商铺的租金和售价应是什么比例

日行一骗

<DIV class=quote><B>以下是引用<I>水爱上了鱼</I>在2004-11-6 18:05:00的发言：</B>

<P>贴到如今，各位大师拿个商铺案例出来一期评评吧，比较有针对性</P>
</DIV>
<P ><B></B> </P>
<P ><B>10天卖光的商业地产销售计划！！！</B></P>
<P ><B>HK 100淮海店<p></p></B></P>
<P ><B>     --柳林大厦<p></p></B></P>
<P  align=center><B> <p></p></B></P>
<P><B>营销推广方案</B></P>

日行一骗

<P  align=center><B>目    录<p></p></B></P>
<P  align=center><B> <p></p></B></P>
<P ><FONT size=3>第一部分 产品概述................. 3<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=3>第二部分 市场分析................. 4<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=3>第三部分 产品SWOT分析. 8<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=3>一、优势......... 8<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=3>二、劣势......... 9<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=3>三、机会点..... 10<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=3>四、风险点..... 13<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=3>第四部分 产品定位............... 14<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=3>第五部分 客户定位............... 15<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=3>第六部分 企划总精............... 16<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=3>第七部分 我们的表现............ 17<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=3>第八部分 推广计划............... 18<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=3>一、准备及蓄水期................... 18<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=3>二、内部认购期................... 19<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=3>三、开盘强销期................... 24<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=3>四、持续期..... 27<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=3>第九部分 定价原则............... 29<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=3>第十部分 推广预算............... 31<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=3> <p></p></FONT></P>

日行一骗

<P ><FONT size=5><B ><FONT face="Times New Roman">第一部分</FONT></B><B >  </B><FONT face="Times New Roman"><B >产品概述</B><B ><p></p></B></FONT></FONT></P>
<P ><B > <p></p></B></P>
<P ><FONT face="Times New Roman"><B >一、项目名称</B><B ><p></p></B></FONT></P>
<P >柳林大厦<p></p></P>
<P ><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></P>
<P ><v:shapetype><v:stroke joinstyle="miter"></v:stroke><v:path gradientshapeok="t" connecttype="rect"></v:path></v:shapetype><v:shape><FONT face="Times New Roman"></FONT></v:shape>
<TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%">

<TR>
<TD >
<DIV class=shape  v:shape="_x0000_s1026">
<P ><v:shapetype><v:stroke joinstyle="miter"></v:stroke><v:formulas><v:f eqn="if lineDrawn pixelLineWidth 0"></v:f><v:f eqn="sum @0 1 0"></v:f><v:f eqn="sum 0 0 @1"></v:f><v:f eqn="prod @2 1 2"></v:f><v:f eqn="prod @3 21600 pixelWidth"></v:f><v:f eqn="prod @3 21600 pixelHeight"></v:f><v:f eqn="sum @0 0 1"></v:f><v:f eqn="prod @6 1 2"></v:f><v:f eqn="prod @7 21600 pixelWidth"></v:f><v:f eqn="sum @8 21600 0"></v:f><v:f eqn="prod @7 21600 pixelHeight"></v:f><v:f eqn="sum @10 21600 0"></v:f></v:formulas><v:path gradientshapeok="t" connecttype="rect" extrusionok="f"></v:path><lock v:ext="edit" aspectratio="t"></lock></v:shapetype><v:shape><v:imagedata><FONT face="Times New Roman"></FONT></v:imagedata></v:shape></P></DIV></TD></TR></TABLE><FONT face="Times New Roman"><B >二、本案地理位置</B><B ><p></p></B></FONT></P>
<P >位于卢湾区淮海中路、西藏中路口，紧邻金钟广场、大上海时代广场。<p></p></P>
<P ><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></P>
<P ><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></P>
<P ><FONT face="Times New Roman"><B >三、本案基本数据</B><B ><p></p></B></FONT></P>
<P >柳林大厦商场部分，分<FONT face="Times New Roman">6</FONT>个层面。最早曾为柳林路羊毛衫市场。随着周边大型写字楼数量的增加，曾经营过百脑汇数码广场。<p></p></P>
<P >基础数据如下：<p></p></P>
<TABLE  cellSpacing=0 cellPadding=0 border=1>

<TR>
<TD  vAlign=top width=82>
<P >总建筑面积<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=248 colSpan=3>
<P  align=center><FONT face="Times New Roman">14800M2<p></p></FONT></P></TD></TR>
<TR>
<TD  vAlign=top width=82>
<P  align=center><FONT face="Times New Roman">1</FONT>—<FONT face="Times New Roman">4</FONT>层<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=78>
<P  align=center><FONT face="Times New Roman">10397M2<p></p></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center><FONT face="Times New Roman">5</FONT>—<FONT face="Times New Roman">6</FONT>层<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=86>
<P  align=center><FONT face="Times New Roman">4403M2<p></p></FONT></P></TD></TR>
<TR>
<TD  vAlign=top width=244 colSpan=3>
<P  align=center>室内商铺基本分隔主力建筑面积<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=86>
<P  align=center><FONT face="Times New Roman">10--20M2<p></p></FONT></P></TD></TR>
<TR>
<TD  vAlign=top width=244 colSpan=3>
<P  align=center>得房率<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=86>
<P  align=center><FONT face="Times New Roman">38%<p></p></FONT></P></TD></TR></TABLE>
<P  align=center><B ><FONT size=5> <p></p></FONT></B></P>
<P  align=center><B ><FONT size=5> <p></p></FONT></B></P>
<P  align=center><FONT size=5><B ><FONT face="Times New Roman">第二部分</FONT></B><B > </B><FONT face="Times New Roman"><B >市场分析</B><B ><p></p></B></FONT></FONT></P>
<P ><FONT face="Times New Roman"><FONT size=5> <p></p></FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=5>根据本案所处地理位置、经营格局以及可能采取的经营回报方式，我司对目前商铺市场、尤其是与本案较为类似的市中心商场进行系统分析：</FONT></P>
<P ><B>一、         </B><B>租金情况分析</B><B><p></p></B></P>
<P ><v:shape><v:textbox style="mso-next-textbox: #_x0000_s1027"></v:textbox></v:shape>
<TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%">

<TR>
<TD >
<DIV class=shape  v:shape="_x0000_s1027">
<P ><v:shape><v:imagedata></v:imagedata></v:shape></P></DIV></TD></TR></TABLE><FONT face="Times New Roman"><FONT size=5> <p></p></FONT></FONT></P>
<P ><FONT face="Times New Roman"><FONT size=5> <p></p></FONT></FONT></P>
<P ><FONT face="Times New Roman"><FONT size=5> <p></p></FONT></FONT></P>
<P ><FONT face="Times New Roman"><FONT size=5> <p></p></FONT></FONT></P>
<P ><FONT face="Times New Roman"><FONT size=5> <p></p></FONT></FONT></P>
<P ><FONT face="Times New Roman"><FONT size=5> <p></p></FONT></FONT></P>
<P ><FONT face="Times New Roman"><FONT size=5> <p></p></FONT></FONT></P>
<P ><FONT face="Times New Roman"><FONT size=5> <p></p></FONT></FONT></P><BR  clear=all>
<P ><FONT size=5>由数据分析可见，淮海路以时尚经营为主题，成为时尚白领购物的首选区域。由于经营档次、客户层次的高档性，其租金价格甚至超越南京路，其商铺的投资回报前景也非常可观。</FONT></P>
<P ><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P>
<P ><B><U>淮海路是中心区域中租金最高的板块</U></B><B><U><p></p></U></B></P>
<P ><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P>
<P ><B>二、         </B><B>目前商铺售价情况分析</B><B><p></p></B></P>
<P ><FONT size=5>由租金决定售价。</FONT></P>
<P ><FONT size=5>针对市中心大商场分隔成小面积商铺的营销方式来看，其地段、经营内容、消费人群均对价格有强大的支撑作用。部分商场以“使用面积”作为销售单位而显得单价突兀，但由于受其得房率的限制，单价换算到建筑面积上也并不算非常可观。</FONT></P>
<P ><v:shape><v:textbox style="mso-next-textbox: #_x0000_s1028"><FONT size=5></FONT></v:textbox></v:shape>
<TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%">

<TR>
<TD >
<DIV class=shape  v:shape="_x0000_s1028">
<P ><v:shape><v:imagedata><FONT size=5></FONT></v:imagedata></v:shape></P></DIV></TD></TR></TABLE><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P><BR  clear=all>
<P ><B><U>目前淮海路没有在售的大商场小商铺，在市场上具有稀缺性。</U></B><B><U><p></p></U></B></P>
<P ><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P>
<P ><B><FONT face="Times New Roman"> </FONT></B></P><BR  clear=all>

[此贴子已经被作者于2004-11-6 21:26:47编辑过]

日行一骗

<P  align=center><FONT size=5><B ><FONT face="Times New Roman">第八部分</FONT></B><B > </B><FONT face="Times New Roman"><B >推广计划</B><B ><p></p></B></FONT></FONT></P>
<P >根据本案销售的实际情况，我们将整体营销计划细分为准备期、蓄水期、开盘期、持续期等四个营销步骤，各步骤的时间、工作目标、详细工作内容详见下表：<p></p></P>
<P ><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></P>
<P ><FONT face="Times New Roman"><B >一、准备期及蓄水期</B><B ><p></p></B></FONT></P>
<P >（一）  时间：2003年7月2日～9月19日<p></p></P>
<P >（二）  工作内容<p></p></P>
<TABLE  cellSpacing=0 cellPadding=0 width=677 border=1>

<TR>
<TD  vAlign=top width=105>
<P  align=center>我们的目标<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=119>
<P  align=center>卖点<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=112>
<P  align=center>企划配合<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=112>
<P  align=center>销售配合<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=112>
<P  align=center>现场部分<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=117>
<P  align=center>通路<p></p></P></TD></TR>
<TR>
<TD  vAlign=top width=105>
<P >1、积累意向客户<p></p></P>
<P >2、确定经营方式<p></p></P>
<P >3、确定价格计划<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=119>
<P >1、地段<p></p></P>
<P >2、迷你商铺低总价<p></p></P>
<P >3、现房发售，即买即用<p></p></P>
<P >4、一百集团经营管理，确保回报<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=112>
<P >1、协助现场包装<p></p></P>
<P >2、制定推广计划<p></p></P>
<P >3、销平、销海制作<p></p></P>
<P >4、铺垫媒体投放<p></p></P>
<P >5、参加房展，积累客户<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=112>
<P >1、开展全面市调<p></p></P>
<P >2、确定营销方式/经营模式<p></p></P>
<P >3、销售员培训<p></p></P>
<P >4、制作销讲、统一销售口径<p></p></P>
<P >5、销售合同准备<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=112>
<P >1、接待会馆<p></p></P>
<P >2、精神堡垒<p></p></P>
<P >3、看房通道<p></p></P>
<P >4、样板区域及公用部位<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=117>
<P >1、杂志/网络<p></p></P>
<P ><FONT size=2>易居生活、上海楼市、1fang.com<p></p></FONT></P>
<P >2、直投、派单<p></p></P>
<P >易居会客户、专业主题商场直投<p></p></P>
<P >3、工地围墙/精神堡垒<p></p></P>
<P >4、销售道具<p></p></P>
<P >DM、模型、效果图<p></p></P>
<P >5、投资讲座<p></p></P></TD></TR></TABLE>
<P > <p></p></P>
<P >（三）  主要工作内容：<p></p></P>
<TABLE  cellSpacing=0 cellPadding=0 border=1>

<TR>
<TD  width=91 rowSpan=5>
<P  align=center><B >支付意向金<p></p></B></P></TD>
<TD  width=56>
<P  align=center>时间<p></p></P></TD>
<TD  width=378>
<P  align=center><FONT face="Times New Roman">9/8 –9/19<p></p></FONT></P></TD>
<TD  width=96 rowSpan=5>
<P  align=center><B ><U>广告配合<p></p></U></B></P>
<P  align=center><FONT size=5>9/11-9/19晚报晨报共14整版硬广告配合6整版软新闻（详见广告计划）<p></p></FONT></P></TD></TR>
<TR>
<TD  width=56>
<P  align=center>方式<p></p></P></TD>
<TD  width=378>
<P  align=center>意向金金额为<FONT face="Times New Roman">20000</FONT>元<FONT face="Times New Roman">/</FONT>套<p></p></P>
<P  align=center>（一个客户可购买多套，同时现金支付）<p></p></P></TD></TR>
<TR>
<TD  width=56>
<P  align=center>地点<p></p></P></TD>
<TD  width=378>
<P  align=center>售楼处现场<p></p></P></TD></TR>
<TR>
<TD  width=56>
<P  align=center>配合<p></p></P></TD>
<TD  width=378>
<P  align=center>开发商财务至现场配合收款<p></p></P></TD></TR>
<TR>
<TD  width=56>
<P  align=center>目的<p></p></P></TD>
<TD  width=378>
<P  align=center>通过收取意向金的方式来锁定本案的意向客户<p></p></P>
<P  align=center>并为价格提升做有力的依据<p></p></P></TD></TR></TABLE>
<P ><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></P>
<P ><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></P>
<P  align=center><B >内部认购（以总销5.5亿计算）事项节点一览表</B><p></p></P>
<TABLE  cellSpacing=0 cellPadding=0 border=1>

<TR>
<TD  vAlign=top width=98>
<P ><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=172>
<P  align=center><B >第一次</B><p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=165>
<P  align=center><B >第二次</B><p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=165>
<P  align=center><B >第三次</B><p></p></P></TD></TR>
<TR>
<TD  width=98>
<P  align=center>时间<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=172>
<P ><FONT size=5>2003年9月12日<p></p></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=165>
<P ><FONT size=5>2003年9月13日<p></p></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=165>
<P ><FONT size=5>2003年9月14日<p></p></FONT></P></TD></TR>
<TR>
<TD  width=98>
<P  align=center>客户<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=172>
<P ><FONT size=5>A级：VIP客户<I >（12-13时）</I><p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=5>B级：我司钻石会员、公司员工、开发商员工<I >（18-19时）</I><p></p></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=165>
<P ><FONT size=5>C级：我司白金会员、公司员工、开发商员工亲朋好友<p></p></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=165>
<P ><FONT size=5>C级：我司普通会员<I >（2003年9月1日以前办理会员卡的普通会员和黄金会员）</I><p></p></FONT></P></TD></TR>
<TR>
<TD  width=98>
<P  align=center>优惠幅度/数量<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=172>
<P ><FONT size=5>A级：开盘价的8.5折，两家公司各10名共20名<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=5>B级：开盘价的8.9折，各20名<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=5>总计60名<p></p></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=165>
<P ><FONT size=5>开盘价的9.1折，不设定认购套数<p></p></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=165>
<P ><FONT size=5>C级：开盘价的9.2折，不设定认购套数，但要为对外认购留下100套左右余量，已保证对外认购有房源供应<p></p></FONT></P></TD></TR>
<TR>
<TD  width=98>
<P  align=center>地点<p></p></P></TD>
<TD  width=502 colSpan=3>
<P  align=center><FONT size=5>销售公司16楼<p></p></FONT></P></TD></TR>
<TR>
<TD  width=98>
<P  align=center>相关配合<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=502 colSpan=3>
<P ><FONT size=5>l</FONT>      <FONT size=5>开发商财务人员和银行收款人员至我司收款，同时携带点钞机2台、付款单打印机1台及财务章<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=5>l</FONT>      <FONT size=5>客户、公司、开发商各存一认购联付款联<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=5>l</FONT>      <FONT size=5>客户必需携带身份证并办理会员卡，认购支付现金20000元/套<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=5>l</FONT>      <FONT size=5>我司销售人员帮助客户签订认购书，并告知签约须知内容同时签署该须知<p></p></FONT></P></TD></TR>
<TR>
<TD  width=98>
<P  align=center>资金回笼<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=172>
<P ><FONT size=5>80套<FONT face="Times New Roman">—</FONT>4794万<p></p></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=165>
<P ><FONT size=5>假设300套<FONT face="Times New Roman">—</FONT>18892万<p></p></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=165>
<P ><FONT size=5>假设314套<FONT face="Times New Roman">—</FONT>20010万<p></p></FONT></P></TD></TR>
<TR>
<TD  vAlign=top width=98>
<P ><B >三次认购目标</B><B ><p></p></B></P></TD>
<TD  width=502 colSpan=3>
<P ><FONT size=5>l</FONT>      <FONT size=5>完成所有房源50％以上的认购率<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=5>l</FONT>      <FONT size=5>认购房源在9月15日<FONT face="Times New Roman">—</FONT>9月19日完成签约，每天80组，超量部分9/21后，每天签80组<p></p></FONT></P></TD></TR></TABLE>
<P ><B ><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></B></P>
<P >&Oslash;        <B >已完成工作</B><B ><p></p></B></P>
<P >l         《认购合同》、《买卖合同》、《租赁合同》等合同文本制作；<p></p></P>
<P >l         管理公司、经营公司的注册登记；<p></p></P>
<P >l         管理公司与经营公司、审计、法务、商业策划、物业管理等合同<p></p></P>
<P >l         确认贷款、办证单位及相关手续；<p></p></P>
<P >l         价目表完成（开发商已在交易中心通过面积测绘报告）；<p></p></P>
<P >l         现场销售流程演练；<p></p></P>
<P >l         突发事件应对措施；<p></p></P>
<P >l         调价计划及时间节点安排；<p></p></P>
<P >l         销控计划拟定：保留总价低于<FONT face="Times New Roman">20</FONT>万的约<FONT face="Times New Roman">20</FONT>套房源（以<FONT face="Times New Roman">1-4</FONT>楼包口各<FONT face="Times New Roman">2</FONT>套），以备处理疑难客户<p></p></P><BR  clear=all>
<P  align=center><B><U>附：内部认购规定及流程</U></B><B><U><p></p></U></B></P>
<P >1、 所有客户必须严格按照我司制定的内部认购规则参与认购，在规定的时间段内签订《买卖合同》及办理相关手续，逾期未能完成签约的，我司将撤销对已订购房源的保留并将房源转售他人；<p></p></P>
<P >2、 所有客户必须严格按照我司制定的销控计划及售价参与内部认购，遵循“先到先得”的次序，我司不为特定客户保留特定室号的房源；签约须知及《认购书》（附后）<p></p></P>

日行一骗

<P  align=center><B><U>蓄水</U></B><B><U><FONT face="Times New Roman">/</FONT></U></B><B><U>内部认购期</U></B><B><U><FONT face="Times New Roman"> </FONT></U></B><B><U>营销·媒体计划表（接待会馆开馆</U></B><B><U><FONT face="Times New Roman">-9/19</FONT></U></B><B><U>）</U></B><B><p></p></B></P>
<P ><FONT size=5>项目名称：柳林大厦（事业一部）        <B>公开认购日期：2003年9月20日（星期六）</B><p></p></FONT></P>
<TABLE  cellSpacing=0 cellPadding=0 border=1>

<TR>
<TD  vAlign=top width=112>
<P  align=center>媒体<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center>日期<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center>合同截止<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=119>
<P  align=center>主题<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=77>
<P  align=center>版面<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=56>
<P  align=center>刊例<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=131>
<P  align=center>备注<p></p></P></TD></TR>
<TR>
<TD  vAlign=top width=399 colSpan=4>
<P  align=center>杂志媒体<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=77>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD>
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<P  align=center>淮海路商圈<p></p></P>
<P  align=center>低总价产权现铺<p></p></P></TD>
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<P >整版<p></p></P></TD>
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<P  align=center>淮海路商圈<p></p></P>
<P  align=center>低总价产权现铺<p></p></P></TD>
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<P ><FONT size=2>22万份<p></p></FONT></P></TD>
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<P  align=center>强销期<p></p></P></TD></TR>
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<P  align=center>整版<p></p></P></TD>
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<P  align=center>20万<p></p></P></TD>
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<P  align=center>40万<p></p></P></TD>
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<P  align=center>我在上海消费世界<p></p></P></TD>
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<P  align=center>2整版<p></p></P></TD>
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<P  align=center>40万<p></p></P></TD>
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<P  align=center>火烧淮海中路<p></p></P></TD>
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<P  align=center>2整版<p></p></P></TD>
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<P  align=center>40万<p></p></P></TD>
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日行一骗

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<P >商铺投资“三唯理论”<p></p></P></TD>
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<P  align=center>半版<p></p></P></TD>
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<P  align=center>蓄水期软文炒作<p></p></P></TD></TR>
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<P  align=center>提前3天<p></p></P></TD>
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<P  align=center>大商业小商铺<p></p></P></TD>
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<P  align=center>提前3天<p></p></P></TD>
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<P >想什么想<p></p></P></TD>
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<P >算什么算<p></p></P></TD>
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<P >怕什么怕<p></p></P></TD>
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<P >等什么等<p></p></P></TD>
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<P  align=center>半版<p></p></P></TD>
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<P  align=center>10万<p></p></P></TD>
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<P  align=center>蓄水期软文炒作<p></p></P></TD></TR>
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<P  align=center>提前3天<p></p></P></TD>
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<P  align=center>加盟HK100大中国计划<p></p></P></TD>
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<P  align=center>半版<p></p></P></TD>
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<P  align=center>温州晚报<p></p></P></TD>
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<P  align=center>18.5万<p></p></P></TD>
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<P  align=center>硬广告+软新闻<p></p></P></TD></TR>
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<P  align=center>发布完毕<p></p></P></TD>
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<P >道旗（3周期）<p></p></P></TD>
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<P ><FONT size=2>8/30-9/30<p></p></FONT></P></TD>
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<P  align=center>提前10天<p></p></P></TD>
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<P  align=center><FONT size=5>地段略<p></p></FONT></P></TD>
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<P  align=center>12万<p></p></P></TD>
<TD  width=131>
<P  align=center>淮海路悬挂<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=112>
<P  align=center>横幅（3周期）<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P ><FONT size=2>8/29-9/30<p></p></FONT></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>提前10天<p></p></P></TD>
<TD  width=119>
<P  align=center><FONT size=5>地段略<p></p></FONT></P></TD>
<TD  width=77>
<P  align=center>57根<p></p></P></TD>
<TD  width=56>
<P  align=center>16万<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=131>
<P  align=center>平均820元/对/10天<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=476 colSpan=5>
<P  align=center>小计<p></p></P></TD>
<TD  width=56>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD>
<TD  width=131>
<P  align=center>40万<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=399 colSpan=4>
<P  align=center>网络及电视媒体<p></p></P></TD>
<TD  width=77>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD>
<TD  width=56>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD>
<TD  width=131>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=112>
<P >1FANG网<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>8/25起<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>提前7天<p></p></P></TD>
<TD  width=119>
<P  align=center>预热<p></p></P></TD>
<TD  width=77>
<P  align=center>/<p></p></P></TD>
<TD  width=56>
<P  align=center>免费<p></p></P></TD>
<TD  width=131>
<P  align=center>蓄水期<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=112>
<P >电视宣传片<p></p></P></TD>
<TD  width=168 colSpan=2>
<P  align=center>最迟9/5（五）<p></p></P></TD>
<TD  width=196 colSpan=2>
<P  align=center>接待中心滚动播放<p></p></P></TD>
<TD  width=56>
<P  align=center>6万<p></p></P></TD>
<TD  width=131>
<P  align=center>蓄水期<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=476 colSpan=5>
<P  align=center>小计<p></p></P></TD>
<TD  width=56>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD>
<TD  width=131>
<P  align=center>6万<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=399 colSpan=4>
<P  align=center>SP推介会/本地房展<p></p></P></TD>
<TD  width=77>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD>
<TD  width=56>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=131>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=112>
<P >SP推介讲座<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>8/30（六）<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD>
<TD  width=119>
<P ><FONT size=2>淮海路现房产权小商铺<p></p></FONT></P></TD>
<TD  width=77>
<P  align=center>/<p></p></P></TD>
<TD  width=56>
<P  align=center>8万<p></p></P></TD>
<TD  width=131>
<P  align=center>蓄水期<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=112>
<P ><FONT size=2>其余已发生费用<p></p></FONT></P></TD>
<TD  width=168 colSpan=2>
<P  align=center>7-8月房展客户蓄水<p></p></P></TD>
<TD  width=196 colSpan=2>
<P  align=center><FONT size=5>淮海路现房产权小商铺<p></p></FONT></P></TD>
<TD  width=56>
<P  align=center>8万<p></p></P></TD>
<TD  width=131>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=476 colSpan=5>
<P  align=center>小计<p></p></P></TD>
<TD  width=56>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD>
<TD  width=131>
<P  align=center>16万<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=399 colSpan=4>
<P  align=center>现场包装<p></p></P></TD>
<TD  width=77>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD>
<TD  width=56>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD>
<TD  width=131>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD></TR>
<TR >
<TD  vAlign=top width=112>
<P  align=center>效果图<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center>不晚于8/25（一）<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center>/<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=119>
<P  align=center>淮海路商业气氛<p></p></P>
<P  align=center>单体立面<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=77>
<P  align=center>/<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=56>
<P  align=center>2.5万<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=131>
<P  align=center>各1张<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=112>
<P  align=center>DM<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P ><FONT size=2>已印刷完毕<p></p></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center>1万张<p></p></P></TD>
<TD  width=196 colSpan=2>
<P  align=center>3000份已投放8月初商铺房展<FONT size=5>，其余根据指定地点派单<p></p></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=56>
<P ><FONT size=2>0.35万<p></p></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=131>
<P  align=center>巡展派发<p></p></P></TD></TR></TABLE>

日行一骗

<TABLE  cellSpacing=0 cellPadding=0 border=1>

<TR >
<TD  vAlign=top width=112>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P >9/5前<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center>1万张<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=196 colSpan=2>
<P  align=center>新添加内容（楼层平面图等）<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=56>
<P ><FONT size=2>1万<p></p></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=131>
<P  align=center>单片备用（含印刷、投递费、审核费）<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  vAlign=top width=112>
<P  align=center>模型<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center>8/30（五）<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center>/<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=119>
<P >淮海路商业气氛<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=77>
<P  align=center>/<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=56>
<P >5.6万<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=131>
<P  align=center>2.7m*5m<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  vAlign=top width=112>
<P  align=center>场内绿化设施<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center>9/2（二）<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center>/<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=119>
<P >/<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=77>
<P  align=center>/<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=56>
<P >1万<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=131>
<P  align=center>/<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  vAlign=top width=112>
<P  align=center>售楼处<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center>8/29（五）<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center>/<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=119>
<P >/<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=77>
<P  align=center>/<p></p></P></TD>
<TD  width=56 rowSpan=2>
<P  align=center>20万<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=131>
<P  align=center>商场底楼<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  vAlign=top width=112>
<P  align=center>签约中心<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center>9/15（一）<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=280 colSpan=3>
<P  align=center>各类文本展示及相关道具<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=131>
<P  align=center>商场2层<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  vAlign=top width=112>
<P  align=center>售楼处软装饰（含看板、灯箱、LOGO墙等）<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center>8/28（四）起-9/2<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center>/<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=119>
<P >/<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=77>
<P  align=center>/<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=56>
<P >3万<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=131>
<P  align=center>/<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  vAlign=top width=112>
<P  align=center>液景电视租借<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center>9/2（二）<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center>/<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=119>
<P  align=center>/<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=77>
<P  align=center>/<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=56>
<P  align=center>1.5万<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=131>
<P  align=center>2只42寸<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  vAlign=top width=112>
<P >楼书<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center>9/5（五）<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center>5000本<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=119>
<P  align=center>/<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=77>
<P  align=center>/<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=56>
<P  align=center>10万<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=131>
<P  align=center>/<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  vAlign=top width=112>
<P >其他费用<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center>/<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center>/<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=119>
<P  align=center>/<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=77>
<P  align=center>/<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=56>
<P  align=center>30万<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=131>
<P  align=center>/<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=476 colSpan=5>
<P  align=center>小计<p></p></P></TD>
<TD  width=56>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD>
<TD  width=131>
<P  align=center>78.85万<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=476 colSpan=5>
<P  align=center>总计<p></p></P></TD>
<TD  width=187 colSpan=2>
<P  align=center>预付479.45万<p></p></P></TD></TR></TABLE>

日行一骗

<P ><FONT face="Times New Roman"><B >三、公开认购及开盘强销</B><B ><p></p></B></FONT></P>
<P >（一）时间：2003年9月20日～9月28日<p></p></P>
<TABLE  cellSpacing=0 cellPadding=0 width=672 border=1>

<TR>
<TD  vAlign=top width=93>
<P  align=center>我们的目标<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=182>
<P  align=center>销售工作<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=140>
<P  align=center>卖点<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=126>
<P  align=center>企划配合<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=132>
<P  align=center>通路<p></p></P></TD></TR>
<TR>
<TD  width=93>
<P  align=center>完成100%<p></p></P>
<P  align=center>推案量<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=182>
<P >1、   <I><U>开盘第一波销售，</U></I>目标均价4.9万/M2以上；<I><U>开盘第二波销售，</U></I>目标均价5万/M2以上<p></p></P>
<P >2、 尽快完成签约、贷款等手续<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=140>
<P >1、淮海路<p></p></P>
<P >2、大商场<p></p></P>
<P >3、低总价<p></p></P>
<P >4、大经营，小商铺<p></p></P>
<P >5、产权现铺<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=126>
<P >1、 按计划投放第一、二波广告<p></p></P>
<P >2、 相关软新闻炒作<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=132>
<P >1、 报纸媒体<p></p></P>
<P >2、 直邮/DM派单<p></p></P>
<P >3、 户外横幅道旗<p></p></P>
<P >4、 现场接待会馆<p></p></P>
<P >5、 市场口碑传播<p></p></P>
<P >6、 老客户维护<p></p></P></TD></TR></TABLE>
<P ><B><FONT size=5> <p></p></FONT></B></P>
<P  align=center><B >公开认购/开盘（以总销5.5亿计算）事项节点一览表</B><p></p></P>
<TABLE  cellSpacing=0 cellPadding=0 width=602 border=1>

<TR>
<TD  vAlign=top width=98>
<P ><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD>
<TD  width=252>
<P  align=center><B >公开认购</B><p></p></P></TD>
<TD  width=252>
<P  align=center><B >签约</B><p></p></P></TD></TR>
<TR>
<TD  width=98>
<P  align=center><FONT size=5>时间<p></p></FONT></P></TD>
<TD  width=252>
<P  align=center><FONT size=5>2003年9月20日<p></p></FONT></P></TD>
<TD  width=252>
<P  align=center><FONT size=5>2003年9月20日-28日<p></p></FONT></P></TD></TR>
<TR>
<TD  width=98>
<P  align=center><FONT size=5>客户<p></p></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=252>
<P ><FONT size=5>支付意向金会员<p></p></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=252>
<P ><FONT size=5>所有签订认购书但未签约的客户，完成至少60%的签约单<p></p></FONT></P></TD></TR>
<TR>
<TD  width=98>
<P  align=center><FONT size=5>优惠幅度及数量<p></p></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=252>
<P ><FONT size=5>根据前期去化的数量再确定开盘折扣。9.1-9.4折，视前阶段认购情况而定<p></p></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=252>
<P ><FONT size=5>开盘价的9.1-9.4折，不设定认购套数<p></p></FONT></P></TD></TR>
<TR>
<TD  width=98>
<P  align=center><FONT size=5>地点<p></p></FONT></P></TD>
<TD  width=504 colSpan=2>
<P  align=center><FONT size=5>现场售楼处<p></p></FONT></P></TD></TR>
<TR>
<TD  width=98>
<P  align=center><FONT size=5>相关配合<p></p></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=252>
<P ><FONT size=5>l</FONT>      <FONT size=5>开发商财务人员和银行收款人员至现场收款<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=5>l</FONT>      <FONT size=5>已支付意向金客户凭付款单、会员卡签订认购书并签收签约须知<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=5>l</FONT>      <FONT size=5>未支付意向金客户必需办理会员卡同时支付定金20000元/套，签订认购书<p></p></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=252>
<P ><FONT size=5>l</FONT>      <FONT size=5>开发商财务人员和银行收款人员至现场收款，并开首期款发票<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=5>l</FONT>      <FONT size=5>客户必需携带签约须知所列材料至现场<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=5>l</FONT>      <FONT size=5>银行、保险、公证等相关部门配合到现场协助签约<p></p></FONT></P></TD></TR>
<TR>
<TD  width=98>
<P  align=center><FONT size=5>目标<p></p></FONT></P></TD>
<TD  width=504 colSpan=2>
<P  align=center><FONT size=5>l</FONT>      <FONT size=5>100％完成所有房源的认购，同时使签约率达到60％以上<p></p></FONT></P></TD></TR>
<TR>
<TD  width=98>
<P  align=center><FONT size=5>资金回笼<p></p></FONT></P></TD>
<TD  width=504 colSpan=2>
<P  align=center><FONT size=5>假设100套<FONT face="Times New Roman">—</FONT>6304万以上<p></p></FONT></P></TD></TR></TABLE>
<P ><FONT size=5> <p></p></FONT></P><BR  clear=all>

日行一骗

<P  align=center><B><U>持续期·媒体计划表（</U></B><B><U><FONT face="Times New Roman">10/1-10/20</FONT></U></B><B><U>）</U></B><B><p></p></B></P>
<P ><FONT size=5>项目名称：柳林大厦（事业一部）            开盘日期：2003年9月28日（星期日）<p></p></FONT></P>
<TABLE  cellSpacing=0 cellPadding=0 border=1>

<TR>
<TD  vAlign=top width=112>
<P  align=center>媒体<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center>日期<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center>合同截止<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=119>
<P  align=center>主题<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=77>
<P  align=center>版面<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=70>
<P  align=center>刊例<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=117>
<P  align=center>备注<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=399 colSpan=4>
<P >主流媒体（备用）<p></p></P></TD>
<TD  width=77>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD>
<TD  width=70>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD>
<TD  width=117>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=112 rowSpan=2>
<P  align=center>房地产时报<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center>待定<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center>提前3天<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=119>
<P  align=center>软文宣传<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=77>
<P  align=center>待定<p></p></P></TD>
<TD  width=70 rowSpan=2>
<P  align=center>暂定5万<p></p></P></TD>
<TD  width=117 rowSpan=2>
<P  align=center>持续期<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center>待定<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center>提前3天<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=119>
<P  align=center>软文宣传<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=77>
<P  align=center>待定<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=112 rowSpan=2>
<P  align=center>新民晚报<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>9/29（四）<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center>提前3天<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=119>
<P  align=center>热销+房展<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=77>
<P  align=center>整版<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=70>
<P  align=center>20万<p></p></P></TD>
<TD  width=117>
<P  align=center>持续期</P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=84>
<P  align=center>10/9（四）<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>提前3天<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=119>
<P  align=center>低单价及合理业态+收盘<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=77>
<P  align=center>半版<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=70>
<P  align=center>10万<p></p></P></TD>
<TD  width=117>
<P  align=center>持续期</P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=112>
<P  align=center>新闻晨报<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>10/10（五）<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>提前3天</P></TD>
<TD  vAlign=top width=119>
<P  align=center>低单价及合理业态+收盘<p></p></P></TD>
<TD  width=77>
<P  align=center>半版</P></TD>
<TD  width=70>
<P  align=center>5万<p></p></P></TD>
<TD  width=117>
<P  align=center>持续期</P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=112>
<P  align=center>理财周刊<p></p></P>
<P  align=center>（配合软新闻）<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>10/13（一）<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>10/15<p></p></P></TD>
<TD  width=119>
<P >未来规划前景<p></p></P></TD>
<TD  width=77>
<P  align=center>内页<p></p></P></TD>
<TD  width=70>
<P  align=center>3.6万<p></p></P></TD>
<TD  width=117>
<P  align=center>持续期<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=476 colSpan=5>
<P  align=center>小计（8折后）<p></p></P></TD>
<TD  width=70>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD>
<TD  width=117>
<P  align=center>34.88万<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=399 colSpan=4>
<P  align=center>SP推介会/房展会<p></p></P></TD>
<TD  width=77>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD>
<TD  width=70>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD>
<TD  width=117>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=112>
<P  align=center>10-1房展会<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center>/<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center>/<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=119>
<P  align=center>/<p></p></P></TD>
<TD  width=147 colSpan=2>
<P  align=center>暂定6万<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=117>
<P  align=center>/<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=112>
<P ><FONT size=2>投资型房产展示会<p></p></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center>10/2-10/5<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center>/<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=119>
<P  align=center>/<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=147 colSpan=2>
<P  align=center>暂定5万<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=117>
<P  align=center>/<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=112>
<P ><FONT size=2>DM派单直销<p></p></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center>时间待定<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=119>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=147 colSpan=2>
<P  align=center>暂定3万<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=117>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=112 rowSpan=2>
<P  align=center>异地推广<p></p></P></TD>
<TD  width=168 colSpan=2>
<P  align=center>温州房展<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=119>
<P  align=center>去化所有房源<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=147 colSpan=2>
<P  align=center>暂定25万<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=117>
<P  align=center>/<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=168 colSpan=2>
<P  align=center>香港房展<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=119>
<P  align=center>去化所有房源<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=147 colSpan=2>
<P  align=center>暂定50万<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=117>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=476 colSpan=5>
<P  align=center>小计<p></p></P></TD>
<TD  width=70>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD>
<TD  width=117>
<P  align=center>89万<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=476 colSpan=5>
<P  align=center>总计<p></p></P></TD>
<TD  width=187 colSpan=2>
<P  align=center>预付123.88万<p></p></P></TD></TR></TABLE>
<P ><B ><FONT size=5> <p></p></FONT></B></P><B ><BR  clear=all></B>
<P > <p></p></P>
<P ><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"><B>五、人员配备</B><p></p></FONT></FONT></P>
<P >售楼处内<p></p></P>
<P >（1）销售员20人（暂定），具体分工为：<p></p></P>
<P >l        10人一组，共二组，每组由一名组长带头<p></p></P>
<P >l         二组队伍分为前台、后台分工配合<p></p></P>
<P > <p></p></P>
<P ><FONT size=5>（2）</FONT>结算员、办证员4名，出纳1人、贷款银行工作人员（待定）；保安4人、保洁人员2人<B ><p></p></B></P><B ><BR  clear=all></B>
<P  align=center><FONT size=5><B ><FONT face="Times New Roman">第九部分</FONT></B><B >  </B><FONT face="Times New Roman"><B >定价原则</B><B ><p></p></B></FONT></FONT></P>
<P ><B>一、           </B><B>定价原则</B><B><p></p></B></P>
<P ><FONT size=5>本案由于是商场内的小面积商铺项目，所以我们将根据商场内的楼层关系、动线级别、距离出入口的距离、人的视线可及范围、转角包口、面积大小等综合因素，通过价格杠杆来达到均匀去化的目的。</FONT></P>
<P ><FONT size=5><B>垂直系数</B>：<FONT face="Times New Roman">1F</FONT>：<FONT face="Times New Roman">1</FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=5><FONT face="Times New Roman">2F</FONT>：<FONT face="Times New Roman">1*0.55=0.55</FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=5><FONT face="Times New Roman">3F</FONT>：<FONT face="Times New Roman">0.55*0.65=0.3575</FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=5><FONT face="Times New Roman">4F</FONT>：<FONT face="Times New Roman">0.3575*0.7=0.25025</FONT></FONT></P>
<P ><FONT face="Times New Roman"><FONT size=5> <p></p></FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=5><B>平面系数</B>：根据本案动线级别、距离出入口的距离、人的视线可及范围、转角包口、面积大小等综合因素将平面分为<FONT face="Times New Roman">5</FONT>个区域，其关系为：</FONT></P>
<P ><FONT size=5><FONT face="Times New Roman">A</FONT>区：<FONT face="Times New Roman">5</FONT>分<FONT face="Times New Roman"> </FONT>——包口区域</FONT></P>
<P ><FONT size=5><FONT face="Times New Roman">B</FONT>区：<FONT face="Times New Roman">4</FONT>分<FONT face="Times New Roman"> </FONT>——直接通道<FONT face="Times New Roman">   </FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=5><FONT face="Times New Roman">C</FONT>区：<FONT face="Times New Roman">3</FONT>分<FONT face="Times New Roman"> </FONT>——次流通道<FONT face="Times New Roman"> </FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=5><FONT face="Times New Roman">D</FONT>区：<FONT face="Times New Roman">2</FONT>分<FONT face="Times New Roman"> </FONT>——受视觉影响的次流通道<FONT face="Times New Roman"> </FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=5><FONT face="Times New Roman">E</FONT>区：<FONT face="Times New Roman">1</FONT>分<FONT face="Times New Roman"> </FONT>——死角</FONT></P>
<P ><FONT size=5></FONT></P>
<P ><FONT size=5><B>面积系数</B>：<FONT face="Times New Roman">10m<SUP>2</SUP></FONT>以下<FONT face="Times New Roman"> 5</FONT>分</FONT></P>
<P ><FONT face="Times New Roman" size=5>10-15 m<SUP>2      </SUP>4</FONT><FONT size=5>分</FONT></P>
<P ><FONT face="Times New Roman" size=5>15-20 m<SUP>2      </SUP>3</FONT><FONT size=5>分</FONT></P>
<P ><FONT face="Times New Roman" size=5>20-25 m<SUP>2      </SUP>2</FONT><FONT size=5>分</FONT></P>
<P ><FONT face="Times New Roman"><FONT size=5>25 m<SUP>2</SUP></FONT></FONT><FONT size=5>以上<FONT face="Times New Roman"><SUP> </SUP>1</FONT>分</FONT></P>
<P ><FONT face="Times New Roman" size=5>                   </FONT></P>
<P ><FONT face="Times New Roman"><FONT size=5> <p></p></FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=5>转角包口处：在平面与其相对应区域的转角分值基础上增加<FONT face="Times New Roman">1</FONT>分的分值<FONT face="Times New Roman">.(</FONT>如其属于<FONT face="Times New Roman">B</FONT>区的转角处<FONT face="Times New Roman">,</FONT>则在其相对应的转角分数<FONT face="Times New Roman">4</FONT>分基础上增加<FONT face="Times New Roman">1</FONT>分即<FONT face="Times New Roman">5</FONT>分<FONT face="Times New Roman">),</FONT>而包口处则在其相应分值基础上增加<FONT face="Times New Roman">2</FONT>分。</FONT></P>
<P ><FONT face="Times New Roman"><FONT size=5> <p></p></FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=5><B>视线可及区域</B><FONT face="Times New Roman">: </FONT>在平面与其相对应区域的视线可及分数基础上增加<FONT face="Times New Roman">1</FONT>分的分值<FONT face="Times New Roman">.(</FONT>如其属于<FONT face="Times New Roman">B</FONT>区的视线可及区域<FONT face="Times New Roman">,</FONT>则在其相对应的转角分数<FONT face="Times New Roman">4</FONT>分基础上增加<FONT face="Times New Roman">1</FONT>分即<FONT face="Times New Roman">5</FONT>分<FONT face="Times New Roman">)</FONT></FONT></P>
<P ><B><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></B></P>
<P ><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></P>
<P ><B>二、           </B><B>销控计划</B><B><p></p></B></P>
<P ><FONT size=5>由于本案推量较大，需要每个销售阶段作适当的销控。</FONT></P>
<P ><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> </FONT>第一波强销期：</FONT></P>
<P ><FONT size=5><FONT face="Times New Roman">1</FONT>、打开<FONT face="Times New Roman"> 1F  A</FONT>、<FONT face="Times New Roman">C</FONT>、<FONT face="Times New Roman">D</FONT>、<FONT face="Times New Roman">E </FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=5><FONT face="Times New Roman">2F  A</FONT>、<FONT face="Times New Roman">C</FONT>、<FONT face="Times New Roman">E</FONT>的一半；</FONT></P>
<P ><FONT size=5><FONT face="Times New Roman">4F  A</FONT>、<FONT face="Times New Roman">B</FONT>、<FONT face="Times New Roman">C</FONT>、<FONT face="Times New Roman">D</FONT>、<FONT face="Times New Roman">E</FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=5><FONT face="Times New Roman">2</FONT>、在此间若去化了<FONT face="Times New Roman">70%</FONT>，接着推出另一半房源；</FONT></P>
<P ><FONT size=5><FONT face="Times New Roman">3</FONT>、待以上房源去化了<FONT face="Times New Roman">85%</FONT>以上，接着推出第二波房源的一半</FONT></P>
<P ><FONT size=5><FONT face="Times New Roman">4</FONT>、待第二波房源的一半去化了<FONT face="Times New Roman">70%</FONT>后，接着推出第二波房源的另一半。</FONT></P>
<P ><FONT size=5>价格走势说明：</FONT></P>
<P ><FONT size=5>★</FONT>  <FONT size=5>此案的客户对象主要为投资客，他们获取固定投资回报率，故我们采取平开平走。</FONT></P>
<P ><FONT size=5>一旦开盘当天去化了<FONT face="Times New Roman">400</FONT>套，则第二天开始小幅上涨，幅度为<FONT face="Times New Roman">1000</FONT>元<FONT face="Times New Roman">/m<SUP>2</SUP></FONT>，否则维持原价。</FONT><p></p></P><BR  clear=all>

日行一骗

<P  align=center><B><U>公开认购</U></B><B><U><FONT face="Times New Roman">/</FONT></U></B><B><U>开盘强销期·媒体计划表（</U></B><B><U><FONT face="Times New Roman">9/20-9/28</FONT></U></B><B><U>）</U></B><B><p></p></B></P>
<P ><FONT size=5>项目名称：柳林大厦 （事业一部）            开盘日期：2003年9月28日（星期日）<p></p></FONT></P>
<TABLE  cellSpacing=0 cellPadding=0 border=1>

<TR>
<TD  vAlign=top width=112>
<P  align=center>媒体<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center>日期<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center>合同截止<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=119>
<P  align=center>主题<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=77>
<P  align=center>版面<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=70>
<P  align=center>刊例<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=117>
<P  align=center>备注<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=399 colSpan=4>
<P  align=center>报纸媒体<p></p></P></TD>
<TD  width=77>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD>
<TD  width=70>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD>
<TD  width=117>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=112 rowSpan=5>
<P  align=center>新民晚报<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>9/24（三）<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>提前3天<p></p></P></TD>
<TD  width=119>
<P >主题未定备用<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=77>
<P  align=center>整版<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=70>
<P  align=center>25万<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=117>
<P  align=center>报眼+彩整<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=84>
<P  align=center>9/25（四）<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>提前3天<p></p></P></TD>
<TD  width=119>
<P >热销<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=77>
<P  align=center>整版<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=70>
<P  align=center>26万<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=117>
<P  align=center>报眼+彩整<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=84>
<P  align=center>9/26（五）<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>提前3天<p></p></P></TD>
<TD  width=119>
<P  align=center>主题未定备用<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=77>
<P  align=center>整版<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=70>
<P  align=center>26万<p></p></P></TD>
<TD  width=117>
<P  align=center>报眼+彩整<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=84>
<P  align=center>9/27（六）<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>提前3天<p></p></P></TD>
<TD  width=119>
<P  align=center>热销+开盘<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=77>
<P  align=center>整版<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=70>
<P  align=center>20万<p></p></P></TD>
<TD  width=117>
<P  align=center>备用<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=84>
<P  align=center>9/28（日）<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>提前3天<p></p></P></TD>
<TD  width=119>
<P  align=center>开盘<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=77>
<P  align=center>整版<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=70>
<P  align=center>20万<p></p></P></TD>
<TD  width=117>
<P  align=center>备用<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=112>
<P  align=center>新闻晨报<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>9/26（五）<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>提前3天<p></p></P></TD>
<TD  width=119>
<P >主题未定备用<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=77>
<P  align=center>半版<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=70>
<P  align=center>7.8万<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=117>
<P  align=center>备用<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=476 colSpan=5>
<P  align=center>小计（85折后）<p></p></P></TD>
<TD  width=70>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD>
<TD  width=117>
<P  align=center>106.08万<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=399 colSpan=4>
<P  align=center>杂志媒体<p></p></P></TD>
<TD  width=77>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD>
<TD  width=70>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD>
<TD  width=117>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=112 rowSpan=2>
<DIV >
<P >理财周刊<p></p></P>
<P >（配合软新闻）     <p></p></P></DIV></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>9/22（一）<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>9/18<p></p></P></TD>
<TD  width=119>
<P  align=center>主题经营+投资回报<p></p></P></TD>
<TD  width=77>
<P >内页<p></p></P></TD>
<TD  width=70>
<P >3.6万<p></p></P></TD>
<TD  width=117>
<P  align=center>第二波销售<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=84>
<P  align=center>10-1特刊<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>9/24<p></p></P></TD>
<TD  width=119>
<P  align=center>未来规划<p></p></P></TD>
<TD  width=77>
<P >内页<p></p></P></TD>
<TD  width=70>
<P >3.6万<p></p></P></TD>
<TD  width=117>
<P  align=center>第二波销售<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=476 colSpan=5>
<P  align=center>小计<p></p></P></TD>
<TD  width=70>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD>
<TD  width=117>
<P  align=center>7.2万<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=399 colSpan=4>
<P  align=center>SP推介会/房展会<p></p></P></TD>
<TD  width=77>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD>
<TD  width=70>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD>
<TD  width=117>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=112>
<P  align=center>产品推介<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center>时间待定<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center>/<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=119>
<P  align=center>/<p></p></P></TD>
<TD  width=147 colSpan=2>
<P  align=center>暂定8万<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=117>
<P  align=center>/<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=476 colSpan=5>
<P  align=center>小计<p></p></P></TD>
<TD  width=70>
<P  align=center><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD>
<TD  width=117>
<P  align=center>8万<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=476 colSpan=5>
<P  align=center>总计<p></p></P></TD>
<TD  width=187 colSpan=2>
<P  align=center>预付121.28万<p></p></P></TD></TR></TABLE><B><BR  clear=all></B>
<P ><FONT face="Times New Roman"><B >四、持续期</B><B ><p></p></B></FONT></P>
<P >时间：9月29日--10月20日<p></p></P>
<TABLE  cellSpacing=0 cellPadding=0 border=1>

<TR>
<TD  vAlign=top width=112>
<P  align=center>我们的目标<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=133>
<P  align=center>销售工作<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=119>
<P  align=center>卖点整合<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=98>
<P  align=center>企划配合<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=105>
<P  align=center>通路<p></p></P></TD></TR>
<TR>
<TD  vAlign=top width=112>
<P >1 1-4F 100%签约率<p></p></P>
<P >2 5F-6F确定目标客户<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=133>
<P >1销售面积4000m2；目标均价1万/M2；总销售额0.4亿<p></p></P>
<P >2 完成签约、办证等其他事宜<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=119>
<P >1 淮海路商业规划/未来前景<p></p></P>
<P >2 商业气氛<p></p></P>
<P >3 低单价及合理经营业种<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=98>
<P >1 参加10月房展（投资产品展）<p></p></P>
<P >2 预留广告费用，根据实际情况再定<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=105>
<P >1 挖掘老客户<p></p></P>
<P >2 派单结合直销<p></p></P>
<P >3 中介市场<p></p></P>
<P >4 海外推广<p></p></P></TD></TR></TABLE>
<P  align=center><B><U><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></U></B></P>
<P  align=center><B >强销收尾（以总销5.5亿计算）事项节点一览表</B><p></p></P>
<TABLE  cellSpacing=0 cellPadding=0 width=602 border=1>

<TR>
<TD  vAlign=top width=98>
<P ><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P></TD>
<TD  width=252>
<P  align=center><B >收尾</B><p></p></P></TD>
<TD  width=252>
<P  align=center><B >退定</B><p></p></P></TD></TR>
<TR>
<TD  width=98>
<P  align=center><FONT size=5>时间<p></p></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=252>
<P ><FONT size=5>2003年9月29日-10月20日<p></p></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=252>
<P ><FONT size=5>2003年9月28日-29日<p></p></FONT></P></TD></TR>
<TR>
<TD  width=98>
<P  align=center><FONT size=5>地点<p></p></FONT></P></TD>
<TD  width=504 colSpan=2>
<P  align=center><FONT size=5>现场售楼处<p></p></FONT></P></TD></TR>
<TR>
<TD  width=98>
<P  align=center><FONT size=5>收尾目标<p></p></FONT></P>
<P  align=center><FONT size=5>及<p></p></FONT></P>
<P  align=center><FONT size=5>退定安排<p></p></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=252>
<P ><FONT size=5>l</FONT>      <FONT size=5>完成所有房源的签约工作<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=5>l</FONT>      <FONT size=5>协助银行催讨贷款缺件客户补齐贷款资料<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=5>l</FONT>      <FONT size=5>催讨超时未付款客户付款<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=5>l</FONT>      <FONT size=5>与开发商确认成功销售并制作请佣表<p></p></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=252>
<P ><FONT size=5>l</FONT>      <FONT size=5>开发商预先准备现金或与银行协调让客户至银行办理退款<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=5>l</FONT>      <FONT size=5>客户凭认购书原件、身份证、意向金收据前来办理退款<p></p></FONT></P></TD></TR></TABLE>
<P  align=center><B><U><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></U></B></P>
<P  align=center><B >资金回笼计划：（以实现总销金额5亿元计算）<p></p></B></P>
<TABLE  cellSpacing=0 cellPadding=0 border=1>

<TR>
<TD  vAlign=top width=200>
<P  align=center><FONT size=5>第一次认购<p></p></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=200>
<P  align=center><FONT size=5>80套<p></p></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=200>
<P  align=center><FONT size=5>4794万<p></p></FONT></P></TD></TR>
<TR>
<TD  vAlign=top width=200>
<P  align=center><FONT size=5>第二次认购<p></p></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=200>
<P  align=center><FONT size=5>假定300套<p></p></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=200>
<P  align=center><FONT size=5>18892万<p></p></FONT></P></TD></TR>
<TR>
<TD  vAlign=top width=200>
<P  align=center><FONT size=5>第三次认购<p></p></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=200>
<P  align=center><FONT size=5>假定314套<p></p></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=200>
<P  align=center><FONT size=5>20010万<p></p></FONT></P></TD></TR>
<TR>
<TD  vAlign=top width=200>
<P  align=center><FONT size=5>开盘<p></p></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=200>
<P  align=center><FONT size=5>假定100套<p></p></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=200>
<P  align=center><FONT size=5>6304万<p></p></FONT></P></TD></TR></TABLE>
<P  align=center><B><U><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></U></B></P><B><U><BR  clear=all></U></B>
<P  align=center><B><U> </U></B></P>
<P > </P><B ><BR  clear=all></B>

日行一骗

<P ><FONT size=5><B ><FONT face="Times New Roman">第十部分</FONT></B><B >  </B><FONT face="Times New Roman"><B >推广预算</B><B ><p></p></B></FONT></FONT></P>
<P > <p></p></P>
<TABLE  cellSpacing=0 cellPadding=0 border=1>

<TR>
<TD  width=57>
<P  align=center><B><FONT size=5>阶段<p></p></FONT></B></P></TD>
<TD  width=90>
<P  align=center><B><FONT size=5>时间段<p></p></FONT></B></P></TD>
<TD  width=161>
<P  align=center><B><FONT size=5>推广主题<p></p></FONT></B></P></TD>
<TD  width=210>
<P  align=center><B><FONT size=5>媒体通路<p></p></FONT></B></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center><B><FONT size=5>预算<p></p></FONT></B></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=57 rowSpan=9>
<P  align=center><B><FONT size=5>蓄水期及<p></p></FONT></B></P>
<P  align=center><B><FONT size=5>内部认购期<p></p></FONT></B></P></TD>
<TD  width=90 rowSpan=9>
<P  align=center><FONT size=5>至9/20<p></p></FONT></P></TD>
<TD  width=161 rowSpan=9>
<P ><FONT size=5>1、淮海路商圈<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=5>2、低总价<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=5>3、大商场<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=5>4 主题经营小商铺<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=5>5 现房出售<p></p></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=210>
<P  align=center>杂志媒体<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>8.1万<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  vAlign=top width=210>
<P  align=center>帐单、直投媒体<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>32.8万<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  vAlign=top width=210>
<P  align=center>户外媒体<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>40万<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  vAlign=top width=210>
<P  align=center>网络、电视媒体<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>6万<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  vAlign=top width=210>
<P  align=center>房展/SP<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>16万<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  vAlign=top width=210>
<P  align=center>接待会馆现场包装等<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>28.85万<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  vAlign=top width=210>
<P  align=center>售楼处<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=84>
<P  align=center><FONT size=5>暂定50万<p></p></FONT></P></TD></TR>
<TR >
<TD  vAlign=top width=210>
<P  align=center>报纸媒体（8折后）<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center><FONT size=5>301.6万<p></p></FONT></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=294 colSpan=2>
<P  align=center><B>小计479.45万</B><p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=57 rowSpan=4>
<P  align=center><B><FONT size=5>开盘强销期<p></p></FONT></B></P></TD>
<TD  width=90 rowSpan=4>
<P  align=center>9/21--9/28（9/28开盘）<p></p></P></TD>
<TD  width=161 rowSpan=4>
<P >1、淮海路商圈/交通<p></p></P>
<P >2、低总价<p></p></P>
<P >3、大商场<p></p></P>
<P >4 主题经营小商铺<p></p></P>
<P >5 现房出售<p></p></P>
<P >6 投资回报<p></p></P></TD>
<TD  vAlign=top width=210>
<P  align=center>报纸媒体（85折后）<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>106.08万<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  vAlign=top width=210>
<P  align=center>杂志媒体<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>7.2万<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  vAlign=top width=210>
<P  align=center>SP产品推介<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>暂定8万<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=294 colSpan=2>
<P  align=center><B>小计121.28万<p></p></B></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=57 rowSpan=5>
<P  align=center><B><FONT size=5>持销期（主要针对5-6F）<p></p></FONT></B></P></TD>
<TD  width=90 rowSpan=5>
<P  align=center>9/29--10/20<p></p></P></TD>
<TD  width=161 rowSpan=5>
<P ><FONT size=5>1、</FONT>            <FONT size=5>产品热销信息<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=5>2、</FONT>            <FONT size=5>去化尾盘<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=5>3、</FONT>            <FONT size=5>未来规划前景<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=5>4、</FONT>            <FONT size=5>低价，合理业态<p></p></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=210>
<P  align=center>报纸媒体（8折后）<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>34.88万<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  vAlign=top width=210>
<P  align=center>10-1房展<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>暂定6万<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  vAlign=top width=210>
<P  align=center>投资型产品展示会<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>暂定5万<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  vAlign=top width=210>
<P  align=center>DM派单直销<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>暂定3万<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  vAlign=top width=210>
<P  align=center>异地推广<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>暂定75万<p></p></P></TD></TR></TABLE>

日行一骗

<TABLE  cellSpacing=0 cellPadding=0 border=1>

<TR >
<TD  width=55 rowSpan=6>
<P  align=center><B><FONT size=5>持销期（主要针对5-6F）<p></p></FONT></B></P></TD>
<TD  width=92 rowSpan=6>
<P  align=center>9/29--10/20<p></p></P></TD>
<TD  width=161 rowSpan=6>
<P ><FONT size=5>1、</FONT>            <FONT size=5>产品热销信息<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=5>2、</FONT>            <FONT size=5>去化尾盘<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=5>3、</FONT>            <FONT size=5>未来规划前景<p></p></FONT></P>
<P ><FONT size=5>4、</FONT>            <FONT size=5>低价，合理业态<p></p></FONT></P></TD>
<TD  vAlign=top width=210>
<P  align=center>报纸媒体（8折后）<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>34.88万<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  vAlign=top width=210>
<P  align=center>10-1房展<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>暂定6万<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  vAlign=top width=210>
<P  align=center>投资型产品展示会<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>暂定5万<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  vAlign=top width=210>
<P  align=center>DM派单直销<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>暂定3万<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  vAlign=top width=210>
<P  align=center>异地推广<p></p></P></TD>
<TD  width=84>
<P  align=center>暂定75万<p></p></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=294 colSpan=2>
<P  align=center><B>小计123.88万<p></p></B></P></TD></TR>
<TR >
<TD  width=602 colSpan=5>
<P  align=center><B>总计724.63万<p></p></B></P></TD></TR></TABLE>
<P ><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P>
<P ><B><U><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></U></B></P>
<P ><FONT size=5><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P>

三月红枫

日行一骗，高！

烟雨朦胧月

哇我好佩服日行一骗不但专业而且又很肯教人，不错不错不但学识渊博而且人品也不错哦[em08]

oweee

<DIV class=quote><B>以下是引用<I>住在杭州</I>在2003-10-31 12:14:00的发言：</B>
你说的是月租金乘以100吧，有的按年租金乘以10算，哪个更合理。</DIV>
<P>不是这样的吧??</P>

oweee

<DIV class=quote><B>以下是引用<I>日行一骗</I>在2003-11-20 19:25:00的发言：</B>
楼层系数关建要参考地段，越是较旺地段楼层差价比越低
           一般我爱用倒置成本法，以实际租金为依俱倒算房价  先拿个案例分析{信义坊}商铺卖价：
           
              1楼卖价：35000——38000/平米[评估偏贵，分析：租金价为7元，按此地段加利息税费回收年限为12年   卖出均价应为30660左右     得房率87%
              2楼卖价：12000——13000/平方[评估标准略低，分析：租金价为3.5元，按回收年限10年计   卖出均价应为12775元  [扣除得房率偏低因素得房率70%]原比例为41：100现追加为49.5：100
             3楼卖价：7000——7800/平方[评估标准低，分析：租金价为2元，按回收年限10年计   卖出均价应为7300元  [扣除得房率偏低因素得房率70%]与2楼比例为57：100
与1楼比例23.8：100现追加为32.3：100


      以上大家可大志看出3楼价基本在1楼价的3分之1，   2楼价基本在1楼价的一半左右
这是步行街的比例有市场陪育，如大楼群房可在评估数距基础上按此比例有增无减，延安路等旺铺则比例更为缩小</DIV>

运用在个案上都是不一样的,比如在龙翔大厦上,由于业态分布的原因,租金不是按楼层高低来区分的,相对来说,2-3楼的价格反而是最高的,这是由于在这一地段,女性是消费的主力,而龙翔的二\三\地下一楼销售的是与女性相关的业态而一楼是男装,当然临街的街铺得另外考虑了

oweee

柳林大厦好象网上有很多人发过啊

优游

好贴因为有行家，呵呵

日行一骗

<DIV class=quote><B>以下是引用<I>JKA</I>在2004-11-27 17:27:00的发言：</B>

<P><B><FONT color=#000066>日行一骗你是高手，</FONT></B></P>
<P><B><FONT color=#000066>那么我问你，商业氛围较浓的沿街商铺（在建）但进深太深，面宽不大，总价又太高，</FONT></B></P>
<P><B><FONT color=#000066>2百W-------3百W一套，如果是你，你有什么策略呢？</FONT></B></P></DIV>
<P><b><FONT color=#000066>2百W-------3百W一套?每平方单价?地段?</FONT></b></P>