杭州土地市场“起风了” 9月土地收益占全年三成

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　10月杭州土地市场刚开闸，就因万科再入两宗地块(其中一宗还为物流用地，详见《每日商报》10月11日3版)而再成焦点。据了解，截至9月，杭州市(含余杭、萧山)前三季度土地市场土地出让金额达387亿元，是去年同期的60%，加上万科刚刚拿地的7.2亿元，394.2亿元的成交额相比往年还是有所下滑。　　不过，令人关注的是，今年的杭州土地市场又出现了一些与以往不同的新情况，尤其在9月份，一些拿地单位的举动有些出人意料：万科不但不捡漏、拿了高价地，还拿了物流地；闽商地产大佬泰禾首度入杭，居然选择代建；绿城·留香园、保利·中央公馆、绿城·杨柳郡、龙湖·唐宁ONE等知名新项目的背后都有同一个金主——平安，这个金融保险业巨头如今俨然已是杭州地产的隐形大佬……
　　平静了许久的杭州土地市场嗅到了起风的味道。
　　9个月成交387亿元
　　光9月份就占了三成多
　　如果没有上个月的爆发，2015年杭州土地市场留给人的印象依然是平淡的。
　　纵观今年过去9个月的土地市场行情，除了一二月份有南星单元、景芳三堡单元等高总价地块支撑，随后的杭州土地市场几乎毫无波澜，主城区4月、5月宅地断供，余杭区也只有未来科技城板块稍有热度，一手房市场上行情渐长的萧山区却在6月、7月停摆。
　　据统计，今年前三季度，杭州市(含余杭、萧山)共成交地块88宗，总成交金额387亿元，较去年同期下滑了255.29亿元。这当中，仅9月份，就成交了34宗地块，总成交额达146亿元，占前三季度土地总出让金额的38%，成为2015年杭州土地市场单月成交额最高的一个月。
　　对于9月土地市场的井喷，业内人士分析认为，既有赶政策的原因，也有开发商土地“刚需”的原因。不管初衷如何，经过这轮热闹出让，杭州土地市场的热度已然升温，不少板块楼面价有了进一步提升，文晖单元宅地冲到了17000-18000元/平方米，上塘单元地块的楼面地价也达到15111元/平方米。
　　而随着8月份杭州主城区土地市场取消溢价率上限、恢复“价高者得”，接下来就考验开发商的理智与胆识了。
　　外来大鳄垄断进一步加剧 前20里只有4家本土房企
　　从几年前，杭州土地市场的主角就已换成了外来大鳄，曾经叱咤一时的本土房企不断被边缘化，尤其在越来越多资金雄厚的上市房企进驻杭州后，外来开发商在土地市场上的垄断地位也进一步加剧。
　　去年的拿地房企排名中，且不论政府背景的金融城，至少绿城、德信等本土房企尚在前五之列。今年，截至目前，在杭拿地金额排前20位的开发商中，仅有4家为本土房企，而其中还不乏通过联合才拿到地块的。像大家就与融创合作，拿下了南星单元地块，总价20.3亿元；金成也是通过与广西建工新成立的金翰投资有限公司拿下了两宗闲林的地块；只有滨江和天阳，从目前的宣传看，是单独拿地；而杭州房产老牌一哥绿城今年在土地市场上没什么斩获，只在9月25日用8292万元补仓了两宗闲林地块。
　　万科58.2亿元吞了8宗地 拿高价地、物流地，万科想干嘛
　　虽然万科这几年在杭州市场占有率不断扩大，风生水起，不过在土地市场上，总是给人低调、捡漏的印象，之前也有相关负责人表示，万科不拿高价地。不过，刚刚过去的9月份，万科画风一变，不但30天时间拿了7宗地块，而且一出手就是溢价率达35.68%的文晖单元地块，万科经过24轮争夺，才从滨江、九龙城、方兴、大家、朗诗、旭辉、合景泰富等众多强手中胜出。
　　看看万科9月以来的成绩单：9月11日以总价11.06亿元竞得文晖单元宅地；9月22日以总价12亿再竞得城东新城宅地；9月24日和25日，再以总价2.61亿元和5.06亿元，竞得余杭海创园宅地和良渚街道商住用地；同样在9月25日，以总价7.35亿元拿下萧山开发区宅地；10月10日，上午以8235万元拿下大江东物流地块，下午快速以总价7.2亿元底价摘得余杭未来科技城低密宅地。加上1月以总价12亿元拿下的良渚新城商住用地，万科今年在杭州土地市场大爆发，今年到目前为止已在土地市场上投入了58.2亿元，收获8宗地。
　　伴随着在土地市场的一系列动作，万科也不断成为新闻焦点：为何如此疯狂拿地？为什么一改习惯拿下高价地？为什么悄无声息地就拿下一块物流用地？各种问题的答案，在最近几天媒体的报道中，通过相关负责人之口慢慢被透露出来。
　　关于拿这么多地，这是万科在杭州要维持百亿销售规模的“刚性需求”；关于高价地，业界担心成本太高和操盘的难度，但万科对于自己操盘的能力无比自信，何况，这也不是万科第一次操作高地价项目；关于物流用地，万科已经摆明在下一盘很大的棋，除了住宅和传统商办地产之外，物流地产是万科拓展产业地产的一个重点方向，加上已经在做的养老、商业，新帅李嵬带领的杭州万科正开启转型的全新时代。
　　真的豪！60多亿元三次就花出去了
　　金融保险巨头平安成杭州地产隐形大佬
　　从去年9月到今年2月，金融保险巨头平安在杭州土地市场呼啸而过。
　　有媒体统计，去年9月以后，主城区出让的15宗涉宅用地中，有6宗背后站着平安这个金主，其中不乏龙湖唐宁ONE、绿城七堡这样的明星项目；还有三宗是平安自己出面拿的，先是去年12月23日联手金地以7.77亿元拿下临平新城宅地，紧接着在12月24日，以27亿元的高价拿下“老汽车东站”商住地，然后在今年2月12日，经过16轮竞价从中海手中夺下三堡宅地，总价26亿元。出手三次，就豪掷60多亿元！
　　不过，平安在拿地之后，倒是甘于隐身幕后。当绿城·杨柳郡成为绿城新一代年轻化产品的代名词，绿城·留香园被期许为绿城高端公寓的“集大成之作”，保利·中央公馆要刷新杭州豪宅市场品质高度，平安并没有站到台前，而是忠实地扮演着财务投资者的角色。除此之外，平安在杭州的合作方还包括龙湖、中天、远洋，是杭州地产名副其实的隐形大佬。
　　主场失意，客场得意滨江和平安在上海豪气了一把
　　作为本土大佬的滨江房产，今年虽然在杭州商品房销售市场成绩一路飘红，但在土地市场，到目前为止仅新增了一宗城东新城的宅地，而在9月的土地出让会上，滨江房产多次铩羽而归。就在大家纷纷为滨江房产扼腕之时，9月25日，滨江房产联合平安，以总价34.65亿元强势拿下上海大场镇祁连社区121601单位B3-03地块，折合楼面价2.88万元/平方米，溢价率91.7%，一举刷新区域楼面价新高。
　　更让人们有谈资的是，当天滨江房产虽身居客场，却表现豪气。当天，九龙仓、中铁建、招商建工保利地产联合体、中粮、阳光城-平安信托、首开-方兴、城开、万科、建发、金地、象屿、龙湖、葛洲坝、大名城，加上滨江平安联合体共15家开发商或联合体参与了争夺，15分钟后，滨江-平安不动产联合体直接一次加价10亿元，一举击退14家竞争对手，成功拿地。
　　今年6月，滨江集团董事长戚金兴就曾公开表示要进军上海市场，并将此作为进军全国市场的重要一步。3个月后，滨江房产如愿迈出走向全国市场的第一步，仅仅耗时15分钟。
　　闽商泰禾首入杭州
　　代建“院子”却被“院子”包围
　　今年杭州土地市场外来大鳄林立，其中也不乏首次进入杭州的，福建知名房产公司泰禾是其中之一，只是多少有些意外的是，这家公司首入杭州竟然选择了代建。
　　7月7日下午，备受关注的杭州未来科技城85号地块，经过38轮的激烈竞争，最终被福建盛利俊实业有限公司以8.82亿元拍下，折合楼面价12504元/平方米夺得，不但溢价率高达70.06%，楼面价也创了未来科技城的新高。与此同时，泰禾向媒体发通稿称：“我们拟与该公司以代建的方式在该地块开展合作，计划通过输出品牌、管理、产品和服务等，在杭州打造第八座泰禾院子。”
　　对于这位外来大鳄的首入，业界不但关注其创造的板块楼面价新高，也关心其早早定好的“院子”产品。虽然在拿地的同时，泰禾就公布了案名，转头，与泰禾地块毗邻的中交·悦西溪项目的排屋新产品就实景开放了，叫“西溪院子”，而比“西溪院子”更早开售的还有大华·西溪风情的排屋，据说去年底开售的“观止”组团曾一度刷新杭州低密度住宅销售纪录。
　　对于明年才能上市的泰禾·杭州院子，突出重围的难度系数不小。