商铺的租金和售价应是什么比例

微云 · 发表于 2003-11-21 12:24

口气真大

日行一骗 · 发表于 2003-11-21 19:52

以下是引用微云在2003-11-21 12:24:00的发言：
口气真大

你一定是策划公司的了？也不用拿商铺全程策划书了，就拿个成功的项目出来看看

heql2000 · 发表于 2003-11-24 16:58

对啊，拿个项目出来，大家讨论讨论，学习学习！

爱无痕 · 发表于 2003-12-13 05:43

收益非浅

心锈 · 发表于 2003-12-15 15:51

路过！好贴！

日行一骗 · 发表于 2004-1-21 13:41

以下是引用牛牛在2003-11-19 3:12:00的发言：
可以再深入一点么？愿闻其详。

计算商铺投资收益率，方法一：租金回报率分析法
方法一：租金回报率分析法

　　公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价

　　这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

　　优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

　　弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

日行一骗 · 发表于 2004-1-21 13:43

计算商铺投资收益率，方法二：租金回报率法
方法二：租金回报率法

　　公式：(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款＋期房时间内的按揭款)

　　优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报率分析法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。

　　弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

日行一骗 · 发表于 2004-1-21 13:45

计算商铺投资收益率，方法三：IRR法(内部收益率法)
方法三：IRR法(内部收益率法)

　　房产投资公式为：IRR＝累计总收益/累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)

　　上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

　　优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。

　　缺点：通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。

计策 · 发表于 2004-1-30 11:09

高手，实在是受益匪浅，能否对步行街的商业定位浅析一下，比如“信义坊”，将不甚感激

日行一骗 · 发表于 2004-1-31 19:47

信义坊很多人都谈过了，你可去搜索

城市角落 · 发表于 2004-2-1 10:04

我搜索过，但是都谈得不够深入，特别是它最初失败的原因，请问你能帮忙分析一下吗？

平面帝国 · 发表于 2004-2-2 14:45

好贴

正午咖啡 · 发表于 2004-2-3 16:20

商铺投资热中冷思考

房产投资中的住房投资收益不会太高，这是因为住房是一个完全竞争市场，有流动性，有大量的替产品可以供大家选择，价格也不可能太高，太高就会有新的开发产品来填补。而商铺的投资就有很强的区域性，而且开发的总量是有限的，有一定的稀缺性，受益也要高于住宅投资，因此，商铺投资逐渐成为人们房产投资的主要方向。

少投资人对商铺投资存在一定的误区尤其是初次涉足这个领域的投资人，往往被一些表面现象所迷惑。例如，误认为目前租金高的地段回报率就一定高; 或者误认为广告打得多、人气旺的商铺就一定具备投资价值; 误认为传统商业区的商铺就一定好出租。

从商业物业建筑物的本身特来看，每个商业物业的功能业态的分布是同的，有的部分就只能做餐饮，有的就只能开精品店，而各个行业的品牌客户在做店址选择时，都会有其最高租金标准，其中餐饮的租金较低，而精品店和品牌服装专卖店比较高。所以在要投资购买商铺时，要分析它能做什么不能做什么，再分析所择的租客中，租金会在什么范围内，然后了解其周边商铺情况，得出最可行的租金估价，算投资回报。

三种方法细算得失
方法一: 租金回报率分析法
　　公式: （税后月租金－每月物业管理费）×12/购买房屋总价
　　这种方法算出的比值越大就明越值得投资。
　　优点: 考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
　　弊病: 没有考虑全部的投与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面据。对按揭付款不能提供具体的分析。

方法二: 租金回报率法
　　公式: （税后月租金－按揭供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款）
　　优点: 考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。
弊病: 未考前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

方法三: IRR法（内部收益率法）
　　公式: IRR＝累计总收益/累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数/（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）
　　上述公式以按揭为，未考虑付息、中介费支出，累计收益、投入均考在投资期范围内。
　　优点: IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。
　　缺点: 通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。
　　下面提供的方法是国际上专业的理财公司评估一处业的投资价值的简单方法。
　　基本公式为: 如果该物业的年收益15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。

摘自理财周刊

高炽 · 发表于 2004-2-13 15:37

大家好，谈到商业物业，前段时间来杭州销售的成都项目熊猫城，对此有些什么看法吗？

正午咖啡 · 发表于 2004-2-13 15:39

楼上是广通的吗

平面帝国 · 发表于 2004-11-5 00:29

水爱上了鱼 · 发表于 2004-11-6 18:05

贴到如今，各位大师拿个商铺案例出来一期评评吧，比较有针对性

[此贴子已经被作者于2004-11-6 18:06:06编辑过]

日行一骗 · 发表于 2004-11-6 20:34

<DIV class=quote>以下是引用水爱上了鱼在2004-11-6 18:05:00的发言：

贴到如今，各位大师拿个商铺案例出来一期评评吧，比较有针对性
</DIV>
 
10天卖光的商业地产销售计划！！！
HK 100淮海店
 --柳林大厦
 
营销推广方案

日行一骗 · 发表于 2004-11-6 20:35

目录
 
第一部分产品概述................. 3
第二部分市场分析................. 4
第三部分产品SWOT分析. 8
一、优势......... 8
二、劣势......... 9
三、机会点..... 10
四、风险点..... 13
第四部分产品定位............... 14
第五部分客户定位............... 15
第六部分企划总精............... 16
第七部分我们的表现............ 17
第八部分推广计划............... 18
一、准备及蓄水期................... 18
二、内部认购期................... 19
三、开盘强销期................... 24
四、持续期..... 27
第九部分定价原则............... 29
第十部分推广预算............... 31

日行一骗 · 发表于 2004-11-6 20:35

第一部分 产品概述
 
一、项目名称
柳林大厦
 
<v:shapetype><v:stroke joinstyle="miter"></v:stroke><v:path gradientshapeok="t" connecttype="rect"></v:path></v:shapetype><v:shape></v:shape>
<TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%">

<TR>
<TD >
<DIV class=shape v:shape="_x0000_s1026">
<v:shapetype><v:stroke joinstyle="miter"></v:stroke><v:formulas><v:f eqn="if lineDrawn pixelLineWidth 0"></v:f><v:f eqn="sum @0 1 0"></v:f><v:f eqn="sum 0 0 @1"></v:f><v:f eqn="prod @2 1 2"></v:f><v:f eqn="prod @3 21600 pixelWidth"></v:f><v:f eqn="prod @3 21600 pixelHeight"></v:f><v:f eqn="sum @0 0 1"></v:f><v:f eqn="prod @6 1 2"></v:f><v:f eqn="prod @7 21600 pixelWidth"></v:f><v:f eqn="sum @8 21600 0"></v:f><v:f eqn="prod @7 21600 pixelHeight"></v:f><v:f eqn="sum @10 21600 0"></v:f></v:formulas><v:path gradientshapeok="t" connecttype="rect" extrusionok="f"></v:path><lock v:ext="edit" aspectratio="t"></lock></v:shapetype><v:shape><v:imagedata></v:imagedata></v:shape></DIV></TD></TR></TABLE>二、本案地理位置
位于卢湾区淮海中路、西藏中路口，紧邻金钟广场、大上海时代广场。
 
 
三、本案基本数据
柳林大厦商场部分，分6个层面。最早曾为柳林路羊毛衫市场。随着周边大型写字楼数量的增加，曾经营过百脑汇数码广场。
基础数据如下：
<TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 border=1>

<TR>
<TD vAlign=top width=82>
总建筑面积</TD>
<TD vAlign=top width=248 colSpan=3>
14800M2</TD></TR>
<TR>
<TD vAlign=top width=82>
1—4层</TD>
<TD vAlign=top width=78>
10397M2</TD>
<TD vAlign=top width=84>
5—6层</TD>
<TD vAlign=top width=86>
4403M2</TD></TR>
<TR>
<TD vAlign=top width=244 colSpan=3>
室内商铺基本分隔主力建筑面积</TD>
<TD vAlign=top width=86>
10--20M2</TD></TR>
<TR>
<TD vAlign=top width=244 colSpan=3>
得房率</TD>
<TD vAlign=top width=86>
38%</TD></TR></TABLE>
 
 
第二部分 市场分析
 
根据本案所处地理位置、经营格局以及可能采取的经营回报方式，我司对目前商铺市场、尤其是与本案较为类似的市中心商场进行系统分析：
一、 租金情况分析
<v:shape><v:textbox style="mso-next-textbox: #_x0000_s1027"></v:textbox></v:shape>
<TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%">

<TR>
<TD >
<DIV class=shape v:shape="_x0000_s1027">
<v:shape><v:imagedata></v:imagedata></v:shape></DIV></TD></TR></TABLE> 
 
 
 
 
 
 
 
由数据分析可见，淮海路以时尚经营为主题，成为时尚白领购物的首选区域。由于经营档次、客户层次的高档性，其租金价格甚至超越南京路，其商铺的投资回报前景也非常可观。
 
淮海路是中心区域中租金最高的板块
 
二、 目前商铺售价情况分析
由租金决定售价。
针对市中心大商场分隔成小面积商铺的营销方式来看，其地段、经营内容、消费人群均对价格有强大的支撑作用。部分商场以“使用面积”作为销售单位而显得单价突兀，但由于受其得房率的限制，单价换算到建筑面积上也并不算非常可观。
<v:shape><v:textbox style="mso-next-textbox: #_x0000_s1028"></v:textbox></v:shape>
<TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%">

<TR>
<TD >
<DIV class=shape v:shape="_x0000_s1028">
<v:shape><v:imagedata></v:imagedata></v:shape></DIV></TD></TR></TABLE> 
 
 
 
 
 
 
目前淮海路没有在售的大商场小商铺，在市场上具有稀缺性。

[此贴子已经被作者于2004-11-6 21:26:47编辑过]

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商铺的租金和售价应是什么比例

莫非阁下是信义坊那个上海商铺策划公司的？