应对盈利指标下滑 碧桂园抛出最凶猛分拆上市概念

无言花

　“只要对公司经营有价值的、可以分拆的，未来碧桂园都会逐步分拆上市。”8月19日，碧桂园总裁莫斌在中期业绩发布会上表示，作为一家业务覆盖全价值链的企业，碧桂园的多个板块都存在分拆上市的可能性。　　最先启动的是物业和教育板块。据介绍，管理面积已达1.2亿平方米的碧桂园物业管理公司和拥有34所在办学校的碧桂园教育集团计划明年上半年在A股主板上市。碧桂园还在努力盘活估值超过160亿元的酒店资产，目前正在引进合作伙伴，最终也希望能够分拆上市。从其财务报表上看，建筑与装修板块、商用物业板块都具备分拆的潜力。
　　香港一位分析师认为，物业、教育、酒店都是需要较长培育周期、资金周转率低的行业，目前国内对物业和教育板块的估值都比传统房地产行业高，分拆上市既有利于这些板块的独立快速发展，又能减轻碧桂园对这些产业持续投入的资金压力，提升公司市值和经营效率。
　　除了力推分拆上市，碧桂园引入平安后与其在营销、土地、资金方面的全方位互动，以及内部力推合伙人机制的成效也颇为引人关注。不过截至目前，这些外部合纵连横、内部促动自生长的改革举措还没有给碧桂园的业绩带来明显改善。
　　从碧桂园的中期业绩可看出，上半年该公司的多项盈利指标都在下降，毛利率23.2%，同比下降5.4%，净利率11.4%，同比下降3.3%。但成本管控方面略有改善，销管费用占合同销售额的比例为5.4%，同比下降了0.3个百分点。
　　“无论是内部还是外部的尝试，都还属于战略性的布局，根本目的是为了增强企业在行业中的竞争力。”辉立证券分析师陈耕认为，碧桂园正在进行的探索目前还没有成功的范例，最终量变能否引起质变，仍需时间检验。
　　分拆上市
　　对旗下业务的分拆上市，碧桂园筹谋已久。最早启动的是酒店业务，但进展最快的却是物业和教育。
　　早在两年前据记者就已获悉，碧桂园计划在2018年前完成酒店板块的分拆上市。但在8月19日的业绩发布会上，碧桂园首席财务官吴建斌表示：“目前国内酒店业处于寒冬，收入下降，此时推进上市，难度比较大。”
　　据介绍，目前碧桂园旗下拥有60家酒店，其中有45家已经开业，共拥有客房12571间，资产价值超过160亿元。今年上半年该公司的酒店收入约为6.11亿元，同比增长47.9%。在中报里，碧桂园表示未来如何提高酒店资产的资本市场价值及收益率是工作重点之一。
　　在短期内上市无望的情况下，碧桂园希望通过引入合作伙伴、出让部分股权来完成酒店资产的盘活。吴建斌透露，在引入合作伙伴方面，最近已取得重大突破据记者了解，碧桂园很可能是以保证每年收益率、并在一定年限后回购的方式引入投资者。但长远而言，上市仍是最终目标。
　　对于教育和物业，碧桂园的态度则坚决很多。“教育产业一定要完成上市。”吴建斌强调。
　　教育是碧桂园赖以发家的拳头产品之一，碧桂园国际学校已有20多年历史，目前碧桂园教育集团拥有34所在办学校及3所慈善学校、21087名在校学生、2526名教师，每年有将近半数的高中毕业生被世界排名前50的院校录取。
　　“无论是从民办学校还是公办学校的数量上看，碧桂园都是国内规模最大的。”吴建斌介绍，在品牌和规模的基础上，公司从去年开始研究并全力推进教育产业的上市，为此还成立了工作小组。“国内上市现在稍微有些停滞，只要股市稳定下来，明年上半年新股发行还会启动，那个时候就可以在A股上市。”
　　物业管理和社区相关业务被碧桂园视为未来的新利润增长点。截至2015年6月30日，碧桂园的物业管理业务覆盖了274个项目，签约面积约1.22亿平方米，其中有4000万平方米是外部物业。上半年，该公司物业管理业务的收入约为9.05亿元，同比增长86.1%。
　　吴建斌指出，今年以来，物业管理的收入增长非常快，规模也够大，在社区金融和社区服务方面也都做了安排。公司计划将这些产业包装起来，完成国内A股上市。“券商请了、投行已经到位，会计师也到位了，一切都在紧锣密鼓的推进中。”
　　这只是第一步。碧桂园的终极目标是“把能分拆的产业都分拆上市”，全产业链的发展模式为这一构想提供了基础。
　　“碧桂园跟其他公司有所不同，我们从设计到物业，所有的内容都是自己独立完成的。”莫斌表示，产业链里的产业和地产主业的发展是相关联的，对物业的销售和物业的溢价有直接帮助。
　　目前看来，除了酒店、物业和教育，碧桂园旗下存在分拆上市可能性的还有建筑装修及商用物业板块。中报显示，今年上半年，该公司的建筑和装修板块实现了约69.4亿元的收入，其中有2.62亿元的收入来自外部客户。截至2015年6月30日，碧桂园拥有的投资性物业建筑面积已达96.7万平方米，公允价值为79.5亿元，上半年的租金收益为4734万元。
　　“分拆上市通常有两个目的，第一是觉得资产被低估了，通过上市提高估值；二是认为资产的包袱太大，想甩掉。”一位业内人士表示。
　　教育和物业都正处于“风口”之上，全通教育的市盈率一度高达2000倍，而彩生活60多倍的市盈率在普遍被低估的港股中也显得鹤立鸡群。相较而言，碧桂园显然认为公司目前仅4.29倍的市盈率是被严重低估了，两个板块的分拆上市有助于公司获得更合理的估值。另一方面，虽然教育和物业被碧桂园当作未来的利润增长点，但资产占压大、回报周期长也是不争的事实，分拆上市在很大程度上可以解决这个难题。
　　借力平安
　　“引入平安是碧桂园今年最积极和值得肯定的动作据记者。
　　今年4月，碧桂园引进中国平安作为战略投资者，募得资金约63亿港元。中国平安借此成为碧桂园的第二大股东，约占发行后碧桂园总股份的9.9%。
　　虽然至今只有四个月的时间，但双方的资源互换及合作已经渗透到了多个领域。莫斌用“全方位”来形容这种互动。据其介绍，碧桂园和平安已经在土地投资、营销、金融及社区服务等四方面合作开展业务。
　　土地投资方面，碧桂园正与平安陆金所、平安不动产合作地产基金，目前其常熟项目已完成资金募集，还有其他一些项目正在研究中。
　　营销方面，平安好房首批9个试点项目已经落地，各地平安销售网络也开始作为碧桂园编外团队助力销售，目前平安相关人员已申请参加的项目达到84个。
　　资金方面，平安也不遗余力。7月31日碧桂园发行8亿美元银团贷款及60亿元人民币公司债券，平安均进行认购且出资金额较大，排位靠前。作为回报，碧桂园将平安的综合金融服务引进到了旗下社区之中。“平安将会通过购买或租用碧桂园资产进驻社区，为碧桂园社区居民提供金融门店便捷服务。双方已洽谈并确定商家小额贷款事宜的合作模式，目前已在江苏句容落地试点。”莫斌说。
　　8月9日，平安银行、碧桂园、华谊兄弟、海昌集团、艺术北京、砂之船奥特莱斯等企业发起成立了跨界资源整合平台——“平安文旅荟”，加入俱乐部的有48家企业。今后48家企业将根据各自的特点和情况进行资源组合，然后一起拿地，由碧桂园负责项目的建设开发。
　　除了借助外力，碧桂园也在努力寻找自己新的内生动力。从2014年10月宣布实行合伙人制以来，该公司已有48个项目参与，成功率为100%，自有资金的回报率达到了60%。
　　现在，碧桂园已开始推行外部合伙人制，以进一步扩展事业版图，加强项目获取能力。具体做法是，外部合伙人与碧桂园共同成立平台公司，碧桂园出资享有平台公司80%的股东权益，外部合伙人则以土地入股，享有20%的股东权益。碧桂园拥有对平台公司管理的最终决策权，外部合伙人的项目拓展不受碧桂园现有区域及城市公司划分限制。据悉，碧桂园新近获得的北京燕郊项目便采用了外部合伙人制。
　　陈耕表示，迫于白银时代的增长压力，大房企们都在寻求传统地产开发模式的转变，碧桂园也在顺应这个潮流，但最终成效如何还有待观察。