商铺的租金和售价应是什么比例

住在杭州 · 发表于 2003-10-30 17:37

商铺的定价或许是销售人员碰到的比较难的问题，市场调查得到的往往是一些租金的数字，而对应某个水平的租金，其售价应该是多少呢。
比如通过调查得到某一地段的一层临街商铺，租赁市场价为45元/平方米月，它的售价每平方米在多少比较合适。还有，二楼的商铺定价如何考虑，是否可以和一楼有一个相对固定的比例关系。
请各位大虾指点。

[此贴子已经被作者于2003-11-21 9:13:51编辑过]

住在杭州 · 发表于 2003-10-31 12:11

等等，相连的打六折是什么意思。

住在杭州 · 发表于 2003-10-31 12:14

你说的是月租金乘以100吧，有的按年租金乘以10算，哪个更合理。

正午咖啡 · 发表于 2003-11-4 15:27

是不是真的都可以这么算

住在杭州 · 发表于 2003-11-11 13:36

还有，商铺的进深和售价应是什么关系。
现在的进深相差太多，深的多达20米，浅的也许就2米。
售价和进深的关系可以有公式来表示吗。
请高手指点。

不点不请 · 发表于 2003-11-12 10:36

好贴,聆听中...

野导 · 发表于 2003-11-12 11:24

对此问题本人曾深有困惑。
现实操作中是确定一些计算模板，比如月租金乘以100，然后再凭感觉对模式进行修正。
说白了，商铺定价只能凭感觉和运气。因为商铺价格决定于未来人气，而未来人气的形成具有太多的不可确定性，如规划的调整，旗舰店的出现、商铺的总体定位，这些都是不可预期的，因此现在出现了许多商铺包装公司（主要做招商），效果不错。

日行一骗 · 发表于 2003-11-15 12:58

以下是引用住在杭州在2003-11-11 13:36:00的发言：
还有，商铺的进深和售价应是什么关系。
现在的进深相差太多，深的多达20米，浅的也许就2米。
售价和进深的关系可以有公式来表示吗。
请高手指点。

浅的俗称包口，为商铺最高价大型商场内部块区的价格也按此递减

         其次为商场内转角，俗称金角银边朝街外的叫阳角价次于包口。
                                                         朝商场内的为阴角价略高于主道铺
         再次就是主道铺支道铺为最末

案例：南京东路宝大祥商场：
         沿南京东路包口两间10宽x25深价190000万
         沿九江路支包口两间10宽x16深价160000万
         商场小铺由外到内分五层阳转角120000万，阴转角93折
         主干道第一排116000
                  第2排107136
                  第3排102850
                  第4排98736
                  第五排因接近九江路价为99636
本人打字满，不足处还是电话谈好

日行一骗 · 发表于 2003-11-15 13:09

如租赁市场价为45元/平方米月，就是1.5元每天那要看租客拿的体量了，如此价是1楼的那2楼租价一般在0.85——0.9元每天

排除上涨因素一楼价在6022元，2楼价在3613元左右实记运作还要看过建筑物材料，有无做餐饮可能及市口来看

住在杭州 · 发表于 2003-11-15 17:56

行骗是行家呀。QQ聊吧，我的26981275。

日行一骗 · 发表于 2003-11-15 20:36

加你了，172988897

日行一骗 · 发表于 2003-11-15 20:44

商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。杭州普通住宅价格在公寓的2倍以上，东京银座卖到4倍，香港要卖到10倍。对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。

[此贴子已经被作者于2003-11-21 18:30:20编辑过]

日行一骗 · 发表于 2003-11-15 20:48

商铺初始售价的高低将影响商铺投资的收益。在Ri=Pr/（N*Pc）中，商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也会越高。
　　同样一个商铺楼盘，项目不同阶段其售价可能会不同，越是接近现房，售价越高。对于商铺投资者来讲，售价高就意味着需要支付更多的资金，更多的首付款，前期资金压力变大不说，完全有可能以高价买入，最终被高位"套老"。

lisa · 发表于 2003-11-17 14:01

以下是引用日行一骗在2003-11-15 12:58:00的发言：
[quote]以下是引用住在杭州在2003-11-11 13:36:00的发言：
还有，商铺的进深和售价应是什么关系。
  现在的进深相差太多，深的多达20米，浅的也许就2米。
  售价和进深的关系可以有公式来表示吗。
  请高手指点。

浅的俗称包口，为商铺最高价大型商场内部块区的价格也按此递减

         其次为商场内转角，俗称金角银边朝街外的叫阳角价次于包口。
                                                            朝商场内的为阴角价略高于主道铺
         再次就是主道铺支道铺为最末

案例：南京东路宝大祥商场：
         沿南京东路包口两间10宽x25深价190000万
         沿九江路支包口两间10宽x16深价160000万
         商场小铺由外到内分五层阳转角120000万，阴转角93折
         主干道第一排116000
                  第2排107136
                  第3排102850
                  第4排98736
                  第五排因接近九江路价为99636
本人打字满，不足处还是电话谈好

[/quote]

高手，佩服佩服！

牛牛 · 发表于 2003-11-19 03:12

可以再深入一点么？愿闻其详。

谈天说地 · 发表于 2003-11-19 17:26

有收获

heql2000 · 发表于 2003-11-20 09:12

不错，日行一骗，你是策划公司的兄弟吧？

heql2000 · 发表于 2003-11-20 09:22

那么，楼层系数的应该如何确定？

日行一骗 · 发表于 2003-11-20 19:25

以下是引用heql2000在2003-11-20 9:22:00的发言：
那么，楼层系数的应该如何确定？

楼层系数关建要参考地段，越是较旺地段楼层差价比越低
         一般我爱用倒置成本法，以实际租金为依俱倒算房价  先拿个案例分析{信义坊}商铺卖价：

            1楼卖价：35000——38000/平米[评估偏贵，分析：租金价为7元，按此地段加利息税费回收年限为12年卖出均价应为30660左右    得房率87%
            2楼卖价：12000——13000/平方[评估标准略低，分析：租金价为3.5元，按回收年限10年计卖出均价应为12775元  [扣除得房率偏低因素得房率70%]原比例为41：100现追加为49.5：100
         3楼卖价：7000——7800/平方[评估标准低，分析：租金价为2元，按回收年限10年计卖出均价应为7300元  [扣除得房率偏低因素得房率70%]与2楼比例为57：100
与1楼比例23.8：100现追加为32.3：100

   以上大家可大志看出3楼价基本在1楼价的3分之1， 2楼价基本在1楼价的一半左右
这是步行街的比例有市场陪育，如大楼群房可在评估数距基础上按此比例有增无减，延安路等旺铺则比例更为缩小

日行一骗 · 发表于 2003-11-20 19:37

以下是引用heql2000在2003-11-20 9:12:00的发言：
不错，日行一骗，你是策划公司的兄弟吧？

在商铺代理公司中的策划部也就是拍拍照片，做下市调并将专案经理的提纲思路整理成文字罢了
专案经理是由最强的商用物业经纪人担当，通常由2到3个业务部经理各自将商铺运作方案竞标。要求对市场及大势有强烈的敏感度，手上有大量的关系密切的优质客源，对接手项目有准确的定位及分部规划，还有谈判斡旋能力及带领团队等等

[此贴子已经被作者于2003-11-21 18:37:39编辑过]

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