标准普尔评级为BB+，穆迪评级为Ba1，展望均为稳定。此外，集团亦获得大公国际AAA投资级信用评级，即境内资本市场民企最高信用评级，为集团未来的境内融资铺平道路。优良的信用评级为集团获得颇具竞争力的融资安排，有助优化债务结构。

　　集团精准把握融资窗口期，于2014年3月与8家银行签订银团协议，获得24.5亿港币及1.25亿美元（共计约34.25亿港币）的5年期银团贷款，利率仅为Hibor+3.1%。5月，龙湖首次进入境外人民币债券市场，成功发行20亿人民币4年期债券，票面利率6.75%，为内房企业年期最长、规模最大的高收益点心债。同时，龙湖为业内率先关注人民币汇率风险的公司之一，对于非人民币负债，集团实施一定比例的掉期策略，对冲汇兑风险。

　　高额的在手现金、较低的负债率及持续低位的综合借贷成本，让龙湖在行业增长阶段下行的态势下保有战略主动性，以更灵活的姿态参与到未来的市场竞争中。

　　投资性物业收入大幅增长 天街购物中心进驻一线城市

　　期内，集团稳步推进“持商业”战略，凭借社交体验消费平台的定位、良好的区位及运营管理，投资性物业租金总额达9.3亿元，扣除营业税后的租金收入8.8亿元，较上年同期大幅上升38.1%。其中，旗下三大产品系列——天街、星悅荟、家悅荟的租金占比，分別为83.1%、13.4%和3.5%，租金收入的增长率分別为42.2%、20.8%和21.0%

　　期内，重庆时代天街2期、北京长楹天街、成都时代天街1期、西安大兴星悦荟等商场如期开业，而北京长楹天街的成功开业，标志着龙湖布局全国的商业地产旗舰品牌——天街购物中心，首次亮相一线城市。未来2年将陆续面世的杭州金沙天街和上海虹桥天街也同样值得期待。

　　截至2014年12月31日，龙湖已开业商场总数达15个，总面积为124.5万平方米（含车位总建筑面积为158.8万平方米），整体出租率达到95.5%。得益于新增投资物业逐步开工，本集团期内录得投资物业评估增值人民币25.5亿元。

　　展望2015年，集团预计中国房地产市场或仍将处于深度调整期。在此形势下，集团将继续坚持“扩纵深、近城区、控规模、持商业”的发展战略，秉承“量入为出、合法合规”的原则，在把握宏观节奏的基础上进一步提升项目投资精准度，强化供销存管理和建安成本的竞争力。同时，集团也将继续以开放的心态扩大合作，坚持高标准，锻造自身“好手艺”，吸引优质合作伙伴，持续提升股东回报，全方位保持企业健康的活力与长期增长的能力。

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